Senorio de Aloha - Översikt 2021

John Riley Januari 2022

Medlemmar i ägarföreningen

När jag valdes till ordförande i juli 2020 sa jag att återställa Senorio till en högkvalitativ gemenskap skulle ta mellan 3-5 år. Den omfattande skadorna på byggnadernas infrastruktur (huvudbyggnader och garage) och de nödvändiga förbättringarna av stödinfrastrukturen (pools, vattensystem, säkerhetsystem etc.) kräver en hög nivå av teknisk erfarenhet och förvaltning, och vad är viktigare, tillräckliga medel för att genomföra arbetet. Min uppfattning har inte förändrats, förutom att jag säger att utmaningen är svårare än jag tänkte från början, men inte övermäktig och min tidslinje för att uppnå det är densamma.

Under 2021 har vissa framsteg gjorts som jag skulle beskriva som “nästan hanterbara”. För att hjälpa er förstå vad jag vill säga har jag valt ut en serie exempel på gemenskapsförvaltning för att ge er en uppfattning om vad som faktiskt händer dagligen. Jag är brutalt ärlig i mina bedömningar eftersom jag inte kan tillåta att ni eller jag själv blir för nöjda och glömmer bort vad som krävs för att uppnå våra mål.

1. FINANSER (Vår finansiella situation är mycket svag.)

När jag tillträdde i juli 2020 översteg skulden från medlemmarna till gemenskapen 500 000 euro. Vi var skyldiga till våra långivare mer än 250 000 euro. Som en följd kunde gemenskapen inte genomföra alla rutinmässiga underhåll och kritiska reparationer.

Prioritet nummer ett var att stabilisera vår finansiella situation. Jag kan säga att vi har uppnått en viss grad av stabilisering i den meningen att vi inte längre spenderar pengar vi inte har och vi uppnår ett bättre värde för vad vi spenderar. Med en ansvarsfull finansiell förvaltning tror jag att vi inom de närmaste två eller tre åren kan uppnå ett mer stabilt balans och ha tillräckliga medel för kapitalreparationer.

“Er gemenskap befinner sig i en kritisk situation. Rösta för förändring nästa vecka för ett säkert framtida”

Sida 2

Januari 2022 Brev från ordföranden

De viktigaste förbättringarna under 2021 som gett oss en viss grad av stabilitet är:

• En reduktion på 16% av den totala summa pengar vi är skyldiga. • En reduktion av kostnaderna för några av våra underleverantörer, eftersom kontrakten var på väg att upphöra. Jag tror dock att det finns utrymme för att reducera antalet underleverantörer och priset vi betalar för dessa tjänster. • Våra långivare ringde direkt efter den årliga gemenskapsstämman i juli 2020 och begärde sina pengar. Detta gav oss möjlighet att etablera betalningsplaner som överensstämmer med våra inkomster och ett ansvarsfullt utgiftsplan. I bilaga 1 har vi detaljerat vad vi är skyldiga till våra långivare. Nedan kan ni se en översikt över vår finansiella situation under tredje kvartalet 2021 och en jämförelse med 2020.

1. Överskottet för 2020 är efter att ha tillhandahållit 80 546,77 euro för det återstående beloppet som medlemmarna är skyldiga.
2. Överskottet för de första nio månaderna till och med september 2021 är 77 562 euro, vilket inkluderar 57 183 euro för garager och förråd och 24 000 euro för Wi-Fi. Dessa begrepp gäller för hela 2021, så överskottet för dessa nio månader är med större precision cirka 56 000 euro.
3. Det nettoägande beloppet för medlemmarna till och med september var 340 000 euro, men den faktiska summa som kan krävas är sannolikt inte mer än 100 000-150 000 euro. Således är den verkliga finansiella situationen för gemenskapen att vi är skyldiga cirka 100 000 euro.

Notiser

Sida 3

Januari 2022 Brev från ordföranden

2. INFRASTRUKTUR År av övergivenhet har gjort att viktiga delar av Senorios infrastruktur befinner sig i ett farligt tillstånd.

Denna bild visar levande elkablar med en skyddskåpa som är öppen, och sprickorna i taket har vatten rinnande genom dem - ett stort hot!

