صفحة 1

سينيوريو دي ألوها
نشرة الأخبار - الرئيس - الربع الثاني والثالث لعام 2022

أصحاب العقارات المحترمين،

تنبيه مهم بشأن الصيانة –
في بداية هذا العام، شهدنا أمطارًا غزيرة، بعضها حملت معه الرمال. قبل هطول الأمطار القادمة في فصلي الشتاء والربيع، يجب التأكد من أن مصارف شرفاتكم نظيفة لتجنب حدوث فيضانات في شققكم الخاصة، وبالأخص في شقق جيرانكم (كما حدث في أعوام سابقة).

كان الحدث الرئيسي في الربع الثاني هو انعقاد الجمعية العامة العادية (JGO) لعام 2022. لم تُعقد جمعية عامة طيلة ما يقارب العامين، وبالتالي سيكون هناك عدد كبير من الملاك الجدد الذين يحضرون لأول مرة اجتماعاً عاماً لسينيوريو. ومن المؤكد أن اجتماعات الملاك في إسبانيا قد تكون تجربة مختلفة تماماً بالنسبة للملاك القادمين من دول أخرى. وعلى الرغم من تراكم القضايا واختلاف الآراء، فقد تم مناقشة العديد من المواضيع بشكل حاد، وهو ما أدى إلى اتخاذ قرارات إيجابية مكّنت من تنفيذ إصلاحات وتغييرات كثيرة داخل اتحاد الملاك.

كانت الجمعية العامة العادية فرصة أولى للملاك للقاء المُدير الجديد Adenjo Gestión SL، وكذلك فيكتور بوراس وأندرياس نورمان، المسؤولين عن إدارة أعمال الإصلاحات والعمليات اليومية داخل اتحاد الملاك. لقد قمنا بتحسين الموارد الإدارية بشكل كبير لضمان أن جودة الخدمات في اتحاد الملاك تتماشى مع توقعات الملاك.

ربما كانت أهم قرارات الجمعية العامة العادية هي موافقة الملاك على زيادة مصاريف اتحاد الملاك بنسبة 15% لأول مرة منذ ما يقارب العقد، بالإضافة إلى الموافقة على فرض مساهمة استثنائية بقيمة 500.000,00 يورو لتغطية الإصلاحات الأساسية للبنية التحتية الرئيسية. لا يمكن تمويل هذه الإصلاحات الأساسية من الميزانية العادية في إطار زمني معقول. تبدأ هذه النشرة بتحديث حول كيفية تنفيذ هذه المبادرات الرئيسية.

في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة، فإن فرض مصاريف إضافية على الملاك ليست قطعاً قراراً سهلاً. ومع أن القرار ليس شعبياً بالكامل، فإن النسبة العالية من المشاركين في الدفعة الأولى من المساهمة الاستثنائية تشير إلى أن الملاك يرغبون فعلاً في دعم هذه الخطوة: أعمال إصلاح كبيرة، والامتثال لمعايير الصحة والسلامة، والصيانة الوقائية المنتظمة، وكلها أمور تساعد على توفير المال لاتحاد الملاك على المدى المتوسط والطويل. مرة أخرى، دفع أكثر من 85% من الملاك اشتراكاتهم المجتمعية للربع الثالث في موعدها، أما من لم يدفعوا، فغالباً ما هم المدينون على المدى الطويل الذين تعرفونهم من خلال التقارير السابقة عن المتأخرين.

سؤال يطرحه كثير من الملاك هو: “إذا كنت أنا أدفع، فماذا عن من لا يدفعون؟” في العديد من اتحادات الملاك، قد تُعتبر نسبة التأخر في الدفع بنسبة 10-15% مقبولة. أما في سينيوريو، فهي غير مقبولة، والسبب البسيط هو أن السماح بتراكم معظم هذه الديون على مدى سنوات عديدة جعل المبلغ يتجاوز في لحظة ما نصف مليون يورو. هذا العام، أصدرنا تعليمات للمحامين بفتح إجراءات قضائية جديدة ضد 19 مالكاً مدينين على المدى القصير والمتوسط.

ويُضاف إلى ذلك القضايا الجارية بالفعل ضد المدينين على المدى الطويل. في هذه الحالات الأخيرة، انتظرت Adenjo أكثر من 6 أشهر للحصول على تحديث من محامي Meridional، فقط ليتبين أن لم يكن هناك أي تحديثات خلال السنتين الماضيتين! والآن قمنا بتعيين محامين لتحديد الوضع الحالي لهذه القضايا في المحاكم.

