صفحة 1

اتحاد الملاك بالمجمع السكني Conjunto Señorío de Aloha نشرة أخبار الرئيس / نهاية السنة 2024

السادة الملاك الكرام،

مع إغلاق سنة 2024، نتأمل في عام حافل بالإنجازات والتحديات والجهود المستمرة للحفاظ على تحسين جودة الحياة داخل مجتمعنا. فيما يلي ملخص للتطورات الرئيسية والمشاكل والمبادرات الجارية:

1. الإدارة المالية

ظلت الاستقرار المالي، وهو أولوية رئيسية، محافظاً عليه طوال العام، والأرصدة البنكية موجبة بشكل مريح. تم الحفاظ على نفقات المجتمع وفقاً للميزانية المعتمدة لسنة 2024. وعلى الرغم من حدوث انحرافات، خاصة في الخدمات العامة، قام فريق الإدارة برصد نشط وتعديل النفقات وفقاً لذلك. تم إنجاز مشاريع إصلاح وصيانة كبيرة في الوقت المحدد وفي الغالب ضمن الميزانية. وعلى الرغم من أن التضخم في إسبانيا قد انخفض، فإننا نبقى يقظين تجاه ارتفاع الأسعار في مختلف المواد والخدمات المتعاقد عليها من الباطن.

كانت إحدى الأعباء الكبيرة الموروثة في سنة 2020 مطالبة من شركة Pinturas بمبلغ 138.000 € يُزعم أنها ناشئة عن تكاليف إضافية لطلاء المجتمع في 2017/18. رفضنا الاعتراف بهذه التكلفة بسبب عدم وجود عقد وفواتير. غير أنه في سنة 2024، حققت شركة Pinturas حكماً قانونياً مواتياً ضد المجتمع، استناداً إلى أدلة على أنهم كانوا مدرجين كـ “دائنين” في محاضر الجمعيات العامة اللاحقة بعد 2018 (وهو في رأيي سخرية من العدالة نظراً للجودة الرديئة جداً للعمل). تم التوصل إلى تسوية خارج القضاء، وقمنا بدفع أولي قدره 28.500 € في الربع الثالث وحالياً نسدد الرصيد بمعدل 3.000 € شهرياً. تسمح لنا الإدارة الحذرة بمعالجة هذا الدين من خلال تدفقات النقد.

انتهى الحكم القضائي الذي استمر 15 سنة ضد شركة FCC، المقاول العام لـ Señorio de Aloha، بمطالبة FCC بحوالي 53.000 € صافية من المجتمع. يصعب عليّ إيجاد تبريرات تتجاوز عدم كفاءة المحامين في ذلك الوقت والقصور في النظام القانوني لشرح كيف وجد المجتمع نفسه في هذا الوضع المؤسف. يأمل فريق الإدارة الحالي في إيجاد حل فعال لهذه المشكلة الموروثة الأخرى.

2. تخفيض ديون المساهمات المجتمعية

يبلغ إجمالي الدين المعلق حالياً 372.255 €، وهو رقم أقل بكثير من الدين الموروث البالغ أكثر من 500.000 € في سنة 2020. من الإجمالي الحالي، يُعزى 88,29 % إلى خمسة ملاك فقط، والإجراءات القانونية تتقدم ببطء في المحاكم. وعلى الرغم من أن النتائج يصعب التنبؤ بها، فإنها تشمل احتمالية حجز الأصول أو مزادات للعقارات الأكثر ديناً. تم استرجاع حوالي 145.000 € من السنوات المالية السابقة هذا العام، مما يضاف إلى 429.382 € التي تم تحصيلها منذ بدء Adenjo Gestión SL عملها. تحسنت معدلات تحصيل المساهمات، بمتوسط 95 %، مما يعكس تحسناً ملحوظاً في الانضباط المالي للملاك. كان العمل خلف الكواليس من قبل Adenjo، بما في ذلك التنسيق مع المحامين ووكالات التحصيل، أساسياً لهذا النجاح المستمر.

