Sida 1

Senorio de Aloha - Granskning 2021 JOHN RILEY Januari 2022 Åt mina fastighetsägare Då jag valdes till ordförande i juli 2020 sa jag att det skulle ta mellan 3 och 5 år att återföra Senorio till ett högt värderat bostadssamfund. Omfattningen av infrastrukturförslitningen på byggnaderna (huvudbyggnader och garager), de nödvändiga förbättringarna av stödinfrastrukturen (pooler, bevattning, säkerhetssystem, etc.) skulle kräva en hög nivå av ingenjörs- och ledningskompetens, och viktigast av allt, medlen för att genomföra arbetet. Min syn på detta har inte förändrats förutom att säga att utmaningen är svårare än vad jag ursprungligen trodde, men den är inte omöjlig att lösa och min tidsplan för att uppnå det är densamma. År 2021 har det gjorts vissa framsteg som jag skulle beskriva som “nästan hanterbar”. För att hjälpa er förstå vad jag menar har jag valt ett antal exempel på gemenskapsledning för att ge er en uppfattning om vad som verkligen händer dag för dag. Jag är brutalt ärlig i mina utvärderingar för att jag inte kan tillåta mig själv eller er att bli självbelåtna och tappa fokus från vad som behövs för att uppnå våra mål. 1. F I N A N S E R (Vår ekonomiska ställning är mycket svag.) Vid tidpunkten för min utnämning i juli 2020 översteg fastighetsägarnas totala skuld till samfundet 500 000 euro. Vi skyldade våra borgenärer mer än 250 000 euro. Till följd härav var gemenskapen inte i stånd att genomföra allt rutinmässigt underhåll och kritiska reparationer. Första prioritet var att stabilisera vår ekonomiska situation. Jag kan säga att vi har uppnått en viss grad av stabilisering i den meningen att vi inte längre spenderar pengar vi inte har och vi uppnår bättre värde för det vi spenderar. Med försiktig ekonomisk förvaltning tror jag att vi inom två till tre år kan uppnå en mer stabil balans och ha medel för reparationskapital. “Din gemenskap befinner sig vid en kritisk punkt. Rösta för förändring nästa vecka för en säker framtid”

Sida 2

Januari 2022 Ordförandes brev De viktigaste förbättringarna under 2021 som har gett oss en viss grad av stabilitet är • En minskning på 16 % av det totala beloppet pengar vi är skyldig. • Minskning av kostnaderna för några av våra underleverantörer, eftersom kontrakt väntade på förnyelse. Men jag tror starkt att det finns utrymme för att minska antalet entreprenörer och priset vi betalar för dessa tjänster. • Våra borgenärer knackade på dörren direkt efter aktieägarnas ordinarie möte i juli 2020 och fordrade sitt pengar. Detta gav möjlighet att etablera återbetalningsplaner som ligger i linje med våra inkomster och en försiktig utgiftsplan. I bilaga 1 nedan specificeras vad vi är skyldiga våra borgenärer. Nedan kan du se en sammanfattning av vår ekonomiska situation i tredje kvartalet 2021 och en jämförelse med 2020. 1. Överskuddet för 2020 är efter en avsättning på 80 546,77 € för det saldo som är skyldigt av fastighetsägare. 2. Överskuddet för de 9 månaderna fram till slutet av september 2021 på 77 562 € inkluderar 57 183 € avgifter från garager och förråd samt 24 000 € Wifi-avgifter. Dessa poster gäller för hela året 2021, så överskuddet för dessa nio månader är närmare sagt cirka 56 000 €. 3. Fastighetsägarnas nettosaldo i slutet av september var 340 000 €, men det faktiska insamlingsbara beloppet är troligen inte mer än 100 000–150 000 €. Gemenskapens verkliga ekonomiska ställning är därför att vi är skyldiga cirka 100 000 €. Anmärkningar

