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ASSOCIATION DE COPROPRIÉTAIRES SEÑORIO DE ALOHA SEÑORIO DE ALOHA – Bulletin d’Automne

Cher Copropriétaire,

Afin de vous fournir une vue d’ensemble de l’association sans atteindre un niveau écrasant de détails, je vous transmets ci-joint certains des points saillants et défis de cette année.

QUESTIONS FINANCIÈRES

Nous nous trouvant désormais au quatrième trimestre de l’exercice comptable, je peux confirmer que l’objectif clé de maintenir une bonne stabilité financière est en voie de réalisation. En effet, le Budget Ordinaire (provenant des cotisations de l’association) a consommé 66 % des fonds en 75 % du temps (fin du troisième trimestre). Un quatrième trimestre chargé signifie que les dépenses seront conformes au budget. Il est important de souligner qu’environ 90 % des copropriétaires acquittent leurs cotisations. Les débiteurs et ceux en défaut de paiement sont pénalisés de 20 %, selon ce qui a été approuvé antérieurement. Environ 25 débiteurs font l’objet de procédures judiciaires. Dans la plupart des cas, la créance de l’association bénéficie d’une priorité sur les autres créanciers. La dette totale s’élève à environ €410 000, dont une part importante est difficile à recouvrer. Six copropriétaires représentent plus de 50 % de la dette. Le Budget Extraordinaire a reçu €430 000 de la contribution spéciale de 2022. La totalité de ces fonds aura été dépensée à la fin de cette année. Les comptes de 2023 détailleront l’utilisation de ces fonds.

ACTIVITÉS

Les réparations et améliorations apportées aux piscines ont reçu une approbation très positive de la part des utilisateurs. Les trois piscines ont été complètement occupées durant la période estivale. L’équipe d’entretien de HELP a travaillé selon un horaire de 22 heures par jour et a réalisé de nombreux travaux de peinture et de réparation dans l’ensemble de l’association. Étant donné qu’ils travaillent la nuit, nous vous demandons de rester vigilants face à tout comportement antisocial et suspect. Les zones de stockage au sous-sol, qui ont souffert de problèmes d’humidité et de ventilation en raison de ruptures de canalisations d’eau ou de débordements d’égouts, sont équipées d’extracteurs d’air et de conduits de ventilation suite à un système expérimental réussi à Alhambra. À un coût de €6 000 par escalier, ces systèmes seront mis en place selon les besoins, la prochaine installation devant avoir lieu à l’Escalier 5 de Mezquita. L’entrepreneur en jardinage Jaydo, qui a effectué un excellent travail, ne renouvellera pas son contrat en février. Il a été engagé par le groupe Meliá et nos jardiniers seront réaffectés. Les bons entrepreneurs en jardinage sont rares et nous recherchons actuellement un remplaçant. La saison estivale a été très difficile pour les équipes de gestion et d’entretien en raison de l’impact négatif des locations de courte durée. De nombreuses plaintes ont été reçues de copropriétaires perturbés par le comportement antisocial des locataires. Notre personnel et la police ont été appelés à plusieurs reprises durant la nuit. Les comportements ont varié de l’usage ouvert de stupéfiants de classe A, de marijuana, de l’inhalation de ballons d’oxyde nitreux, au bruit excessif à l’intérieur et à l’extérieur des appartements et à l’utilisation nocturne des piscines, ainsi qu’à l’intrusion dans les escaliers. Ces incidents ont coûté beaucoup de temps et d’argent à l’association. Un meilleur contrôle de la part des copropriétaires/agents est nécessaire, ainsi que des règles communautaires améliorées et des moyens de les faire respecter.

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L’action judiciaire engagée en 2004/05 contre l’Entrepreneur Général de Señorío, FCC, a une audience programmée pour le 22 novembre. Elle était initialement prévue pour 2020 mais a été reportée en raison de la pandémie. Lors d’une audience antérieure il y a plusieurs années, le juge a exhorté à réaliser une expertise indépendante des coûts de réparation causés par des défauts de main-d’œuvre. Cela était dû à la grande différence entre les estimations présentées par l’Association et FCC. À mesure que le temps passe, les coûts de réparation continuent d’augmenter et seront inévitables pour l’association. Nous comptons donc sur notre avocat de longue date, Me Urquia de DUA Abogados, pour assurer une représentation appropriée devant le tribunal. Adenjo, Victor Porras et moi-même serons au tribunal le 22 novembre.

