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Senorio de Aloha - Évaluation 2021 JOHN RILEY Janvier 2022 Copropriétaires
Lorsque j’ai été élu président en juillet 2020, j’ai dit que rendre Senorio à une communauté de haute qualité prendrait entre 3 et 5 ans. La magnitude du délabrement de l’infrastructure des immeubles (immeubles principaux et garages), les améliorations nécessaires pour l’infrastructure de support (piscines, irrigation, systèmes de sécurité, etc.) exigeraient un haut niveau d’expérience en ingénierie et gestion, et ce qui est plus important, les fonds pour mettre en œuvre le travail. Mon avis sur la question n’a pas changé, sauf pour dire que le défi est plus difficile que je l’avais pensé au début, mais ce n’est pas insurmontable et mon délai pour y parvenir est le même. En 2021, nous avons réalisé quelques progrès qui je qualifierais de “presque gérables”. Pour vous aider à comprendre ce que je veux dire, j’ai sélectionné une série d’exemples de gestion communautaire pour que vous ayez une idée de ce qui se passe vraiment au quotidien. Je suis brutallement franc dans mes évaluations car je ne peux pas me permettre que vous, ou même moi-même, soyons complaisants et perdions de vue ce qu’il faut pour atteindre nos objectifs.

1. FINANCIERES
   (Nos finances sont très faibles.) À la date de mon élection, en juillet 2020, le total des dettes des propriétaires envers la communauté dépassait les 500 000 euros. Nous devions à nos créanciers plus de 250 000 euros. En conséquence, la communauté n’était pas capable de mettre en œuvre tout le maintien routinier et les réparations critiques. La priorité numéro un était de stabiliser notre situation financière. Je peux dire que nous avons réalisé un certain degré de stabilisation dans le sens où nous ne gaspillons plus de l’argent que nous n’avons pas et nous obtenons un meilleur rapport qualité-prix pour ce que nous dépensons. Avec une gestion financière prudente, je pense que dans les deux ou trois prochaines années, nous pourrons atteindre un équilibre plus stable et disposer de fonds pour les réparations de capital. ”Votre communauté se trouve en un point critique. Votez pour le changement la prochaine semaine pour un avenir sûr”

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Janvier 2022 Lettre du président Les améliorations clés en 2021 qui nous ont apporté un certain degré de stabilité sont • Une réduction de 16 % de la quantité totale d’argent que nous devons.
• Réduction du coût de certains de nos sous-traitants, car les contrats étaient en attente de renouvellement. Cependant, je suis convaincu fermement que il y a un margen pour réduire le nombre de sous-traitants et le prix que nous payons pour ces services. • Nos créanciers ont appelé à la porte immédiatement après la Assemblée Générale des actionnaires de juillet 2020 pour demander leur argent. Cela a fourni l’occasion d’établir des plans de remboursement qui sont en ligne avec nos revenus et un plan de dépenses prudent. Dans l’Annexe 1 jointe, vous trouverez les détails de ce que nous devons à nos créanciers. Voici un résumé de notre situation financière au troisième trimestre de 2021 et une comparaison avec celle de 2020.

1. Le surplus pour 2020 est après avoir fourni 80 546,77 € pour le solde impayé par les propriétaires.
2. Le surplus pour les 9 mois jusqu’à la fin septembre de 2021 de 77 562 € inclut 57 183 € de cotisations pour les garages et les trésors, et 24 000 € de cotisations de Wi-Fi. Ces concepts sont pour toute l’année 2021, donc le surplus pour ces neuf mois est, avec plus de précision, d’environ 56 000 €.
3. Le solde net des propriétaires à la fin septembre était de 340 000 €, mais l’import total réelisable est probablement pas supérieur à 100 000 – 150 000 €. Par conséquent, la position financière réelle de la Communauté est que nous devons environ 100 000 €. Remarques