Sida 3

Januari 2022 Ordförandes brev 2 . I N F R A ST R U K T U R År av försummelse gör att viktiga aspekter av Sensorios infrastruktur befinner sig i ett farligt tillstånd. Detta foto visar “levande” elektriska ledningar med en öppen skyddsbox, och taksprickor har vatten som strömmar genom dem - en stor risk! (i stället för att tillåta vår underhållsmänniska att rensa trädgårdsavfall, borde Meridional instruera honom att säkerställa absolut säkerhet för de elektriska anslutningarna) Och några fler konkreta exempel är: • Mycket dålig målningsarbete mellan 2014-2018 som helt enkelt målade över sprickorna. Nu är det uppenbart att omfattande och dyra reparationer på fasader och terrasser på alla byggnader kommer att krävas under de kommande åren. Huvudorsaken till skadorna har varit dåligt underhåll av bevattningssystemen för planteringslådorna. När vi håller ett allmänt möte föreslår jag förmodligen att vi stänger av bevattningen för att förhindra ytterligare skador innan en plan genomförs för de kostsamma reparationer som är nödvändiga. • Jag vill tillägga att målningsföretaget fortsätter att påstå att vi är skyldig dem 138 000 euro. Den tidigare administratören kunde inte leverera kontraktet och det fullständiga fakturaregistret (som antas vara i storleksordningen 800–950 000 euro), och målningsföretaget är inte villigt att tillhandahålla en kopia för att stödja sitt anspråk. Så tills vi ser dokumentationen kommer jag inte godkänna betalning av denna skuld. • Under många år har en rättsprocess förts mot en av samhällets ursprungliga allmänna entreprenörer för dåligt utförda arbeten på marknivåinfrastrukturen. Detta har orsakat väsentliga skador på flera källarparkeringar. Det är ett lopp mot klockan för att få ett gynnsamt skadestånds genom domstolarna (om vi vann målet) mot att behöva samla in de nödvändiga medlen från fastighetsägare eller extern finansiering för att påbörja reparationsarbeten innan situationen blir kritisk. Det är troligt att hela denna process tar flera år att genomföra.

Sida 4

Januari 2022 Ordförandes brev • Under många år har en rättsprocess förts mot en av samhällets ursprungliga allmänna entreprenörer för dåligt utförda arbeten på marknivåinfrastrukturen. Detta har orsakat väsentliga skador på flera källarparkeringar. Det är ett lopp mot klockan för att få ett gynnsamt skadestånds genom domstolarna (om vi vann målet) mot att behöva samla in de nödvändiga medlen från fastighetsägare eller extern finansiering för att påbörja reparationsarbeten innan situationen blir kritisk. Det är troligt att detta är ett projekt på flera år för att fixa allt. • HÖGA PRIORITET - År 2000 antogs betydande ändringar i lagstiftningen om hälsa och säkerhet runt pooler. En 20-årig implementeringsperiod beviljades för att samhälle skulle ha tid att genomföra kostsamma och omfattande arbeten, till exempel inhägning av omkretsen av varje pool, otillräckliga vattenpumpar, säkerhetshinder för barn, system för autoegenhygien och filtrering. Senorio har inte följt huvudlagstiftningen, och vi har för närvarande inte tillräckliga medel för att utföra de nödvändiga arbetena. Som ordförande är jag personligt ansvarig för eventuella poololyckor där vi inte har följt lagstiftningen. I händelse av en inspektion av myndigheterna riskerar vi att våra pooler stängs i 3 år. Därför kommer jag när vi har ett allmänt möte att föreslå en plan för att våra pooler följer förordningen så snart som möjligt. • Våra samhällets bevattningssystem fungerar inte helt och hållet. En tidigare entreprenör saboterade viktiga delar av systemet, varför man ser trädgårdsmästare som använder slang för att vatta. Andra områden av systemet har inte underhållits ordentligt och behöver en fullständig omvärdering. • SÄKERHET ÄR EN STOR OROSFAKTOR - Våra säkerhetssystem är inte det de verkar (ironiskt nog något bra om de verkar avskräckande). Många av de CCTV-kameror som syns fungerar inte eller ger inte den nödvändiga täckningen. Och värre, spanska integritetslagarna begränsar CCTV-visningen till alla utom behörig säkerhetspersonal eller polisen. Detta gör visning i “realtids”-situationer eller till och med “efter-evenement”-situationer mycket svår och mycket ineffektiv. Dessutom går våra dörr- och inmatningssystem till portaler ofta sönder och repareras eller underhålls ofta inte i tid (Mezquitas sidodörr har inte stängts korrekt under hela året). Säkerhetssystemen måste helt granskas på nytt, så att vi kan

