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SEÑORIO DE ALOHA BULLETIN D’INFORMATION - PRÉSIDENT - 2e ET 3e TRIMESTRES 2022

Chers propriétaires,

AVIS IMPORTANT D’ENTRETIEN – Au début de cette année, nous avons connu de fortes pluies, certaines chargées de sable. Avant les prochaines pluies d’hiver/printemps, assurez-vous que les évacuations de votre terrasse soient dégagées pour éviter les inondations dans votre propre appartement et surtout chez vos voisins (comme cela s’est produit les années précédentes).

L’événement principal du 2e trimestre a été l’assemblée générale ordinaire de 2022. Aucune assemblée générale ordinaire n’a pu se tenir pendant près de 2 ans, ce qui signifie que de nombreux nouveaux propriétaires assisteront à une assemblée générale du Señorío pour la première fois. Sans doute que, pour les propriétaires d’autres pays, l’assemblée générale des propriétaires en Espagne a pu être une expérience assez différente. Malgré l’accumulation de problèmes et la divergence des opinions, de nombreux sujets ont été traités et débattus de manière animée, ce qui s’est avéré positif concernant de nombreuses décisions, permettant ainsi de nombreuses réparations et changements au sein de la communauté.

L’assemblée générale ordinaire a été la première occasion pour les propriétaires de rencontrer le nouvel administrateur Adenjo Gestión SL, ainsi que Victor Porras et Andreas Norman, qui sont responsables de la gestion sur site des travaux de réparation et des opérations quotidiennes au sein de la communauté. Nous avons considérablement amélioré les ressources administratives pour que la qualité de la communauté soit conforme aux attentes des propriétaires.

Les décisions les plus significatives de l’assemblée générale ordinaire ont peut-être été l’approbation par les propriétaires d’une augmentation de 15 % des charges communes pour la première fois en près d’une décennie, et l’approbation d’une contribution extraordinaire de 500 000,00 € pour couvrir les réparations essentielles des principales infrastructures. Ces réparations essentielles ne peuvent tout simplement pas être financées sur le budget ordinaire dans un délai raisonnable.

Ce bulletin commence par une mise à jour sur la façon dont ces initiatives clés sont mises en œuvre. En période économique difficile, imposer des charges supplémentaires aux propriétaires n’est jamais une décision facile. Et bien que ce ne soit pas entièrement populaire, le fait qu’il y ait eu un pourcentage élevé de participation au premier versement de la contribution extraordinaire suggère que les propriétaires soutiennent réellement cela ; les grands travaux de réparation ; le respect des normes d’hygiène et de sécurité ; et l’entretien préventif régulier, tout cela contribuant à économiser de l’argent à la communauté à moyen et long terme.

Une fois de plus, plus de 85 % des propriétaires ont payé leurs charges communes du troisième trimestre à temps, et ceux qui ne l’ont pas fait étaient, dans la plupart des cas, les débiteurs de longue date dont vous avez entendu parler dans les rapports de créances douteuses.

Une question que de nombreux propriétaires posent souvent est : « si je paie, qu’en est-il de ceux qui ne paient pas ? » Dans de nombreuses communautés, un taux de non-paiement de 10-15 % pourrait être considéré comme acceptable. Au Señorío, ce n’est pas acceptable pour la simple raison que la majeure partie de la dette s’est accumulée pendant de nombreuses années, et à un moment donné, elle a dépassé le demi-million d’euros. Cette année, nous avons donné des instructions à nos avocats pour engager de nouvelles procédures judiciaires contre 19 propriétaires qui se sont endettés à court et moyen terme. Cela s’ajoute aux cas déjà en cours contre les débiteurs de longue date. Dans ces derniers cas, Adenjo a attendu plus de 6 mois pour obtenir les informations actualisées du dossier auprès de l’avocat de Meridional, seulement pour découvrir qu’il n’y avait eu aucune mise à jour au cours des 2 dernières années ! Nous avons maintenant désigné des avocats pour déterminer l’état actuel des dossiers devant les tribunaux.

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Enfin, la législation espagnole a évolué pour aider les communautés à faire face à ceux qui ne paient pas leurs charges communes. Une loi a été adoptée permettant aux communautés de refuser certains services aux débiteurs. Nous attendons des clarifications juridiques sur la meilleure façon d’appliquer ces lois et nous avons l’intention de le faire.

