Page 1

Senorio de Aloha - Révision 2021 JOHN RILEY Janvier 2022 Chers copropriétaires Lorsque j’ai été élu président en juillet 2020, j’ai déclaré que ramener Senorio de Aloha à une communauté de haute qualité prendrait entre 3 et 5 ans. L’ampleur de la détérioration de l’infrastructure des bâtiments (bâtiments principaux et garages), les améliorations nécessaires pour l’infrastructure de soutien (piscines, irrigation, systèmes de sécurité, etc.) exigeraient un haut niveau d’expertise en ingénierie et en gestion, et plus important encore, les fonds pour mener à bien les travaux. Mon opinion à ce sujet n’a pas changé, sauf pour dire que le défi est plus difficile que je ne l’avais pensé initialement, mais il n’est pas insurmontable et mon délai pour l’accomplir reste le même. Au cours de l’année 2021, certains progrès ont été réalisés que je qualifierais de « à peu près gérables ». Pour vous aider à comprendre ce que je veux dire, j’ai sélectionné une série d’exemples de gestion communautaire pour que vous ayez une idée de ce qui se passe réellement au jour le jour. Je suis brutalement franc dans mes évaluations car je ne peux pas me permettre que vous, ou même moi-même, soyons complaisants et perdions de vue ce qui est nécessaire pour atteindre nos objectifs. 1. F I N A N C E S (Notre situation financière est très fragile.) Au moment de ma nomination, en juillet 2020, la dette totale des copropriétaires envers la communauté dépassait les 500 000 euros. Nous devions à nos créanciers plus de 250 000 euros. En conséquence, la communauté n’était pas en mesure de mener à bien l’ensemble de l’entretien courant et des réparations critiques. La priorité numéro un était de stabiliser notre situation financière. Je peux affirmer que nous avons atteint un certain degré de stabilisation en ce sens que nous ne dépensons plus d’argent que nous n’en avons et que nous obtenons une meilleure valeur pour ce que nous dépensons. Avec une gestion financière prudente, je crois que dans les deux ou trois prochaines années, nous pourrons atteindre un équilibre plus stable et disposer de fonds pour les réparations d’immobilisations. « Votre communauté se trouve à un point critique. Votez pour le changement la semaine prochaine pour un avenir sûr »

Page 2

Janvier 2022 Lettre du président Les améliorations clés en 2021 qui nous ont apporté un certain degré de stabilité sont • Une réduction de 16 % du montant total de l’argent qui nous est dû. • Réduction du coût de certains de nos sous-traitants, car les contrats étaient en attente de renouvellement. Cependant, je crois fermement qu’il y a une marge pour réduire le nombre de sous-traitants et le prix que nous payons pour ces services. • Nos créanciers ont frappé à la porte immédiatement après l’assemblée générale ordinaire de juillet 2020 pour réclamer leur argent. Cela a fourni l’occasion d’établir des plans de remboursement qui sont en ligne avec nos revenus et un plan de dépenses prudent. L’Annexe 1 ci-jointe détaille ce que nous devons à nos créanciers. Vous trouverez ci-dessous un résumé de notre situation financière au troisième trimestre 2021 et une comparaison avec celle de 2020. 1. Le surplus pour 2020 est après provision de 80 546,77 € pour le solde dû par les copropriétaires. 2. Le surplus pour les 9 mois jusqu’à la fin septembre 2021 de 77 562 € comprend 57 183 € de cotisations pour garages et débarras, et 24 000 € de cotisations Wifi. Ces postes concernent l’ensemble de l’année 2021, donc le surplus pour ces neuf mois est, plus précisément, d’environ 56 000 €. 3. Le solde net des copropriétaires à la fin septembre était de 340 000 €, mais le montant réellement recouvrable est probablement pas supérieur à 100 000 – 150 000 €. Par conséquent, la position financière réelle de la Communauté est que nous devons environ 100 000 €. Notes