Sida 5

Januari 2022 Ordförandes brev använd den senaste tekniken för att övervinna inneboende svagheter i en mänsklig säkerhetsdrift (Cofer - vår dyraste entreprenör) Omfattningen av dessa infrastrukturproblem överskrider de tillgängliga medlen genom vår nuvarande gemenskapstaxenivå. Den tekniska specialisering som krävs för att bedöma och hantera dessa reparationer överträffar vår nuvarande förmåga. För att lösa detta kommer en budget och “prioriterade reparationer”-arbetsplan att föreslås vid mars-generalförsamlingen, som kommer att innehålla en plan för att samla in medel utöver vad vi får från gemenskapstaxorna. Tidsplanen för detta projekt kommer sannolikt att vara 3 år. Vi gör allt vi kan för att hålla ökningen av kostnadsbelastningen för fastighetsägarna på ett minimum, men jag försäkrar er att det kommer att finnas ett meningsfullt avkastning på investeringen genom ökningen av värdet på er egendom. 3 . U N D E R L E V E R A N T Ö R E R (vi behöver en total omvärdering av använd underleverantörer) Från administratören och ner utförs Sensorios tjänster av underleverantörer. Det enda undantaget är Luis, underhållschefen, som är anställd direkt av gemenskapen. Vanlig praxis i Spanien är att kontrakt varar ett år och förnyas efteråt. Uppsägning av kontrakt mitt i dess giltighet kan resultera i att underleverantören krävs full betalning för resten av kontraktet, oavsett utförande. (A) RENGÖRING. I början av året bytte vi vår städningsproduktor från Symant till ‘Cheli Services’ för att vi hade betalat över marknadssatser för en städkvalitet som inte var högvärdig. För att undvika kostsam uppsägning för de tre individuella städerskorna, behölls de och ställdes under övervakning av Cheli Services. Tyvärr har detta inte fungerat väl. Medan den allmänna städnivån har förbättrats, finns det allvarlig friktion mellan de tre städerskorna och Cheli/Meridional. Städerskorna genomgår långa sjukskrivningsperioder (för närvarande är alla tre sjukskrivna), och våra två städerskorna har varit vid min dörr och gråtit om vad de anser är orättvis behandling från sina överordnade. Sedan början av sommaren har det varit nödvändigt att anställa fler städerskor för att upprätthålla kvaliteten och ersätta de som är sjukskrivna. Det var också uppenbart för mig att dåligt beteende från “hyresgäster”, som att lämna skräppåsar vid lägenhetsdörrar, kräkas i portaler, slösa mat och cigaretter i gemenskapen, etc., ökade trycket på städtjänsterna. Ansvarslösa arbetare som arbetar med reformer på flera lägenheter bidrog också med ytterligare arbete för våra städerskor. Därför, även om städnivån har förbättrats, kan det fortfarande förbättras.