En novembre, le deuxième versement de la contribution extraordinaire approuvée a été mis en recouvrement, et concernant le premier versement de celle-ci, 80 % ont été recouvrés. Le coefficient de propriété de votre bien est la base du calcul de la quote-part qui vous correspond payer sur le total des 500 000,00 € approuvés. En aucun cas, le montant de ceux qui ne paient pas ne sera couvert aux dépens de la bonne volonté de ceux qui paient.

Comme approuvé lors de l’assemblée générale des propriétaires, ceux qui ne paient pas seront soumis à une pénalité de retard de paiement juridiquement contraignante (la pénalité de retard de paiement s’applique désormais aux charges communes ordinaires ainsi qu’à la contribution extraordinaire).

Ayant recouvré une somme importante de la contribution extraordinaire, le programme décrit et approuvé lors de l’assemblée générale ordinaire est en cours de mise en œuvre. Malheureusement, certains projets causeront des désagréments. Par exemple, les réparations de : terrasses endommagées par la fuite prolongée du système d’irrigation des jardinières, entrées des garages et, non moins important, les piscines. Adenjo tentera d’informer les propriétaires avec le plus de préavis possible sur quand, où et la durée des travaux.

Un fichier concernant la situation financière de la communauté à la fin du troisième trimestre (septembre) est joint. Celui-ci a été préparé par notre comptable (expert-comptable) et vice-président Gerry Burke, sur la base des données de base fournies par Adenjo. Nous entrons dans le dernier trimestre de l’année avec des fonds suffisants pour les réparations essentielles et le programme d’entretien standard.

Assemblée générale ordinaire 2023

L’intention est de tenir la prochaine assemblée générale au cours du 1er trimestre 2023, de préférence en mars. D’ici là, nous aurons terminé la préparation des comptes 2022 et finalisé la proposition de budget 2023.

COFER Surveillance de nuit / HELP Service de conciergerie

L’examen de ces services a duré longtemps en raison de problèmes de coût et d’efficacité tels que discutés lors de l’assemblée générale ordinaire. Il y a eu beaucoup de débat à l’assemblée et les propriétaires ont approuvé la recommandation de mettre fin au service de surveillance nocturne qui consistait en un homme à la réception de la porte principale, effectuant des rondes périodiques dans la communauté. De nombreux propriétaires se sentaient à l’aise avec ce service, mais la pure vérité est que des vols se sont produits ; la vidéosurveillance en temps réel n’était pas efficace ; le service de surveillance n’était pas optimal. Le manque de volonté des agents de sécurité d’intervenir dans de nombreux aspects du comportement antisocial ; un manque de volonté à de nombreuses reprises de contacter la police lorsque les propriétaires le demandaient… et un incident très malheureux de tentative de vol dans une propriété. En résumé, beaucoup de dépenses pour très peu de sécurité.

Il est également évident que la majeure partie du comportement antisocial, qu’il s’agisse du bruit provenant des appartements ; les activités autour des piscines ; les dommages aux biens communs, tels que les portails d’entrée, les ascenseurs, les portes, etc., proviennent de clients de locations de courte durée.

Il est très probable que l’assemblée générale ordinaire de 2023 inclura la proposition d’un agent de sécurité nocturne d’été pour aider à contrôler ces incidents. Entre-temps et conformément à l’approbation de l’assemblée générale, le service de Cofer a été résilié en septembre. Cela signifie maintenant que, comme c’est assez courant ailleurs, s’il y a un problème de sécurité qui vous préoccupe, les propriétaires doivent être prêts à appeler directement la police. Malgré les barrières linguistiques, la police espagnole de notre région a un bon historique de réponse et aide les étrangers et les locaux à faire face aux incidents.

Également lors de la prochaine assemblée générale ordinaire, une proposition sera faite pour l’introduction d’un « système de contrôle d’accès de sécurité ». Cela reliera l’accès aux portails extérieurs/portes de garage, entrées des portails et piscines à un unique système électronique de commande à distance. Les propriétaires auront la possibilité de contrôler l’accès depuis l’intérieur de leurs appartements et/ou via leurs téléphones mobiles. Cela réduira l’accès non autorisé à la communauté et rendra les points d’entrée plus sûrs.

Il convient de noter que la vidéosurveillance fonctionne en continu et la police peut la consulter rétrospectivement en cas d’incident enregistré. Utecma, l’entreprise d’entretien de la vidéosurveillance, examine régulièrement le système d’enregistrement et les caméras. En cas de demande de la police, Utecma envoie les enregistrements à la police.