صفحة 2

3. تطورات نظام التحكم في الوصول

تم إنجاز المرحلتين 1 و2 بنجاح هذا العام، وتغطيان الأبواب المشاة المحيطة والأبواب والبوابات الخاصة بالمرآب. أحضر هذا التحول في نهج الأمان، بعيداً عن المفاتيح المتاحة بسهولة والموظفين الأمنيين المتعاقد معهم، عدة فوائد بالفعل:

✓ تحسين الأمان بتقييد الوصول إلى الملاك الحاليين والمستأجرين والمقاولين المصرح لهم، مع القدرة على إلغاء الوصول للأشخاص غير المرغوبين.

✓ سمح إصدار مفاتيح وأجهزة تحكم مرآب جديدة لـ Adenjo بإعادة الاتصال بالملاك الذين اختفوا عن الرادار ولم يدفعوا مساهماتهم، خاصة أولئك الذين لديهم ديون تتعلق بمرائب وغرف تخزين لا يمتلكون شقق، مما يصعب تسليم الإخطارات القانونية.

✓ إمكانية رفض الوصول إلى حمامات السباحة وملعب البادل لجميع المدينين من خلال إلغاء تفعيل مفاتيحهم لهذه المرافق.

تُجدول المرحلة 3، التي تشمل تثبيت نظام اتصال داخلي جديد، للبدء في يناير 2025. هذه ضرورة ملحة بسبب عدم الصلاحية والأعطال المستمرة للنظام الحالي. سيتم تثبيت أجهزة الاتصال الداخلي مبنى تلو الآخر، بدءاً من Mezquita، وستوفر خيارات تحسين مثل إمكانية السماح بالوصول إلى البوابة للأشخاص الموثوقين من خلال تطبيق جوال. وبينما سبب هذا النظام الصارم إزعاجاً لأقلية، يُتوقع أن تفوق الفوائد طويلة الأجل تلك الخاصة بخدمة الأمان القديمة، التي افتقرت إلى السيطرة على إصدار المفاتيح والأجهزة. في المستقبل، يمكن النظر في بعض المرونة في النظام إذا دعمتها الأغلبية بمجرد فهم الإيجابيات والسلبيات.

4. تجديدات الممتلكات غير المصرح بها

تم إجراء عدد من التجديدات هذا العام، بشكل أساسي من قبل شركات تشتري وتجدد ثم تبيع أو تؤجر الممتلكات. لم تمتثل العديد من هذه التجديدات للقوانين الإسبانية أو معايير المجتمع. وعلى الرغم من محاولات متعددة من قبل Adenjo ومدير المجتمع، Víctor Porras، للتوصل إلى اتفاقات بشأن الأعمال المسموح بها، كان لا بد من بدء إجراءات قانونية لمنع الوضع من الخروج عن السيطرة بشكل أكبر والإضرار بالمجتمع. قد تطرح التجديدات غير المطابقة مشاكل أمنية وتؤثر على السلامة المعمارية للمجتمع. بينما يحقق رجال الأعمال أرباحاً كبيرة من خلال تحديث الشقق، فإن هذا لا يفيد دائماً قيمة الممتلكات الأخرى. يقوم المجتمع، بناءً على نصيحة الخبراء القانونيين، بصياغة معايير وإرشادات محدثة بشأن التجديدات لتوضيح التوقعات وتسريع تطبيقها. سيتم تقديم اقتراح لجميع الملاك في سنة 2025. في الوقت الحالي، أناشد جميع الملاك الذين يخططون لتجديدات التواصل مع Adenjo ومدير الموقع، Víctor Porras، مسبقاً لإبلاغهم بخططهم والتراخيص. يمكن لهذا أن يوفر التكاليف والعمل غير الضروري لكلا الطرفين.

