صفحة 1

سنيوريو دي ألوها - مراجعة 2021
JOHN RILEY
يناير
2022

أصحاب الشقق الأعزاء

عندما انتُخبتُ رئيساً في يوليو 2020، قلت إن إعادة سنيوريو إلى كونها مجتمعاً عقارياً عالي الجودة سيستغرق ما بين 3 إلى 5 سنوات. فحجم تدهور البنية التحتية للمباني (المباني الرئيسية والكراجات)، والتحسينات الضرورية للبنية التحتية الداعمة (مثل المسابح، وأنظمة الري، وأنظمة الأمن، إلخ)، تتطلب مستوى عالياً من الخبرة في الهندسة والإدارة، والأهم من ذلك، توافر التمويل لتنفيذ هذه الأعمال. لم تتغير رؤيتي في هذا الشأن، سوى أنني أؤكد أن التحدي أصعب مما توقعت في البداية، لكنه ليس مستحيلاً، ويبقى هدفي في نفس الإطار الزمني.

في عام 2021، تحققت بعض التقدم الذي يمكن وصفه بأنه “مقبول بصعوبة”. ولمساعدتكم على فهم ما أقصده، اخترت سلسلة من الأمثلة على إدارة اتحاد الملاك لتُظهر لكم ما يحدث فعلياً يومياً. أنا صريحٌ إلى حد القسوة في تقييماتي، لأنني لا أستطيع أن أسمح لكم، ولا لنفسي، بالاسترخاء أو أن نفقد البصر فيما نحتاجه لتحقيق أهدافنا.

1. الوضع المالي
   (وضعنا المالي ضعيف جداً)

عند تعييني في يوليو 2020، كانت الديون المستحقة على الملاك للاتحاد تتجاوز 500.000 يورو. وكانت ديوننا للجهات الدائنة تزيد على 250.000 يورو. ونتيجة لذلك، لم يكن الاتحاد قادراً على تنفيذ الصيانة الروتينية أو إجراء الإصلاحات الحرجة.

كانت الأولوية القصوى هي استقرار وضعنا المالي. ويمكنني القول إننا حققنا درجة معينة من الاستقرار، بمعنى أننا لم نعد ننفق أموالاً لا نملكها، ونحقق قيمة أفضل لما ننفقه. ومع إدارة مالية حذرة، أعتقد أنه خلال العامين أو الثلاثة القادمة، سنتمكن من تحقيق توازن أكثر استقراراً، وامتلاك أموال كافية لتمويل إصلاحات رأسمالية.

“مجتمعكم العقاري
في نقطة حرجة.
صوّتوا للتغيير
الأسبوع القادم
لضمان مستقبل آمن”

صفحة 2

يناير
2022
رسالة من الرئيس

التحسينات الرئيسية في 2021 التي ساهمت في تحقيق درجة من الاستقرار:

• انخفاض بنسبة 16% في إجمالي المبلغ المستحق علينا من الملاك.
• تخفيض تكلفة بعض مقاولينا من الباطن، نظراً لأن عقودهم كانت قيد التجديد. ومع ذلك، أعتقد جازماً أن هناك مجالاً لتقليص عدد المقاولين وتخفيض الأسعار التي ندفعها مقابل هذه الخدمات.
• بعد انعقاد الجمعية العامة العادية في يوليو 2020، توجهت الجهات الدائنة إلينا فوراً للمطالبة بمستحقاتها. وقد أتاح ذلك فرصة لوضع خطط سداد تتماشى مع دخلنا وخطة إنفاق حذرة.

يُفصل في الملحق 1 المرفق ما ندين به للجهات الدائنة.

فيما يلي ملخص لوضعنا المالي في الربع الثالث من 2021، مع مقارنة بوضع 2020:

1. الفائض لعام 2020 هو بعد تخصيص 80.546,77 € لتسديد الرصيد المستحق من الملاك.
2. الفائض للتسعة أشهر حتى نهاية سبتمبر 2021 والبالغ 77.562 € يشمل 57.183 € من رسوم الكراجات والمخازن، و24.000 € من رسوم الواي فاي. هذه البنود تغطي كامل عام 2021، وبالتالي فإن الفائض الفعلي لهذه التسعة أشهر هو تقريباً 56.000 €.
3. بلغ الرصيد الصافي المستحق من الملاك في نهاية سبتمبر 340.000 €، لكن المبلغ القابل للتحصيل فعلياً لا يتجاوز على الأرجح 100.000 – 150.000 €. وبالتالي، فإن الوضع المالي الفعلي للاتحاد هو أننا ندين بحوالي 100.000 €.