Page 3

Janvier 2022 Lettre du président 2 . I N F R A ST RU C T U R E Des années d’abandon font que des aspects importants de l’infrastructure de Senorio de Aloha se trouvent dans un état dangereux. Cette photo montre des câbles électriques « sous tension » avec une boîte de protection ouverte, et les fissures du plafond ont de l’eau qui s’écoule à travers – un grand risque ! (au lieu de permettre à notre agent d’entretien de nettoyer les débris du jardin, Meridional devrait lui ordonner de garantir la sécurité absolue des connexions électriques) Et quelques autres exemples concrets sont : • Un travail de peinture très médiocre entre 2014-2018 qui a simplement peint par-dessus les fissures. Il est maintenant évident que dans les années à venir, des réparations coûteuses des façades et terrasses de tous les bâtiments seront nécessaires. La cause principale des dommages a été le mauvais entretien des systèmes d’irrigation des jardinières. Lorsque nous tiendrons une assemblée générale, je proposerai probablement de couper l’irrigation pour éviter d’autres dommages, avant qu’un plan soit mis en œuvre pour effectuer les réparations coûteuses nécessaires. • Je voudrais ajouter que l’entrepreneur en peinture continue de réclamer que nous lui devons 138 000 euros. L’administrateur précédent n’a pas pu fournir le contrat complet et le registre complet des factures (estimé à environ 800-950 000 euros), et l’entrepreneur en peinture n’est pas disposé à fournir une copie pour justifier sa réclamation. Donc jusqu’à ce que nous voyions la documentation, je n’autoriserai pas le paiement de cette dette. • Depuis des années, une action en justice est en cours contre l’un des entrepreneurs généraux originaux de la communauté pour travaux de mauvaise qualité sur les infrastructures au niveau du sol. Cela a causé des dommages substantiels à plusieurs parkings au niveau du sous-sol. C’est une course contre la montre pour obtenir une indemnisation favorable par les tribunaux (si nous gagnions l’affaire) par rapport à la nécessité d’obtenir les fonds nécessaires auprès des copropriétaires ou d’un financement externe pour commencer les travaux de réparation avant que la situation ne devienne critique. Il est probable que tout ce processus prendra plusieurs années.

Page 4

Janvier 2022 Lettre du président • Depuis des années, une action en justice est en cours contre l’un des entrepreneurs généraux originaux de la communité pour travaux de mauvaise qualité sur les infrastructures au niveau du sol. Cela a causé des dommages substantiels à plusieurs parkings au niveau du sous-sol. C’est une course contre la montre pour obtenir une indemnisation favorable par les tribunaux (si nous gagnions l’affaire) par rapport à la nécessité d’obtenir les fonds nécessaires auprès des copropriétaires ou d’un financement externe pour commencer les travaux de réparation avant que la situation ne devienne critique. Il est probable que ce soit un projet de plusieurs années pour tout réparer. • HAUTE PRIORITÉ - En 2000, des changements importants ont été apportés à la législation sur la santé et la sécurité dans les piscines. Une période de mise en œuvre de 20 ans a été accordée aux communautés pour qu’elles aient le temps de réaliser des travaux coûteux et substantiels, par exemple, l’installation de clôtures autour du périmètre de chaque piscine, des pompes à eau inadéquates, des barrières de sécurité pour les enfants, des systèmes d’auto-hygiène et de filtration. Senorio de Aloha n’a pas respecté les lois principales, & nous n’avons actuellement pas suffisamment de fonds pour effectuer les travaux nécessaires. En tant que président, je suis personnellement responsable de tout accident à la piscine où nous n’aurions pas respecté les lois. En cas d’inspection par les autorités, nous risquons que nos piscines soient fermées pendant 3 ans. C’est pourquoi, lorsque nous tiendrons une assemblée générale, je proposerai un plan pour que nos piscines se conforment à la réglementation dès que possible. • Les systèmes d’irrigation de notre communauté ne fonctionnent pas correctement. Un entrepreneur précédent a saboté des parties importantes du système, d’où la raison pour laquelle on voit les jardiniers utiliser des tuyaux pour arroser. D’autres zones du système n’ont pas été correctement entretenues et nécessitent une révision complète. • LA SÉCURITÉ EST UNE GRANDE SOURCE DE PRÉOCCUPATION - Nos systèmes de sécurité ne sont pas ce qu’ils semblent être (perversement, c’est une bonne chose s’ils agissent comme un élément dissuasif). Beaucoup des caméras de surveillance visibles ne fonctionnent pas ou ne fournissent pas la couverture nécessaire. Et pire encore, les lois espagnoles sur la protection de la vie privée limitent la visualisation des caméras de surveillance à tous sauf au personnel de sécurité autorisé ou à la police. Cela rend la visualisation en situations « en temps réel » ou même en situations « après l’événement » très difficile et hautement inefficace. De plus, nos systèmes de portes et d’entrées des portails se cassent fréquemment et ne sont souvent pas réparés ou entretenus à temps (la porte latérale de la Mezquita n’a pas fermé correctement pendant toute l’année). Il est nécessaire de repenser complètement les systèmes de sécurité, de