صفحة 2

أخيراً، تحرك التشريع الإسباني لمساعدة اتحادات الملاك في التعامل مع من لا يدفعون اشتراكاتهم. تم اعتماد قانون يسمح لاتحادات الملاك بحرمان المدينين من بعض الخدمات. نحن في انتظار توضيحات قانونية حول أفضل السبل لتطبيق هذه القوانين، ونعتزم فعل ذلك.

في نوفمبر، تم إطلاق الدفعة الثانية من المساهمة الاستثنائية المعتمدة، وبخصوص الدفعة الأولى، تم تحصيل 80%. يُستخدم معامل ممتلكاتكم كأساس لحساب الحصة المستحقة من إجمالي 500.000 يورو المعتمدة. لن يتم تحت أي ظرف من الظروف تغطية مصاريف من لا يدفعون على حساب حُسن نية من يدفعون.

كما تم اعتماده في الجمعية العامة للملاك، فإن الملاك الذين لا يدفعون سيكونون عرضة لغرامة تأخير قانونية ملزمة (وقد أصبحت غرامة التأخير الآن تُطبّق على الاشتراكات المجتمعية العادية وكذلك على المساهمة الاستثنائية).

وبما أننا جمعنا مبلغاً كبيراً من المساهمة الاستثنائية، فقد بدأ تنفيذ البرنامج الذي تم وصفه والموافقة عليه في الجمعية العامة العادية. للأسف، ستتسبب بعض المشاريع في إزعاج. على سبيل المثال، إصلاحات: الشرفات التالفة بسبب نظام ري الحدائق، مداخل المرآب، وأهم من ذلك، حمامات السباحة. ستحاول Adenjo إبلاغ الملاك بأكبر قدر ممكن من التوقيت المسبق حول متى وأين وكم ستستغرق الأعمال.

تم إرفاق ملف حول الوضع المالي لاتحاد الملاك في نهاية الربع الثالث (سبتمبر). وقد أعدّه محاسبنا (CPA) ونائب الرئيس جيري بيرك، استناداً إلى البيانات الأساسية التي قدمتها Adenjo. ندخل الربع الأخير من العام بموارد كافية للإصلاحات الأساسية، وبرنامج الصيانة القياسي قيد التنفيذ.

الجمعية العامة العادية 2023
النوايا تتجه نحو عقد الجمعية العامة القادمة خلال الربع الأول من 2023، ويفضل أن يكون ذلك في مارس. بحلول ذلك الوقت، سنكون قد أكملنا إعداد حسابات 2022 ووضع الميزانية المقترحة لعام 2023.

COFER – خدمة الحراسة الليلية / HELP – خدمة البواب
استغرق مراجعة هاتين الخدمتين وقتاً طويلاً بسبب مشكلات في التكلفة والكفاءة، كما نُوقش في الجمعية العامة العادية. كانت هناك مناقشات كثيرة في الاجتماع، ووافق الملاك على التوصية بإنهاء خدمة الحراس الليليين، والتي كانت تتمثل في وجود شخص واحد في مدخل البوابة الرئيسية، يقوم بجولات دورية داخل اتحاد الملاك. شعر العديد من الملاك بالراحة تجاه هذه الخدمة، لكن الحقيقة المجردة هي أن السرقات حدثت؛ ولم يكن نظام كاميرات المراقبة (CCTV) الفعلي فعالاً؛ ولم تكن خدمة الحراسة الأفضل. كما تمثلت المشكلة في عدم رغبة الحراس في التدخل في العديد من السلوكيات غير الاجتماعية، وفي كثير من الأحيان عدم رغبتهم في الاتصال بالشرطة عند طلب الملاك ذلك… بالإضافة إلى حادث سرقة غير موفق في إحدى العقارات. باختصار، تكلفة كبيرة مقابل أمان ضعيف جداً.

من الواضح أيضاً أن معظم السلوكيات غير الاجتماعية، سواء كانت الضوضاء من الشقق، أو الأنشطة حول حمامات السباحة، أو الأضرار التي تلحق بالممتلكات المشتركة مثل المداخل، المصاعد، الأبواب، إلخ، تأتي من عملاء الإيجار القصير الأجل.