Sida 6

Januari 2022 Ordförandes brev (B) TRÄDGÅRD. I juli ersatte vi Symant med Jaydo Services eftersom vi hade betalat över marknadssatser för en trädgårdstjänst som inte uppfyllde våra krav. En märklig aspekt av Symants kontrakt var att det fastställde en 8-timmars arbetsdag, men avtalet med de två trädgårdsmästarna var att de arbetade 6 timmar dagligen från 08:00 timmar. Detta förklarar varför flera fastighetsägare uttryckte sin oro för att trädgårdsmästarna gick hem kl. 14:00, men trädgårdsavfallet (på stigarna eller vid poolerna, etc.) hade inte städats. Jaydon Services roll är att övervaka trädgårdsmästarnas arbetsplan och även ge expertbeskrivning på underhållet av våra trädgårdar. Jaydo har presenterat kostnadsuppskattningar för att införa nya växter för att förbättra trädgårdarna, men jag innehåller godkännandet tills granskning och ratificering av budgeten 2022. Precis som med “städningskontraktet” har vi behållit de anställda, i det här fallet ett far-dotter-par. Det är klart att en 6-timmars arbetsdag är otillräcklig och när jag ser Luis (vår högstlönad anställd, och med en stor arbetsbelastning för underhål) svepande trädgårdsavfall efter att trädgårdsmästarna har gått hem kl. 14:00, ökar det min oro för att vår operativ effektivitet helt enkelt inte är tillräckligt bra. (C) POOLER. En liten katastrof om jag är ärlig, och här är varför: LIVRÄDDARE Många av er vet om de svårigheter vi haft med att öppna de tre poolerna under året. Den viktigaste frågan jag behövde lösa i början av säsongen med Meridional var det juridiska kravet på livräddare inom och utanför Covid-begränsningar. Lagen föreskriver att pooler med en yta större än 200m2 måste ha en livräddare. Det som inte var helt klart är situationen med flera pooler och synfältet. Sammanfattat överskrider våra tre pooler 200m2, vilket skulle kräva två livräddare (och vi hade bara medel för en). Men eftersom livräddaren inte skulle ha “synfält” för de 3 poolerna, beslöt jag att Mezquitapolen inte skulle vara officiellt öppen, och därför skulle fastighetsägare som använder den göra det på egen risk. Jag vet att detta var frustrerande för många fastighetsägare, men att hålla sig på rätt sida av hälsa och säkerhet var överordnat i mitt beslutsfattande. Efter att ha bestämt mig för att ha en livräddare var det särskilt frustrerande för mig att behöva instruera och sedan påminna livräddaren att lämna sin stol och sitt iPhone åtminstone var 15:e minut och ta en säkerhetspromenad runt poolerna. Jag behövde också be honom att ibland använda poolborsten för att ta bort löv och annat avfall från poolerna och enligt lagen registrera namnen på alla poolutövare (Meridionals tillvägagångssätt var att poolutövare skulle registrera sig på vaktmästarrummet, men det skulle helt enkelt inte fungera). Jag säger att jag var frustrerad över denna tjänst för att jag insåg att livräddaren tar ut 4,25 euro per timme, men vi betalar livräddningsföretaget mer än dubbelt så mycket… men för vad? Ja, de säkerställer att livräddaren är kvalificerad och om han är sjuk ersätter de honom, men representerar det ett bra värde för våra pengar? Jag lämnar det till din fantasi, men jag tror det belyser att vi betalar en överdriven vinstmarginal till entreprenörer. POOLOLMAINTENANCE CONTRACTOR Under många år höll gemenskapen samma entreprenör som använde manuell dosering av kemikalier. I juli rekommenderade Meridional att byta dem för att de inte kunde upprätthålla säkra klornivåer. En ny entreprenör anlände, och Meridional skickade Luis för utbildning för att hantera klordosering (idealt skulle ha automatiserade system). I mitten av augusti hade vi problem med turbid vatten i 2 pooler och de var tvungna att stänga poolerna i flera dagar, vilket inte är mycket mindre än en katastrof under högsäsongen. I Meridionals ord vid den tiden “Situationen med poolerna är ganska komplex”, som jag tolkade som att en serie kombinerade problem var orsaken till att poolerna inte fungerade korrekt. Nu har lärdomar dragits och ett nytt underhållsschema kommer att utvecklas för 2022. Dessa foton illustrerar problemen med cirkulation och vattenkvalitet.

Sida 7

Januari 2022 Ordförandes brev BARNPOOL Fotot nedan bör väcka två tankar … Risk för hälsa och säkerhet, och varför betalar vi alla dessa entreprenörer om detta är det bästa de kan göra för att försegla en fara och lämna den så där i dagar? Det gör riktigt ont för mig som din ordförande att vi mellan vår administratör, vaktmästare och underhål inte gör bättre än detta. Problemet med barnpolen är ett brott i de underjordiska rören. Hela området måste grävas upp för att ersätta rören. Detta kommer att utföras på våren. Säkerhet och hälsa? Sanningen är att pooler i en gemenskap bör vara en stolthetskälla, men ibland är våra en skamkälla, och som nämnts tidigare är de utanför förordningen. Att återföra våra pooler till full regelefterlevnad och operativ effektivitet kommer att vara en av de viktigaste prioriteringarna under 2022. För att göra detta kommer expertbeskrivning och en finansieringsplan för kapital att krävas. Jag avser att lägga fram ett förslag för godkännande på aktieägarnas ordinarie möte, som är föremål för Covid-regler, men jag hoppas att det äger rum i mars.