Un autre problème hérité est celui de Pinturas JJ, qui a engagé une action en justice réclamant €138 000 pour des travaux de peinture réalisés en 2017/18. Ceux-ci s’ajoutaient à l’accord principal de 2015/16 pour peindre l’association pour environ €850 000. Le procès est programmé pour mai 2024, et entre-temps, différentes options de paiement sont envisagées. Comme l’a indiqué l’assemblée générale ordinaire, payer une somme aussi importante est difficile à partir de la trésorerie des cotisations de l’association, en particulier s’il n’existe pas d’accord de plan de paiement échelonné.

Concernant la condamnation dans la procédure Multimalaga (une action engagée il y a plus de dix ans par une entreprise de sécurité) qui a accordé aux demandeurs près de €50 000, intérêts et dépens compris. Les efforts d’Adenjo pour recouvrer les dettes des copropriétaires, conjugués à une gestion prudente de nos dépenses, ont permis de régler cette dette inattendue par la trésorerie. Il en va de même pour les créanciers historiques de HELP et plusieurs avocats externes auxquels ont été versés €33 000. La valeur de ce travail de recouvrement de dettes imprévu par Adenjo nous a permis de payer nos créanciers environ €131 000 depuis sa nomination en janvier 2022.

Nous avons de très bonnes nouvelles concernant l’initiative d’utiliser un consultant en énergie pour examiner les configurations et les tarifs divers de l’association. La comparaison d’une année sur l’autre, de janvier à août, montre une réduction des coûts de 50 %, équivalente à €20 000. Les travaux réalisés sur le réseau de canalisations d’eau de l’association, y compris l’irrigation et les piscines, ont considérablement réduit la consommation et les coûts par rapport à l’année précédente. Cependant, nous continuons à connaître des ruptures aléatoires de canalisations acheminant l’eau des salles de compteurs vers les appartements individuels. Un tuyau de remplacement coûte environ €2 000. Avec 250 dans l’ensemble de l’association, nous nous efforçons de manière proactive d’optimiser les pressions d’eau pour préserver les canalisations.

De nombreux copropriétaires sont exacerbés par les rénovations réalisées par les voisins. Les copropriétaires et leurs entrepreneurs, pour la plupart, ont peu de respect pour les nuisances qu’ils causent. Un petit nombre de copropriétaires a montré sa volonté d’informer Adenjo et Victor Porras à l’avance de leurs projets. La majorité choisit de ne pas coopérer, et il est juste de supposer qu’ils réalisent des travaux qui contreviennent aux normes de construction espagnoles et aux règles de l’association. Nous avons demandé l’intervention de la Mairie et de la police en temps réel, mais jusqu’à présent avec peu d’effet. Il convient de noter que lorsque la Mairie intervient, cela peut donner lieu à une action judiciaire contre le copropriétaire avec des amendes financières substantielles et la démolition des travaux illégaux. L’accord sera également demandé à l’assemblée générale ordinaire pour engager des actions judiciaires contre les copropriétaires qui, sans recourir à l’Administration, réalisent effrontément des travaux illégaux.

Plusieurs copropriétaires se sont renseignés sur le ramonage des cheminées. Une opération de ramonage a été réalisée avec succès récemment à Doñana. Aucune réparation majeure n’a été nécessaire ; il semble simplement qu’elles n’avaient jamais été ramonées depuis leur construction. Les copropriétaires ayant des problèmes avec leurs cheminées doivent contacter Adenjo pour participer à la prochaine série de ramonage.

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Le NAÔ Pool Club a fonctionné quotidiennement tout au long de l’été. Le club a régulièrement violé les réglementations relatives au bruit pour une zone résidentielle, et le comportement antisocial de nombreux invités a été hautement perturbateur pour de nombreux résidents aux alentours du club. Le club a été contrôlé plusieurs fois pour vérification de drogues, et de nombreuses violations du code de la route et comportements violents ont été observés. Les efforts menés conjointement avec nos voisins pour freiner les opérations illégales se poursuivent.

Cordialement,

John Riley – Président, Señorio de Aloha.