من المرجح أن تشمل الجمعية العامة العادية لعام 2023 اقتراحاً بتوظيف حارس ليلي صيفي للمساعدة في السيطرة على هذه الحوادث. وفي الوقت نفسه، وتماشياً مع قرار الجمعية العامة، تم إنهاء خدمة Cofer في سبتمبر. وهذا يعني الآن أنه، كما هو شائع في أماكن أخرى، إذا كانت هناك مشكلة أمنية مقلقة، يجب على الملاك أن يكونوا مستعدين للاتصال بالشرطة مباشرة. وعلى الرغم من حواجز اللغة، فإن الشرطة الإسبانية في منطقتنا لديها سجل جيد في الاستجابة والمساعدة للمقيمين الأجانب والمحليين على حد سواء في التعامل مع الحوادث.

كما سيتم في الجمعية العامة القادمة تقديم اقتراح لإدخال “نظام التحكم الإلكتروني في الدخول”. وسيُربط هذا النظام بالبوابات الخارجية/أبواب المرآب، مداخل المباني، وحمامات السباحة من خلال نظام إلكتروني موحد للتحكم عن بعد. سيتمكن الملاك من التحكم في الدخول من داخل شققهم و/أو من خلال هواتفهم المحمولة. وسيقلل هذا من الدخول غير المصرح به إلى اتحاد الملاك ويجعل نقاط الدخول أكثر أماناً.

تجدر الإشارة إلى أن نظام كاميرات المراقبة (CCTV) يعمل باستمرار، ويمكن للشرطة مراجعته لاحقاً في حال تسجيل حادث. تقوم شركة Utecma، المسؤولة عن صيانة نظام CCTV، بمراجعة دورية لنظام التسجيل والكاميرات. وفي حال طلب الشرطة ذلك، ترسل Utecma التسجيلات إلى الشرطة.

كانت مهمة البواب تتمثل في ثلاث وظائف رئيسية: فتح البوابة الرئيسية (للأسف، لأي شخص تقريباً)، استلام البريد، وإجراء جولات دورية في اتحاد الملاك. وافق معظم الملاك على اقتراح في الجمعية العامة لإعادة توجيه الخدمة وتحسين جودتها مقابل التكلفة وتأثيرها على اتحاد الملاك. بدءاً من 10 ديسمبر 2022، ستقوم HELP بتوفير موظفين تتضمن مهامهم: استلام البريد/الطرود خلال فترة زمنية يومية محدودة؛ تنفيذ أعمال الصيانة المتأخرة؛ وتقديم دعم ميداني للملاك (دون أن يعملوا كحراس).

يشكل عنصر الصيانة الجزء الأكثر أهمية في المهام المُعاد هيكلتها. وعلى الرغم من جهود لويس والتقدم المحرز في إصلاحات مهمة، فإن جولة سريعة في اتحاد الملاك تُظهر أن لا يزال هناك العديد من مهام الصيانة الأساسية التي يجب إنجازها، وخاصة أعمال الطلاء.

جدول العمل المُحدّث لـ HELP هو: من الاثنين إلى الجمعة من 08:00 إلى 14:00 ومن 16:00 إلى 22:00. في عطلات نهاية الأسبوع والأعياد: من 16:00 إلى 22:00. للتوضيح التام، فإن هذه الموارد الإضافية للصيانة مخصصة للمناطق المشتركة، وليس للمسائل الخاصة.

نحن ندرك أن الأمن يظل مصدر قلق كبير، وربما أكثر بالنسبة للملاك غير المقيمين. وقد تطورت أنظمة الأمن المنزلية بسرعة كبيرة، وننصحكم بالبحث عن خيارات تناسب احتياجات عقاراتكم. بالإضافة إلى ذلك، تأكدوا من امتلاككم تأميناً عقارياً يشمل تغطية واسعة. لا تعتمدوا على تأمين اتحاد الملاك للحوادث داخل عقاراتكم، فهو لن يغطيكم.

ري الحدائق

تم اعتماد القرار في الجمعية العامة العادية بإصلاح عدد محدود من شرفات الشقق الأكثر تضرراً من تسرب المياه الطويل الأمد من نظام ري الحدائق. كما تم اعتماد إيقاف نظام الري التلقائي لمنع حدوث مزيد من الأضرار.