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Janvier 2022 Lettre du président 2. INFRASTRUCTURE
Des années d’abandon font que des aspects importants de l’infrastructure de Senorio se trouvent en un état dangereux. Cette photo montre des câbles électriques “vivants” avec une boîte de protection ouverte, et les fissures du toit ont de l’eau coulant à travers elles - un grand risque ! (au lieu de permettre à notre homme de maintenance de nettoyer les débris du jardin, Meridional devrait encarger de garantir la sécurité absolue des connexions électriques)
Et quelques exemples concrets sont : • Un travail de peinture très déficient entre 2014-2018 qui a simplement peint sur les fissures. Maintenant, il est évident que dans les prochaines années, nous aurons besoin de coûteuses réparations sur les façades et les terrasses de tous les immeubles. La principale cause des dommages a été le mauvais entretien des systèmes d’irrigation des jardineries. Lorsque nous célébrerons une Assemblée Générale, je proposerai probablement de déconnecter l’irrigation pour éviter que des dommages supplémentaires se produisent, avant de mettre en œuvre un plan pour réaliser les coûteuses réparations nécessaires. • Je voudrais ajouter que le sous-traitant de peinture continue à réclamer que nous lui devons 138 000 euros. Le précédent administrateur n’a pas pu livrer le contrat et le registre complet des factures (qui sont estimés à environ 800-950 000 euros), et le sous-traitant de la peinture n’est pas disposé à fournir une copie pour justifier sa réclamation. Ainsi, jusqu’à ce que nous voyons la documentation, je ne vais pas autoriser le paiement de cette dette. • Depuis des années, un processus judiciaire est en cours contre l’un des sous-traitants généraux originaux de la communauté pour des travaux de mauvaise qualité dans les infrastructures au niveau du sol. Cela a provoqué des dommages importants dans plusieurs parkings au niveau du sous-sol. C’est une course contre la montre pour obtenir une indemnisation favorable à travers les tribunaux (si nous gagnons le cas) face à avoir à obtenir les fonds nécessaires des propriétaires ou de la financement externe pour initier les travaux de réparation avant que la situation ne soit critique. Cela est probablement un projet de plusieurs années pour tout arranger.

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Janvier 2022 Lettre du président • Depuis des années, un processus judiciaire est en cours contre l’un des sous-traitants généraux originaux de la communauté pour des travaux de mauvaise qualité dans les infrastructures au niveau du sol. Cela a provoqué des dommages importants dans plusieurs parkings au niveau du sous-sol. C’est une course contre la montre pour obtenir une indemnisation favorable à travers les tribunaux (si nous gagnons le cas) face à avoir à obtenir les fonds nécessaires des propriétaires ou de la financement externe pour initier les travaux de réparation avant que la situation ne soit critique. Cela est probablement un projet de plusieurs années pour tout arranger. • PRIORITÉ ÉLEVÉE - En 2000, des changements importants ont été apportés à la législation sur la santé et la sécurité dans les piscines. Un délai d’application de 20 ans a été accordé aux communautés pour qu’elles aient le temps de réaliser des travaux coûteux et importants, par exemple, le clôture du périmètre de chaque piscine, les pompes d’eau inadéquates, les barrières de sécurité pour les enfants, les systèmes d’autohigiène et de filtration. Senorio n’a pas respecté les lois principales, & actuellement, nous n’avons pas les fonds suffisants pour réaliser les travaux nécessaires. En tant que président, je suis personnellement responsable de tout accident dans la piscine où nous n’avons pas respecté les lois. En cas d’inspection par les autorités, nous risquons d’avoir nos piscines fermées pendant 3 ans. Par conséquent, lors de la prochaine Assemblée Générale, je proposerai un plan pour que nos piscines respectent la réglementation le plus tôt possible. • Les systèmes d’irrigation de notre communauté ne fonctionnent pas correctement. Un sous-traitant précédent a saboté des parties importantes du système, d’où il est apparu que les jardiniers utilisaient des manguettes pour arroser. D’autres zones du système n’ont pas été maintenues de manière appropriée et nécessitent une révision complète. • LA SÉCURITÉ EST UN GRAND MOTIF DE PRÉOCCUPATION - Nos systèmes de sécurité ne sont pas ce qu’ils semblent (perversement, c’est quelque chose de bon si ils agissent comme un élément dissuasif). Beaucoup des CCTV qui sont visibles ne fonctionnent pas ou ne fournissent pas la couverture nécessaire. Et ce qui est pire, les lois espagnoles sur la vie privée restreignent la visualisation des CCTV à tout le monde sauf au personnel de sécurité autorisé ou à la police. Cela rend la visualisation en temps réel ou même en temps postérieur très difficile et hautement inefficace. De plus, nos systèmes de portes et d’entrées aux portails se rompent fréquemment et souvent ne sont pas réparés ou maintenus à temps (la porte latérale de la Mezquita n’a pas été fermée correctement pendant tout l’année). Il est nécessaire de revoir complètement nos systèmes de sécurité, de sorte que nous puissions utiliser les dernières technologies pour surmonter les défaillances inhérentes à une opération de sécurité humaine (Cofer - notre sous-traitant le plus coûteux)