ملاحظات

صفحة 3

يناير
2022
رسالة من الرئيس

2. البنية التحتية
   سنوات من الإهمال جعلت جوانب مهمة من البنية التحتية في سنيوريو في حالة خطرة.

تُظهر هذه الصورة أسلاكاً كهربائية “حية” مع صندوق حماية مفتوح، وتشققات في السقف تتسرب منها المياه – خطر كبير!

(بدلاً من السماح لعامل الصيانة بتنظيف بقايا الحديقة، كان ينبغي على شركة “ميريديونال” أن تكلفه بضمان السلامة المطلقة للتوصيلات الكهربائية)

وأمثلة محددة أخرى:

• أعمال طلاء رديئة جداً بين 2014 و2018، حيث تم الطلاء فوق الشقوق مباشرة. والآن من الواضح أن المباني جميعها ستحتاج خلال السنوات القادمة إلى إصلاحات مكلفة في واجهاتها وأسطحها. والسبب الرئيسي للأضرار هو سوء صيانة أنظمة ري الحدائق. وعندما نعقد الجمعية العامة، سأقترح على الأرجح إيقاف نظام الري لمنع تفاقم الضرر، قبل تنفيذ خطة للإصلاحات المكلفة الضرورية.

• أود أن أضيف أن مقاول الطلاء لا يزال يطالبنا بمبلغ 138.000 يورو. ولم يتمكن المدير السابق من تسليم العقد والسجل الكامل للفواتير (التي يُعتقد أنها تتراوح بين 800.000 و950.000 يورو)، كما أن مقاول الطلاء غير مستعد لتقديم نسخة لتبرير مطالبه. ولذلك، لن أُصرّح بدفع هذه الديون حتى نرى الوثائق.

• منذ سنوات، تُجرى دعوى قضائية ضد أحد المقاولين الرئيسيين الأصليين للاتحاد بسبب جودة رديئة في أعمال البنية التحتية على مستوى الأرض. وقد تسبب ذلك في أضرار جسيمة في عدة كراجات تحت الأرضية. إنها سباق ضد الزمن بين الحصول على تعويض مواتٍ عبر المحاكم (في حال فزنا بالقضية)، وبين الاضطرار إلى جمع الأموال اللازمة من الملاك أو الحصول على تمويل خارجي لبدء أعمال الإصلاح قبل أن تصبح الحالة حرجة. ومن المرجح أن يستغرق هذا الإجراء كله عدة سنوات.

صفحة 4

يناير
2022
رسالة من الرئيس

• منذ سنوات، تُجرى دعوى قضائية ضد أحد المقاولين الرئيسيين الأصليين للاتحاد بسبب جودة رديئة في أعمال البنية التحتية على مستوى الأرض. وقد تسبب ذلك في أضرار جسيمة في عدة كراجات تحت الأرضية. إنها سباق ضد الزمن بين الحصول على تعويض مواتٍ عبر المحاكم (في حال فزنا بالقضية)، وبين الاضطرار إلى جمع الأموال اللازمة من الملاك أو الحصول على تمويل خارجي لبدء أعمال الإصلاح قبل أن تصبح الحالة حرجة. ومن المرجح أن يستغرق إصلاح كل شيء عدة سنوات.

• أولوية قصوى: في عام 2000، تم اعتماد تغييرات كبيرة في التشريعات الخاصة بالصحة والسلامة في المسابح. وتم منح مهلة تنفيذية مدتها 20 عاماً للمجتمعات لتمكينها من إجراء أعمال مكلفة وجوهرية، مثل تسييج محيط كل مسبح، واستبدال مضخات المياه غير الكافية، وتركيب حواجز أمان للأطفال، وأنظمة تنقية ذاتية. لم يمتثل سنيوريو للقوانين الأساسية، والآن لا نملك أموالاً كافية لإجراء الأعمال الضرورية. كرئيس، أنا شخصياً مسؤول عن أي حادث في المسبح يحدث بسبب عدم التزامنا بالقوانين. وفي حال إجراء تفتيش من قبل السلطات، نواجه خطر إغلاق مسابحنا لمدة 3 سنوات. ولذلك، عندما نعقد الجمعية العامة، سأقترح خطة لجعل مسابحنا مطابقة للمعايير في أسرع وقت ممكن.