توفر إصلاحات الشرفات المختارة معلومات قيمة حول حجم العمل الذي قد يلزم إجراؤه في جميع أنحاء اتحاد الملاك. أحد الأمور التي أصبحت واضحة بالفعل هو أن الحدائق التي تحتوي على أشجار وشجيرات صغيرة قد تسببت في تلف كبير في قواعد الأصص، مما أدى إلى تسرب المياه (ليس فقط من نظام الري، بل أيضاً من مياه الأمطار) إلى الهياكل المعدنية للشرفات. وهذا يؤدي إلى التآكل الذي يظهر بوضوح في البقع البنية على واجهات المباني الرئيسية. نأمل الآن أن يفهم الملاك مشكلة الأشجار والشجيرات، ويستبدلوها بنباتات أكثر ملاءمة.

مع بدء إصلاح أولى الشرفات المختارة، تلقينا طلبات لإزالة الحدائق بالكامل. لكن هذا لا يقع ضمن نطاق المشروع، لأن الحدائق تمثل عنصراً معمارياً أساسياً في اتحاد الملاك.

ستُعرض نتائج الإصلاحات المنجزة في الجمعية العامة القادمة للملاك مع اقتراح حول كيفية توسيع هذا العمل ليشمل شرفات أخرى تالفة.

صفحة 4

حمامات السباحة
كما أُبلغ سابقاً، فإن حمامات السباحة في سينيوريو لا تمتثل للقوانين السارية، لدرجة أن “مفتشاً” قد يُغلقها. بالإضافة إلى ذلك، أدّى سنوات من الصيانة المعدومة إلى حدوث تسربات وعطل في المعدات. وافقت الجمعية العامة على ميزانية موحدة لإصلاح المجموعات الثلاث ومحاولة تحقيق الحد الأدنى من الامتثال القانوني. ربما لاحظ الملاك الذين استخدموا حمامات السباحة هذا الصيف تأثير “ماء مالح”. لا يُعد الماء المالح بديلاً أكثر صحة للعينين والجلد مقارنةً بحمامات السباحة المطهرة بالكلور فحسب، بل يقلل أيضاً من تكلفة المواد الكيميائية الأخرى بنحو 10.000,00 يورو سنوياً، بالإضافة إلى تقليل تآكل حمامات السباحة والمعدات.

بدأت أعمال إصلاح حمام السباحة في Triana/Giralda في أواخر الصيف. للأسف، بمجرد تفريغه وفحصه، تم اكتشاف مشكلات لم تُكتشف سابقاً، تطلبت أعمال حفر كبيرة لاستبدال الأنابيب والبنية التحتية الأخرى لحمام السباحة. وللأسف، أدى ذلك إلى تأخيرات وإزعاج إضافي للسكان، لكننا تمكنا من تغطية التكاليف الإضافية من ميزانية الطوارئ.

من منظور الأمان، سيلاحظ الملاك أن سياجات أمان للأطفال وأبواباً مزودة بأقفال قد تم تركيبها حول محيط حمامات السباحة. وكان هذا شرطاً قانونياً مهماً. بالنسبة للملاك الذين يرغبون في استخدام مناطق حمامات السباحة خارج “موسم السباحة”، سيكون الدخول عبر البوابات الرئيسية التي ستكون مزودة بأقفال رقمية للحد من دخول الأطفال إلى حمامات السباحة دون مرافقة.

استخدام حمامات السباحة دون وجود منقذين يتم بالكامل على مسؤولية الملاك. مع إعادة افتتاح حمام السباحة في Triana في أوائل ديسمبر، ستبدأ أعمال إصلاح حمام السباحة المركزي. العمل بهذا الترتيب يعني أننا سنقوم بنقل المياه من حمام السباحة المركزي إلى حمام السباحة في Triana، ونوفّر نحو 4.000 يورو من تكلفة المياه.

صفحة 6

إصلاحات في المرآب
سيكون الملاك القدامى على دراية بالقضية القضائية التي تُقام منذ نحو عقد ضد شركة البناء في سينيوريو، FCC. وترتبط هذه القضية بأعمال معيبة تؤثر على العزل على مستوى الأرضية، والذي يحمي مستويات المرآب في الطابق السفلي في Giralda وAlhambra وMezquita.