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Janvier 2022 Lettre du président La magnitude de ces problèmes d’infrastructure dépasse les fonds disponibles à travers notre niveau actuel de cotisations communautaires. La spécialisation technique nécessaire pour évaluer et gérer ces réparations dépasse nos capacités actuelles. Pour résoudre cela, nous proposerons un budget et un plan de travail de “réparations prioritaires” lors de l’Assemblée Générale de mars, qui inclura un plan pour récolter des fonds au-delà de ce que nous recevons des cotisations communautaires. Le délai pour ce projet sera probablement de 3 ans. Nous ferons tout notre possible pour maintenir l’augmentation de la charge des coûts aux propriétaires à un minimum, mais je vous assure que il y aura un retour significatif de l’investissement à travers l’augmentation de la valeur de votre propriété. 3. SOUS-TRAITANTS
(nous avons besoin d’un réexamen total de l’utilisation de sous-traitants) Depuis l’administrateur jusqu’en bas, les services de Senorio sont réalisés par des sous-traitants. La seule exception est Luis, l’encadré de maintenance, qui est employé directement par la communauté. La pratique habituelle en Espagne est que les contrats durent un an et sont renouvelés ensuite. La résiliation des contrats à mi-temps peut donner lieu à ce que le sous-traitant réclame le paiement intégral du reste du contrat, indépendamment de son exécution. (A) NETTOYAGE. Au début de l’année, nous avons changé notre sous-traitant de nettoyage de Symant à ‘Cheli Services’ car nous avions payé au-dessus des tarifs du marché pour un rendement de nettoyage qui n’était pas de qualité. Pour éviter des indemnités coûteuses pour le licenciement des trois nettoyeurs individuels, nous les avons maintenus et les avons mis sous la supervision de Cheli Services. Malheureusement, cela n’a pas fonctionné bien. Bien que le niveau général de nettoyage ait amélioré, il y a des frictions sérieuses entre les trois nettoyeurs et Cheli / Meridional. Les nettoyeurs passent longtemps en congé médical (actuellement, les trois sont en congé médical), et nos deux nettoyeurs ont été à ma porte en larmes pour ce qu’ils considèrent un traitement injuste de la part de leurs superviseurs. Depuis le début de l’été, il a été nécessaire de recruter plus de nettoyeurs pour maintenir le niveau de qualité et remplacer ceux qui sont en congé médical. De plus, je pense que le mauvais comportement des “inquilins”, comme laisser des sacs de déchets à la porte des appartements, vomir dans les portails, jeter de la nourriture et des cigarettes par inadvertance dans la communauté, etc., augmente la pression sur les services de nettoyage. Les ouvriers irresponsables qui travaillent sur les rénovations de plusieurs appartements ont également ajouté du travail supplémentaire pour nos nettoyeurs. Bien que le niveau de nettoyage ait amélioré, il y a encore beaucoup à faire.