Page 5

Janvier 2022 Lettre du président sorte que nous puissions utiliser les dernières technologies pour surmonter les faiblesses inhérentes à une opération de sécurité humaine (Cofer - notre sous-traitant le plus coûteux) L’ampleur de ces problèmes d’infrastructure dépasse les fonds disponibles grâce à notre niveau actuel de cotisations communautaires. L’expertise technique nécessaire pour évaluer et gérer ces réparations dépasse nos capacités actuelles. Pour résoudre cela, un budget et un plan de travail de « réparations prioritaires » seront proposés à l’assemblée générale de mars, qui comprendront un plan pour lever des fonds au-delà de ce que nous recevons des cotisations communautaires. Le délai pour ce projet sera probablement de 3 ans. Nous ferons tout notre possible pour maintenir l’augmentation de la charge des coûts pour les copropriétaires à un minimum, mais je vous assure qu’il y aura un retour sur investissement significatif grâce à l’augmentation de la valeur de votre propriété. 3 . S O U S - T R A I T A N T S (nous avons besoin d’une refonte complète de l’utilisation des sous-traitants) À partir de l’administrateur vers le bas, les services de Senorio de Aloha sont fournis par des sous-traitants. La seule exception est Luis, l’agent d’entretien, qui est employé directement par la communauté. La pratique habituelle en Espagne est que les contrats durent un an et sont renouvelés après. La résiliation des contrats en cours de validité peut entraîner que le sous-traitant réclame le paiement intégral du reste du contrat, indépendamment de son exécution. (A) NETTOYAGE. Au début de l’année, nous avons changé notre sous-traitant de nettoyage de Symant à « Cheli Services » car nous avions payé au-dessus des tarifs du marché pour une performance de nettoyage qui n’était pas de qualité. Pour éviter des indemnités de licenciement coûteuses pour les trois agents de nettoyage individuels, ils ont été conservés et placés sous la supervision de Cheli Services. Malheureusement, cela n’a pas bien fonctionné. Bien que le niveau général de nettoyage se soit amélioré, il existe des frictions sérieuses entre les trois agents de nettoyage et Cheli / Meridional. Les agents de nettoyage passent de longues périodes en congé maladie (actuellement les trois sont en congé maladie), et nos deux agents de nettoyage ont été à ma porte en pleurs pour ce qu’ils considèrent comme un traitement injuste de la part de leurs superviseurs. Depuis le début de l’été, il a été nécessaire d’embaucher des agents de nettoyage supplémentaires pour maintenir le niveau de qualité et remplacer ceux en congé maladie. Il m’a également semblé évident que le mauvais comportement des « locataires », comme laisser des sacs poubelles devant les portes des appartements, vomir dans les portails, jeter de la nourriture et des cigarettes sans soin dans la communauté,