Sida 8

Januari 2022 Ordförandes brev (D) SÄKERHET/VAKTMÄSTARE Cofer/HELP kostade oss 140 000 euro under 2021, vilket gör dem till vår dyraste underleverantör. Tyvärr, med 153 000 euro, är de också vår största borgenär. Under 2021 auktoriserade jag en skuldservicebetalning på 27 000 euro, vilket är det högsta vi kan tillåta oss i dessa tider av ekonomiska svårigheter. Jag vill påpeka att vi betalar nuvarande avgifter och skulden hänvisar till perioden före min ordförandskap, när vi inte hade pengar för att betala avgifterna. Vi har mottagit många klagomål på denna tjänst, varav de allra flesta gäller brist på lämpligt svar på ett brett spektrum av säkerhetsproblem, till exempel illegal parkering; nattliga störningar; illegal poolanvändning, etc. Meridional förnyade automatiskt kontrakten till 2022 utan att konsultera mig. Med tanke på klagomål om tjänsten, och att vi har betalat 5 000 euro mer än 2020, förväntade jag mig åtminstone en diskussion om hur vi kunde söka bättre prestanda från Cofer. När vi får möjlighet till ett allmänt möte kommer vi att ha en öppen och ärlig diskussion om samhällets praktiska säkerhetsbehov så att Cofer bättre kan förstå vad vi förväntar oss.

Sida 9

Januari 2022 Ordförandes brev 4 . I N T E R N T U N D E R H Å LL Mycket av vårt underhållsarbete utförs genom en kombination av Luis och ibland arbetskraftskrävande entreprenörer. Mycket av detta arbete, som nämnts tidigare i avsnittet “Infrastruktur”, är bara laster för problem som ligger bortom vår teams förmåga och våra nuvarande finansiella resurser. Jag vill framhäva några exempel på var vi kämpar med detta nuvarande tillvägagångssätt: • Meridional bad mig i september att godkänna köp av 1 900 euro för en ny pump för Alhambrapoolen för att, och jag citerar, “den gamla pumpen är föråldrad, det blir en pengaspillning att reparera den” . Den nya pumpen gick sönder inom en månad. Jag fick först höra att “det finns ingen garanti för att det inte är mekaniskt” (ett märkligt koncept enligt EU-lagstiftning). Sedan informerades jag om att garantin inte gällde för att trots flera skyddade filter hade en främmande föremål eller missbruk orsakat turbinen att gå sönder. Jag informerades vidare om att “installatören inte debiterar resekostnader eller arbetskraft för denna incident och gemenskapen behöver bara betala repara- tionen av pumpen” . Jag pratade med honom personligen och eftersom gemenskapen är en bra kund och han vill att detta löses på bästa sätt, kommer han att göra sin del. Reparationen till installörens kostnadspris är under 400 €”. Lyckligtvis är en kollega i gemenskapen expert på pumpar och jag bjöd in honom att inspektera Alhambraxpumprummet. Enligt hans expertutlåtande kunde de olika filtren inte förorena den nya pumpen. “Installatören” antydde också att det faktum att Luis inte rapporterade problemet tillräckligt i förväg bidrog till problemet. Luis förnekar detta och hävdar att från dag ett var hans åsikt att pumpen med högre specifikation inte var lämplig för vår pool, men han blev överutnyttjad. Den 5 oktober lovade Meridional en komplett rapport om pumpnproblemen … Jag väntar fortfarande på det. Under tiden skickade jag personligen Luis till vår långvariga pumpreparateur i San Pedro och betalade 155 euro för att reparera den gamla pumpen “föråldrad, ett slöseri med pengar” (nu finns den tillgänglig som reserv) När jag slutligen får Meridionals rapport, förväntar jag att det finns ett erkännande av att situationen hanterades dåligt, och kostade gemenskapen onödigt 2 300 euro. • I januari 2021 tillät en frånvarande fastighetsägare att ogräs blockerade terrassen avloppsslussen, vilket orsakade en ackumulering av regnvatten som slutligen översvammade lägenheten nedan i ett ögonblick då fastighetsägaren var 3 000 km borta och inte kunde resa. Fastighetsägaren tillbringade cirka 40-50 timmar försöker, för det första, förhindra att vatten kom in i sin lägenhet; för det andra, ta reda på hur man engagerar sina försäkringsgivare med representanter för övriga fastighetsägare; och för det tredje, hur man engagerar Meridional inte bara för att minska risken för att detta skulle hända igen, utan också för att arbeta tillsammans för att Meridional utarbetade en uppsättning “nödprotokoll för vattenlekage”, steg för steg, för att alla fastighetsägare skulle veta vad de skulle göra i sådana nödfall. • I februari hade vi ett till översvämning i Mezquita. Den här gången en vattenledning, som gick från vattenmätarens kammare direkt till en lägenhet, sprack ovanför taket ovanför entrén till hissen på bottenvåningen. Vid den tid då underhållspersonalen anlände föll taket in, men ännu viktigare var att tre privata förråd översvammades, vilket orsakade irreparabla skador på mycket av fastighetsägarnas ägodelar. Den dåliga reparationen av ledningen resulterade i att den sprack tre gånger till inom en period på 5 veckor, och detta trots att Meridional ringde en extern rörmokare. Varje gång tvingades fastighetsägarna (som lyckligtvis var närvarande vid den tidpunkten) att kämpa på egen hand för att städa upp röran … och tro mig, de var mycket stressade av misslyckandet av ett snabbt och effektivt svar, och var i ständig kommunikation med säkerhet/vaktmästare och Meridional för att tvinga någon åtgärd. I slutändan var en helt del av ledningen tvungen att ersättas för att lösa problemet. Slutsatsen är att vi saknade kunskap för att svara snabbt, noggrant bedöma problemet och föreslå en permanent lösning i tid. • I maj sprack en andra ledning från vattenmätarens kammare i Mezquita till en lägenhet. Omständigheterna var mycket lika de från februari. Luis och rörmokaren kunde lösa det mer effektivt än första gången, men Meridionals “nödprotokoll” var fortfarande inte klart. Även om det inte är 100 % säkert verkar orsaken till problemet vara att vattenledningar från alla lägenheter, enligt nuvarande normer, inte är av en tillräckligt hög specifikation för vattentrycket. Luis har instruerat att säkerställa att trycket i vattenmätarnas kamrar inte överskrider det som specificeras för ledningarna, eftersom detta klart har bidragit till problemet. Detta foto illustrerar ett mycket oprofessionellt förhållningssätt till en allvarlig incident. Under en period på 5 veckor sprack denna ledning 4 gånger och orsakade en stor översvämning i hissschaktet, trapporna och de 3 förråden nedan. Till denna dag väntar vi fortfarande på ett “nödprotokoll” från Meridional om vad en fastighetsägare bör göra under sådana omständigheter.