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Janvier 2022 Lettre du président (B) JARDINERIE.
En juillet, nous avons remplacé Symant par Jaydo Services car nous avions payé au-dessus des tarifs du marché pour un service de jardinage qui ne répondait pas à nos exigences. Un aspect particulier du contrat de Symant était que cela établissait une journée de travail de 8 heures, mais l’accord avec les deux jardiniers était que travaillaient 6 heures par jour à partir de 08:00 heures. Cela explique pourquoi plusieurs propriétaires m’ont exprimé leur inquiétude pour le fait que les jardiniers partaient à 14:00 heures, mais les restes de jardinage (dans les chemins, ou dans les piscines, etc.) n’avaient pas été retirés. Le rôle de Jaydo Service’s est de superviser le plan de travail des jardiniers, et également de fournir une orientation technique experte dans l’entretien de nos jardins. Jaydo a présenté des estimations de coûts pour introduire de nouvelles plantes pour améliorer les jardins, mais je retiens l’autorisation jusqu’à la révision et la ratification du budget de 2022. Comme avec le “contrat de nettoyage”, nous avons maintenu les employés, dans ce cas un équipe de père et fille. Il est évident que une journée de 6 heures est insuffisante et lorsque je vois Luis (notre employé le mieux payé, et avec une lourde charge de travail de maintenance en train de balayer les restes du jardin après que les jardiniers se soient allés à 14:00 heures, mon inquiétude augmente que notre efficacité opérationnelle n’est pas suffisamment bonne. (C) PISCINES.
Un peu de désastre si je suis honnête, & voici pourquoi : SAUVETAGE Beaucoup d’entre vous savent les difficultés que nous avons eues pour ouvrir les trois piscines cette année. La question clé que j’ai dû résoudre au début de la 1ère saison avec Meridional était la exigence légale de sauveteurs à l’intérieur et à l’extérieur des restrictions de Covid. La loi exige que les piscines avec une superficie supérieure à 200m2 aient un sauveteur. Ce qui n’était pas clair était la situation des piscines multiples et la ligne de vue. Résumant, nos trois piscines dépassent les 200m2, ce qui nécessite deux sauveteurs (et nous n’avions que les fonds pour un). Cependant, en raison du fait que le sauveteur n’aurait pas “ligne de vue” pour les 3 piscines, j’ai décidé que la piscine Mezquita ne serait pas ouverte officiellement, et par conséquent, les propriétaires qui l’utiliseraient le feraient sous leur propre risque personnel. Je sais que cela a été frustrant pour beaucoup de propriétaires, mais rester sur le bon côté de la santé et de la sécurité était primordial dans mes décisions. Ayant décidé de compter sur un sauveteur, j’ai trouvé particulièrement frustrant de devoir instruire et puis rappeler au sauveteur de laisser sa chaise et son iPhone au moins tous les 15 minutes et de faire un tour de sécurité par les piscines. Je devais également demander à l’occasion de se servir du barreur de piscine pour retirer les feuilles et les autres déchets des piscines et, selon la loi, enregistrer les noms de tous les utilisateurs des piscines (l’approche de Meridional était que les utilisateurs des piscines allaient et se registraient à l’office de concierge, mais cela n’allait pas fonctionner). Je dis que j’étais frustré avec ce service car j’ai découvert que le sauveteur facture 4,25 euros par heure, mais nous payons au sous-traitant du sauveteur plus du double de cela … mais pour quoi faire ? Oui, ils s’assurent que le sauveteur soit qualifié et, s’il est malade, ils le remplacent, mais représente-t-il un bon rapport qualité-prix pour notre argent ? Je laisse cela à votre imagination, mais je pense que cela met en évidence que nous payons un margen de profit excessif aux sous-traitants.

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Janvier 2022 Lettre du président CONTRATANT DE MAINTENANCE DE PISCINE
Depuis des années, la communauté a maintenu le même sous-traitant qui utilisait la dosification manuelle de produits chimiques. En juillet, Meridional a recommandé de les changer car ils n’étaient pas capables de maintenir des niveaux de chlore sûrs. Un nouveau sous-traitant est arrivé, et Meridional a envoyé Luis pour recevoir une formation pour qu’il s’occupe de l’administration du chlore (ce serait idéal d’avoir des systèmes automatiques). À la mi-août, nous étions en train d’expérimenter des problèmes d’eau trouble dans 2 piscines et ont dû fermer les piscines pendant plusieurs jours, ce qui n’est pas beaucoup moins que un désastre en haute saison. En mots de Meridional à l’époque, “La situation des piscines est assez complexe”, ce que j’ai interprété comme que une série de problèmes combinés étaient la cause pour laquelle les piscines ne fonctionnaient pas correctement. Maintenant, nous avons appris la leçon et nous allons développer un nouveau régime de maintenance pour 2022. Ces photos illustrent les problèmes de circulation et de qualité de l’eau