Le concierge a rempli 3 objectifs principaux ; donner accès par la porte principale (malheureusement à peu près à n’importe qui) ; recevoir le courrier ; et effectuer des rondes communautaires occasionnelles. La plupart des propriétaires ont approuvé une proposition d’assemblée générale ordinaire pour réorienter le service et améliorer le rapport qualité-prix et l’impact sur la communauté.

À partir du 10 décembre 2022, HELP fournira du personnel dont les tâches incluent ; recevoir le courrier/colis pendant une période quotidienne limitée ; effectuer des travaux d’entretien en retard ; assistance sur place pour les propriétaires (mais sans agir en tant qu’agent de sécurité). Le volet entretien est la partie la plus importante de la charge de travail révisée.

Malgré les efforts de Luis et les progrès réalisés dans les travaux de réparation majeurs, une promenade rapide dans la communauté révèle que nous devons encore effectuer de nombreuses tâches d’entretien de base, en particulier les travaux de peinture.

L’horaire de travail révisé pour HELP est : du lundi au vendredi de 08:00 à 14:00 et de 16:00 à 22:00. Fins de semaine/jours fériés 16:00 - 22:00.

Pour que ce soit tout à fait clair, cette ressource d’entretien supplémentaire est destinée à l’entretien des zones communes et non aux questions de propriété privée.

Nous sommes conscients que la sécurité est toujours une grande préoccupation, peut-être encore plus pour les propriétaires non résidents. Le paysage des systèmes de sécurité domestique a évolué rapidement et nous vous recommandons de rechercher des options pour votre propriété qui correspondent à vos besoins. De plus, assurez-vous d’avoir une assurance habitation avec des couvertures étendues. Ne comptez pas sur l’assurance communautaire pour les incidents à l’intérieur de votre propriété, elle ne vous couvrira pas.

IRRIGATION DES JARDINIÈRES

L’approbation a été accordée lors de l’assemblée générale pour réparer un nombre limité de terrasses d’appartements les plus affectées par la fuite prolongée d’eau du système d’irrigation des jardinières. Il a également été approuvé d’arrêter le système d’irrigation automatique pour éviter d’autres dommages.

La réparation des terrasses initialement sélectionnées fournit des informations précieuses sur l’ampleur des travaux qui pourraient être nécessaires dans l’ensemble de la communauté. Une chose qui est déjà évidente est que les jardinières contenant des arbres et petits arbustes ont endommagé de manière significative les bases des pots, ce qui a provoqué l’infiltration d’eau (non seulement du système d’irrigation mais aussi de l’eau de pluie) dans les cadres métalliques des terrasses. Cela provoque une corrosion qui est visiblement évidente dans les taches brunes sur les façades principales de chaque bâtiment.

Nous espérons que les propriétaires comprennent maintenant le problème des arbres et arbustes, et les remplacent par des plantes plus appropriées.

Avec les premières terrasses sélectionnées, nous avons reçu des demandes pour enlever complètement les jardinières. Cela ne fait pas partie du champ d’application du projet, car les jardinières sont une caractéristique architecturale de la communauté.

Les résultats des réparations complétées seront rapportés lors de la prochaine assemblée générale des propriétaires avec une proposition sur la façon dont ce travail devrait être étendu à d’autres terrasses endommagées.

PISCINES

Comme rapporté précédemment, les piscines du Señorío ne sont pas conformes à la légalité actuelle, dans la mesure où un « inspecteur » pourrait fermer les piscines. De plus, de nombreuses années de maintenance nulle ont créé des fuites et un dysfonctionnement de l’équipement. L’assemblée a approuvé un budget unique pour réparer les trois groupes et tenter une conformité légale minimale.

Les propriétaires qui ont utilisé les piscines cet été ont peut-être eu l’occasion d’expérimenter l’effet « eau salée ». L’eau salée n’est pas seulement une alternative plus saine pour les yeux et la peau par rapport aux piscines à base de chlore, mais elle réduit également le coût des autres produits chimiques d’environ 10 000,00 € par an, en plus de réduire l’usure des piscines et de l’équipement.

À la fin de l’été, les travaux de réparation de la piscine de Triana/Giralda ont commencé. Malheureusement, une fois vidée et inspectée, des problèmes non détectés auparavant ont été découverts, nécessitant des mouvements de terre importants pour remplacer les tuyauteries et autres infrastructures de la piscine. Malheureusement, cela a provoqué des retards et des désagréments supplémentaires pour les résidents, mais nous avons pu couvrir les coûts supplémentaires grâce à la planification des imprévus.

