صفحة 1

Señorío de Aloha - مراجعة 2021 JOHN RILEY يناير 2022

إلى زملائي أصحاب العقارات:

عندما تم انتخابي رئيساً في يوليو 2020، قلت أن إعادة Senorio إلى جماعة ذات جودة عالية ستأخذ من 3 إلى 5 سنوات. إن حجم تدهور البنية التحتية للمباني (المباني الرئيسية والمرائب)، والتحسينات اللازمة للبنية التحتية الداعمة (حمامات السباحة، الري، أنظمة الأمان، إلخ) ستتطلب مستوى عالياً من الخبرة الهندسية والإدارية، والأهم من ذلك، الأموال لتنفيذ العمل. رأيي في هذا الشأن لم يتغير، إلا لأقول إن التحدي أصعب مما اعتقدت في البداية، لكنه ليس مستحيلاً والمدة الزمنية الخاصة بي لتحقيقه هي نفسها.

خلال عام 2021 كان هناك بعض التقدم الذي أود أن أصفه بأنه “يمكن التعامل معه تقريباً”. لمساعدتك على فهم ما أقصده، اخترت عدداً من الأمثلة على الإدارة الجماعية حتى تتمكن من الحصول على فكرة عما يحدث فعلاً يومياً. أنا صريح بقسوة في تقييماتي لأنني لا أستطيع أن أسمح لك، أو حتى لنفسي، بأن نصبح راضين وننسى ما نحتاج إليه لتحقيق أهدافنا.

1. المالية (وضعنا المالي ضعيف جداً)

في وقت تعييني في يوليو 2020، كان إجمالي ديون أصحاب العقارات للجماعة يتجاوز 500,000 يورو. كنا مدينين لدائنينا بأكثر من 250,000 يورو. نتيجة لذلك، لم تكن الجماعة قادرة على إجراء جميع أعمال الصيانة الروتينية والإصلاحات الحرجة. كانت الأولوية الأولى هي تحقيق الاستقرار في وضعنا المالي. أستطيع أن أقول أننا حققنا درجة معينة من الاستقرار بالمعنى الذي نعني به أننا لا ننفق أموالاً لا نملكها بعد الآن ونحصل على قيمة أفضل لما نفقه. مع إدارة مالية حكيمة، أعتقد أنه في السنتين أو الثلاث سنوات القادمة يمكننا تحقيق توازن أكثر استقراراً والحصول على أموال للإصلاحات الرأسمالية.

“جماعتك تقف عند نقطة حرجة. صوت للتغيير الأسبوع القادم لمستقبل آمن”

صفحة 2

يناير 2022 - رسالة الرئيس

التحسينات الرئيسية في 2021 التي أعطتنا درجة معينة من الاستقرار هي:

• تقليل بنسبة 16% في إجمالي المبلغ المستحق علينا.

• تقليل تكلفة بعض المقاولين الثانويين لدينا، حيث كانت العقود المعلقة للتجديد. ومع ذلك، أعتقد بقوة أن هناك مجالاً لتقليل عدد المقاولين والسعر الذي ندفعه لهذه الخدمات.

• طرق دائنونا الباب فوراً بعد الجمعية العامة للمساهمين في يوليو 2020 مطالبين بأموالهم. وفر هذا الفرصة لوضع خطط سداد تتسق مع دخلنا وخطة إنفاق حكيمة. يتم تفصيل ما نستحقه لدائنينا في الملحق 1 المرفق. فيما يلي يمكنك أن ترى ملخص وضعنا المالي في الربع الثالث من 2021 ومقارنة مع 2020.

1. الفائض لعام 2020 يكون بعد توفير 80,546.77 يورو للرصيد المستحق من قبل أصحاب العقارات.

2. الفائض للأشهر التسعة حتى نهاية سبتمبر 2021 البالغ 77,562 يورو يشمل 57,183 يورو من رسوم المرائب والمستودعات، و24,000 يورو من رسوم الواي فاي. هذه المفاهيم تغطي كامل السنة 2021، لذا فإن الفائض لهذه التسعة أشهر هو بشكل أكثر دقة حوالي 56,000 يورو.

3. الرصيد الصافي لأصحاب العقارات في نهاية سبتمبر كان 340,000 يورو، لكن المبلغ الفعلي القابل للتحصيل هو على الأرجح ليس أكثر من 100,000-150,000 يورو. لذا فإن الوضع المالي الفعلي للجماعة هو أننا مدينون بحوالي 100,000 يورو.

ملاحظات

صفحة 3

يناير 2022 - رسالة الرئيس

2. البنية التحتية

سنوات من الإهمال تعني أن جوانب مهمة من البنية التحتية في Senorio في حالة خطيرة. تُظهر هذه الصورة أسلاك كهربائية “حية” مع صندوق حماية مفتوح، والشقوق في السقف بها ماء يتدفق عبره - خطر كبير! (بدلاً من السماح لرجل الصيانة الخاص بنا بتنظيف حطام الحدائق، يجب على Meridional أن تكلفه بضمان الأمان المطلق للتوصيلات الكهربائية)

وبعض الأمثلة الملموسة الأخرى هي:

• عمل طلاء سيء جداً بين 2014-2018 الذي ببساطة طلى الشقوق. الآن من الواضح أنه في السنوات القادمة ستكون هناك حاجة لإصلاحات مكلفة على واجهات وشرفات جميع المباني. السبب الرئيسي للأضرار كان الصيانة السيئة لأنظمة الري في الأواني. عندما نعقد جمعية عامة، من المحتمل أن أقترح قطع الري لمنع المزيد من الأضرار قبل تنفيذ خطة للقيام بالإصلاحات المكلفة اللازمة.