5. الإصلاحات والصيانة

على الرغم من مخاوف بعض الملاك بشأن وتيرة الإصلاحات، يحاول فريق الصيانة لدينا على مدار 24 ساعة الاستجابة الفورية للمشاكل الحرجة. كانت إحدى أخطرها في سنة 2024 كسر الأنبوب الرئيسي للمياه تحت الجدار المحيط أمام مبنى Triana، والذي استغرق عدة أيام لإصلاحه.

تشمل المهام غير الحرجة، المخصصة لتحسين مظهر المجتمع:

• طلاء أبواب الحريق في مخارج المرائب
• طلاء الأجزاء الخارجية للمصاعد في كل طابق
• طلاء جدران مستوى الطابق الأرضي من مبنى Mezquita

سيتم إنجاز المباني الأربعة الأخرى في الأسابيع القادمة.

في الخلفية، تم استبدال خزانات المياه الصالحة للشرب، وكذلك عدة أنابيب فردية من غرف عدادات الطابق الأرضي إلى شقق الملاك. استمر البرنامج بإصلاح العزل المائي لأرضيات شرفات عدة شقق تأثرت بعيوب البناء الأصلية والمشاكل الناشئة عن نظام ري أحواض الزهور. تساعد هذه الإصلاحات في منع تغير اللون الإضافي لواجهات الشرفات. نذكر الملاك بأن إزالة أحواض الزهور محظورة بموجب اللوائح البلدية. كما نبلغ بأننا عاقدنا مع مهندس معماري تقني لتقديم المشورة بشأن حل دائم لواجهات وأحواض الزهور في جميع المباني.

منذ إيقاف خدمة الأمان المتعاقد عليها قبل سنتين، يقوم موظفو الصيانة الليليون لدينا بحد أدنى من ثلاث دوريات كاملة بين الساعة 21:00 والساعة 07:00. بالإضافة إلى ذلك، يساعدون في عدة حوادث. أسفر هذا عن نتائج إيجابية، لكن لا يزال هناك الكثير لتحسينه، خاصة مع المشاكل الناشئة عن ضيوف الإيجارات قصيرة الأجل في الصيف، لمنع الحوادث قبل وقوعها.

في أوائل سنة 2024، استبدلنا شركة البستنة السابقة بفريق متساوٍ في الخبرة لكن أكثر ديناميكية. كما يمكنكم تخيل، الحفاظ على الحدائق في ظل ظروف الجفاف المفروضة من قبل الحكومة الإقليمية كان تحدياً كبيراً، لكن التعليقات الإيجابية من الملاك تشهد على العمل الشاق للفريق، وأنهينا السنة بحدائق في حالة جيدة جداً. نحتفظ بالاتصال مع مجتمعنا المجاور “Casaño” بشأن الأرض الخالية بين ممتلكاتهم ومباني Triana/Giralda. نأمل أن تقرر “Casaño” تمويل بناء جدار لاستبدال السياج المكسور، وفي هذه الحالة، سنحسن الحدائق في تلك المنطقة من المجتمع مقابل ذلك.

نأمل أن يكون الملاك قد رضوا عن أداء فريق التنظيف خلال سنة 2024. نود تسليط الضوء على التحدي الذي يمثله الاضطرار إلى التنظيف بعد أن يترك العمال غير الحذرين فوضى داخل وحول المصاعد وفي المرائب أو على طول الممرات المؤدية إلى الشوارع. نعتبر من الضروري محاولة فرض عقوبات على الملاك الذين لا يسيطرون على التأثير السلبي لعمالهم. بالإضافة إلى ذلك، هناك حالات عديدة يترك فيها المستأجرون قمامتهم خارج الشقق ويتوقعون أن يقوم موظفو التنظيف لدينا بنقلها إلى مناطق الحاويات الخارجية.

صفحة 3

6. الإيجارات قصيرة الأجل

قدم صيف سنة 2024 تحديات مع الإيجارات قصيرة الأجل بسبب الضوضاء والتخريب والمضايقات الأخرى. تتعاون الإدارة مع الملاك ووكلاء الإيجار ذوي الخبرة لإنشاء إرشادات تحسن المساءلة. على سبيل المثال، سيُطلب من الملاك تثبيت أجهزة مراقبة الضوضاء في شققهم ووضع معايير المجتمع وأرقام الاتصال المهمة بشكل مرئي. حالياً، تقوم الحكومة الإسبانية بتشديد اللوائح المتعلقة بالإيجارات قصيرة الأجل، مما يجب أن يساعد في تخفيف هذه المشاكل في المستقبل.