Du point de vue de la sécurité, les propriétaires remarqueront que des barrières de sécurité pour enfants et des portes verrouillables ont été installées autour des périmètres des piscines. C’était une exigence légale importante.

Pour les propriétaires qui souhaitent utiliser les zones de piscine en dehors de la « saison de la piscine », l’accès se fera par les portes principales qui auront des serrures codées pour restreindre l’accès des enfants aux piscines sans surveillance.

L’utilisation des piscines sans maîtres-nageurs est entièrement sous la responsabilité des propriétaires.

Avec la réouverture de la piscine de Triana au début décembre, les travaux de la piscine centrale commenceront. Travailler dans cet ordre signifie que nous transférerons l’eau de la piscine centrale à la piscine de Triana et économiserons environ 4 000 € sur le coût de l’eau.

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RÉPARATIONS DE GARAGE

Les propriétaires de longue date seront au courant d’une affaire judiciaire en cours depuis environ une décennie contre le constructeur du Señorío, FCC. Cela concerne des travaux défectueux affectant l’isolation au niveau du sol qui protège les niveaux des garages du sous-sol à Giralda, Alhambra et Mezquita. Beaucoup d’entre vous auront été témoins de la façon dont l’eau de pluie s’infiltre dans les garages et a affecté l’intégrité de certaines parties des plafonds et des murs.

Au fil des années, nous avons eu de nombreuses fausses aurores concernant la compensation d’un jugement favorable. Bien que des progrès aient été réalisés cette année devant les tribunaux, la date d’achèvement n’est toujours pas claire.

Comme vous le savez, la contribution extraordinaire approuvée lors de l’assemblée générale des propriétaires destinait des fonds pour réparer les garages, mais suivant les conseils de nos avocats, nous attendons que soit clarifiée la question de savoir si commencer les réparations n’affectera pas négativement notre affaire judiciaire. Les propriétaires seront informés à mesure que les informations seront disponibles.

Lors de sa construction, le garage Mezquita prévoyait une sortie de ventilation à l’extrémité du garage donnant de l’autre côté du court de padel. Le système n’a jamais été complété et la zone a été scellée pour éviter la pluie. Cela a restreint la circulation de l’air à travers le garage et annulé l’assurance. Au cours de l’été, les panneaux appropriés ont été installés pour permettre une meilleure circulation de l’air et éviter la pluie.

AVANT APRÈS

PORTES DE GARAGE ET ENTRÉES

Suite à des pannes constantes, les portes rouillées de Mezquita et les portes d’Alhambra/Giralda ont été remplacées. Les moteurs ont été remis à neuf et certains des bras de porte ont été réparés.

Au cas où une porte ne s’ouvrirait pas, la pire chose que vous puissiez faire est d’essayer de la forcer, ne le faites pas, elle ne fonctionnera pas correctement. Pour signaler un problème, contactez HELP via le numéro de sécurité sur site ou appelez Adenjo.

FAIN, dont les coordonnées téléphoniques (900806180) sont affichées sur les portes, est l’entrepreneur pour le service et les réparations, et peut être contacté directement en cas d’urgence en dehors des heures de bureau.

Les accès d’entrée aux garages sont conçus pour être robustes et sûrs, mais nécessitent un entretien, sinon les remplacer est très coûteux. L’évaluation de Victor était que nos entrées étaient en mauvais état, bien que ce ne soit pas évident pour l’utilisateur quotidien. Les travaux récemment complétés améliorent les entrées d’accès pour les années à venir avec un entretien minimal.

Il faut faire preuve de prudence dans les premières semaines d’utilisation, particulièrement dans des conditions humides, tandis que les surfaces gagnent en adhérence au fur et à mesure de leur utilisation.

ANCIEN DOMMAGE REMPLACEMENT RÉPARÉ ET ASPHALTÉ

Outre les sujets traités lors de l’assemblée générale ordinaire, d’autres d’intérêt sont les suivants :

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RUPTURE DE TUYAUTERIES

Cet été, nous avons connu des ruptures de tuyauteries d’eau. Outre le désagrément causé aux propriétaires affectés, il y a des dommages collatéraux, en particulier dans les débarras, en raison des inondations. Avec littéralement des centaines de tuyauteries dans la communauté, il n’y a aucun moyen de prédire une rupture aléatoire.