• أود أن أضيف أن المقاول الدهان لا يزال يدعي أننا مدينون له 138,000 يورو. لم يتمكن الإداري السابق من تسليم العقد والسجل الكامل للفواتير (يُعتقد أنها من رتبة 800-950,000 يورو)، ومقاول الدهان غير مستعد لتقديم نسخة لتبرير مطالبته. لذا حتى لا نرى الوثائق لن أوافق على دفع هذا الدين.

• لعدة سنوات كانت هناك دعوى قضائية جارية ضد أحد المقاولين الرئيسيين الأصليين للجماعة بسبب أعمال منخفضة الجودة في البنية التحتية على مستوى الأرض. وقد أدى هذا إلى أضرار كبيرة في عدة مواقف انتظار تحت الأرض. إنها سباق مع الوقت للحصول على تعويض مواتي من خلال المحاكم (إذا فزنا بالقضية) مقابل الاضطرار للحصول على الأموال اللازمة من أصحاب العقارات أو التمويل الخارجي لبدء أعمال الإصلاح قبل أن تصبح الحالة حرجة. من المحتمل أن تستغرق هذه العملية برمتها عدة سنوات لإكمالها.

صفحة 4

يناير 2022 - رسالة الرئيس

• لعدة سنوات كانت هناك دعوى قضائية جارية ضد أحد المقاولين الرئيسيين الأصليين للجماعة بسبب أعمال منخفضة الجودة في البنية التحتية على مستوى الأرض. وقد أدى هذا إلى أضرار كبيرة في عدة مواقف انتظار تحت الأرض. إنها سباق مع الوقت للحصول على تعويض مواتي من خلال المحاكم (إذا فزنا بالقضية) مقابل الاضطرار للحصول على الأموال اللازمة من أصحاب العقارات أو التمويل الخارجي لبدء أعمال الإصلاح قبل أن تصبح الحالة حرجة. من المحتمل أن يكون هذا مشروع متعدد السنوات لإصلاح كل شيء.

• ذات أولوية عالية - في عام 2000 تمت الموافقة على تغييرات مهمة في التشريعات المتعلقة بالصحة والسلامة في حمامات السباحة. تم منح فترة تطبيق لمدة 20 سنة لإعطاء الجماعات الوقت لإجراء أعمال مكلفة وجوهرية، على سبيل المثال، تسييج محيط كل حمام سباحة، مضخات مياه غير كافية، حواجز الأمان للأطفال، أنظمة التطهير الذاتي والتنقية. لم تمتثل Senorio للقوانين الرئيسية، والآن ليس لدينا أموال كافية لإجراء الأعمال اللازمة. كرئيس، أنا مسؤول شخصياً عن أي حادثة في حمام السباحة حيث لم نمتثل للقوانين. في حالة التفتيش من قبل السلطات، نواجه خطر إغلاق حمامات السباحة الخاصة بنا لمدة 3 سنوات. ولهذا السبب، عندما يكون لدينا جمعية عامة، سأقترح خطة لجعل حمامات السباحة الخاصة بنا متوافقة مع اللوائح في أقرب وقت ممكن.

• أنظمة الري في الجماعة الخاصة بنا لا تعمل بشكل صحيح تماماً. قام مقاول سابق بتخريب أجزاء مهمة من النظام، ومن هنا نرى البستانيين يستخدمون خراطيم لري الأشجار. مناطق أخرى من النظام لم يتم الحفاظ عليها بشكل صحيح وتحتاج إلى مراجعة كاملة.

• الأمان هو مصدر قلق كبير جداً - أنظمتنا الأمنية ليست ما تبدو عليه (بطريقة ملتوية، شيء جيد إذا كانت تعمل كرادع). العديد من أنظمة المراقبة بالفيديو التي تُرى لا تعمل أو لا توفر التغطية اللازمة. والأسوأ من ذلك، أن قوانين الخصوصية الإسبانية تقيد عرض المراقبة بالفيديو لجميع الأشخاص باستثناء موظفي الأمان المأذون لهم أو الشرطة. هذا يجعل العرض في حالات “الوقت الفعلي” أو حتى حالات “ما بعد الحدث” صعباً جداً وغير فعال جداً. علاوة على ذلك، أنظمة الأبواب والدخول إلى المداخل تتعطل في كثير من الأحيان وغالباً لا تُصلح أو تُصان في الوقت المناسب (الباب الجانبي للمسجد لم يغلق بشكل صحيح طوال السنة). من الضروري إعادة التفكير الكامل في الأنظمة الأمنية بحيث يمكننا استخدام أحدث التقنيات للتغلب على نقاط الضعف الكامنة في عملية الأمان البشري (Cofer - مقاولنا الأكثر تكلفة)

حجم هذه المشاكل في البنية التحتية يتجاوز الأموال المتاحة من خلال مستوى الرسوم الجماعية الحالي. تتجاوز التخصص التقني اللازم لتقييم وإدارة هذه الإصلاحات قدراتنا الحالية. لحل هذه المشكلة، سيتم اقتراح ميزانية وخطة عمل “الإصلاحات ذات الأولوية” في الجمعية العامة في مارس، والتي ستشمل خطة لجمع الأموال بما يتجاوز ما نتلقاه من الرسوم الجماعية. الجدول الزمني لهذا المشروع سيكون على الأرجح 3 سنوات. سنبذل قصارى جهدنا للحفاظ على زيادة عبء التكاليف على أصحاب العقارات إلى الحد الأدنى، لكنني أؤكد لك أنه ستكون هناك عودة كبيرة للاستثمار من خلال زيادة قيمة الممتلكات الخاصة بك.