Page 6

Janvier 2022 Lettre du président etc., augmentait la pression sur les services de nettoyage. Les ouvriers irresponsables travaillant aux rénovations de plusieurs appartements ont également apporté du travail supplémentaire à nos agents de nettoyage. Par conséquent, bien que le niveau de nettoyage se soit amélioré, il peut encore être amélioré. (B) JARDINAGE. En juillet, nous avons remplacé Symant par Jaydo Services car nous avions payé au-dessus des tarifs du marché pour un service de jardinage qui ne répondait pas à nos exigences. Un aspect particulier du contrat de Symant était qu’il prévoyait une journée de travail de 8 heures, mais l’accord avec les deux jardiniers était qu’ils travaillaient 6 heures par jour à partir de 08:00. Cela explique pourquoi plusieurs copropriétaires m’ont exprimé leur préoccupation du fait que les jardiniers rentraient à la maison à 14:00, mais les débris de jardinage (sur les sentiers, ou dans les piscines, etc.) n’avaient pas été enlevés. Le rôle de Jaydo Services est de superviser le plan de travail des jardiniers, et également de fournir des conseils techniques experts en matière d’entretien de nos jardins. Jaydo a présenté des estimations de coûts pour introduire de nouvelles plantes pour améliorer les jardins, mais je retiens l’autorisation jusqu’à l’examen et la ratification du budget 2022. Comme pour le « contrat de nettoyage », nous avons conservé les employés, en l’occurrence une équipe père-fille. Il est clair qu’une journée de 6 heures est insuffisante et quand je vois Luis (notre employé le mieux payé, et avec une lourde charge de travail d’entretien) balayant les débris du jardin après que les jardiniers soient rentrés à 14:00, cela augmente ma préoccupation que notre efficacité opérationnelle n’est simplement pas assez bonne. (C) PISCINES. Un peu un désastre, pour être honnête, & voici pourquoi : MAÎTRES-NAGEURS Beaucoup d’entre vous connaîtrez les difficultés que nous avons eues pour ouvrir les trois piscines cette année. La question clé que j’ai dû résoudre au début de la 1. saison avec Meridional était l’exigence légale de maîtres-nageurs dans et hors des restrictions de Covid. La loi exige que les piscines d’une superficie supérieure à 200 m² aient un maître-nageur. Ce qui n’était pas clair, c’est la situation des piscines multiples et la ligne de visée. En résumé, nos trois piscines dépassent les 200 m², ce qui nécessiterait deux maîtres-nageurs (et nous n’avions des fonds que pour un). Cependant, parce que le maître-nageur n’aurait pas de « ligne de visée » pour les 3 piscines, j’ai décidé que la piscine Mezquita ne serait pas officiellement ouverte, et par conséquent les copropriétaires qui l’utiliseraient le feraient à leurs propres risques. Je sais que cela a été frustrant pour de nombreux copropriétaires, mais rester du bon côté de la santé et de la sécurité était primordial dans ma prise de décision. Ayant décidé de compter sur un maître-nageur, il a été particulièrement frustrant pour moi de devoir instruire et puis rappeler au maître-nageur de quitter sa chaise et son iPhone au moins tous les 15 minutes et de faire une ronde de sécurité autour des piscines. J’ai également dû lui demander d’utiliser occasionnellement l’épuisette pour enlever les feuilles et autres débris des piscines et, selon la loi, d’enregistrer les noms de tous les utilisateurs des piscines (l’approche de Meridional était que les utilisateurs des piscines aillent se registrer au bureau de la conciergerie, mais cela ne fonctionnerait tout simplement pas). Je dis que j’étais frustré par ce service car j’ai découvert que le maître-nageur gagne 4,25 euros de l’heure, mais nous payons au sous-traitant du maître-nageur plus du double que … mais pour quoi ? Oui, ils s’assurent que le maître-nageur est qualifié et, s’il est malade, ils le remplacent, mais cela représente-t-il une bonne valeur pour notre argent ? Je laisse cela à votre imagination, mais je crois que cela met en évidence que nous payons une marge bénéficiaire excessive aux sous-traitants. SOUS-TRAITANT D’ENTRETIEN DES PISCINES Pendant des années, la communauté a conservé le même sous-traitant qui utilisait le dosage manuel des produits chimiques. En juillet, Meridional a recommandé de les changer car ils n’étaient pas en mesure de maintenir des niveaux de chlore sûrs. Un nouveau sous-traitant est arrivé, et Meridional a envoyé Luis suivre une formation pour qu’il se charge d’administrer le chlore (l’idéal serait d’avoir des systèmes automatisés). À la mi-août, nous avions des problèmes d’eau trouble dans 2 piscines et nous avons dû fermer les piscines pendant plusieurs jours, ce qui n’est guère moins qu’un désastre en haute saison. Selon les paroles de Meridional à ce moment-là « La situation des piscines est assez complexe », ce que j’ai interprété comme signifiant qu’une série de problèmes combinés étaient la cause du mauvais fonctionnement des piscines. Maintenant, les leçons ont été apprises et un nouveau régime d’entretien sera développé pour 2022. Ces photos illustrent les problèmes de circulation et de qualité de l’eau

Page 7

Janvier 2022 Lettre du président PISCINE POUR ENFANTS La photo ci-dessous devrait susciter deux réflexions… Risque pour la santé et la sécurité, et pourquoi payons-nous tous ces sous-traitants s’il s’agit du mieux qu’ils peuvent faire pour sceller un danger, et le laisser ainsi pendant des jours ? Cela me fait vraiment mal en tant que votre Président que entre notre Administrateur, Conciergerie, et Entretien nous ne fassions pas mieux que cela. Le problème de la piscine pour enfants est une rupture des canalisations souterraines. Il sera nécessaire d’excaver toute la zone pour remplacer les canalisations. Cela sera effectué au printemps. Santé et sécurité ? La vérité est que les piscines d’une communauté devraient être une source de fierté, mais parfois les nôtres sont une source de honte, et comme mentionné précédemment, elles ne sont pas conformes à la réglementation. Ramener nos piscines à la pleine conformité et à l’efficacité opérationnelle sera l’une des principales priorités en 2022. Cela nécessitera des conseils d’experts et un plan de financement d’immobilisations. J’ai l’intention de présenter une proposition pour approbation à l’assemblée générale ordinaire, qui est soumise aux restrictions de Covid, mais j’espère qu’elle aura lieu en mars.