Och några mer konkreta exempel är:

• Ett mycket dåligt målningssyfte mellan 2014-2018 som bara målade över sprickorna. Nu är det tydligt att vi inom de närmaste åren kommer att behöva genomföra kostsamma reparationer på fasader och terrasser för alla byggnader. Den huvudsakliga orsaken till skadorna har varit det dåliga underhållet av jordbrukssystemen. När vi håller en gemenskapsstämma kommer jag troligen att föreslå att vi stänger av jordbruket för att förhindra att fler skador uppstår innan vi genomför ett plan för att genomföra de kostsamma reparationerna som krävs. • Jag vill tillägga att målningssyftet fortfarande kräver 138 000 euro. Den tidigare förvaltaren kunde inte leverera kontraktet och faktureregistret (som antas vara på ungefär 800-950 000 euro), och målningssyftet är inte villigt att leverera en kopia för att styrka sin krav. Så tills vi ser dokumentationen kommer jag inte att godkänna betalningen av denna skuld. • Under många år har en rättslig process pågått mot en av de ursprungliga gemenskapsgeneralentreprenörerna för dåliga arbeten i infrastrukturen på marknivå. Detta har orsakat betydande skador på flera garage på marknivå. Det är en tidspressad process för att få en fördelaktig skadeståndskrav genom domstolarna (om vi vinner fallet) jämfört med att få tillräckliga medel från medlemmarna eller extern finansiering för att genomföra reparationerna innan situationen blir kritisk. Det är sannolikt att hela processen kommer att ta flera år att genomföra.

Sida 4

Januari 2022 Brev från ordföranden

• Under många år har en rättslig process pågått mot en av de ursprungliga gemenskapsgeneralentreprenörerna för dåliga arbeten i infrastrukturen på marknivå. Detta har orsakat betydande skador på flera garage på marknivå. Det är en tidspressad process för att få en fördelaktig skadeståndskrav genom domstolarna (om vi vinner fallet) jämfört med att få tillräckliga medel från medlemmarna eller extern finansiering för att genomföra reparationerna innan situationen blir kritisk. Det är sannolikt att hela processen kommer att ta flera år att genomföra. • HÖG PRIORITY - I år 2000 antogs viktiga ändringar i lagstiftningen om hälso- och säkerhetskrav för pooler. En tillämpningstid på 20 år gavs för att ge gemenskaper tid att genomföra kostsamma och omfattande arbeten, till exempel vallning av varje pool, ojämn vattenpump, säkerhetsbarriärer för barn, självrengöringssystem och filtrering. Senorio har inte uppfyllt de huvudsakliga kraven, & nu har vi inte tillräckliga medel för att genomföra de nödvändiga arbetena. Som ordförande är jag personligen ansvarig för eventuella olyckor i poolen där vi inte har uppfyllt kraven. Vid en inspektion av myndigheterna riskerar vi att våra pooler stängs under 3 år. Så när vi har en gemenskapsstämma kommer jag att föreslå ett plan för att få våra pooler att uppfylla kraven så snart som möjligt. • Våra system för vattenspridning fungerar inte helt. En tidigare entreprenör sabotagerade viktiga delar av systemet, vilket är varför vi ser pågående vattenspridning med slangar. Andra delar av systemet har inte underhållits tillräckligt och behöver en omfattande revidering. • SÄKERHET ÄR ETT STORT ORSAK ATT BESVINNA - Våra säkerhetsystem är inte vad de verkar vara (perversiskt nog är det något bra om de fungerar som en avskräckande faktor). Många av våra CCTV-kameror fungerar inte eller erbjuder inte tillräcklig täckning. Och vad är värre, spanska dataskyddslagar begränsar visning av CCTV till alla utom tillfälliga säkerhetspersonal eller polisen. Detta gör det svårt och ineffektivt att visa i “tidskrävande” eller “efterföljande” situationer. Dessutom har våra dörr- och ingångssystem till portaler brustit ofta och ofta inte reparerats eller underhållits i tid (dörren till Mezquita har inte stängts korrekt under hela året). Det är nödvändigt att ompröva våra säkerhetsystem så att vi kan använda senaste teknologin för att övervinna de inbyggda svagheterna i en mänsklig säkerhetsoperation (Cofer - vår dyraste entreprenör).