3. المقاولون الثانويون (نحتاج إلى إعادة تفكير شاملة في استخدام المقاولين الثانويين)

من الإداري والأسفل، يتم تنفيذ خدمات Senorio من قبل مقاولين ثانويين. الاستثناء الوحيد هو Luis، صاحب الصيانة، الذي يتم تعاقده مباشرة من قبل الجماعة. الممارسة المعتادة في إسبانيا هي أن العقود تستمر سنة واحدة ويتم تجديدها بعد ذلك. فسخ العقود في منتصف مدتها قد يؤدي إلى مطالبة المقاول بدفع كامل بقية العقد، بغض النظر عن تنفيذه.

(أ) التنظيف

في بداية السنة غيرنا مقاول التنظيف الخاص بنا من Symant إلى ‘Cheli Services’ لأننا كنا ندفع أكثر من أسعار السوق لأداء تنظيف لم تكن بجودة عالية. لتجنب تعويضات فسخ مكلفة للمنظفات الثلاثة الفرديات، تم الاحتفاظ بهن ووضعهن تحت إشراف Cheli Services. للأسف، لم ينجح هذا جيداً. بينما تحسن المستوى العام للتنظيف، هناك احتكاكات خطيرة بين المنظفات الثلاثة و Cheli/Meridional. تقضي المنظفات فترات طويلة في الإجازة المرضية (حالياً جميعهن في إجازة مرضية)، وكانت منظفاتنا تستحم على بابي بكاءً لما تعتبره معاملة غير عادلة من قبل مشرفيهن. منذ أوائل الصيف كان من الضروري توظيف المزيد من المنظفات للحفاظ على مستوى الجودة واستبدال أولئك الذين في إجازة مرضية. كما بدا لي واضحاً أن السلوك السيء للمستأجرين، مثل ترك أكياس القمامة على أبواب الشقق، والقيء في المداخل، وإلقاء الطعام والسجائر بلا مبالاة في الجماعة، إلخ، زاد الضغط على خدمات التنظيف. العمال المسؤولون الذين يعملون على الإصلاحات في عدة شقق أيضاً أضافوا عملاً إضافياً لمنظفينا. لذا على الرغم من تحسين مستوى التنظيف، لا يزال هناك مجال للتحسين.

(ب) البستنة

في يوليو استبدلنا Symant بـ Jaydo Services لأننا كنا ندفع أكثر من أسعار السوق لخدمة البستنة التي لم تلبِ متطلباتنا. كان جانب فريد من العقد مع Symant هو أنه وضع يوم عمل مدته 8 ساعات، لكن الاتفاق مع البستانيين الاثنين كان أنهم يعملان 6 ساعات يومياً من الساعة 08:00. يفسر هذا السبب في أن عدة أصحاب عقارات عبروا لي عن قلقهم حول حقيقة أن البستانيين يغادرون إلى المنزل الساعة 14:00، لكن بقايا البستنة (على الممرات أو في حمامات السباحة، إلخ) لم تتم إزالتها. دور Jaydon Service’s هو الإشراف على خطة عمل البستانيين، وكذلك توفير التوجيه التقني الخبير في صيانة حدائقنا. قدم Jaydo تقديرات التكاليف لإدخال نباتات جديدة لتحسين الحدائق، لكنني أحتفظ بالترخيص حتى مراجعة وتصديق ميزانية 2022. تماماً كما هو الحال مع “عقد التنظيف”، احتفظنا بالموظفين، في هذه الحالة فريق الأب والابنة. من الواضح أن يوم عمل مدته 6 ساعات غير كافٍ وعندما أرى Luis (موظفنا الأفضل راتباً، ويحمل عبء عمل صيانة كبير) يكنس بقايا البستنة بعد أن يغادر البستانيون الساعة 14:00، يزيد قلقي من أن كفاءتنا التشغيلية ببساطة ليست جيدة بما فيه الكفاية.