Page 8

Janvier 2022 Lettre du président (D) SÉCURITÉ/CONCIERGERIE Cofer/HELP nous a coûté 140 000 euros en 2021, ce qui en fait notre sous-traitant le plus coûteux. Malheureusement, avec 153 000 euros, ils sont également notre plus grand créancier. En 2021, j’ai autorisé un paiement du service de la dette de 27 000 euros, ce qui est le maximum que nous pouvons nous permettre en ces temps de difficultés financières. Je tiens à souligner que nous payons les tarifs actuels, et la dette se rapporte à la période antérieure à ma Présidence, quand nous n’avions pas d’argent pour payer les tarifs. De nombreuses plaintes ont été reçues concernant ce service, la grande majorité portant sur l’absence d’une réponse adéquate à un large éventail de problèmes de sécurité, par exemple, stationnement illégal ; nuisances nocturnes ; utilisation illégale de la piscine, etc. Meridional a automatiquement renouvelé les contrats jusqu’en 2022 sans me consulter. Compte tenu des plaintes concernant le service, et que nous avons payé 5 000 euros de plus qu’en 2020, je m’attendais au moins à une discussion sur la façon dont nous pourrions chercher une meilleure performance de Cofer. Lorsque nous aurons l’occasion d’une assemblée générale ordinaire, nous aurons une discussion franche et ouverte sur les besoins pratiques de sécurité de la communauté pour que Cofer puisse mieux comprendre ce que nous attendons. 4 . E N T R E T I E N I N T E R N E Une grande partie de notre travail d’entretien est effectuée par une combinaison de Luis et, le cas échéant, de sous-traitants ponctuels. Une grande partie de ce travail, comme mentionné précédemment dans la section « Infrastructure », ne sont que des rustines pour des problèmes qui dépassent les capacités de notre équipe et nos ressources financières actuelles. Je veux mettre en évidence quelques exemples de où nous luttons avec cette approche actuelle : • Meridional m’a demandé en septembre d’autoriser l’achat de 1 900 euros pour une nouvelle pompe pour la piscine de l’Alhambra car, et je cite, « la vieille pompe est obsolète, ce serait un gaspillage d’argent de la réparer ». La nouvelle pompe s’est cassée en un mois. Au début, on m’a dit que « il n’y a pas de garantie car ce n’est pas mécanique » (concept étrange selon la législation de l’UE). Ensuite, on m’a informé que la garantie ne s’appliquait pas car, malgré les multiples filtres de protection, un objet étranger ou une mauvaise utilisation avaient causé la défaillance de la turbine. On m’a en outre informé que « l’installateur ne facturera pas les frais de déplacement ni de main-d’œuvre pour cet incident et la communauté n’aura qu’à payer la réparation de la pompe ». J’ai parlé avec lui personnellement et comme la communauté est un bon client et veut que cela soit résolu de la meilleure façon possible, il fera sa part. La réparation au prix de revient de l’installateur est inférieure à 400 € ». Heureusement, un copropriétaire de la communauté est expert en pompes et je l’ai invité à inspecter la salle des pompes de l’Alhambra. De son avis expert, les différents filtres n’ont pas pu salir la nouvelle pompe. L’« installateur » a également insinué que le fait que Luis n’ait pas signalé le problème suffisamment à l’avance avait contribué au problème. Luis le nie, affirmant que dès le premier jour, de son avis, la pompe de spécification supérieure n’était pas appropriée pour notre piscine, mais qu’il avait été désautorisé. Le 5 octobre, Meridional a promis un rapport complet sur les problèmes de la pompe … Je l’attends toujours. Entre-temps, j’ai personnellement envoyé Luis à notre réparateur de pompes de longue date à San Pedro et j’ai payé 155 euros pour réparer la vieille pompe « obsolète, un gaspillage d’argent » (elle est maintenant disponible comme réserve) Quand je recevrai finalement le rapport de Meridional, j’espère qu’il y aura une reconnaissance que la situation a été mal gérée, et a coûté inutilement à la communauté 2 300 euros. • En janvier 2021, un copropriétaire absent a permis aux mauvaises herbes de bloquer l’évacuation de la terrasse, ce qui a provoqué une accumulation d’eau de pluie qui a finalement inondé l’appartement en dessous à un moment où le copropriétaire était à 3 000 km de distance et ne pouvait pas voyager. Le copropriétaire a passé environ 40-50 heures à essayer, d’abord, d’empêcher l’eau d’entrer dans son appartement ; deuxièmement, à découvrir comment impliquer ses assureurs avec les représentants des autres copropriétaires ; et troisièmement, à s’engager avec Meridional non seulement pour réduire le risque que cela se reproduise, mais aussi pour travailler ensemble pour que Meridional élabore un ensemble de « directives d’urgence pour les fuites d’eau », étape par étape, pour que tous les copropriétaires sachent quoi faire en cas d’urgence de ce type. • En février, nous avons eu une autre inondation à la Mezquita. Cette fois, une canalisation d’eau, qui allait du compteur d’eau directement à un appartement, s’est cassée au-dessus du plafond au-dessus de l’entrée de l’ascenseur du rez-de-chaussée. Au moment où le personnel d’entretien est arrivé, le plafond s’effondrait, mais plus important encore, trois débarras privés avaient été inondés, causant des dommages irréparables à une grande partie des biens des copropriétaires. La réparation bâclée de la canalisation a entraîné qu’elle se casse trois fois de plus au cours d’une période de 5 semaines, et cela malgré le fait que Meridional ait appelé un plombier externe. À chaque fois, les copropriétaires (qui heureusement étaient présents à ce moment-là) ont dû se battre eux-mêmes pour nettoyer le désordre… et croyez-moi, ils étaient très stressés par l’absence d’une réponse rapide et efficace, et étaient en communication constante avec la sécurité / conciergerie et Meridional pour forcer une action. Finalement, une section entière de canalisations a dû être remplacée pour résoudre le problème. La conclusion est que nous manquions des connaissances nécessaires pour répondre rapidement, évaluer avec précision le problème et proposer une solution permanente à temps. • En mai, une deuxième canalisation a éclaté depuis le compteur d’eau de la Mezquita jusqu’à un appartement. Les circonstances étaient très similaires à celle de février. Luis et le plombier ont pu le résoudre de manière plus efficace que la première fois, mais les « directives d’urgence » de Meridional n’étaient toujours pas prêtes. Bien que ce ne soit pas certain à 100 %, la cause du problème semble être que les canalisations d’eau de tous les appartements, conformément aux normes actuelles, ne sont pas d’une spécification suffisamment élevée pour la pression de l’eau. Luis a reçu l’instruction de s’assurer que la pression des compteurs d’eau ne dépasse pas celle spécifiée pour les canalisations, car cela a clairement contribué au problème. Cette photo illustre une approche très peu professionnelle d’un incident grave. Au cours d’une période de 5 semaines, cette canalisation a éclaté 4 fois, causant une grande inondation dans la cage d’escalier, les escaliers et les 3 débarras en dessous. À ce jour, nous attendons toujours un « protocole d’urgence » de Meridional sur ce qu’un copropriétaire doit faire en telles circonstances