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Janvier 2022 Lettre du président PISCINE POUR ENFANTS
La photo ci-dessous doit susciter deux pensées … Risque pour la santé et la sécurité, et pourquoi payons-nous à tous ces sous-traitants si cela est le meilleur qu’ils peuvent faire pour sceller un danger, et le laisser ainsi pendant des jours ? Vraiment, cela me fait mal comme président que notre Administrateur, Concierge, et Maintenance ne fassent pas mieux que cela. Le problème de la piscine pour enfants est une rupture des tuyaux sous-terrains. Il faut creuser toute la zone pour remplacer les tuyaux. Cela sera fait en printemps. ? Sécurité et santé ? La vérité est que les piscines d’une communauté devraient être une source de fierté, mais parfois, les nôtres sont une source de honte, et comme on l’a mentionné précédemment, elles sont en dehors de la norme. Rendre nos piscines pleinement conformes et opérationnelles sera l’une des principales priorités en 2022. Pour cela, nous aurons besoin d’expertise et d’un plan de financement de capital. J’ai l’intention de présenter une proposition pour l’approbation de l’Assemblée Générale, qui est soumise aux normes de Covid, mais j’espère qu’elle aura lieu en mars.

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Janvier 2022 Lettre du président (D) SÉCURITÉ/CONSERJERIE
Cofer/HELP nous a coûté 140 000 euros en 2021, ce qui les rend notre sous-traitant le plus cher. Malheureusement, avec 153 000 euros, ils sont également notre plus grand créancier. En 2021, j’ai autorisé un paiement du service de la dette de 27 000 euros, ce qui est le maximum que nous pouvons nous permettre dans ces temps de difficultés financières. Je veux souligner que nous payons les cotisations actuelles, et la dette se réfère au période précédant ma présidence, lorsque nous n’avions pas d’argent pour payer les cotisations. Nous avons reçu de nombreuses plaintes sur ce service, la plupart concernant le manque de réponse appropriée à une large gamme de problèmes de sécurité, par exemple, stationnement illégal ; troubles nocturnes ; utilisation illégale de la piscine, etc. Meridional a renouvelé automatiquement les contrats jusqu’en 2022 sans me consulter. Étant donné les plaintes sur le service, et que nous avons payé 5 000 euros de plus que en 2020, j’espérais au moins une discussion sur comment nous pourrions chercher un meilleur rendement de Cofer. Lorsque nous aurons l’occasion d’une AGM, nous aurons une discussion franche et ouverte sur les besoins pratiques de sécurité de la communauté pour que Cofer puisse comprendre mieux ce que nous attendons. 4. MAINTENANCE INTERNE Une grande partie de notre travail de maintenance est réalisée par une combinaison de Luis et, dans son cas, de sous-traitants pontuels. Une grande partie de ce travail, comme on l’a mentionné précédemment dans le paragraphe “Infrastructure”, sont seulement des réparations pour des problèmes qui dépassent les capacités de notre équipe et de nos ressources financières actuelles. Je veux souligner quelques exemples de où nous luttons avec cet approche actuelle : • Meridional m’a demandé en septembre de donner mon accord pour l’achat d’une nouvelle pompe pour la piscine de l’Alhambra car, et je cite, “la vieille pompe est obsolète, ce serait un gaspillage de l’argent à la réparer”. La nouvelle pompe s’est rompue en un mois. Au début, on m’a dit que “il n’y a pas de garantie car ce n’est pas mécanique” (concept étrange selon la législation de l’UE). Ensuite, on m’a informé que la garantie ne s’appliquait pas car, malgré les multiples filtres de protection, un objet étranger ou un mauvais usage avaient provoqué la défaillance de la turbine. On m’a également informé que “l’installateur ne facturerait pas les frais de déplacement ni de main-d’œuvre pour ce incident et la communauté ne devrait que payer la réparation de la pompe”. J’ai parlé avec lui personnellement et comme la communauté est un bon client et veut que cela se résolve de la meilleure manière possible, il fera son part. La réparation au coût de revient de l’installateur est inférieur à 400 €”. Heureusement, un membre de la communauté est expert en pompes et j’ai invité à inspecter le local des pompes de l’Alhambra. Selon son avis expert, les différents filtres n’ont pas pu ensuie la nouvelle pompe. Le “installateur” a également suggéré que le fait que Luis n’ait pas signalé le problème à temps a contribué au problème. Luis le nie, affirmant que dès le premier jour, à son avis, la pompe de plus grande spécification n’était pas adéquate pour notre piscine, mais qu’il a été désavoué. Le 5 octobre, Meridional a promis un rapport complet sur les problèmes de la pompe … Je suis encore en attente.