Dans le cas de ces tuyauteries, nous soupçonnons qu’une combinaison de tuyauteries de faible spécification et de pressions d’eau excessives pourrait contribuer de manière significative. Les pressions d’eau des compteurs ont été ajustées… si vous considérez que la pression de l’eau à vos robinets est excessive, signalez-le au personnel d’Adenjo.

Au premier signe d’eau dans les zones communes ou particulièrement dans les débarras, signalez-le immédiatement à Adenjo ; cela peut vous épargner beaucoup de maux de tête et de dépenses à un autre propriétaire.

À l’occasion, nous connaissons également des ruptures de tuyauteries d’eau d’assainissement ou d’égout. Celles-ci sont imprévisibles, mais peuvent survenir en raison de modifications incorrectes dans la salle de bain et la cuisine des propriétaires. Si vous envisagez d’entreprendre des travaux de modification de tuyauterie de ce type, vous devez demander à Adenjo de notifier notre ingénieur Victor pour approuver les travaux, et que finalement cela se connecte au réseau de tuyauteries communes de la communauté.

AVANT APRÈS

RÉNOVATIONS/MODIFICATIONS D’APPARTEMENTS

Il est très probable que ce sujet devienne l’un des plus controversés de la communauté. Les propriétaires veulent moderniser leur propriété, mais doivent travailler dans le cadre de la loi et des règles de la communauté, également pour protéger l’intégrité architecturale de celle-ci.

Pendant des années, les administrations précédentes n’ont pas appliqué la loi et les règles de la communauté, et cela est évident lors d’une promenade rapide dans la communauté. Les propriétaires se sont habitués à faire ce qu’ils voulaient et, dans certains cas, croyant même que les précédents établis par d’autres propriétaires leur permettaient de répéter les modifications. Ce n’est tout simplement pas correct, et la diminution de l’uniformité associée au non-respect des bonnes règles de propreté donne de plus en plus l’impression que le Señorío ressemble à un bidonville.

Adenjo/Victor commencent maintenant à prendre des mesures sur une série de problèmes et voici quelques exemples :

• La réinstallation des stores qui ne sont pas correctement installés et qui pourraient tomber et blesser des personnes est demandée. Sinon, la mairie et les tribunaux seront notifiés. En cas d’accident, la communauté ne doit pas être tenue responsable de la négligence des propriétaires.

• Jardinières et pots. Les pots inclinés vers l’extérieur sont un autre danger pour la sécurité et doivent être retirés ou tournés vers l’intérieur.

• Pots qui ont trop grandi et dont les débris (feuilles, baies, etc.) vont dans l’appartement en dessous, non seulement incommodant le voisin mais bloquant les évacuations de la terrasse. Les propriétaires doivent assumer la responsabilité.

• Les propriétaires du rez-de-chaussée qui arrosent eux-mêmes les pots au point que l’eau déborde et inonde les couloirs des zones communes, ce qui constitue un danger pour la sécurité et endommage le carrelage.

RISQUE SÉCURITÉ CAMPING RISQUE DRAINAGE TERRASSE INFÉRIEURE

Ces exemples sont peu de chose comparés à ce qui s’en vient. Des modifications substantielles ont été apportées à une série d’appartements dans le but, dans de nombreux cas, d’agrandir la surface habitable. De tels changements peuvent affecter l’impôt foncier (IBI) ainsi que le « coefficient de surface habitable » utilisé pour calculer les charges communes.

Dans presque tous les cas, une autorisation de la mairie est requise pour effectuer de tels changements, et les inspections ultérieures, tant préalables que postérieures aux travaux, doivent être effectuées par un géomètre qualifié (Perito).

Ceci est particulièrement important lors de la modification de tuyauteries, car cela peut directement affecter les systèmes des zones communes comme par exemple les réseaux d’élimination des déchets. Les propriétaires doivent comprendre que partager les plans et les permis avec Adenjo avant de commencer les travaux peut économiser du temps et des coûts.

Récemment, un propriétaire voulait apporter des modifications à l’une de ses salles de bain. Il a d’abord contacté Adenjo pour comprendre quoi faire (obtenir une autorisation de la mairie) et a partagé son plan de construction avec Victor. Par la suite, Victor a visité l’appartement et a approuvé les modifications. Cette simple coopération entre propriétaire et administration élimine les conflits potentiels ou les actions en justice, tout en garantissant l’intégrité de l’architecture communautaire.