Sida 10

Januari 2022 Ordförandes brev Du kan också hjälpa till att upprätthålla rätt tryck i vattentillförseln genom att säkerställa att rören och kranarna i din lägenhet inte är blockerade av kalciumansamling, vilket är vanligt i hårdvattenområden som detta. Du kan vara överraskad, liksom jag, över att huvud-vattenledningen från vattenmätarens kammare på bottenvåningen till din lägenhet är din egendom och inte gemenskapens. Jag väntar fortfarande på 100 % bekräftelse på detta eftersom det inte är vettig … hur kan fastighetsägare utan medel för att se eller få åtkomst vara ansvariga för en ledning som löper genom taken och väggarna av det gemensamma området till sin lägenhet? Därför är det vitalt att Luis övervakar tryck och ser upp för eventuell försämring av ledningar. Det markerar också varför Meridional redan borde ha färdigställt en solid uppsättning procedurer för ledningsbrott så att de inte upprepas på det sätt som orsakade stress för fastighetsägarna förra året. Andra saker att tänka på när din lägenhet riskerar att drabbas av skador från en annan lägenhet eller gemensamma anläggningar är: • Ett grundläggande problem när man försöker reagera på ett problem med en tom egendom är lagen om intrång på någons privata egendom. Luis kunde se från en intilliggande terrass de ogräs som blockerade terrassen avlopp, men han informerades korrekt om att han kunde åtalas för intrång om han gick in på terrassen. Medan bränder och livsfaror utgör en nödsituation som tillåter intrång, verkar översvämningar inte göra det. Mitt råd: lär känna dina grannar. • Om problemet är från fastighetsägare till fastighetsägare kommer administratörer i allmänhet att försöka begränsa sitt deltagande. I grunden har jag ett problem med detta eftersom jag tror att administratörer har skyldighet att assistera alla fastighetsägare. De måste vara villiga att hjälpa så mycket som möjligt, särskilt om en fastighetsägare befinner sig tusentals kilometer bort och inte är bekant med spansk lag och var man hittar lokala tjänsteleverantörer som nödläkare, elektriker, etc. I många fall av översvämning kommer gemenskapets gemensamma områden också att påverkas, och som sådan måste administratören bli involverad liksom gemenskapens försäkringsgivare. I själva verket, just när jag skriver detta har en fastighetsägare från Giralda Portal 4 kontaktat mig och frågat vad han ska göra för att de har drabbats av vattenskador i lägenheten ovan. Om Meridional hade utfört min begäran från nästan ett år sedan om att utarbeta “nödprotokoll för vattenlekage”, skulle denna sista fastighetsägare som drabbas av vattenskador veta exakt vad han ska göra och skulle inte vädja till mig för hjälp och råd. • Om din lägenhet inte är försäkrad till fullo, bör du tänka på det. Om din egendom drabbas av skador kan försäkringen för gemenskapen eller grannar inte täcka dig (och du kan behöva driva dina egna rättsliga åtgärder för skador). På samma sätt, om problemet härrör från din lägenhet och du inte är försäkrad, kan du stäckas i domstol. • Något som ni alla bör tänka på är om vi placerar en uppsättning nycklar på ett säkert ställe för “nyckelnyckling”, till vilket man endast kan komma åt i nödsfall och när fastighetsägarna inte är närvarande. Ett annat alternativ är att lämna en uppsättning reservnycklar med en betrodd lokal person som kan ge omedelbar åtkomst till din lägenhet i nödsfall. Att agera snabbt kan allvarligt minska skadorna och skadorna. Trots att vi bytte entreprenör fortsätter vi att ha problem med garageportarna. Till exempel stängs Mezquitas fotgängarväg aldrig själv och har varit så hela året och vem som helst kan komma in i gemenskapen från gatan. Garageportarna i Mezquita går inte helt upp och fastnar ofta. Okej, jag vet att vi för närvarande inte har pengar för att helt byta portar och motorer, men när gångjärnen är på fel plats, när områden med rostigt metall kan svetsa för att minska trycket på gångjärnen och motorerna, här är fotona som skickades i dag som visar problemet.