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Janvier 2022 Lettre du président • En janvier 2021, un propriétaire absent a laissé les mauvaises herbes bloquer l’évacuation de la terrasse, ce qui a provoqué une accumulation d’eau de pluie qui a fini par inonder l’appartement du dessous en un moment où le propriétaire était à 3 000 km de distance et ne pouvait pas voyager. Le propriétaire a passé 40-50 heures à essayer, en premier lieu, à empêcher l’eau d’entrer dans son appartement ; en deuxième lieu, à essayer de compromettre ses assureurs avec les représentants des autres propriétaires ; et en troisième lieu, à essayer de compromettre Meridional non seulement pour réduire le risque que cela se reproduise, mais également pour travailler ensemble pour que Meridional élaborât un ensemble de “directives d’urgence pour les fuites d’eau”, étape par étape, pour que tous les propriétaires sachent ce qu’ils doivent faire en pareilles circonstances. • En février, nous avons eu une autre inondation à Mezquita. Cette fois, une tuyauterie d’eau, qui allait directement d’un appartement au cuvier des comptes d’eau, s’est rompue au-dessus du toit sur l’entrée de l’ascenseur de la plante inférieure. Pour lorsqu’on est arrivé, le toit s’écroulait, mais ce qui est plus important, trois entrepôts privés ont été inondés, causant des dommages irréparables à une grande partie des biens des propriétaires. La réparation chapucière de la tuyauterie a donné lieu à ce que la tuyauterie se rompît trois fois plus en cinq semaines, et cela malgré que Meridional ait appelé un plombier externe. Chaque fois, les propriétaires (qui heureusement étaient présents à l’époque) ont dû lutter pour nettoyer le désordre… et je vous assure qu’ils étaient très stressés par le fait que la réponse ou la réponse ne soit pas opportune et efficace, et qu’ils étaient en constante communication avec la sécurité /concierge et Meridional pour forcer une action. Finalement, il a fallu remplacer toute une section de tuyauterie pour résoudre le problème. La conclusion est que nous manquions des connaissances nécessaires pour répondre rapidement, évaluer précisément le problème et proposer une solution permanente à temps. • En mai, une deuxième tuyauterie s’est rompue depuis le cuvier des comptes d’eau de Mezquita jusqu’à un appartement. Les circonstances étaient très similaires à celles de février. Luis et le plombier ont pu résoudre cela de manière plus efficace que la première fois, mais les “directives d’urgence” de Meridional n’étaient pas encore prêtes. Bien que ce ne soit pas sûr à 100 %, la cause du problème semble être que les tuyauteries d’eau de tous les appartements, conformément aux normes actuelles, ne sont pas de spécification suffisamment élevée pour la pression de l’eau. Luis a reçu des instructions pour s’assurer que la pression des cuvières des comptes d’eau ne dépasse pas la spécification pour les tuyauteries, car clairement cela a contribué au problème.