• أنظمة الري في مجتمعنا لا تعمل بشكل كامل. فقد عمد مقاول سابق إلى تخريب أجزاء مهمة من النظام، ولهذا نرى البستانيين يستخدمون خراطيم للري. كما أن مناطق أخرى من النظام لم تُصان بشكل كافٍ، وتحتاج إلى مراجعة شاملة.

• الأمن مصدر قلق كبير: أنظمة الأمن لدينا ليست كما تبدو (رغم أن ذلك قد يكون شيئاً جيداً إذا كانت تعمل كوسيلة ردع). العديد من كاميرات المراقبة (CCTV) التي تراها لا تعمل أو لا تغطي المجال المطلوب. والأمر الأسوأ أن قوانين الخصوصية الإسبانية تقيّد مشاهدة كاميرات المراقبة على الموظفين الأمنيين المعتمدين أو الشرطة فقط. مما يجعل المراقبة الفورية أو حتى المراجعة اللاحقة للحوادث صعبة جداً وغير فعالة. علاوة على ذلك، تتعطل أنظمتنا الخاصة بأبواب ومنافذ المباني بشكل متكرر، وغالباً لا تُصلح أو تُصان في الوقت المناسب (مثلاً، الباب الجانبي لمبنى Mezquita لم يُغلق بشكل صحيح طوال العام). من الضروري إعادة التفكير الكامل في أنظمة الأمن، بحيث نتمكن من استخدام أحدث التقنيات للتغلب على أوجه القصور المتأصلة في العمليات الأمنية البشرية (Cofer – مقاولنا الأعلى تكلفة).

صفحة 5

يناير
2022
رسالة من الرئيس

حجم مشكلات البنية التحتية هذه يفوق الأموال المتاحة من خلال مستوى رسومنا المجتمعية الحالية. والخبرة التقنية الضرورية لتقييم وإدارة هذه الإصلاحات تفوق قدراتنا الحالية. ولحل هذه المشكلة، سيتم اقتراح ميزانية وخطة عمل لإصلاحات “أولوية قصوى” في الجمعية العامة في مارس، تتضمن خطة لجمع أموال إضافية فوق ما نحصل عليه من الرسوم المجتمعية. ومن المرجح أن يستغرق هذا المشروع 3 سنوات. وسنبذل قصارى جهدنا للحفاظ على زيادة الأعباء على الملاك بأدنى حد ممكن، لكنني أؤكد لكم أن العائد على الاستثمار سيكون كبيراً من خلال ارتفاع قيمة ممتلكاتكم.

3. المقاولون من الباطن
   (نحتاج إلى إعادة تقييم كاملة لاستخدام المقاولين من الباطن)

من المدير فما دون، يتم تنفيذ خدمات سنيوريو من قبل مقاولين من الباطن. الاستثناء الوحيد هو لويس، عامل الصيانة، الذي يعمل مباشرة تحت إشراف اتحاد الملاك. الممارسة الشائعة في إسبانيا هي أن العقود مدتها سنة واحدة وتجدد بعدها. ويمكن أن يؤدي إنهاء العقود قبل انتهاء مدتها إلى مطالبة المقاول بدفع كامل المبلغ المتبقي من العقد، بغض النظر عن تنفيذه.

