صفحة 1

اتحاد الملاك سينيوريو دي ألوها سينيوريو دي ألوها – نشرة الخريف

السيد/السيدة المالك الكريم،

بهدف تزويدك برؤية شاملة عن أحوال الاتحاد دون الخوض في تفاصيل مرهقة، أرفق لك أبرز الجوانب والتحديات التي واجهتنا خلال هذا العام.

الشؤون المالية

بما أننا الآن في الربع الرابع من السنة المالية، يمكنني التأكيد بأن الهدف الرئيسي المتمثل في الحفاظ على استقرار مالي جيد يتحقق بنجاح. في الواقع، فإن الميزانية العادية (المستمدة من مساهمات الملاك) قد استنفذت 66% من الأموال في 75% من الوقت (نهاية الربع الثالث). يعني ربع رابع مكثف أن النفقات ستكون متوافقة مع الميزانية. من المهم التأكيد على أن حوالي 90% من الملاك يسددون مساهماتهم المجتمعية بانتظام. المتأخرون والمخالفون يتعرضون لعقوبة بنسبة 20%، وفقاً لما تمت الموافقة عليه سابقاً. حوالي 25 مديناً يخضعون لإجراءات قانونية. في معظم الحالات، تتمتع ديون الاتحاد بالأولوية على المطالبات الأخرى. إجمالي الديون يبلغ حوالي €410,000، وجزء كبير منها يصعب استرجاعه. ستة ملاك يمثلون أكثر من 50% من الديون. الميزانية الاستثنائية استقبلت €430,000 من المساهمة الاستثنائية لسنة 2022. سيتم استنفاد كل هذه الأموال بنهاية هذا العام. ستفصل حسابات 2023 استخدام هذه الأموال.

الأنشطة والمشاريع

تلقت أعمال الإصلاح والتحسينات على حمامات السباحة موافقة إيجابية جداً من المستخدمين. كانت حمامات السباحة الثلاثة مكتظة بالكامل خلال فترة الصيف. فريق الصيانة التابع لـ HELP عمل بجدول 22 ساعة يومياً وأنجز أعمال طلاء وإصلاح عديدة في جميع أنحاء الاتحاد. بما أنهم يعملون ليلاً، نطلب منكم الانتباه لأي سلوك معادٍ للمجتمع أو مريب. تجهز مناطق التخزين في الطابق السفلي، التي عانت من مشاكل الرطوبة والتهوية بسبب أنابيب المياه المتفجرة أو فيضانات الصرف، بمراوح استخراج وقنوات تهوية بعد نجاح نظام تجريبي في الحمراء. بتكلفة €6,000 لكل مدخل، ستُطبق هذه الأنظمة حسب الحاجة، والتثبيت التالي سيكون في المدخل 5 من المسجد. المقاول في الحدائق جايدو، الذي أدى عملاً ممتازاً، لن يجدد عقده في فبراير. تم تعاقدهم من قبل مجموعة ميليا وسيتم إعادة تعيين بستانينا. المقاولون الجيدون في الحدائق نادرون وحالياً نبحث عن بديل. كان فصل الصيف تحدياً كبيراً لفريقي الإدارة والصيانة بسبب التأثير السلبي للإيجارات قصيرة الأجل. تلقينا شكاوى عديدة من الملاك الذين تعرضوا للإزعاج من السلوك المعادي للمجتمع من قبل ضيوف الإيجار. تم استدعاء فريقنا والشرطة عدة مرات خلال الليل. تراوح السلوك بين الاستخدام العلني للمخدرات من الفئة أ والماريجوانا واستنشاق بالونات أكسيد النيتروز، إلى الضوضاء المفرطة داخل وخارج الشقق واستخدام حمامات السباحة ليلاً وكذلك الدخول غير المصرح به إلى المداخل. كلفت هذه الحوادث الاتحاد الكثير من الوقت والمال. يتطلب الأمر تحكماً أفضل من قبل الملاك/الوكلاء، وكذلك قواعد مجتمعية محسّنة ووسائل تطبيق أقوى.

صفحة 2

اتحاد الملاك سينيوريو دي ألوها

القضية القانونية المرفوعة في 2004/05 ضد المقاول العام سينيوريو، FCC، لها جلسة محددة في 22 نوفمبر. كانت مقررة أصلاً لسنة 2020 لكن تم تأجيلها بسبب الجائحة. في جلسة سابقة قبل سنوات عديدة، حث القاضي على إجراء تقييم مستقل لتكاليف الإصلاح الناجمة عن عيوب في الصنعة. كان هذا بسبب الفرق الكبير في التقديرات المقدمة من الاتحاد و FCC. مع مرور الوقت، تستمر تكاليف الإصلاح في الارتفاع وستكون حتمية على الاتحاد. نعتمد بالتالي على محاميينا طويل الأمد، السيد أوركيا من DUA Abogados، لتقديم الدفاع المناسب أمام المحكمة. سيكون أدينخو وفيكتور بورّاس وأنا في المحكمة في 22 نوفمبر.