Page 9

Janvier 2022 Lettre du président Vous pouvez également aider à maintenir la pression correcte dans l’alimentation en eau en vous assurant que les canalisations et les robinets de votre appartement ne sont pas obstrués par l’accumulation de calcaire, courante dans les zones d’eau dure comme celle-ci. Vous serez peut-être surpris, comme moi, que la canalisation d’eau principale du compteur d’eau du rez-de-chaussée jusqu’à votre appartement soit votre propriété et non celle de la communauté. J’attends toujours une confirmation à 100 % de cela car cela n’a aucun sens … comment les copropriétaires sans moyens de voir ou d’accéder peuvent-ils être responsables d’une canalisation qui traverse les plafonds et les murs de la zone commune jusqu’à leur appartement ? Par conséquent, il est d’une importance vitale que Luis supervise les pressions et soit attentif à tout signe de détérioration des canalisations. Cela souligne également pourquoi, en cas de rupture de canalisation, Meridional aurait dû finaliser un ensemble solide de procédures pour que le stress causé aux copropriétaires l’année dernière ne se reproduise pas. D’autres choses à garder à l’esprit lorsque votre appartement risque de subir des dommages causés par un autre appartement ou par les installations de la zone commune sont : • Un problème fondamental lorsqu’on essaie de réagir à un problème dans une propriété vacante est la loi sur l’intrusion dans la propriété privée de quelqu’un. Luis a pu voir depuis une terrasse adjacente les mauvaises herbes qui bloquaient l’évacuation de la terrasse, mais on lui a correctement dit qu’il pourrait être poursuivi pour intrusion s’il entrait sur la terrasse. Bien que les incendies et les menaces pour la vie constituent une urgence permettant l’intrusion, apparemment les inondations ne le sont pas. Mon conseil : connaissez vos voisins. • Si le problème est de copropriétaire à copropriétaire, les administrateurs, en général, essaieront de limiter leur participation. Fondamentalement, j’ai un problème avec cela car je crois que les administrateurs ont le devoir d’assister tous les copropriétaires. Ils doivent être disposés à aider autant que possible, en particulier si un copropriétaire est à des milliers de kilomètres de distance et n’est pas familier avec la loi espagnole et où trouver des fournisseurs de services locaux comme les plombiers d’urgence, les électriciens, etc. Dans de nombreux cas d’inondation, les zones communes de la communauté seront également affectées, et en tant que tel l’administrateur doit s’impliquer tout comme les assureurs de la communauté. En fait, alors que je vous écris, un copropriétaire de Giralda Portal 4 vient de me contacter, me demandant quoi faire car ils ont subi des dommages causés par l’eau de l’appartement au-dessus. Si Meridional avait mis en œuvre ma demande d’il y a près d’un an d’élaborer les « directives d’urgence pour les fuites d’eau », alors ce dernier copropriétaire qui subit des dommages causés par l’eau saurait exactement quoi faire et ne m’appellerait pas pour obtenir de l’aide et des conseils. • Si votre appartement n’est pas assuré tous risques, vous devez le garder à l’esprit. Si votre propriété subit des dommages, l’assurance de la communauté ou des voisins peut ne pas vous couvrir (et vous devrez peut-être engager vos propres actions en justice pour les dommages). De la même manière, si le problème émane de votre appartement et que vous n’êtes pas assuré, vous pourriez être poursuivi et traduit en justice. • Quelque chose à laquelle vous devez tous réfléchir est de savoir si nous plaçons un jeu de clés dans un endroit sûr pour « garder les clés », auquel on ne peut accéder qu’en cas d’urgence et quand les copropriétaires ne sont pas présents. Une autre option est de laisser un jeu de clés de secours avec une personne locale de confiance qui peut fournir un accès immédiat à votre appartement en cas d’urgence. Agir rapidement peut réduire sérieusement les dommages et les blessures. Malgré le changement de sous-traitant, nous continuons à avoir des problèmes avec les portes des garages. Par exemple, la porte piétonne de la Mezquita ne se ferme jamais d’elle-même et a été ainsi toute l’année et n’importe qui peut entrer dans la communauté depuis la rue. Les portes du garage de la Mezquita ne s’ouvrent pas complètement et se coincent souvent. D’accord, je sais que nous n’avons actuellement pas l’argent pour remplacer complètement les portes et les moteurs, mais quand les charnières sont mal placées, quand les zones de métal rouillé peuvent être soudées pour réduire la pression sur les charnières et les moteurs, Voici les photos qui ont été envoyées aujourd’hui montrant le problème.