Sida 5

Januari 2022 Brev från ordföranden

Skadorna på infrastrukturen överstiger våra tillgängliga medel enligt vårt nuvarande nivå av gemenskapsavgifter. Den tekniska specialisering som krävs för att utvärdera och hantera dessa reparationer överstiger våra nuvarande kapaciteter. För att lösa detta kommer vi att föreslå ett budget och ett arbetsplan för “prioriterade reparationer” på den extra gemenskapsstämman i mars, som kommer att inkludera ett plan för att samla in medel över och ovanför våra nuvarande gemenskapsavgifter. Tiden för detta projekt kommer sannolikt att vara 3 år. Vi kommer att göra allt vi kan för att hålla kostnadsökningen för medlemmarna till ett minimum, men jag lovar att det kommer att finnas ett betydande värde för investeringen genom ökningen av värdet på er egendom.

3. UNDERLEVERANTÖRER (Vi behöver en omfattande omprövning av användningen av underleverantörer)

Från förvaltaren och neråt utförs Senorios tjänster av underleverantörer. Den enda undantaget är Luis, vår underhållsman, som är anställd direkt av gemenskapen. Den vanliga praxisen i Spanien är att kontrakten varar ett år och sedan förnyas. Avslutningen av kontrakten mitt i dess giltighetstid kan leda till att underleverantören kräver full betalning för resten av kontraktet, oavsett om det har genomförts eller inte.

(A) RENHET På början av året bytte vi från Symant till Cheli Services eftersom vi hade betalat över marknadens pris för en renhetsprestation som inte var av god kvalitet. För att undvika kostsamma uppsägningsavgifter för de tre individuella rengörarna valde vi att behålla dem och placera dem under Cheli Services överinseende. Tyvärr har det inte fungerat bra. Även om den allmänna nivån på rengöringen har förbättrats finns det allvarliga konflikter mellan de tre rengörarna och Cheli/Meridional. De rengörarna har varit borta från arbete under långa perioder och våra två rengörare har varit på min dörr och gråtit över vad de anser vara ett orättvist behandling av sina överordnade. Från början av sommaren har det varit nödvändigt att anställa ytterligare rengörare för att upprätthålla en god kvalitet och ersätta de som varit borta från arbete. Jag tycker också att det är uppenbart att de “hyresgästernas” dåliga beteende, som att lämna sopor utanför lägenheterna, kräka sig i portarna, slänga mat och cigaretter på golvet i gemenskapen osv., ökar trycket på rengöringspersonalen. De ansvarslösa arbetare som arbetar på flera lägenheter har också bidragit till ytterligare arbete för våra rengörare. Så även om nivån på rengöringen har förbättrats kan den fortfarande förbättras.

(B) TRädgårdsskötsel I juli ersatte vi Symant med Jaydo Services eftersom vi hade betalat över marknadens pris för en trädgårdsskötsel som inte uppfyllde våra krav. En särskild aspekt av kontraktet med Symant var att det angav en arbetstid på 8 timmar, men avtalet med de två trädgårdsmännen var att de arbetade 6 timmar per dag från kl 08:00. Detta förklarar varför flera ägare uttryckte sin oro över att trädgårdsmännen gick hem klockan 14:00, men resterna av trädgårdsarbete (på gångar, i pooler osv.) inte hade rensats. Jaydos roll är att övervaka trädgårdsmännens arbetsplan och även att ge expert teknisk rådgivning i underhåll av våra trädgårdar. Jaydo har presenterat kostnadsuppskattningar för att införa nya växter för att förbättra trädgårdarna, men jag håller på att godkänna betalningen tills jag har granskat och godkänt budgeten för 2022. Liksom med “renhetskontraktet” har vi valt att behålla anställda, i detta fall en far-föräldrapar. Det är tydligt att en arbetstid på 6 timmar är otillräcklig och när jag ser Luis (vår bäst betalda anställda, med en tung arbetsbörda med underhåll av trädgårdarna efter att trädgårdsmännen gått hem klockan 14:00) ökar min oro över att vår operativa effektivitet inte är tillräckligt bra.