Les règles communautaires actuelles concernant les modifications (copie qui vous a été envoyée avant la dernière assemblée) sont précises mais vagues, sauf pour dire qu’il y a une limite aux changements à l’extérieur de votre propriété. Lors de la prochaine assemblée générale ordinaire, nous proposerons des modifications à ces règles pour qu’elles soient plus faciles à comprendre.

ZONE DE DÉBARRAS ET PLACES DE PARKING

Il y a un problème continu avec les meubles et objets personnels laissés dans les couloirs des débarras et sous les escaliers. Il est bien connu que souvent ceux-ci appartiennent à des propriétaires qui louent leurs propriétés et qui changent et sortent les choses au gré de leurs locataires. Ce fait, non seulement est un inconvénient pour les autres propriétaires (dont nous recevons de nombreuses plaintes) mais n’est également pas autorisé selon les termes de l’assurance communautaire.

Cela se produit également dans les places de garage où de nombreux propriétaires pensent qu’ils peuvent stocker des choses, et ce n’est pas le cas, car, en cas d’incident, l’assurance communautaire ne répondra pas.

Adenjo enverra une circulaire à tous les propriétaires demandant formellement le retrait de ces articles personnels dans un délai considérable, avant d’organiser le retrait de ceux-ci aux frais du propriétaire.

Nous souhaitons tous que notre communauté soit ordonnée et, surtout, à l’abri des risques inutiles.

VENTILATION DES DÉBARRAS

La combinaison d’une ventilation insuffisante, de dommages causés par l’eau et de drains obstrués a provoqué des problèmes de ventilation et de moisissure dans plusieurs zones de débarras du sous-sol. Selon ce qui a été déclaré par l’assurance communautaire, il n’est pas autorisé de mélanger la ventilation des garages avec celle des débarras. En cas d’incendie, l’assurance ne paierait pas.

Pour résoudre le problème, il faut créer un système de surpression pour introduire de l’air extérieur dans la zone des débarras. Plusieurs options sont actuellement en cours d’évaluation.

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NETTOYAGE

Les commentaires indiquent que, en général, le nettoyage de la communauté s’est amélioré. Cependant, il est clair que l’afflux de visiteurs pendant l’été est un défi. Il est également clair que la complaisance de la part des agents de nettoyage diminue lorsqu’ils ne sont pas correctement supervisés.

Nous ne sommes pas satisfaits de la superviseure depuis un certain temps et nous ne renouvellerons pas le contrat à la fin de l’année. (Les propriétaires qui ont remarqué le téléphone mobile collé à l’oreille de l’agent de nettoyage… nous traitons également ce problème)

COMPORTEMENT ANTISOCIAL

Bien qu’il ait été agréable de voir les gens revenir au Señorío après la pandémie, la période estivale a été témoin de nombreux comportements antisocial centrés sur :

Fêtes nocturnes sur la terrasse, et dans certains cas auxquelles assistent de nombreux invités qui ne séjournent pas dans la communauté. D’autres propriétaires ont observé des visiteurs ; uriner dans les portails et les jardins ; entrer dans les piscines à des heures tardives ; jeter des cigarettes et des boissons depuis les terrasses ; et bien sûr, une musique excessivement forte.

La police a été appelée à plusieurs reprises et par plusieurs propriétaires directement, en partie parce que notre agent de sécurité ne considérait pas qu’il était nécessaire d’appeler la police lui-même.

– Graffitis à l’intérieur et à l’extérieur des portails, et dans les ascenseurs.

Les visiteurs se garent effrontément dans des « places de parking marquées comme PRIVÉES, ce qui cause un grand inconvénient aux propriétaires des places.

Aussi mauvais que ceux des conducteurs qui ne se donnent pas la peine de garer leurs voitures sans obstruer la place de parking de leurs voisins.

Il y a de nombreux propriétaires de chiens, mais seuls quelques-uns permettent à leurs chiens de faire leurs besoins dans la communauté. Cela, malgré tous les avertissements et le manque total de respect pour nos jardiniers et agents de nettoyage qui y sont confrontés régulièrement.

Un tel comportement dans les espaces publics est sévèrement puni par la loi espagnole, et nous étudions maintenant les options pour que, en tant que communauté privée, nous puissions sanctionner les propriétaires qui font cela.

GROUPE DE REPRÉSENTANTS DE PROPRIÉTAIRES

Nous sommes dans un processus d’amélioration continue dans l’ensemble de la communauté et, bien sûr, chaque jour apporte de nouveaux défis. Nous avons reçu de nombreux commentaires positifs tant de la part des résidents que des propriétaires visiteurs, il semble donc que nous réalisions des progrès réels.