Sida 11

Januari 2022 Ordförandes brev då är jag säker på att du, liksom jag, undrar varför detta enkla underhållsarbete inte hanteras. En fastighetsägare på femte våningen i Alhambra klagade i många månader på att vatten från huvudtaket läckte in i takens lägenheter på flera platser efter starkt regn. Slutligen förde Meridional in en rådgivare vars rapport visade på möjliga hål runt skorstenarna och flera lösa takpannor som tillät vattentillträde. Meridional ringde en taksentreprenör, men kunde bara få ett pris på 8 300 euro. Den summan pengar köper mycket tid och material och även om jag inte är expert kan jag inte se hur den planerade reparationen kunde kosta så mycket pengar. Det är en vanlig praxis att ha ett minimum på 2 och helst 3 priser, och jag har påmint Meridional om detta flera gånger när de har bett om priser. Med känslan att jag var oförmögen att godkänna utgifter på 8 000 euro av våra begränsade kontanter, förde jag personligen taksföretaget till Santa María-gemenskapen i Elviria och bad om ett pris på att reparera de uppenbara hålen och lösa takpannorna - deras pris var 600 euro! Jag är mycket medveten om möjligheten att det finns ett annat hål som kan kräva att hela taket demonteras. Men när man har begränsade medel fattar man beräknade ledningsbeslut och går längre för att hitta kostnadseffektiva entreprenörer. Är du inte enig om att det är löjligt att den obetald ordföranden lägger sin tid på att söka takreparatörer, begära priser och behöva gå och övervaka reparationen i avsaknad av lägenhetens ägare? Jag undrar varför Meridional inte erkänner att detta är deras ansvar, för vilken de får betalt, när det krävs ett minimum på 2 priser, och sedan är 1 inte tillräckligt. 5 . V Å L I G A M A R I J U A N A - Under de senaste 3 månaderna uppstod en svår situation med en hyresgäst som överskred rimlig personlig användning av marijuana. För många drabbade grannar som led av rök som kom in i deras fastigheter, var det deras åsikt att vår administratör och säkerhet inte gav lämpligt svar på deras klagomål. När jag undersökte svaret till fastighetsägarna gillade jag det heller inte och uttryckte det för fastighetsägarna i Facebook-gruppen, till Meridionals vrede. Å andra sidan, när han väl varslades, visade lägenhetens ägare sig mycket mottaglig och ivrig att ses som en välanseedd medlem av gemenskapen. Jag var i direkt kontakt med ägaren och efter flera varningar till hyresgästen avhysade han honom den 1 januari. Om det hade lämnats till Meridional skulle takreparationen ha kostat 8 300 euro plus 10 % moms. Ordförandens tillvägagångssätt har kostat cirka 580 euro hittills, inklusive moms.