Page 10

Janvier 2022 Lettre du président alors je suis sûr que, comme moi, vous vous demandez pourquoi ces simples travaux d’entretien ne sont pas traités. Une copropriétaire d’un 5e étage à l’Alhambra s’est plainte pendant des mois que l’eau du toit principal s’infiltrait dans les plafonds de son appartement à plusieurs endroits après de fortes pluies. Finalement, Meridional a amené un consultant dont le rapport indiquait qu’il y avait des trous possibles autour des cheminées et plusieurs tuiles desserrées qui permettaient l’entrée de l’eau. Meridional a appelé un entrepreneur en toiture, mais n’a pu obtenir qu’un devis de 8 300 euros. Cette somme d’argent achète beaucoup de temps et de matériaux et, bien que je ne sois pas un expert, je n’ai pas pu voir comment la réparation prévue pouvait coûter autant d’argent. C’est une pratique courante d’avoir un minimum de 2 et de préférence 3 devis, et je l’ai rappelé à Meridional à plusieurs reprises quand ils ont demandé des devis. Me sentant incapable d’approuver une dépense de 8 000 euros de notre trésorerie limitée, j’ai personnellement amené l’entrepreneur en toiture à la communauté de Santa María en Elviria et leur ai demandé un devis pour réparer les trous évidents et les tuiles desserrées - leur prix était de 600 euros ! Je suis très conscient de la possibilité qu’il y ait un autre trou qui pourrait nécessiter que tout le toit soit démonté. Mais quand on a des fonds limités, on prend des décisions de gestion calculées et on va plus loin pour trouver des entrepreneurs rentables. N’êtes-vous pas d’accord pour dire qu’il est ridicule que le président non rémunéré consacre son temps à chercher des réparateurs de toiture, à demander des devis et à devoir aller superviser les réparations en l’absence du propriétaire de l’appartement ? Je me demande pourquoi Meridional ne reconnaît pas que c’est leur responsabilité, pour laquelle ils sont payés, quand un minimum de 2 devis est requis, et ensuite 1 n’est pas suffisant. 5 . D I V E R S CONSOMMATION DE MARIJUANA - Au cours des 3 derniers mois, une situation difficile s’est produite avec un locataire qui dépassait l’usage personnel raisonnable de marijuana. Pour le désagrément de plusieurs voisins affectés par la fumée qui entrait dans leurs propriétés, c’était leur opinion que notre Administrateur et la Sécurité n’ont pas fourni une réponse adéquate à leurs plaintes. Quand j’ai enquêté sur la réponse aux copropriétaires, je n’ai pas non plus aimé et je l’ai exprimé aux copropriétaires dans le groupe Facebook, pour le désagrément de Meridional. D’autre part, une fois alerté, le propriétaire de l’appartement s’est montré très réceptif & désireux d’être vu comme un membre de bonne réputation de la communauté. J’ai été en contact direct avec le propriétaire et, après plusieurs avertissements au locataire, il l’a expulsé le 1er janvier. Si cela avait été laissé à Meridional, les réparations du toit auraient coûté 8 300 euros plus 10 % de TVA. L’approche du président a coûté jusqu’à présent 580 euros, TVA comprise.