À mesure que de plus en plus de propriétaires s’intéressent à la communauté, pourrait-ce être le moment pour que les propriétaires intéressés s’impliquent davantage pour aider à façonner les travaux à effectuer ?

Franchement, je ne suis pas intéressé par le fait de rendre des comptes à un petit groupe de propriétaires par le biais d’examens trimestriels ou semestriels… L’« administration » est responsable annuellement devant tous les propriétaires comme le prévoit la loi ici en Espagne.

Cependant, je suis ouvert à l’engagement de plusieurs propriétaires pour travailler avec l’« équipe de gestion », en particulier sur des questions qualitatives qui affectent directement les propriétaires, et où les actions futures s’alignent sur les opinions générales des propriétaires.

Les exemples incluent, mais ne se limitent pas à ;

les règles concernant les rénovations ; les espaces verts de la communauté y compris les jardinières des appartements ; minimiser l’impact des propriétés de location ; mettre à jour et modifier les règles de la communauté ; l’évolution des installations récréatives ; et optimiser la sécurité de la communauté, etc.

Un « groupe de travail » de propriétaires serait chargé d’examiner les types de rénovations qui existent déjà dans la communauté afin de développer des recommandations pour les modifications futures. Ils seraient guidés par ce qui est légal, pratique et esthétiquement acceptable.

En consultation avec l’« équipe de gestion », le groupe de travail développerait une proposition pour l’assemblée générale ordinaire.

Ceci n’est qu’un exemple, d’autres pourraient inclure un groupe pour déterminer : comment traiter le comportement antisocial ; protocoles de piscines ; améliorer la salle de réunion de la communauté ; etc etc.

Si vous êtes intéressé à rejoindre une équipe de propriétaires partageant les mêmes idées au service de la communauté, alors, en première instance, écrivez à Adenjo pour communiquer votre intérêt.

Il est probable qu’une assemblée générale extraordinaire soit requise pour formaliser cette initiative.

UTILISATION DE LUIS POUR DES QUESTIONS DE PROPRIÉTÉ PRIVÉE

Plusieurs propriétaires ont demandé des clarifications sur ce point. Bien que Luis soit disposé à aider les propriétaires avec les réparations de leurs appartements, cela est problématique du point de vue des administrateurs.

Indépendamment du nombre de tâches/réparations dans la communauté que Luis a, il est appelé pendant ses heures de travail pour effectuer des travaux de propriété privée. Cela a également des implications juridiques.

Nous demandons aux propriétaires de ne pas faire cela, car non seulement cela crée un conflit d’intérêts pour Luis, mais cela affecte également le travail communautaire programmé.

CHATS ERRANTS

Il y a un nombre de chats errants dans la communauté qu’il n’est pas conseillé de maintenir. En même temps, il y a des propriétaires avec des chats domestiques qui laissent de la nourriture.

CLUB DE PISCINE NAÔ

NAÔ a ouvert en mai et a fermé en septembre. Toutes les communautés de la région ont été soumises à une pollution sonore considérablement supérieure aux limites légales : 12 heures de torture mentale, c’est ce que disent de nombreux propriétaires pour décrire les événements de la fête de NAÔ.

De plus, il y a eu de nombreux problèmes de : comportement antisocial de la clientèle ; congestion du stationnement automobile ; et horaires d’ouverture prolongés illégalement.

Il y a eu une réponse silencieuse de la police et de la mairie, cela malgré les plaintes des propriétaires des diverses communautés affectées.

S’engager auprès de la direction du club s’est avéré inutile et, compte tenu de la grande promotion réalisée, il est probable que cela s’aggrave et représente une menace réelle pour les valeurs immobilières de la région.

Une réunion de présidents/administrateurs des différentes communautés a abouti à un plan d’action commun. Une assemblée générale extraordinaire sera tenue avant l’assemblée générale ordinaire annuelle de mars pour que notre communauté approuve la collaboration conjointe avec les communautés voisines.

INITIATIVES ÉNERGÉTIQUES

Les coûts énergétiques augmentent en Espagne et nous avons lancé une série d’initiatives pour contenir les augmentations au mieux possible.

Notre projet d’installation d’éclairage LED chaque fois que c’est possible signifie que l’éclairage interne/externe des zones communes, garages, ascenseurs, piscines, etc. a considérablement réduit la consommation d’électricité.