(أ) النظافة
في بداية العام، غيرنا مقاول النظافة من Symant إلى “Cheli Services”، لأننا كنا ندفع أكثر من أسعار السوق مقابل أداء نظافة غير جيد. ولتجنب دفع تعويضات مكلفة للعمال الثلاثة، تم الاحتفاظ بهم ووضعهم تحت إشراف Cheli Services. وللأسف، لم تنجح هذه الخطوة جيداً. رغم تحسن مستوى النظافة بشكل عام، إلا أن هناك توترات جدية بين العاملات الثلاث وCheli / Meridional. العاملات يأخذن إجازات مرضية طويلة (حالياً الثلاثة جميعهن في إجازة مرضية)، وحضرت عاملتان إلى باب منزلي باكيتين بسبب ما اعتبرنه معاملة غير عادلة من مشرفيهن. منذ بداية الصيف، أصبح من الضروري توظيف عمال نظافة إضافيين للحفاظ على مستوى الجودة وتعويض الغائبين. كما بدا لي واضحاً أن سلوك “المستأجرين” غير المسؤول، مثل ترك أكياس القمامة أمام أبواب الشقق، والتقيؤ في الممرات، ورمي الطعام والسجائر عشوائياً في المنطقة المشتركة، إلخ، يزيد الضغط على خدمات النظافة. كما ساهم العمال غير المسؤولين الذين يعملون في تجديدات شقق متعددة في زيادة عبء العمل على عمال النظافة. وبالتالي، رغم تحسن مستوى النظافة، لا يزال هناك مجال للتحسين.

(ب) البستنة
في يوليو، استبدلنا Symant بـ Jaydo Services، لأننا كنا ندفع أكثر من أسعار السوق مقابل خدمة بستنة لا تلبي متطلباتنا. وكان من الغريب أن عقد Symant ينص على دوام 8 ساعات، لكن الاتفاق مع العاملين كان أن يعملوا 6 ساعات يومياً بدءاً من الساعة 08:00. وهذا يفسر لماذا أعرب العديد من الملاك عن قلقهم من أن البستانيين يغادرون في الساعة 14:00، بينما لم تُزال بقايا الحديقة (في الممرات أو المسابح، إلخ).

دور Jaydo Services هو الإشراف على خطة عمل البستانيين، وتوفير إرشادات فنية متخصصة لصيانة حدائقنا. وقد قدم Jaydo تقديرات تكاليف لزراعة نباتات جديدة لتحسين الحدائق، لكنني أؤجل الموافقة عليها حتى مراجعة واعتماد ميزانية 2022.

كما فعلنا مع “عقد النظافة”، حافظنا على العاملين، في هذه الحالة فريقاً من والد وابنته. من الواضح أن دواماً مدته 6 ساعات غير كافٍ، وعندما أرى لويس (موظفنا الأعلى أجراً، ومحمل بأعباء صيانة كبيرة) يمسح بقايا الحديقة بعد مغادرة البستانيين في الساعة 14:00، يزداد قلقي من أن كفاءتنا التشغيلية ليست جيدة بما يكفي.

صفحة 6

يناير
2022
رسالة من الرئيس

(ج) المسابح
كارثة صغيرة بصراحة، وإليكم السبب:

المنقذون
يعرف الكثير منكم الصعوبات التي واجهناها لفتح المسابح الثلاثة هذا العام. القضية الأساسية التي كان عليّ حلها في بداية الموسم مع Meridional كانت المتطلبات القانونية للمنقذين في ظل قيود كوفيد. تنص القوانين على أن المسابح التي تزيد مساحتها عن 200 م² يجب أن يكون لديها منقذ. لكن لم يكن واضحاً وضع المسابح المتعددة وخطوط الرؤية. باختصار، مسابحنا الثلاثة تتجاوز 200 م²، مما يتطلب منقذين (بينما كان لدينا ميزانية لواحد فقط). ومع ذلك، وبما أن المنقذ لن يكون لديه “خط رؤية” يغطي المسابح الثلاثة، قررت أن مسبح Mezquita لن يكون مفتوحاً رسمياً، وبالتالي فإن الملاك الذين يستخدمونه سيكونون تحت مسؤوليتهم الشخصية. أعلم أن هذا كان محبطاً لكثير من الملاك، لكن البقاء في الجانب الصحيح من الصحة والسلامة كان أولوية قصوى في قراراتي.

بعد قرار توظيف منقذ، كان من المحبط بشكل خاص أن أضطر إلى توجيهه ثم تذكيره بأن يترك كرسيه وهاتفه الآيفون كل 15 دقيقة على الأقل، ويقوم بجولة أمنية حول المسابح. كما اضطررت إلى طلبه من وقت لآخر استخدام مكنسة المسبح لإزالة الأوراق والمخلفات، وتسجيل أسماء جميع مستخدمي المسبح وفقاً للقانون (نهج Meridional كان أن المستخدمين يذهبون ويسجلون أنفسهم في مكتب الحراسة، لكن هذا لم يكن عملياً). أقول إنني كنت محبطاً من هذه الخدمة لأنني اكتشفت أن المنقذ يتقاضى 4,25 يورو في الساعة، لكننا ندفع للمقاول أكثر من الضعف… ولكن لماذا؟ نعم، يضمنون أن يكون المنقذ مؤهلاً، ويستبدلونه إذا مرض، لكن هل يمثل ذلك قيمة جيدة مقابل أموالنا؟ أترك لكم الحكم، لكنني أعتقد أنه يُظهر أننا ندفع هامشاً ربحياً مفرطاً للمقاولين.