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Janvier 2022 Lettre du président Vous pouvez également aider à maintenir la pression correcte dans le système d’eau en vous assurant que les tuyauteries et les robinets de votre appartement ne sont pas obstrués par l’accumulation de calcium, courant dans les zones d’eau dure comme celle-ci. Vous serez peut-être surpris, comme moi, que la tuyauterie principale d’eau depuis le cuvier des comptes de la plante inférieure jusqu’à votre appartement soit de votre propriété et non de la communauté. Je suis encore en attente d’une confirmation à 100 % de cela car cela ne fait pas de sens … comment les propriétaires sans moyens pour voir ou accéder peuvent être responsables d’une tuyauterie qui passe à travers les toits et les murs de la zone commune à votre appartement ? Par conséquent, il est essentiel que Luis supervise les pressions et soit attentif à tout dégât des tuyauteries. Il est également important de souligner que, en cas de rupture d’une tuyauterie, Meridional devrait avoir terminé un solide ensemble de procédures pour que cela ne se reproduise pas l’année dernière. D’autres choses que vous devez prendre en compte lorsque votre appartement court le risque de subir des dommages d’un autre appartement ou des installations de la zone commune sont : • Un problème fondamental lorsqu’on essaie de réagir à un problème d’une propriété vacante est la loi de l’intrusion dans la propriété privée de quelqu’un. Luis a pu voir depuis une terrasse adjacente les mauvaises herbes qui bloquaient l’évacuation de la terrasse, mais on lui a informé correctement qu’il pourrait être poursuivi pour intrusion si il entrait dans la terrasse. Même si les incendies et la menace pour la vie constituent une urgence qui permet l’intrusion, il semble que les inondations ne le soient pas. Mon conseil : connaissez vos voisins. • Si le problème est de propriétaire à propriétaire, les administrateurs, en général, essaient de limiter leur participation. Je suis fondamentalement en désaccord avec cela car je pense que les administrateurs ont le devoir d’aider tous les propriétaires. Ils doivent être prêts à aider autant que possible, surtout si un propriétaire est à des milliers de kilomètres de distance et n’est pas familier avec la loi espagnole et où trouver des fournisseurs de services locaux comme des plombiers d’urgence, des électriciens, etc. Dans de nombreux cas d’inondation, les zones communes de la communauté sont également affectées, et comme tel, l’administrateur doit s’impliquer autant que les assureurs de la communauté.

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Janvier 2022 Lettre du président Lorsque j’écris cela, un propriétaire de Giralda Portal 4 m’a contacté pour me demander ce que faire car ils ont subi des dommages par l’eau dans l’appartement du dessus. Si Meridional avait mené à bien ma demande de presque un an pour écrire les “directives d’urgence pour les fuites d’eau”, alors ce dernier propriétaire qui souffre de dommages par l’eau saurait exactement ce faire et ne serait pas venu me chercher en quête d’aide et de conseils. • Si votre appartement n’est pas assuré à tout risque, vous devez le prendre en compte. Si votre propriété souffre de dommages, il est possible que l’assurance de la communauté ou de vos voisins ne vous couvre pas (et vous pourriez devoir engager vos propres actions légales pour les dommages). De la même manière, si le problème émane de votre appartement et vous n’êtes pas assuré, vous pourriez être demandé et poursuivi en justice. • Il est important que vous pensiez à ce que vous pouvez faire pour éviter les dommages à votre appartement ou à la communauté. Par exemple, vous pouvez laisser un jeu de clés en un endroit sûr pour “garder les clés”, auquel seul accès peut être obtenu en cas d’urgence et lorsque les propriétaires ne sont pas présents. Une autre option est de laisser un jeu de clés de secours avec une personne locale de confiance qui peut fournir un accès immédiat à votre appartement en cas d’urgence. Agir rapidement peut réduire sérieusement les dommages et les blessures. Malgré que nous ayons changé de sous-traitant, nous continuons à avoir des problèmes avec les portes des garages. Par exemple, la porte piétonne de Mezquita ne se ferme jamais seule et a été ainsi tout l’année, et n’importe qui peut entrer dans la communauté depuis la rue. Les portes du garage de Mezquita ne s’ouvrent pas complètement et souvent se bloquent. D’accord, je sais que nous n’avons pas l’argent pour