(ج) حمامات السباحة

كارثة بعض الشيء لكن صريح، وإليك السبب:

منقذ الحياة

الكثيرون منكم سيعرفون الصعوبات التي واجهناها لفتح حمامات السباحة الثلاثة هذا العام. كانت المسألة الرئيسية التي كان يتعين علي حلها في بداية الموسم مع Meridional هي الطلب القانوني لمنقذي الحياة في حدود و خارج قيود Covid. يقضي القانون بأن حمامات السباحة بمساحة تزيد عن 200م2 يجب أن يكون بها منقذ حياة. ما لم يكن واضحاً هو موقف حمامات السباحة المتعددة وخط النظر. لفترة مختصرة، حمامات السباحة الثلاثة الخاصة بنا تتجاوز 200م2، مما يتطلب منقذي حياة اثنان (وكان لدينا أموال لمنقذ واحد فقط). ومع ذلك، لأن منقذ الحياة لن يكون لديه “خط نظر” للحمامات الثلاثة، قررت أن حمام المسجد لن يكون مفتوحاً رسمياً، وبالتالي فإن أصحاب العقارات الذين استخدموها سيفعلون ذلك على مسؤوليتهم الشخصية. أعلم أن هذا كان محبطاً للكثيرين من أصحاب العقارات، لكن البقاء على الجانب الصحيح من الصحة والسلامة كان أساسياً في اتخاذ قراري. بعد أن قررت الاعتماد على منقذ حياة، كان من المحبط بشكل خاص لي أن أضطر لتعليم ثم تذكير منقذ الحياة بترك كرسيه و iPhone على الأقل كل 15 دقيقة والقيام بجولة أمان حول حمامات السباحة. كما اضطررت إلى طلب منه أن يستخدم على فترات كاسح حمام السباحة لإزالة الأوراق والحطام الآخر من حمامات السباحة وعلى حسب القانون، تسجيل أسماء جميع مستخدمي حمام السباحة (كان نهج Meridional أن يذهب مستخدمو حمام السباحة ويسجلوا أنفسهم في مكتب الحراسة، لكن هذا ببساطة لم يكن سيعمل). أقول أنني كنت محبطاً بهذه الخدمة لأنني اكتشفت أن منقذ الحياة يتقاضى 4.25 يورو في الساعة، لكننا ندفع لمقاول منقذ الحياة أكثر من ضعف ذلك … لكن لماذا؟ نعم، يتأكدون من أن منقذ الحياة مؤهل وإذا مرض يستبدلونه، لكن هل يمثل ذلك قيمة جيدة لأموالنا؟ أترك هذا لخيالك، لكنني أعتقد أنه يبرز أننا ندفع هامش ربح مفرط للمقاولين.

مقاول صيانة حمام السباحة

لسنوات احتفظت الجماعة بنفس المقاول الذي استخدم جرعات يدوية من المواد الكيميائية. في يوليو أوصت Meridional بتغييرهم لأنهم لم يكونوا قادرين على الحفاظ على مستويات الكلور الآمنة. جاء مقاول جديد، وأرسلت Meridional Luis لتلقي التدريب ليتولى إدارة الكلور (الأمثل سيكون وجود أنظمة مؤتمتة). في منتصف أغسطس كنا نواجه مشاكل مياه عكرة في 2 حمامات سباحة واضطروا إلى إغلاق حمامات السباحة لعدة أيام، وهو ما لا يقل عن كارثة في موسم الذروة. بكلمات Meridional في ذلك الوقت “وضع حمام السباحة معقد تماماً”، والذي فسرته كسلسلة من المشاكل المجتمعة تسبب عدم عمل حمامات السباحة بشكل صحيح. الآن تم تعلم الدروس وسيتم تطوير نظام صيانة جديد لعام 2022.

توضح هذه الصور مشاكل التداول وجودة المياه

حمام السباحة للأطفال

يجب أن تثير الصورة أدناه فكرين … خطر الصحة والسلامة، ولماذا ندفع لجميع هؤلاء المقاولين إذا كان هذا أفضل ما يمكنهم فعله لإغلاق خطر، وتركه على هذا الحال لعدة أيام؟ أشعر حقاً بالألم كرئيسك لأنه بين إدارينا والحراسة والصيانة لا نفعل أفضل من هذا. مشكلة حمام السباحة للأطفال هي تمزق الأنابيب تحت الأرض. من الضروري حفر كامل المنطقة لاستبدال الأنابيب. سيتم إجراء ذلك في الربيع.

الصحة والسلامة؟

الحقيقة هي أن حمامات السباحة في الجماعة يجب أن تكون مصدر فخر، لكن أحياناً يكون حمامنا مصدر خجل، وكما ذكر سابقاً هي خارج اللوائح. إعادة حمامات السباحة الخاصة بنا إلى الامتثال الكامل والكفاءة التشغيلية ستكون أحد الأولويات الرئيسية في 2022. سيتطلب هذا الاستشارة الخبيرة وخطة تمويل رأسمالي. أعتزم تقديم اقتراح للموافقة عليه في الجمعية العامة، وهي تخضع للوائح Covid، لكنني آمل أن تحدث في مارس.