مقاول صيانة المسابح
على مدى سنوات، حافظ الاتحاد على نفس المقاول الذي كان يستخدم الجرعات اليدوية للمواد الكيميائية. في يوليو، أوصت Meridional بتغييره لأنه لم يستطع الحفاظ على مستويات الكلور الآمنة. جاء مقاول جديد، وأرسلت Meridional لويس لتلقي تدريب على إدارة الكلور (والمثالي هو أن تكون الأنظمة أوتوماتيكية). في منتصف أغسطس، واجهنا مشكلة في عكارة المياه في مسبحين، واضطررنا إلى إغلاق المسابح لعدة أيام، وهو ما يُعد كارثة في موسم الذروة. في ذلك الوقت، قالت Meridional: “وضع المسابح معقد إلى حد ما”، وهو ما فسرته على أنه نتيجة تراكم مشكلات متعددة تمنع تشغيل المسابح بشكل صحيح. الآن تم استخلاص الدروس، وستُوضع خطة صيانة جديدة لعام 2022.

تُظهر هذه الصور مشكلات في تدفق المياه وجودتها

صفحة 7

يناير
2022
رسالة من الرئيس

مسبح الأطفال
يجب أن تثير الصورة أدناه فكرتين… خطر على الصحة والسلامة، ولماذا ندفع كل هذه المقاولين إذا كان هذا أفضل ما يمكنهم فعله لسد خطر، وتركه هكذا لعدة أيام؟ يجرحني حقاً كرئيس أننا، بين مديرنا وحارسنا وفريق الصيانة، لا نستطيع فعل أفضل من هذا.

مشكلة مسبح الأطفال هي كسر في الأنابيب تحت الأرض. يتطلب الأمر حفر المنطقة بأكملها لاستبدال الأنابيب. وسيتم تنفيذ ذلك في الربيع.

هل هي سلامة وصحة؟
الحقيقة أن مسابح المجتمع العقاري ينبغي أن تكون مصدر فخر، لكن مسابحنا أحياناً تكون مصدر خجل، كما ذُكر سابقاً، وهي غير مطابقة للمعايير. إعادة مسابحنا إلى الامتثال الكامل والكفاءة التشغيلية ستكون إحدى الأولويات الرئيسية في 2022. ولتحقيق ذلك، سيكون من الضروري الاستعانة بنصائح خبراء وخطة تمويل رأسمالي. أنوي تقديم اقتراح للجمعية العامة للمساهمين للموافقة عليه، شريطة الالتزام بقواعد كوفيد، لكنني آمل أن تعقد في مارس.

صفحة 8

يناير
2022
رسالة من الرئيس

(د) الأمن / الحراسة
كلفت Cofer/HELP اتحادنا 140.000 يورو في 2021، مما يجعلها مقاولنا الأعلى تكلفة. وللأسف، مع 153.000 يورو، فهي أيضاً أكبر دائنة لنا. في 2021، أuthorized دفعة بقيمة 27.000 يورو لسداد جزء من الدين، وهو الحد الأقصى الذي يمكننا تحمله في ظل الظروف المالية الصعبة. أود التوضيح أننا ندفع الرسوم الحالية، والدين يعود إلى الفترة السابقة لرئاستي، عندما لم يكن لدينا مال لدفع الرسوم.