Page 11

Janvier 2022 Lettre du président • Les statuts de notre communauté sont ambigus, dépassés et ne couvrent pas l’étendue des sujets qui orientent les copropriétaires et limitent les abus au sein de la communauté. Les copropriétaires doivent voter sur de nouvelles règles et renforcer les règles existantes, donc cela sera à l’ordre du jour de l’assemblée générale de mars. • De nombreux copropriétaires louent leurs propriétés et, pour la plupart, eux et leurs locataires agissent de manière responsable. Cependant, pendant la haute saison, il y a de nombreux locataires à court terme à Senorio de Aloha et une minorité (vous connaissez le type) causent une quantité disproportionnée de dommages et de nuisances. L’été dernier, nous avons connu presque tous les troubles et dommages imaginables. La police a été appelée à plus d’une occasion. Je ne vais pas m’étendre beaucoup, mais je dois dire qu’il est nécessaire d’établir un ensemble de procédures et de règles strictes qui régissent les locations, et peut-être des sanctions pour les récidivistes. Si les copropriétaires bénéficient des locations, ils devraient être disposés à accepter les coûts des dommages et des nuisances causés à l’ensemble de la communauté. C’est probablement une grande demande, mais peut-être que les copropriétaires devraient se charger de proposer au reste de la communauté les procédures et les sanctions qui aident à minimiser les problèmes. • L’état des systèmes de protection contre les incendies a été une source de préoccupation pendant un certain temps. Il était évident que la communauté ne respectait pas les exigences dans un certain nombre d’aspects, et cela ne posait pas seulement un risque d’incendie pour la communauté, mais la mettait en risque d’être poursuivie. Après une évaluation externe réalisée au début de l’année, tous les systèmes ont été examinés et approuvés et les équipements obsolètes ont été remplacés. R É S U M É Ce que vous avez lu dans ce rapport devrait vous dire que les problèmes de Senorio de Aloha sont principalement des problèmes de gestion. Les services cosmétiques de nettoyage, jardinage, sécurité et entretien général, bien qu’ils se soient améliorés par rapport aux années précédentes, sont à mon avis toujours sous-optimaux et, à mon avis, nous coûtent trop cher pour ce que nous obtenons. Meridional est l’administrateur général typique qui gère les comptes de la communauté, les communications avec les copropriétaires, le recouvrement des dettes et les relations et négociations avec les sous-traitants. Je me réfère à cela comme du travail de back-office. Mais ce n’est qu’une partie de ce que nous payons. Objets abandonnés dans les zones communes par des copropriétaires ou des entrepreneurs irresponsables Nous respectons maintenant la réglementation contre les incendies.

Page 12

Janvier 2022 Lettre du président L’autre côté est la gestion de ce qui se passe au jour le jour au sein de Senorio de Aloha. Cela comprend • avoir une présence très régulière au sein de la communauté pour anticiper et évaluer les problèmes ; • superviser étroitement le travail des sous-traitants et ne pas tenir pour acquis leur rendement ; • répondre efficacement aux problèmes pratiques des copropriétaires ; • Compréhension réelle des problèmes d’infrastructure et d’ingénierie ; • travailler étroitement avec le Président et recevoir ses instructions, Tout cela nécessite de bonnes pratiques et procédures de gestion. Mes attentes en matière de rendement dans cette gamme de mesures n’ont pas été satisfaites et je crois que c’est une conséquence directe de l’insuffisance des compétences et de l’expérience et d’une tendance croissante à éviter la responsabilité envers le Président. Franchement, je n’ai plus confiance que Meridional puisse gérer le fonctionnement normal de la communauté, et encore moins sa capacité à faire face aux problèmes complexes d’infrastructure qui sont maintenant de plus en plus prioritaires. Je ne tire pas ces conclusions à la légère. J’ai passé de nombreuses heures à analyser le rendement et à envisager comment nous allons relever les grands défis qui nous attendent. Quand j’identifie les problèmes, je cherche des solutions. Je veux donc vous assurer rapidement que j’ai déjà identifié les solutions et que j’ai passé 6 mois à travailler sur un plan complet qui nous mènera à des niveaux beaucoup plus élevés de rendement et de stabilité. Ceci conclut la première partie de ma communication avec vous. La présentation suivante est ma proposition pour réinventer complètement la façon dont une communauté est gérée, en remplaçant l’administrateur actuel par une combinaison de spécialistes hautement qualifiés et un logiciel de gestion de dernière génération.

Page 13

Janvier 2022 Lettre du président A N N E X E 1 – N O S C R É A N C I E R S