Sida 12

Januari 2022 Ordförandes brev • Våra gemenskapets stadgar är tvetydiga, föråldrade och täcker inte bredden av ämnen som vägleder fastighetsägare och begränsar missbruk av gemenskapen. Fastighetsägarna behöver rösta om nya regler och stärka befintliga, så detta kommer att vara på dagordningen för märsmötet. • Många fastighetsägare hyr sina fastigheter och till största delen gör de och sina hyresgäster ansvar på ett ansvarsfullt sätt. Men under högsäsongen finns det många kortidsuthyrningar i Senorio och en minoritet (du vet typ) orsakar en oproportionerlig mängd skador och störningar. Förra sommaren upplevde vi nästan all tänkbar störning och skada. Polisen kallades in mer än en gång. Jag kommer inte att utöka mycket, men säga att det är nödvändigt att etablera en uppsättning procedurer och strikta regler som reglerar hyror, och kanske sanktioner för återfallskriminella. Om fastighetsägare gynnas av hyror bör de vara villiga att acceptera kostnaderna för skador och störningar som orsakat för hela gemenskapen. Det är förmodligen en stor begäran, men kanske bör fastighetsägare ta på sig att föreslå för resten av gemenskapen procedurer och sanktioner som hjälper till att minimera problemen. • Skadorna på brandsäkerhetssystemen har varit en orofaktor under ganska lång tid. Det var uppenbart att gemenskapen inte följde kraven på ett antal aspekter, och detta utgjorde inte bara en brandrisk för gemenskapen utan exponerade den för åtal. Efter en extern bedömning utförd tidigare på året, granskades och godkändes alla system och föråldrad utrustning ersattes. S A M M A N FAT T N I N G Det du har läst i denna rapport bör säga till dig att Senorios problem i huvudsak är av ledningskaraktär. De kosmetiska tjänsterna från städning, trädgård, säkerhet och allmänt underhål, även om de har förbättrats från tidigare år, enligt min åsikt fortfarande suboptimala och enligt min åsikt kostar de oss för mycket pengar för det vi får. Meridional är den typiska allmänna administratören som hanterar gemenskapens konton, kommunikationen med fastighetsägare, insamling av skulder och relationer och förhandlingar med underleverantörer. Jag hänvisar till detta som back office-arbete. Men det är bara en del av det vi betalar för. Övergivna föremål i gemensamma områden av fastighetsägare eller ansvarslösa entreprenörer Nu följer vi brandsäkerhet förordningar.

Sida 13

Januari 2022 Ordförandes brev Den andra sidan är förvaltningen av det som händer dag för dag inom Senorio. Detta inkluderar • att ha en mycket regelbunden närvaro inom gemenskapen för att förutse och bedöma problem; • noggrant övervaka underleverantörernas arbete och inte anta att de fungerar; • reagera effektivt på fastighetsägarnas praktiska problem; • Real förståelse för infrastruktur- och ingenjörsproblem; • arbeta nära med ordföranden och mottagande hans instruktioner, Allt detta kräver bra ledning och procedurer. Mina prestandaförväntningar på denna rad av åtgärder har inte uppfyllts och jag tror att detta är en direkt följd av bristande kompetens och erfarenhet och en ökande tendens att slippa ansvar för ordföranden. Öppet sagt förlitar jag mig inte längre på att Meridional kan hantera den normala driften av gemenskapen, och mycket mindre deras förmåga att hantera de komplexa infrastrukturproblemen som nu blir alltmer prioriterad. Jag tar inte dessa slutsatser lätt. Jag har spenderat många timmar på att analysera prestanda och överväga hur vi kommer att hantera de stora utmaningarna framför oss. När jag identifierar problem söker jag lösningar. Så jag vill snabbt försäkra er att jag redan har identifierat lösningarna och spenderat 6 månader på att arbeta på en omfattande plan som kommer att ta oss till mycket högre nivåer av prestanda och stabilitet. Med detta avslutas den första delen av mitt meddelande till er. Nästa presentation är mitt förslag att helt reinventera hur man hanterar en gemenskap, ersätta den nuvarande administratören med en kombination av högt kvalificerade specialister och state-of-the-art programvara för gemenskapshantering.

Sida 14

Januari 2022 Ordförandes brev A P P E N D I X 1 – V Å R A B O R G E N Ä R E R