صفحة 5

يناير 2022 - رسالة الرئيس

(د) الأمان/الحراسة

كلفنا Cofer/HELP 140,000 يورو في 2021، مما يجعلهم مقاولنا الثانوي الأغلى. للأسف، مع 153,000 يورو، هم أيضاً أكبر دائن لدينا. في 2021، وافقت على دفع خدمة الدين بمبلغ 27,000 يورو، وهو أقصى ما يمكننا تحمله في أوقات الصعوبات المالية. أود أن أشير إلى أننا ندفع الرسوم الحالية، والديون تتعلق بفترة قبل رئاستي، عندما لم يكن لدينا أموال لدفع الرسوم. تم استقبال الكثير من الشكاوى حول هذه الخدمة، والغالبية العظمى تتعلق بنقص الرد المناسب على مجموعة واسعة من مشاكل الأمان، على سبيل المثال، الانتظار غير القانوني؛ المضايقات الليلية؛ الاستخدام غير القانوني لحمام السباحة، إلخ. قامت Meridional بتجديد العقود تلقائياً حتى 2022 دون استشارتي. بالنظر إلى الشكاوى حول الخدمة، وأننا دفعنا 5,000 يورو أكثر من 2020، كنت أتوقع على الأقل نقاشاً حول كيف يمكننا البحث عن أداء أفضل من Cofer. عندما تكون لدينا فرصة لعقد جمعية عامة سنوية، سيكون لدينا نقاش صريح ومفتوح حول الاحتياجات الأمنية العملية للجماعة بحيث يمكن لـ Cofer أن تفهم بشكل أفضل ما نتوقعه.

4. الصيانة الداخلية

يتم إجراء الكثير من أعمال الصيانة لدينا من خلال مزيج من Luis و، عند الحاجة، المقاولين العرضيين. يعتبر الكثير من هذا العمل، كما ذُكر سابقاً في قسم “البنية التحتية”، مجرد ترقيعات لمشاكل تتجاوز مهارات فريقنا والموارد المالية الحالية. أريد تسليط الضوء على بعض الأمثلة على المكان الذي نواجه فيه صعوبة مع هذا النهج الحالي:

• طلب مني Meridional في سبتمبر أن أوافق على شراء 1,900 يورو لمضخة جديدة لحمام ألحمرا لأن، وأنا أقتبس، “المضخة القديمة قديمة، سيكون من هدر الأموال إصلاحها”. انهارت المضخة الجديدة في شهر واحد. في البداية تم إخبار أنه “لا توجد ضمان لأنها ليست ميكانيكية” (مفهوم غريب وفقاً لتشريعات الاتحاد الأوروبي). ثم تم إبلاغي بأن الضمان لا ينطبق لأنه، على الرغم من مرشحات الحماية المتعددة، كان جسم غريب أو الاستخدام الخاطئ قد تسبب في فشل التوربين. تم إخباري أيضاً بأن “المثبت لن يفرض رسوم الذهاب والعودة ورسوم العمالة لهذا الحادث والجماعة ستدفع فقط إصلاح المضخة”. تحدثت معه شخصياً وحيث أن الجماعة عميل جيد ويريد أن يحل هذا بأفضل طريقة ممكنة، سيفعل دوره. إصلاح المضخة بسعر التكلفة من المثبت أقل من 400 يورو. لحسن الحظ، زميل في الجماعة خبير في المضخات وقررت أن أستقدمه لفحص غرفة المضخات في الحمرا. في رأيه الخبير، لم تتمكن المرشحات المختلفة من تلويث المضخة الجديدة. أيضاً أشار “المثبت” إلى أن حقيقة أن Luis لم يبلغ عن المشكلة مسبقاً بما يكفي ساهمت في المشكلة. ينفي Luis هذا، مؤكداً أنه منذ اليوم الأول، في رأيه، لم تكن مضخة المواصفات الأعلى مناسبة لحمام السباحة الخاص بنا، لكن تم رفع الصلاحيات عنه. في 5 أكتوبر، وعدت Meridional بتقرير كامل حول مشاكل المضخة … لا أزال أنتظره. وفي الوقت نفسه، أرسلت Luis شخصياً إلى صانع الإصلاحات طويل الأجل الخاص بنا في San Pedro وددت 155 يورو لإصلاح المضخة القديمة “القديمة، إهدار الأموال” (الآن متاحة كاحتياطي)

عندما أتلقى أخيراً تقرير Meridional، آمل أن يكون هناك اعتراف بأن الموقف تم التعامل معه بشكل سيء، والتكلفة غير الضرورية للجماعة 2,300 يورو.

• في يناير 2021، سمح صاحب عقار غائب بأن تحجب الحشائش الصرف من الشرفة، مما تسبب في تراكم مياه الأمطار التي أدت في نهاية المطاف إلى فيضانات الشقة أدناه في وقت كان الصاحب على بعد 3000 كيلومتر ولم يكن قادراً على السفر. قضى الصاحب حوالي 40-50 ساعة محاولة، أولاً، منع دخول الماء إلى شقته؛ ثانياً، معرفة كيفية التشاور مع شركات التأمين الخاصة به مع ممثلي أصحاب العقارات الآخرين؛ وثالثاً، كيفية التعاون مع Meridional ليس فقط لتقليل خطر تكرار هذا، بل أيضاً للعمل معاً حتى تضع Meridional مجموعة من “إرشادات الطوارئ لتسريب المياه” خطوة بخطوة، بحيث يعرف جميع أصحاب العقارات ما يجب فعله في حالات الطوارئ مثل هذه.