(C) POOLER Ett litet desastre om jag ska vara ärlig, & det är därför:

Räddningsutrustning Många av er vet om de svårigheter vi har haft att öppna våra tre pooler under året. Den viktiga fråga som jag behövde lösa i början av säsongen med Meridional var kravet på livräddare inom och utanför Covid-restriktioner. Lagen kräver att pooler med en yta över 200m2 ska ha en livräddare. Vad som inte var tydligt var situationen för flera pooler och synlinjen. Sammanfattningsvis, våra tre pooler överstiger 200m2, vilket kräver två livräddare (och vi hade bara pengar för en). Eftersom livräddaren inte skulle ha “synlinje” för de tre poolerna bestämde jag mig för att poolen Mezquita inte skulle öppnas officiellt, och därför skulle ägarna som använde den göra det på egen risk. Jag vet att detta var frustrerande för många ägare, men att stanna på den rätta sidan av hälsa och säkerhet var min prioritet i mina beslut. Efter att ha bestämt oss för att ha en livräddare var det särskilt frustrerande för mig att jag fick instruera och sedan påminna livräddaren att lämna sin stol och sin mobil minst var 15:e minut och att ge en säkerhetsrundtur genom poolerna. Jag fick också be honom att ibland använda barriären runt poolerna för att ta bort löv och andra rester från poolerna och, enligt lagen, registrera namnen på alla poolanvändare (Meridionals fokus var att poolanvändarna skulle gå och registrera sig i portvaktskontoret, men det skulle inte fungera). Jag säger att jag var frustrerad med denna tjänst eftersom jag upptäckte att livräddaren fick 4,25 euro per timme, men vi betalade till livräddar-kontraktanten mer än dubbelt så mycket … men varför? Ja, de säkerställer att livräddaren är kvalificerad och om han är sjuk ersätter de honom, men representerar det ett bra värde för våra pengar? Jag lämnar det till er fantasi, men jag tror att det visar att vi betalar ett överdrivet mervärde till underleverantörerna.

UNDERHÅLLS-KONTRAKTANT FÖR POOLER Under många år har gemenskapen anställt samma underleverantör som använde manuell dosering av kemikalier. I juli rekommenderade Meridional att vi skulle byta ut dem eftersom de inte kunde upprätthålla säkra nivåer av klor. En ny underleverantör anlände, och Meridional skickade Luis för att få utbildning för att hantera klor (det vore idealiskt att ha automatiska system). I mitten av augusti hade vi problem med turbid vatten i 2 pooler och fick stänga poolerna under flera dagar, vilket inte är mycket mindre än ett desastre under säsongen. I Meridionals ord från den tiden “Situationen med poolerna är ganska komplex”, vilket jag tolkade som att en serie problem kombinerade var orsaken till att poolerna inte fungerade korrekt. Nu har vi lärt oss av erfarenheten och kommer att utveckla ett nytt underhållssystem för 2022.

Dessa bilder illustrerar problemen med vattencirkulation och kvalitet

Sida 6

Januari 2022 Brev från ordföranden

POOL FÖR BARN Den här bilden borde ge er två tankar … Hälsorisk och säkerhet, och varför betalar vi alla dessa underleverantörer om detta är det bästa de kan göra för att isolera ett hot och låta det ligga kvar under dagar? Jag känner verkligen ont som president att vi inte gör bättre än detta.

Problemet med barnpoolen är en trasig underjordisk rörledning. Det är nödvändigt att gräva hela området för att ersätta rörledningen. Detta kommer att ske i vår.

Säkerhet och hälsa? Sanningen är att en gemenskap bör vara stolt över sina pooler, men ibland är våra pooler en källa till skam, och som tidigare nämnts är de utanför lagstiftningen. Att återställa våra pooler till fullständig överensstämmelse och effektivitet kommer att vara en av de viktigaste prioriteterna under 2022. För att uppnå detta kommer vi att behöva ha expert råd och ett kapitalfinansieringsprogram. Jag har avsikt att presentera en förslag för godkännande på den extra gemenskapsstämman, som är föremål för Covid-regler, men jag hoppas att den kommer att hållas i mars.

Sida 7

Januari 2022 Brev från ordföranden

(D) SÄKERHET/KONSÄRJERI Cofer/HELP kostade oss 140 000 euro under 2021, vilket gör dem till vår dyraste underleverantör. Tyvärr är de också vår största skuldbörda, med 153 000 euro. Under 2021 godkände jag ett betalningsavtal för skulden på 27 000 euro, vilket är det maximala vi kan tillåta oss i dessa svåra finansiella tider. Jag vill påpeka att vi betalar nuvarande avgifter och skulden avser perioden före min presidentperiod, när vi inte hade pengar att betala avgifterna. Vi har fått många klagomål om denna tjänst, de flesta rörande bristen på en adekvat respons på en bred kategori av säkerhetsproblem, till exempel olaglig parkering, störningar på natten, olaglig användning av poolen osv. Meridional förnyade automatiskt kontrakten till 2022 utan att konsultera mig. Med tanke på klagomålen om tjänsten och att vi har betalat 5 000 euro mer än 2020, förväntade jag mig åtminstone en diskussion om hur vi kunde söka en bättre prestation från Cofer. När vi har möjlighet att hålla en extra gemenskapsstämma kommer vi att ha en öppen och ärlig diskussion om de praktiska säkerhetsbehoven för gemenskapen för att Cofer ska förstå vad vi förväntar oss.