لقد شهد الكثيرون منكم تسرب مياه الأمطار إلى المرآب، مما أثر على سلامة بعض أجزاء الأسقف والجدران.

على مدار السنين، واجهنا العديد من الوهميات فيما يتعلق بالتعويض عن نتيجة قضائية ناجحة. وعلى الرغم من تحقيق تقدم هذا العام في المحاكم، فإن موعد الانتهاء لا يزال غير واضح.

كما تعلمون، خصصت المساهمة الاستثنائية التي وافقت عليها الجمعية العامة للملاك أموالاً لإصلاح المرآب، ولكن بناءً على نصيحة محامينا، نحن ننتظر توضيح ما إذا كان بدء الإصلاحات سيؤثر سلباً على قضيتنا القانونية. وسيتم إبلاغ الملاك فور توفر المعلومات.

عند بناء المرآب في Mezquita، كان من المفترض أن يكون هناك مخرج تهوية في نهاية المرآب يخرج إلى الجانب الآخر من ملعب البادل. لم يُكتمل النظام قط، وتم إغلاق المنطقة لمنع تسرب المطر. وهذا قيّد تدفق الهواء عبر المرآب وبطل التأمين. خلال الصيف، تم تركيب الألواح المناسبة للسماح بتدفق هواء أفضل ومنع تسرب المطر.

صفحة 7

أبواب المرآب والمداخل
بعد أعطال متكررة، تم استبدال الأبواب الصدئة في Mezquita، وكذلك أبواب Alhambra/Giralda. تم إعادة تأهيل المحركات وبعض أذرع الأبواب. في حال لم تفتح إحدى الأبواب، فإن أسوأ ما يمكن فعله هو محاولة فتحها بالقوة، فلا تفعلوا ذلك، فلن تعمل بشكل صحيح.

لإبلاغ عن مشكلة، اتصلوا بـ HELP من خلال رقم الأمن الموجود في الموقع، أو اتصلوا بـ Adenjo. FAIN، التي تظهر بيانات هاتفها (900806180) على الأبواب، هي المقاول المسؤول عن الخدمة والإصلاحات، ويمكن الاتصال بها مباشرة في حالات الطوارئ خارج ساعات العمل.

تم تصميم مداخل المرآب لتكون قوية وآمنة، لكنها تحتاج إلى صيانة، وإلا فإن استبدالها سيكون مكلفاً جداً. كانت تقييمات فيكتور أن مداخلنا كانت في حالة سيئة، رغم أنها قد لا تكون واضحة للمستخدم اليومي. الأعمال المنجزة مؤخراً ستحسن مداخل الدخول لسنوات قادمة مع الحد الأدنى من الصيانة. يجب التحلي بالحذر في الأسابيع الأولى من الاستخدام، خاصة في الظروف الرطبة، بينما تكتسب الأسطح قوة الجر تدريجياً مع الاستخدام.

صفحة 9

انفجار الأنابيب
هذا الصيف، شهدنا انفجاراً في أنابيب المياه. بالإضافة إلى إزعاج الملاك المتأثرين، حدثت أضرار جانبية، خاصة في المخازن، بسبب الفيضانات. ومع وجود مئات الأنابيب في اتحاد الملاك، لا توجد طريقة للتنبؤ بانفجار عشوائي.

في حالة هذه الأنابيب، نشتبه في أن مزيجاً من أنابيب من مواصفات منخفضة وضغط مياه مفرط قد يكون سبباً رئيسياً. تم تعديل ضغط المياه في العدادات… إذا اعتقدتم أن ضغط المياه في صنابيركم مرتفع جداً، فأخبروا موظفي Adenjo. عند أول إشارة لوجود مياه في المناطق المشتركة أو خصوصاً في المخازن، أبلغوا Adenjo فوراً؛ فقد توفرون على مالك آخر الكثير من المتاعب والنفقات.

نواجه أحياناً أيضاً انفجارات في أنابيب مياه الصرف أو الصرف الصحي. هذه الأمور غير متوقعة، لكنها قد تحدث بسبب تعديلات غير صحيحة في الحمامات والمطابخ من قبل الملاك. إذا كنتم تخططون لأي أعمال تعديل لأنابيب من هذا النوع، يجب أن تطلبوا من Adenjo إبلاغ مهندسنا فيكتور للموافقة على العمل، والذي سيُوصّل في النهاية إلى شبكة الأنابيب المشتركة لاتحاد الملاك.