• في فبراير كان لدينا فيضان آخر في المسجد. هذه المرة كانت أنبوبة مياه، التي تذهب من غرفة عداد المياه مباشرة إلى شقة، انفجرت فوق السقف فوق مدخل المصعد في الطابق الأرضي. بحلول الوقت الذي وصل فيه موظفو الصيانة، كان السقف ينهار، لكن الأهم من ذلك تم فيضانات ثلاثة مستودعات خاصة، مما تسبب في أضرار لا يمكن إصلاحها لأغلب ممتلكات أصحاب العقارات. أدى الإصلاح المرتجل للأنبوب إلى انفجاره ثلاث مرات أخرى خلال فترة 5 أسابيع، وهذا على الرغم من أن Meridional طلبت سباك خارجي. في كل مرة، كان يتعين على أصحاب العقارات (الذين كانوا حاضرين لحسن الحظ في ذلك الوقت) أن يحاربوا بأنفسهم لتنظيف الفوضى … وصدقني أنهم كانوا تحت ضغط شديد من فشل الاستجابة في الوقت المناسب والفعال، وكانوا في تواصل مستمر مع الأمان/الحراسة و Meridional لفرض بعض الإجراءات. في النهاية، كان يتعين استبدال قسم أنبوب كامل لحل المشكلة. الخلاصة أننا افتقرنا المعرفة اللازمة للرد بسرعة، تقييم المشكلة بدقة، واقتراح حل دائم في الوقت المناسب.

• في مايو انفجرت أنبوبة مياه ثانية من غرفة عداد المياه بالمسجد إلى شقة. كانت الظروف مشابهة جداً لتلك الخاصة بفبراير. تمكن Luis والسباك من حلها بكفاءة أكثر من المرة الأولى، لكن “إرشادات الطوارئ” من Meridional لا تزال غير جاهزة. على الرغم من أنه ليس آمناً بنسبة 100%، يبدو أن سبب المشكلة هو أن أنابيب المياه لجميع الشقق، وفقاً للمعايير الحالية، ليست بمواصفات كافية لضغط المياه. تم إعطاء Luis تعليمات للتأكد من عدم تجاوز ضغط غرف عداد المياه للمقرر للأنابيب، حيث أن هذا من الواضح قد ساهم في المشكلة.

توضح هذه الصورة نهجاً غير احترافي جداً لحادثة خطيرة. خلال فترة 5 أسابيع، انفجرت هذه الأنبوبة 4 مرات، مما تسبب في فيضانات كبيرة في مجرى المصعد والسلالم والمخازن 3 أدناه.

حتى اليوم لا نزال ننتظر “بروتوكول الطوارئ” من Meridional حول ما يجب على الصاحب فعله في مثل هذه الظروف

يمكنك أيضاً أن تساعد في الحفاظ على الضغط الصحيح في إمدادات المياه بالتأكد من عدم انسداد الأنابيب والصنابير في شقتك بسبب تراكم الكالسيوم، وهو أمر شائع في مناطق المياه العسرة مثل هذه. قد تتفاجأ، مثلي، بأن أنبوبة المياه الرئيسية من غرفة عداد المياه في الطابق الأرضي إلى شقتك هي ملكك وليست ملك الجماعة. أنا لا أزال أنتظر تأكيداً بنسبة 100% من هذا حيث لا معنى له … كيف يمكن لأصحاب العقارات بدون وسائل للرؤية أو الوصول أن يكونوا مسؤولين عن أنبوبة تتدفق عبر الأسقف والجدران من المنطقة العامة إلى شقتهم؟ لذلك، من الحيوي أن يراقب Luis الضغوط ويكون يقظاً لأي تدهور في الأنابيب. كما يبرز السبب في أنه، في حالة انفجار أنبوبة، كان يتعين على Meridional بالفعل أن تنهي مجموعة قوية من الإجراءات بحيث لا يتكرر الإجهاد الذي تعرض له أصحاب العقارات العام الماضي.

أمور أخرى يجب أن تأخذها في الاعتبار عندما تواجه شقتك خطر الأضرار من شقة أخرى أو من المنشآت في المنطقة العامة:

• مشكلة أساسية عند محاولة الرد على مشكلة من عقار فارغ هي قانون تجاوز الحدود في الملكية الخاصة لشخص ما. تمكن Luis من الرؤية من شرفة مجاورة الحشائش التي تحجب صرف الشرفة، لكن تم إخباره بشكل صحيح بأنه قد يتم مقاضاته لتجاوز الحدود إذا دخل الشرفة. في حين أن الحرائق والتهديد للحياة يشكلان حالة طوارئ تسمح بتجاوز الحدود، من الواضح أن الفيضانات لا تفعل. نصيحتي: تعرف على جيرانك.

• إذا كانت المشكلة من مالك إلى مالك، فإن الإداريين، بشكل عام، سيحاولون تحديد مشاركتهم. بشكل أساسي، لدي مشكلة مع هذا حيث أعتقد أن الإداريين لديهم واجب مساعدة جميع أصحاب العقارات. يجب أن يكونوا مستعدين للمساعدة قدر الإمكان، خاصة إذا كان صاحب العقار على بعد آلاف الكيلومترات ولا يعرف القانون الإسباني وأين يجد مزودي الخدمات المحليين مثل السباكين الطارئين والكهربائيين وما إلى ذلك. في العديد من حالات الفيضانات، ستتأثر المناطق العامة للجماعة أيضاً، وبالتالي يجب على الإداري أن يشارك تماماً كما تفعل شركات التأمين الخاصة بالجماعة. في الواقع، بينما أكتب هذا للتو تم الاتصال بي من قبل صاحب عقار في Giralda Portal 4، يسأل ماذا يفعل لأنهم عانوا من أضرار المياه في الشقة أعلاه. إذا كانت Meridional قد نفذت طلبي منذ ما يقرب من سنة لصياغة “إرشادات الطوارئ لتسريب المياه”، فإن صاحب العقار الأخير الذي يعاني من أضرار المياه سيعرف بالضبط ما يجب فعله ولن يأتي إليّ طالباً المساعدة والنصيحة.