4. INRE UNDERHÅLL Större delen av vårt underhåll utförs genom en kombination av Luis och, i vissa fall, punktliga underleverantörer. Större delen av detta arbete, som tidigare nämnts i avsnittet “Infrastruktur”, är bara “plock” för problem som ligger utanför vår kompetens och våra nuvarande resurser. Jag vill lyfta fram några exempel på var vi kämpar med vår nuvarande ansats:

• Meridional bad mig i september att godkänna inköp av 1 900 euro för en ny pump för poolen i Alhambra eftersom, och jag citerar, “den gamla pumpen är föråldrad, det kommer att vara ett slöseri med pengar att reparera den”. Den nya pumpen bröt samman inom en månad. Till en början sa de att “det finns ingen garanti eftersom det inte är mekaniskt” (ett koncept som är märkligt enligt EU-lagstiftningen). Senare informerades jag om att garantin inte gällde eftersom, trots flera skyddsfiltre, ett främmande föremål eller ett felaktigt bruk hade orsakat pumpens skada. Jag informerades också om att “installatören inte kommer att kräva kostnader för resor eller arbetsinsats för detta ärende och gemenskapen kommer bara att behöva betala reparationen av pumpen”. Jag har pratat med honom personligen och eftersom gemenskapen är en god kund och vill att detta ska lösas på bästa sätt möjligt kommer han att göra sitt bästa. Reparationen av pumpen till priset av kostnad kommer att vara under 400 euro. Tack vare en medlem i gemenskapen som är expert på pumpar bjöd jag in honom att inspektera pumprummet i Alhambra. Enligt hans experta mening kunde de olika filtren inte ha skadat den nya pumpen. Den “installatören” antydde också att Luis inte informerade om problemet i tillräcklig tid bidrog till problemet. Luis nekar och säger att från första dagen, enligt hans mening, var pumpen av högre specifikation inte lämplig för vår pool, men att han blev avvisad. Den 5 oktober lovade Meridional ett fullständigt rapport om pumpens problem … Jag väntar fortfarande på det. Medan jag väntar har jag personligen skickat Luis till vår långvariga pumpreparatör i San Pedro och betalat 155 euro för att reparera den gamla pumpen “som är föråldrad, ett slöseri med pengar” (nu är den tillgänglig som reserv). När jag slutligen får Meridionals rapport hoppas jag att det finns ett erkännande för att situationen hanterades fel och att det kostade oss onödigt mycket pengar, 2300 euro.

• I januari 2021 tillät en frånvarande ägare att ogräs blockerade avloppet till terrassen, vilket resulterade i en ackumulering av regnvatten som slutligen översvämmade lägenheten under en ägare som befann sig 3 000 km bort och inte kunde resa. Ägaren tillbringade cirka 40-50 timmar i första hand för att förhindra att vatten inträngde i lägenheten; i andra hand för att undersöka hur han kunde engagera sina försäkringsbolag med representanterna för andra ägare; och i tredje hand för att engagera Meridional inte bara för att minska risken för att detta skulle hända igen, utan också för att arbeta tillsammans för att Meridional skulle utarbeta en “direktiv för akuta vatteninträngningar”, steg-för-steg, för att alla ägare skulle veta vad de ska göra i sådana situationer. • I februari drabbades vi av en ny översvämning i Mezquita. Denna gång bröt en vattenledning som gick från vattenmätarens rum direkt till en lägenhet, ovanför ingången till hissen på bottenvåningen. När underhållspersonalen anlände hade taket redan börjat kollapsa, men det viktigaste var att tre privata förråd hade översvämmats, vilket orsakade irreparabla skador på stora delar av ägarnas egendom. Den slarviga reparationen av vattenledningen ledde till att den bröt sig tre gånger mer under en period på fem veckor, och detta trots att Meridional kallade in en extern fontän. Varje gång fick ägarna (som lyckligtvis var närvarande i den stunden) kämpa för att rensa upp efter skadan … och jag kan lova att de var mycket stressade över att en adekvat respons eller en effektiv lösning inte kunde ges, och de var i ständig kommunikation med säkerhet/konsärijer och Meridional för att tvinga fram någon handling. Slutligen var det nödvändigt att ersätta hela en sektion av vattenledningar för att lösa problemet. Resultatet är att vi saknade de nödvändiga kunskaperna för att reagera snabbt, bedöma problemet noggrant och föreslå en permanent lösning i tid.