تم تلقي العديد من الشكاوى حول هذه الخدمة، معظمها يتعلق بعدم الاستجابة الكافية لمجموعة واسعة من مشكلات الأمن، مثل الوقوف غير القانوني، والإزعاج الليلي، والاستخدام غير القانوني للمسابح، إلخ. قامت Meridional بتجديد العقود تلقائياً حتى 2022 دون استشارتي. نظراً للشكاوى حول الخدمة، وكوننا دفعنا 5.000 يورو أكثر مما دفعناه في 2020، كنت أتوقع على الأقل مناقشة حول كيفية تحسين أداء Cofer. عندما نحصل على فرصة لعقد الجمعية العامة، سنناقش بشكل صريح وواضح احتياجات الأمن العملية للمجتمع، حتى تفهم Cofer ما نتوقعه.

4. الصيانة الداخلية
   يتم تنفيذ معظم أعمال الصيانة لدينا من خلال مزيج من لويس، وعند الضرورة، مقاولين مؤقتين. ومعظم هذه الأعمال، كما ذُكر سابقاً في قسم “البنية التحتية”، هي مجرد إصلاحات مؤقتة لمشاكل تفوق مهارات فريقنا وقدراتنا المالية الحالية. أود تسليط الضوء على بعض الأمثلة التي نعاني فيها من هذا النهج الحالي:

• طلبت مني Meridional في سبتمبر تفويض شراء مضخة جديدة لمسبح Alhambra بقيمة 1.900 يورو، لأن “المضخة القديمة قديمة، وسيكون إصلاحها مضيعة للمال”. تعطلت المضخة الجديدة بعد شهر. في البداية، أُخبرت أن “لا ضمان لأنها ليست ميكانيكية” (فكرة غريبة وفقاً لقوانين الاتحاد الأوروبي). ثم أُبلغت أن الضمان لا ينطبق لأن جسماً غريباً أو سوء استخدام تسبب في تلف التوربين، رغم وجود مرشحات حماية متعددة. كما أُبلغت أن “المُركّب لن يتقاضى تكاليف السفر أو العمل لهذا الحادث، وستدفع المجتمع فقط تكلفة إصلاح المضخة”. تحدثت معه شخصياً، وبما أن المجتمع عميل جيد ويريد حل المشكلة بأفضل طريقة ممكنة، فإنه سيتحمل جزءاً من التكلفة. تكلفة الإصلاح عند المُركّب تقل عن 400 €. لحسن الحظ، أحد الملاك خبير في المضخات، وطلبت منه فحص غرفة المضخات في Alhambra. وبحسب رأيه الفني، فإن المرشحات المختلفة لم تكن قادرة على تلويث المضخة الجديدة. كما ألمح “المُركّب” إلى أن عدم إبلاغ لويس عن المشكلة في وقت كافٍ ساهم في المشكلة. لويس ينفي ذلك، ويؤكد أنه منذ اليوم الأول، اعتقد أن المضخة ذات المواصفات الأعلى لم تكن مناسبة لمسبحنا، لكنه لم يُستمع إليه. في 5 أكتوبر، وعدت Meridional بتقديم تقرير كامل عن مشكلات المضخة… ما زلت أنتظره. في هذه الأثناء، أرسلت لويس شخصياً إلى مصلح المضخات القديم في سان بيدرو، ودفعت 155 يورو لإصلاح المضخة “القديمة، المهدورة” (والتي أصبحت الآن متوفرة كاحتياط). عندما أتلقى أخيراً تقرير Meridional، آمل أن يكون هناك اعتراف بأن الحالة تم التعامل معها بشكل سيئ، وأنها كلفت المجتمع 2300 يورو دون داعٍ.

صفحة 9

يناير
2022
رسالة من الرئيس

• في يناير 2021، سمح مالك غائب للأعشاب الضارة بسد مصرف شرفة شقته، مما تسبب في تجمع مياه الأمطار التي انتهت بفيضان الشقة السفلية في وقت كان فيه المالك على بعد 3000 كم ولا يستطيع السفر. قضى المالك حوالي 40-50 ساعة في محاولة، أولاً، منع دخول المياه إلى شقته؛ ثانياً، معرفة كيفية إشراك شركته التأمينية مع ممثلي الملاك الآخرين؛ وثالثاً، كيفية التعاون مع Meridional ليس فقط لتقليل خطر تكرار ذلك، ولكن أيضاً للعمل معاً لوضع “إرشادات طوارئ لتسربات المياه” خطوة بخطوة، ليعرف جميع الملاك ما يجب فعله في مثل هذه الحالات الطارئة.