• إذا لم يكن عقارك مؤمناً بكل أنواع الأخطار، فيجب أن تأخذ هذا في الاعتبار. إذا عانى عقارك من الأضرار، فقد لا يغطيك التأمين الجماعي أو تأمين الجيران (وقد تضطر إلى اتخاذ إجراءاتك القانونية الخاصة للأضرار). بنفس الطريقة، إذا كانت المشكلة تنبع من شقتك وأنت غير مؤمن، فقد يتم مقاضاتك وأخذك إلى المحكمة.

• شيء يجب أن يفكر فيه جميعكم هو ما إذا كنا سننقل مجموعة من المفاتيح في مكان آمن ل”حفظ المفاتيح”، يمكن الوصول إليها فقط في حالات الطوارئ وعندما لا يكون أصحاب العقارات موجودين. خيار آخر هو ترك مجموعة من مفاتيح الاحتياطية مع شخص محلي موثوق به يمكنه تقديم الوصول الفوري إلى شقتك في حالة الطوارئ. التصرف بسرعة يمكن أن يقلل بشكل كبير من الأضرار والإصابات.

على الرغم من تغيير المقاول، نواجه مشاكل مستمرة مع أبواب المرائب. على سبيل المثال، الباب المشاة بالمسجد لا يغلق بنفسه أبداً وكان على هذا الحال طوال السنة وأي شخص يمكنه الدخول إلى الجماعة من الشارع. أبواب المرائب بالمسجد لا تفتح بالكامل وغالباً ما تعلق. حسناً، أعلم أنه ليس لدينا حالياً الأموال لاستبدال الأبواب والمحركات بالكامل، لكن عندما تكون المفصلات في المكان الخاطئ، عندما يمكن لحام مناطق المعادن المتحللة لتقليل الضغط على المفصلات والمحركات، أنا متأكد من أنك، مثلي، تتساءل لماذا لا تتم الاهتمام بهذه الأعمال البسيطة للصيانة.

اشتكت صاحبة عقار بالدور الخامس في الحمرا لعدة أشهر من تسرب مياه السقف الرئيسي إلى سقوف شقتها في عدة أماكن بعد الأمطار الغزيرة. أخيراً، جلبت Meridional مستشاراً الذي أشار تقريره إلى وجود ثقوب محتملة حول المداخن وعدة بلاطات مفكوكة تسمح بدخول المياه. طلبت Meridional من مقاول الأسقف، لكن تمكنوا فقط من الحصول على عرض بـ 8,300 يورو. يشتري هذا المبلغ من المال الكثير من الوقت والمواد وعلى الرغم من أنني لست خبيراً، لم أتمكن من رؤية كيف يمكن أن تكلف الإصلاح المخطط له مبلغ مالي كبيراً جداً. من الممارسة المعتادة الحصول على الحد الأدنى 2 وويفضل 3 عروض أسعار، وقد ذكرت هذا لـ Meridional عدة مرات عندما طلبوا عروض أسعار. شعوراً بعجزي عن الموافقة على نفقات 8,000 يورو من النقد المحدود لدينا، جلبت شخصياً مقاول الأسقف إلى جماعة Santa María في Elviria وطلبت منهم عرض سعر لإصلاح الثقوب الواضحة والبلاطات المفكوكة - كان سعرهم 600 يورو! أنا مدرك جداً لإمكانية وجود ثقب آخر قد يتطلب فك كل السقف. لكن عندما يكون لديك أموال محدودة، تتخذ قرارات إدارية محسوبة وتذهب أبعد من أجل العثور على مقاولين فعالين من حيث التكلفة. ألا توافق على أنه من السخف أن الرئيس غير المأجور يكرس وقته للبحث عن مرممي أسقف وطلب عروض أسعار والاضطرار إلى الإشراف على الإصلاحات في غياب صاحب العقار؟ أتساءل لماذا لا تعترف Meridional بأن هذه مسؤوليتهم، والتي يتم دفعها، عندما يكون الحد الأدنى 2 عرض أسعار مطلوباً ثم 1 ليس كافياً.

5. متنوع

الماريجوانا - خلال الأشهر الثلاثة الماضية، كانت هناك حالة صعبة مع مستأجر يتجاوز الاستخدام الشخصي المعقول للماريجوانا. لإزعاج عدة جيران تأثروا بالدخان الذي دخل ممتلكاتهم، كان رأيهم أن الإداري والأمان لم يقدما استجابة مناسبة لشكاويهم. عندما حققت في الرد على أصحاب العقارات لم أستطع أيضاً ورأيت أنه للأسف. عندما تم تنبيهي، كان صاحب العقار مستقبلاً جداً وحريصاً على أن يُنظر إليه كعضو حسن السمعة في الجماعة. كنت على اتصال مباشر بصاحب العقار وبعد عدة تحذيرات للمستأجر، قام بفسخه في 1 يناير. إذا تُرك الأمر لـ Meridional، كانت إصلاحات الأسقف ستكلف 8,300 يورو زائد 10% IVA. اقتربت نهج الرئيس حتى الآن من 580 يورو، بما في ذلك IVA.