Le marché de l’électricité en Espagne est très complexe et, étant donné que le contrat d’électricité actuel expire en novembre, nous travaillons avec un « consultant en électricité » pour reconfigurer complètement les nombreux contrats d’électricité qui couvrent différentes zones de la communauté.

Cela affecte les tarifs, la catégorie de consommation d’électricité et la « puissance » variable dans le temps. (Les factures d’électricité de votre appartement expliquent les détails des différentes composantes de la structure des coûts).

Notre opinion est que nous avons payé trop cher l’électricité, et qu’en reconfigurant comment et quand nous consommons l’électricité ainsi que les efforts des « consultants » pour obtenir de meilleures tarifs auprès des fournisseurs d’énergie, nous pourrons compenser une grande proportion des augmentations de coûts dans tout le pays.

Si vous ne le savez pas déjà, tous les contrats d’électricité qui seront renouvelés après le 26 mai 2022 auront un « plafond du gaz » appliqué en raison de l’utilisation du gaz pour la génération d’électricité en Espagne.

En plus de reconfigurer nos coûts d’électricité, nous évaluons maintenant l’économie et les aspects pratiques de l’installation de systèmes d’énergie solaire.

Cela s’ajoute à la législation espagnole introduite cette année qui vise à : créer des options de financement pour inciter les communautés à moderniser leurs bâtiments pour les rendre plus efficaces énergétiquement ; et en même temps offrir des subventions aux communautés qui installent des systèmes d’énergie renouvelable (bien qu’il ne soit pas clair quand ces subventions seront versées).

Notre objectif est de présenter une proposition d’énergie solaire lors de la prochaine assemblée générale des propriétaires.

CHEMINÉES

Certains propriétaires ont signalé des problèmes de fumée lors de l’utilisation de leurs cheminées. Un examen du système de cheminée révèle que chaque appartement a son propre conduit de cheminée qui se connecte ensuite à la cheminée commune qui sort des toits des bâtiments.

En cas de problème, les propriétaires sont encouragés à nettoyer leur propre conduit de cheminée. Il n’est pas viable que la communauté effectue le nettoyage de toutes les cheminées.

En cas d’un grand nombre de problèmes de cheminée d’une cheminée partagée, la communauté organiserait une inspection pour déterminer le problème.

CAFARDS

Aimez-les ou détestez-les, ils peuvent être un problème de manière régulière. Trimestriellement, la communauté fait appel à une entreprise de dératisation pour traiter les zones communes des bâtiments, mais ils peuvent quand même sortir, particulièrement dans les zones humides.

Si vous soupçonnez une infestation, signalez-le à Adenjo et ils appelleront l’entreprise de dératisation.

RUE DE LAS ADELFAS

C’est la rue d’accès à Giralda, Alhambra et Mezquita. De temps en temps, Adenjo est contacté au sujet de qui est responsable des services dans cette rue, alors permettez-moi de clarifier.

La rue est une voie publique et la communauté n’a aucune responsabilité sauf les suivantes :

• L’éclairage situé sur le mur de clôture du Señorío. Cela sert à la fois pour l’éclairage public et l’éclairage communautaire. Il n’y a pas d’éclairage public de l’autre côté de la rue et la mairie ne semble pas avoir de plans pour l’installer.

• Les petites zones aménagées entre le mur et le trottoir en dehors d’Alhambra et Giralda.

Notre entretien dans ces zones comprend l’enlèvement des ordures, des bouteilles, etc., mais c’est une tâche sans fin pour les raisons suivantes :

Les poubelles et leurs alentours sont la responsabilité de la mairie. Elles causent un grand problème de déchets lorsqu’elles débordent ou lorsque les propriétaires ou le public en général sont simplement irresponsables en se débarrassant des ordures. C’est pourquoi, particulièrement avec le vent, toute la rue et les jardins peuvent sembler être un désastre total.

Si c’est très mauvais, signalez-le à la mairie ou appelez Adenjo.

En raison des problèmes de stationnement dans la rue causés par le club de piscine NAÔ, nous avons installé des bollards en dehors de Mezquita. Cela signifie que toute la longueur de la communauté dans cette rue a des bollards pour restreindre le stationnement de l’autre côté de la rue.

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Je vous souhaite de joyeuses fêtes et une bonne année 2023.

John Riley Président

Tout l’équipe : V.P Gerry, Victor, Andreas, Jose Manuel, David, ainsi que le personnel d’Adenjo vous souhaitent à vous et à vos familles de joyeuses fêtes et une bonne année nouvelle.