الإصلاحات/تعديلات الشقق
من المرجح أن يصبح هذا الموضوع واحداً من أكثر المواضيع إثارة للجدل في اتحاد الملاك. يريد الملاك تحديث عقاراتهم، لكنهم بحاجة للعمل ضمن القانون وقواعد اتحاد الملاك، أيضاً لحماية السلامة المعمارية للاتحاد.

على مدار سنوات، لم تُنفّذ الإدارات السابقة القانون وقواعد اتحاد الملاك، ويمكن ملاحظة ذلك من خلال جولة سريعة في اتحاد الملاك. اعتاد الملاك على فعل ما يريدون، وفي بعض الحالات، اعتقدوا حتى أن السوابق التي أرستها ملاك آخرين تسمح لهم بتكرار التعديلات. وهذا ببساطة غير صحيح، وتراجع التوحيد مع عدم الامتثال للقواعد الجيدة للنظافة يعطي تدريجياً انطباعاً بأن سينيوريو أصبح يشبه مستوطنة غير منظمة.

بدأت Adenjo/فيكتور الآن باتخاذ إجراءات تجاه سلسلة من المشكلات، وفيما يلي بعض الأمثلة:
• يُطلب إعادة تركيب الستائر التي لم تُركب بشكل صحيح والتي قد تسقط وتؤذي الأشخاص. وإلا، سيتم إبلاغ البلدية والمحاكم.

صفحة 10

في حال وقوع حادث، لا يجب اعتبار اتحاد الملاك مسؤولاً عن إهمال الملاك.
• الحدائق والصوان. الصوان المائلة للخارج تمثل خطراً آخر على السلامة ويجب إزالتها أو إعادة توجيهها للداخل.
• الصوان التي نمت كثيراً بحيث أن بقاياها (أوراق، توت، إلخ) تسقط على الشقة السفلية، مما لا يزعج الجار فحسب، بل يسد أيضاً مصارف الشرفة. يجب على الملاك تحمل المسؤولية.
• ملاك الطوابق الأرضية الذين يروون الحدائق بأنفسهم لدرجة أن المياه تفيض وتغرق الممرات في المناطق المشتركة، مما يشكل خطراً على السلامة ويؤدي إلى تلف الأرضيات.

هذه الأمثلة بسيطة مقارنة بما سيأتي. تم إجراء تعديلات جوهرية في عدد من الشقق بهدف، في كثير من الحالات، توسيع المساحة القابلة للسكن. قد تؤثر هذه التغييرات على الضريبة (IBI) وكذلك على “معامل المساحة القابلة للسكن” المستخدم لحساب الاشتراكات المجتمعية.

في جميع الحالات تقريباً، يتطلب إجراء مثل هذه التغييرات تصريحاً من البلدية، ويجب أن تُجرى فحوصات ما قبل وبعد العمل من قبل مسّاح مؤهل (Perito). وهذا أمر بالغ الأهمية عند تعديل الأنابيب، لأن ذلك قد يؤثر مباشرة على أنظمة المناطق المشتركة مثل شبكات تصريف النفايات.

يجب على الملاك أن يفهموا أن مشاركة المخططات والتصاريح مع Adenjo قبل بدء العمل يمكن أن توفر الوقت والتكاليف. مؤخراً، أراد أحد الملاك إجراء تغييرات في أحد حماماته. قام أولاً بالتواصل مع Adenjo لفهم ما يجب فعله (الحصول على تصريح من البلدية) وشارك مخطط البناء مع فيكتور. ثم قام فيكتور بزيارة الشقة ووافق على التعديلات. هذا التعاون البسيط بين المالك والإدارة يزيل النزاعات أو الإجراءات القانونية المحتملة، ويضمن في الوقت نفسه سلامة العمارة المشتركة.

القواعد الحالية لاتحاد الملاك حول التعديلات (نسخة تم إرسالها لكم قبل آخر جمعية عامة) دقيقة لكنها غامضة، باستثناء التأكيد على وجود حدود للتغييرات في الجزء الخارجي من عقاركم. في الجمعية القادمة، سنقترح تعديلات على هذه القواعد لجعلها أكثر وضوحاً وسهولة في الفهم.