• النظام الأساسي لجماعتنا غامض وقديم ولا يغطي نطاق الموضوعات التي توجه أصحاب العقارات وتحد من إساءة استخدام الجماعة. يجب على أصحاب العقارات التصويت على قواعد جديدة وتعزيز الموجودة، لذلك سيكون هذا على جدول أعمال الجمعية العامة في مارس.

• الكثير من أصحاب العقارات يؤجرون ممتلكاتهم وبشكل عام هم ومستأجروهم يتصرفون بشكل مسؤول. ومع ذلك، خلال موسم الذروة هناك الكثير من المستأجرين قصار الأجل في Senorio وأقلية (أنت تعرف النوع) تسبب مبلغاً غير متناسب من الأضرار والمضايقات. عانينا في الصيف الماضي من تقريباً جميع الاضطرابات والأضرار الممكنة. تم استدعاء الشرطة في أكثر من مناسبة واحدة. لن أتوسع كثيراً، لكن سأقول أنه من الضروري وضع مجموعة من الإجراءات والقواعس الصارمة التي تنظم الإيجارات، وربما العقوبات للمخالفين المتكررين. إذا كان أصحاب العقارات يستفيدون من الإيجارات، فيجب أن يكونوا مستعدين لقبول تكاليف الأضرار والمضايقات التي تسببها لكل الجماعة. هذا ربما طلب كبير، لكن ربما يجب على أصحاب العقارات أن يقوموا بمهمة اقتراح بقية الجماعة الإجراءات والعقوبات التي تساعد في تقليل المشاكل.

• حالة أنظمة مكافحة الحرائق كانت مصدر قلق لفترة طويلة. كان واضحاً أن الجماعة لم تمتثل للمتطلبات في عدة جوانب، وهذا لم يمثل فقط خطر حريق للجماعة بل عرّض الجماعة لخطر المقاضاة. بعد التقييم الخارجي الذي تم إجراؤه في أوائل السنة، تم مراجعة جميع الأنظمة والموافقة عليها وتم استبدال المعدات القديمة.

الملخص

ما قرأته في هذا التقرير يجب أن يخبرك بأن مشاكل Señorío هي في المقام الأول إدارية. خدمات التنظيف الستيتيكية والبستنة والأمان والصيانة العامة، على الرغم من تحسنها عن السنوات السابقة، في رأيي لا تزال دون المستوى الأمثل، وفي رأيي تكلفنا أموالاً كثيرة جداً لما نحصل عليه. Meridional هي الإداري العام النموذجي الذي يدير حسابات الجماعة والاتصالات مع أصحاب العقارات وتحصيل الديون والعلاقات والمفاوضات مع المقاولين الثانويين. أطلق على هذا “عمل المكتب الخلفي”. لكن هذا مجرد جزء من ما ندفعه.

أشياء مهملة في المناطق العامة من قبل أصحاب العقارات أو المقاولين غير المسؤولين

الآن نمتثل لقوانين مكافحة الحرائق.

الجانب الآخر هو إدارة ما يحدث يومياً داخل Senorio. وهذا يشمل

• وجود حضور منتظم جداً داخل الجماعة للتنبؤ وتقييم المشاكل؛

• مراقبة عمل المقاولين الثانويين عن كثب وعدم أخذ الأداء كأمر مسلم به؛

• الرد بشكل فعال على المشاكل العملية لأصحاب العقارات؛

• فهم حقيقي لمشاكل البنية التحتية والهندسة؛

• العمل بشكل وثيق مع الرئيس واستقبال تعليماته،

كل هذا يتطلب ممارسات وإجراءات إدارية جيدة. توقعاتي للأداء في هذا النطاق من الإجراءات لم تتحقق وأعتقد أن هذا نتيجة مباشرة لنقص المهارات والخبرة وميل متزايد لتجنب المسؤولية أمام الرئيس. بصراحة، لم أعد أثق في أن Meridional قادرة على إدارة التشغيل الطبيعي للجماعة، وأقل بكثير على قدرتها على التعامل مع المشاكل المعقدة في البنية التحتية التي أصبحت الآن ذات أولوية متزايدة. لا أستخلص هذه الاستنتاجات بخفة. قضيت ساعات طويلة تحليل الأداء والنظر في كيفية سنواجه التحديات الكبيرة التي تنتظرنا. عندما أحدد المشاكل، أبحث عن حل. لذا أود أن أؤكد بسرعة أنني قد حددت بالفعل الحلول وقضيت 6 أشهر في العمل على خطة شاملة ستأخذنا إلى مستويات أعلى بكثير من الأداء والاستقرار. مع هذا ينتهي الجزء الأول من التواصل بيني وبينك. الاقتراح التالي هو اقتراحي لإعادة اختراع كامل الطريقة التي تتم بها إدارة جماعة، واستبدال الإداري الحالي بمزيج من المتخصصين عالي الجودة وبرنامج إدارة من الطراز الأول.

صفحة 6

يناير 2022 - رسالة الرئيس

الملحق 1 - دائنونا