Sida 8

Januari 2022 Brev från ordföranden

• I maj sprack en andra vattenledning från vattenmätarens rum i Mezquita till en lägenhet. Situationen var mycket lik den i februari. Luis och fontänmannen kunde lösa det mer effektivt än första gången, men “direktiven för akuta vatteninträngningar” från Meridional var fortfarande inte klara. Även om det inte är säkert på 100%, tycks orsaken till problemet vara att vattenledningarna till alla lägenheter, enligt nuvarande standard, inte är tillräckligt högkvalitativa för vattentrycket. Luis har fått instruktioner att se till att vattentrycket i vattenmätarens rum inte överstiger den specificerade nivån för vattenledningarna, eftersom det tydligt bidragit till problemet. Denna bild illustrerar ett mycket dåligt sätt att hantera ett allvarligt problem. Under en period på fem veckor bröt sig denna vattenledning fyra gånger, vilket orsakade en stor översvämning i hisshålet, trapporna och de tre lägenheterna under. Idag väntar vi fortfarande på ett “direktiv för akuta vatteninträngningar” från Meridional om vad en ägare ska göra i sådana situationer.

Ni kan också hjälpa till att hålla vattentrycket korrekt genom att se till att vattenledningarna och vattenkranarna i er lägenhet inte är blockade av kalkavlagring, som är vanligt i områden med hårt vatten. Ni kan bli överraskade, precis som jag, att vattenledningen från vattenmätarens rum på bottenvåningen till er lägenhet är er egendom och inte gemenskapens. Jag väntar fortfarande på en bekräftelse på 100% av detta eftersom det inte gör någon mening … Hur kan ägare utan medel se eller ha tillgång till en vattenledning som rör sig genom gemenskapens gemensamma områden till er lägenhet? Det är därför det är av vital betydelse att Luis övervakar trycket och är uppmärksam på eventuella skador på vattenledningarna. Det är också därför, i händelse av vattenledningsbrist, borde Meridional ha slutfört ett solidt förfarande för att förhindra att detta inträffar igen.

Andra saker ni bör tänka på när er lägenhet löper risk att skadas av en annan lägenhet eller gemenskapens anläggningar är:

• Ett grundläggande problem när man försöker reagera på ett problem i en tom lägenhet är lagen om intrång i någon annans privat egendom. Luis kunde se från en angränsande terrass att ogräset blockerade avloppet till terrassen, men han informerades korrekt om att han kunde åtalas för intrång om han gick in i terrassen. Medan brand och hot mot livet utgör en nödsituation som tillåter intrång, tycks översvämningar inte göra det. Min råd är att ni lär känna era grannar. • Om problemet är mellan ägare till ägare, brukar administratörerna försöka begränsa deras inblandning. Jag har ett problem med detta eftersom jag tror att administratörerna har en skyldighet att hjälpa alla ägare. De måste vara beredda att hjälpa så mycket som möjligt, särskilt om en ägare befinner sig på tusentals kilometer avstånd och inte är bekant med spanska lagar och var man kan hitta lokala tjänster som brandkår, elektriker osv. I många fall av översvämningar drabbas också gemenskapens gemensamma områden och som sådan måste administratörerna engagera sig lika mycket som försäkringsbolagen för gemenskapen.

Så länge jag skriver har en ägare i Giralda Portal 4 kontaktat mig och frågat mig vad han ska göra eftersom han drabbats av vatteninträngning i lägenheten ovanför. Om Meridional hade genomfört min begäran från nästan ett år sedan att utarbeta “direktiv för akuta vatteninträngningar”, skulle den sittande ägaren som drabbats av vatteninträngning veta exakt vad han ska göra och inte skulle ha kontaktat mig för hjälp och råd.

• Om er lägenhet inte är försäkrad mot alla risker, bör ni vara medvetna om detta. Om