منطقة المخازن ومواقف السيارات
توجد مشكلة مستمرة مع الأثاث والأغراض الشخصية المتروكة في ممرات المخازن وتحت السلالم. من المعروف أن هذه الأغراض غالباً ما تعود لملاك يستأجرون عقاراتهم ويغيرون ويخرجون الأشياء حسب رغبة المستأجرين. لا يشكل هذا إزعاجاً للملاك الآخرين (الذين نتلقى منهم العديد من الشكاوى) فحسب، بل غير مسموح به أيضاً وفقاً لشروط تأمين اتحاد الملاك.

ويحدث الشيء نفسه في مواقف المرآب، حيث يعتقد العديد من الملاك أنهم يمكنهم تخزين الأشياء، وهذا غير ممكن، لأنه في حال وقوع حادث، لن يغطي تأمين اتحاد الملاك.

ستقوم Adenjo بإرسال إشعار إلى جميع الملاك تطلب فيه رسمياً إزالة هذه الأغراض الشخصية خلال فترة زمنية معقولة، قبل تنظيم إزالتها على نفقة المالك. نحن جميعاً نتمنى أن نرى اتحاد الملاك منظماً، وقبل كل شيء، خالياً من المخاطر غير الضرورية.

صفحة 11

تهوية المخازن
أدت مزيج من التهوية غير الكافية، والأضرار الناتجة عن المياه، وانسداد المصارف، إلى مشكلات في التهوية والعفن في عدة مناطق من مخازن الطابق السفلي.

كما أوضح تأمين اتحاد الملاك، لا يُسمح بدمج تهوية المرآب مع تهوية المخازن. في حال نشوب حريق، لن يدفع التأمين. ولحل المشكلة، يجب إنشاء نظام فائض ضغط لضخ الهواء الخارجي إلى منطقة المخازن. حالياً يتم تقييم عدة خيارات.

التنظيف
تشير التعليقات إلى أن نظافة اتحاد الملاك قد تحسنت بشكل عام. ومع ذلك، من الواضح أن تدفق الزوار خلال الصيف يشكل تحدياً. ومن الواضح أيضاً أن مستوى التراخي لدى عمال النظافة يرتفع عندما لا يتم الإشراف عليهم بشكل كافٍ. لم نكن راضين عن المشرفة لفترة طويلة، ولن نجدد العقد معها في نهاية العام. (أولئك الملاك الذين لاحظوا الهاتف المحمول ملتصقاً بأذن عامل النظافة… نحن نتعامل مع هذه المشكلة أيضاً).

السلوك غير الاجتماعي
بينما كان من الرائع رؤية الناس يعودون إلى سينيوريو بعد الجائحة، شهد فصل الصيف العديد من السلوكيات غير الاجتماعية، تتمحور حول:
الحفلات الليلية على الشرفات، وفي بعض الحالات يحضرها عدد كبير من الضيوف الذين لا يقيمون في اتحاد الملاك. لاحظ ملاك آخرون أن الضيوف: يتبولون في المداخل والحدائق؛ يدخلون حمامات السباحة في ساعات متأخرة من الليل؛ يرمون السجائر والمشروبات من الشرفات؛ وبالطبع، يرفعون الصوت بشكل مفرط.

تم استدعاء الشرطة عدة مرات من قبل ملاك مختلفين مباشرة، جزئياً لأن حارسنا لم يعتبر من واجبه الاتصال بالشرطة بنفسه.
الكتابة على الجدران داخل وخارج المداخل، وفي المصاعد.
يُوقف الزوار سياراتهم بشكل صارخ في “مواقف مخصصة كخاصة”، مما يسبب إزعاجاً كبيراً لملاك هذه المواقف. ولا يقل سوءاً السائقون الذين لا يهتمون بوقوف سياراتهم دون عرقلة موقف جارهم.

يوجد العديد من مالكي الكلاب، لكن عدد قليلاً فقط هم من يسمحون لكلابهم بالتبول أو التغوط داخل اتحاد الملاك. وذلك على الرغم من جميع التحذيرات، وانعدام الاحترام التام تجاه بستانيينا وعمال النظافة الذين يواجهون هذه المشكلة بانتظام. يعاقب القانون الإسباني بشدة مثل هذه السلوكيات في الأماكن العامة، ونحن الآن ندرس الخيارات لكي نتمكن كاتحاد خاص من معاقبة الملاك الذين يفعلون ذلك.