• في فبراير، تعرضنا لفيضان آخر في Mezquita. هذه المرة، انكسر أنبوب مياه يمتد من غرفة عدادات المياه مباشرة إلى شقة، فوق السقف فوق مدخل المصعد في الطابق الأرضي. بحلول وصول فريق الصيانة، كان السقف ينهار، لكن الأهم أن ثلاثة مخازر خاصة قد امتلأت بالمياه، مما تسبب في أضرار لا يمكن إصلاحها لمعظم ممتلكات الملاك. أدى الإصلاح العشوائي للأنبوب إلى كسره ثلاث مرات أخرى خلال 5 أسابيع، رغم أن Meridional استدعت مقاولاً خارجياً. في كل مرة، اضطر الملاك (الذين كانوا محظوظين بالوجود في الموقع في ذلك الوقت) إلى تنظيف الفوضى بأنفسهم… وآمنوني أنهم كانوا متوترين بشدة من فشل الاستجابة السريعة والفعالة، وكانوا على اتصال دائم مع الأمن / الحراسة وMeridional لفرض أي إجراء. في النهاية، اضطررنا إلى استبدال قسم كامل من الأنابيب لحل المشكلة. الاستنتاج هو أننا كنا نفتقر إلى الخبرة اللازمة للاستجابة بسرعة، وتقييم المشكلة بدقة، واقتراح حل دائم في الوقت المناسب.

• في مايو، انفجر أنبوب ثانٍ من غرفة عدادات المياه في Mezquita إلى شقة. كانت الظروف مشابهة جداً لتلك التي حدثت في فبراير. تمكن لويس والسباك من التعامل معها بكفاءة أكبر مما حدث في المرة الأولى، لكن “إرشادات الطوارئ” من Meridional لم تكن جاهزة بعد. رغم عدم اليقين التام، يبدو أن سبب المشكلة هو أن أنابيب المياه لجميع الشقق، وفقاً للمعايير الحالية، ليست بمواصفات كافية للضغط العالي للمياه. تم توجيه لويس للتأكد من أن ضغط غرف عدادات المياه لا يتجاوز المواصفات المحددة للأنابيب، لأن ذلك ساهم بوضوح في المشكلة.

تُظهر هذه الصورة نهجاً غير احترافي تماماً لحادث خطير. خلال فترة 5 أسابيع، انفجر هذا الأنبوب 4 مرات، مما تسبب في فيضان كبير في فتحة المصعد، والسلالم، والمخازر الثلاثة السفلية. حتى اليوم، ما زلنا ننتظر “بروتوكول الطوارئ” من Meridional حول ما يجب على المالك فعله في مثل هذه الظروف.

صفحة 10

يناير
2022
رسالة من الرئيس

يمكنكم أيضاً المساعدة في الحفاظ على الضغط الصحيح في إمدادات المياه بالتأكد من أن أنابيب وصنابير شقتكم ليست مسدودة بسبب تراكم الكالسيوم، وهو أمر شائع في المناطق ذات المياه العسرة مثل هذه. قد تتفاجأون، كما فوجئت أنا، أن الأنبوب الرئيسي للمياه من غرفة العدادات في الطابق الأرضي إلى شقتكم هو ملكيتكم وليس ملكية المجتمع. ما زلت أنتظر تأكيداً قاطعاً لهذا الأمر لأنه لا معنى له… كيف يمكن للملاك الذين ليس لديهم وسيلة للرؤية أو الوصول أن يكونوا مسؤولين عن أنبوب يمر عبر أسقف وحوائط المنطقة المشتركة إلى شقتهم؟ لذلك، من الضروري جداً أن يراقب لويس الضغوط ويكون يقظاً لأي تدهور في الأنابيب. كما يبرز سبب وجوب أن تكون Meridional قد وضعت بالفعل إجراءات قوية لحالات انفجار الأنابيب، لتجنب التوتر الذي عاناه الملاك العام الماضي.

أمور أخرى يجب أن تضعوها في اعتباركم عندما تكون شقتكم عرضة للتلف من شقة أخرى أو من مرافق المنطقة المشتركة:

• مشكلة جوهرية عند محاولة التصرف في حالة ملكية فارغة هي قانون اقتحام الممتلكات الخاصة. استطاع لويس رؤية الأعشاب الضارة التي تسد مصرف الشرفة من شرفة مجاورة، لكنه أُبلغ بشكل صحيح بأنه قد يُقاضى إذا دخل إلى الشرفة. بينما تُعتبر الحرائق والتهديدات للحياة حالات طوارئ تسمح بالاقتحام، يبدو أن الفيضانات ليست كذلك. نصيحتي: تعرفوا على جيرانكم.