مشكلة موروثة أخرى هي قضية بينتوراس جي جي، التي رفعت دعوى تطالب بـ €138k عن أعمال الطلاء المنفذة في 2017/18. كانت هذه إضافية للاتفاق الرئيسي لسنة 2015/16 لطلاء الاتحاد بحوالي €850k. المحاكمة مقررة لمايو 2024، وفي الوقت الراهن يتم النظر في خيارات دفع مختلفة. كما نوقش في الجمعية العامة، فإن دفع مبلغ كبير جداً يصعب من حيث التدفق النقدي من مساهمات الملاك، خاصة إذا لم يكن هناك اتفاق على خطة دفع متدرجة.

فيما يتعلق بالحكم في إجراء مولتيمالاغا (دعوى رفعتها شركة أمن قبل أكثر من عشر سنوات) الذي منح المدعين حوالي €50,000، بما فيها الفائدة والتكاليف. جعلت جهود أدينخو في متابعة ديون الملاك جنباً إلى جنب مع الإدارة الحذرة لنفقاتنا من الممكن تسديد هذا الدين غير المتوقع من خلال التدفق النقدي. ينطبق الشيء ذاته على الدائنين التاريخيين لـ HELP وعدة محامين خارجيين تم دفع €33K لهم. قيمة هذا العمل في تحصيل الديون غير المتوقعة من قبل أدينخو سمح لنا بدفع دائنينا حوالي €131K منذ تعيينهم في يناير 2022.

لدينا أخبار جيدة جداً بشأن مبادرة استخدام مستشار طاقة لمراجعة الإعدادات والتعريفات المختلفة للاتحاد. المقارنة السنوية، من يناير إلى أغسطس، تظهر انخفاضاً في التكلفة بنسبة 50%، ما يعادل €20K. العمل المنجز على شبكة أنابيب المياه للاتحاد، بما في ذلك الري وحمامات السباحة، قلل بشكل كبير الاستهلاك والتكلفة مقارنة بالعام الماضي. ومع ذلك، نستمر في تجربة انقطاعات عشوائية في الأنابيب التي تنقل المياه من غرف العدادات إلى الشقق الفردية. يكلف أنبوب الاستبدال حوالي €2k. مع 250 أنبوب في جميع أنحاء الاتحاد، نعمل بشكل استباقي على تحسين ضغوط المياه للحفاظ على الأنابيب.

يشعر العديد من الملاك بالانزعاج من الإصلاحات التي يجريها الجيران. الملاك ومقاولوهم، في الغالب، لديهم احترام قليل للإزعاج الذي يسببونه. أظهر عدد صغير من الملاك استعداداً لإبلاغ أدينخو وفيكتور بورّاس مسبقاً عن خططهم. يختار الأغلبية عدم التعاون، ومن العادل افتراض أنهم يجرون أعمالاً تتعارض مع اللوائح الإسبانية للبناء وقواعد الاتحاد. طلبنا تدخل البلدية والشرطة في الوقت الفعلي، لكن حتى الآن بتأثير ضئيل. من الجدير بالملاحظة أنه عندما تتدخل البلدية، قد يؤدي هذا إلى قضية قانونية ضد المالك مع عقوبات مالية كبيرة وهدم الأعمال غير القانونية. سيُطلب أيضاً الموافقة في الجمعية العامة لبدء إجراءات قانونية ضد الملاك الذين، دون اللجوء إلى الإدارة، ينفذون أعمالاً غير قانونية بصراحة.

استفسر عدة ملاك عن تنظيف المداخن. تم إجراء عملية تنظيف ناجحة مؤخراً في دوناناة. لم تكن هناك حاجة لإصلاحات كبيرة، يبدو ببساطة أنها لم تُنظف أبداً منذ بنائها. الملاك الذين يواجهون مشاكل مع مداخنهم يجب أن يتصلوا بأدينخو للمشاركة في جولة التنظيف القادمة.

صفحة 3

اتحاد الملاك سينيوريو دي ألوها

كان ناو بول كلوب في التشغيل اليومي طوال فصل الصيف. انتهك النادي باستمرار لوائح الضوضاء لمنطقة سكنية، والسلوك المعادي للمجتمع من قبل العديد من ضيوف النادي كان مزعجاً جداً للعديد من السكان في المناطق المحيطة بالنادي. تم تفتيش النادي عدة مرات للتحكم في المخدرات، وتم ملاحظة انتهاكات مرورية عديدة وسلوكيات عنيفة. تستمر الجهود بالتعاون مع جيراننا لكبح العمليات غير القانونية.

مع أطيب التحيات،

جون رايلي – الرئيس، سينيوريو دي ألوها