مجموعة ممثلين عن الملاك
نحن في عملية تحسين مستمر في جميع أنحاء اتحاد الملاك، وبطبيعة الحال، يجلب كل يوم تحديات جديدة. تلقينا العديد من التعليقات الإيجابية من المقيمين والزوار، مما يوحي بأننا نحقق تقدماً حقيقياً.

مع تزايد اهتمام المزيد من الملاك باتحاد الملاك، أليست هذه فرصة للملاك المهتمين للانخراط أكثر للمساعدة في توجيه الأعمال القادمة؟

بصراحة، لا أهتم بأن يُقدّم فريق الإدارة تقاريره لمجموعة صغيرة من الملاك من خلال مراجعات ربع سنوية أو نصف سنوية… فالإدارة مسؤولة أمام جميع الملاك سنوياً، كما ينص القانون هنا في إسبانيا.

ومع ذلك، أنا منفتح على تعيين عدد من الملاك للعمل مع “فريق الإدارة”، خصوصاً في القضايا النوعية التي تؤثر مباشرة على الملاك، حيث تعكس الإجراءات المستقبلية الآراء العامة للملاك.

تشمل أمثلة ذلك، ولكن لا تقتصر على:
قواعد التعديلات؛ المساحات الخضراء في اتحاد الملاك بما في ذلك حدائق الشقق؛ تقليل تأثير العقارات المؤجرة؛ تحديث وتعديل قواعد اتحاد الملاك؛ تطوير المرافق الترفيهية؛ وتحسين أمن اتحاد الملاك، إلخ.

سيُكلف “فريق عمل” من الملاك بمراجعة أنواع التعديلات الموجودة حالياً في اتحاد الملاك لوضع توصيات للتعديلات المستقبلية. وسيتم توجيههم بما هو قانوني، عملي، وجماليًا مقبول. بالتشاور مع “فريق الإدارة”، سيطور الفريق اقتراحاً للجمعية العامة العادية.

هذا مجرد مثال، ويمكن أن تشمل أمثلة أخرى فريقاً لتحديد: كيفية التعامل مع السلوك غير الاجتماعي؛ بروتوكولات حمامات السباحة؛ تحسين قاعة اجتماعات اتحاد الملاك؛ إلخ إلخ.

إذا كنتم مهتمين بالانضمام إلى فريق من الملاك ذوي التفكير المماثل للخدمة في اتحاد الملاك، فاكتبوا أولاً إلى Adenjo للإعراب عن اهتمامكم. من المرجح أن تتطلب هذه المبادرة عقد جمعية عامة استثنائية لتوثيقها.

استخدام لويس في الأمور الخاصة
طلب العديد من الملاك توضيحات حول هذه النقطة. على الرغم من أن لويس على استعداد لمساعدة الملاك في إصلاح شققهم، فإن هذا يشكل مشكلة من منظور الإدارة.

بغض النظر عن عدد المهام/الإصلاحات في اتحاد الملاك التي يضطلع بها لويس، فإنه يتم استدعاؤه خلال ساعات العمل لإنجاز أعمال خاصة.

وهذا له أيضاً تبعات قانونية. نطلب من الملاك عدم القيام بذلك، لأنه لا يخلق صراع مصالح لـ لويس فحسب، بل يؤثر أيضاً على الأعمال المجتمعية المجدولة.

القطط الشاردة
توجد عدد من القطط الشاردة داخل اتحاد الملاك، وهو أمر غير مستحب. وفي الوقت نفسه، هناك مالكون يمتلكون قططاً منزلية ويتركون الطعام لها.

نادي حمام السباحة NAÔ
افتُتح NAÔ في مايو وأُغلق في سبتمبر.
تعرضت جميع اتحادات الملاك في المنطقة لتلوث صوتي يفوق بكثير الحدود القانونية: “12 ساعة من التعذيب الذهني” هكذا وصف العديد من الملاك فعاليات حفلات NAÔ.
بالإضافة إلى ذلك، كانت هناك العديد من المشكلات: السلوك غير الاجتماعي للزبائن؛ ازدحام مواقف السيارات؛ وساعات عمل ممتدة بشكل غير قانوني.
كانت هناك استجابة صامتة من الشرطة والبلدية، على الرغم من شكاوى الملاك في المجتمعات المختلفة المتأثرة.
كان التواصل مع إدارة النادي بلا جدوى، ونظرا