• إذا كانت المشكلة بين مالك وآخر، فإن المديرين عادةً ما يحاولون تقليل مشاركتهم. أجد نفسي في خلاف مع هذا الأمر، لأنني أعتقد أن المديرين ملزمون بمساعدة جميع الملاك. يجب أن يكونوا على استعداد لتقديم المساعدة قدر الإمكان، خاصة إذا كان المالك على بعد آلاف الكيلومترات ولا يعرف القانون الإسباني أو كيفية العثور على مزودي الخدمات المحليين مثل سباك الطوارئ، كهربائي، إلخ.

في كثير من حالات الفيضان، ستتأثر أيضاً المناطق المشتركة للمجتمع، وبالتالي يجب على المدير التدخل، مثل شركات التأمين المجتمعية.

في الواقع، بينما أكتب لكم، اتصل بي للتو مالك من Giralda Portal 4، يسألني ماذا يفعل لأنه تعرض لأضرار مائية من الشقة العلوية. لو كانت Meridional قد نفذت طلبي منذ ما يقرب من عام بوضع “إرشادات الطوارئ لتسربات المياه”، لكان هذا المالك يعرف بالضبط ما يجب فعله، ولما كان قد لجأ إليّ طلباً للمساعدة والنصح.

• إذا لم تكن شقتكم مؤمنة ضد جميع المخاطر، فعليكم أخذ ذلك في الاعتبار. إذا تعرضت ممتلكاتكم لأضرار، قد لا تغطيكم وثيقة تأمين المجتمع أو جيرانكم (وقد تضطرون إلى اتخاذ إجراءات قانونية خاصة بكم للحصول على تعويض). وبالمثل، إذا نشأت المشكلة من شقتكم وأنتم غير مؤمنين، فقد تُرفع دعوى ضدكم وتُحالون إلى المحكمة.

• شيء يجب أن يفكر فيه الجميع هو ما إذا كنا نضع مجموعة مفاتيح في مكان آمن “لحفظ المفاتيح”، يمكن الوصول إليها فقط في حالات الطوارئ وعند غياب المالك. خيار آخر هو ترك مجموعة مفاتيح احتياطية مع شخص محلي موثوق يمكنه توفير إمكانية الوصول الفوري إلى شقتكم في حالات الطوارئ. يمكن أن يؤدي التصرف السريع إلى تقليل الأضرار والإصابات بشكل كبير.

رغم تغيير المقاول، ما زلنا نعاني من مشكلات في أبواب الكراجات. على سبيل المثال، الباب المشاة في Mezquita لا يغلق تلقائياً، وقد ظل هكذا طوال العام، ويمكن لأي شخص الدخول من الشارع. أبواب كراج Mezquita لا تفتح بالكامل وغالباً ما تتعطل. نعم، أعلم أننا حالياً لا نملك المال لاستبدال الأبواب والمحركات بالكامل، لكن عندما تكون المفصلات في المكان الخطأ، وعندما يمكن لحام مناطق المعدن المتعفنة لتقليل الضغط على المفصلات والمحركات،

إليكم الصور التي أرسلوها اليوم وتُظهر المشكلة.

صفحة 11

يناير
2022
رسالة من الرئيس

فأنا واثق أنكم، مثلي، تتساءلون لماذا لا يتم تنفيذ هذه الأعمال البسيطة للصيانة.

شكت مالكة شقة في الطابق الخامس في Alhambra لعدة أشهر من أن مياه السطح الرئيسي تتسرب إلى أسقف شقتها في عدة أماكن بعد الأمطار الغزيرة. في النهاية، جلبت Meridional مستشاراً، وأظهر تقريره وجود ثقوب محتملة حول المداخن وعدد من الأسطح المفكوكة التي تسمح بدخول المياه. استدعت Meridional مقاولاً للسقف، لكنها استطاعت الحصول فقط على عرض سعر بقيمة 8.300 يورو. هذا المبلغ يشتري الكثير من الوقت والمواد، وعلى