تم إزالة الصناديق الآمنة للمفاتيح التي زينت الجدران المحيطة بالمجتمع كجزء من تنفيذ التحكم في الوصول.

في ملاحظة ذات صلة، بعد سنوات عديدة من العمل الناجح، تأخذ Gloria عملها في اتجاه جديد ولن تستمر في العمل داخل المجتمع. شقتها-مكتبها، وهي دوبلكس بغرفتي نوم موقعه جيد جداً بالقرب من المدخل الرئيسي، معروضة للبيع للمشترين المهتمين بسعر معقول جداً. يمكن العثور على الإعلان على موقع “Idealista”.

7. المشاكل المتكررة

تضمنت المشاكل المستمرة في سنة 2024:

• انسدادات في نظام الصرف الصحي بسبب المناديل الرطبة. • أضرار في أبواب المرائب الناجمة عن مركبات الإيجار. • أبواب البوابات والزجاج المكسور بسبب أعمال التخريب. • الاضطرابات والقمامة المرتبطة بالأعمال في الممتلكات الخاصة. • وقوف السيارات بشكل غير صحيح في مساحات خاصة بملاك آخرين. • الاستخدام غير المصرح به للكهرباء المجتمعية لشحن المركبات الكهربائية. • فضلات الحيوانات الأليفة داخل المجتمع.

سيتم استخدام تسجيلات كاميرات المراقبة لمعاقبة المخالفين المتكررين، حيث يرفض البستانيون وموظفو التنظيف التعامل مع هذه المشكلة. تستمر الإدارة في معالجة هذه المشاكل من خلال تدابير استباقية والتثقيف المجتمعي. من المهم أن يفهم الملاك الوقت والموارد التي تستهلكها هذه الحالات التي يمكن تجنبها.

8. خدمة الإنترنت والتلفاز من Avatel

كان اتفاق المجتمع مع Avatel مفيداً، لكنه يطرح أيضاً تحديات. وعلى الرغم من أن الأسعار المخفضة مرحب بها، فقد تحملت Adenjo عبء عمل كبير لإدارة المدفوعات وحل مشاكل الملاك مع الخدمة. في المستقبل، سيتعين على المجتمع أن يقرر ما إذا كان يعوض Adenjo عن هذا العمل الإضافي أو ينتقل نحو عقود مباشرة بين الملاك والموردين. كرئيس، توصيتي ستكون التوصل إلى اتفاق مع Adenjo.

9. الاضطرابات من NAÔ Pool Club

تسبب افتتاح المدخل الجديد لـ NAÔ Pool Club في مايو، أمام بوابات Giralda/Alhambra، في اضطرابات خطيرة، مثل الضوضاء والتخريب ومشاكل الأمان أثناء الفعاليات الضخمة. بدأ المجتمع، جنباً إلى جنب مع Aldea Blanca، إجراءات قانونية ضد NAÔ، مع جلسة قضائية أولى مجدولة لشهر فبراير 2025. وعلى الرغم من أن المفاوضات جارية بشأن تسوية خارج القضاء، فإننا نحتفظ بثقة حذرة في نتيجة مواتية.

صفحة 4

الخلاصة

كانت سنة 2024 سنة من التقدم والمثابرة لـ Señorio de Aloha. وعلى الرغم من التحديات، نستمر في السعي للحفاظ على المجتمع كبيئة آمنة وودية ومتناغمة لجميع السكان. نتطلع إلى مشاركة الملاك في سنة 2025 لمعالجة المخاوف المعلقة وتنفيذ التحسينات.

أطيب التمنيات لسنة 2025.

John Riley الرئيس اتحاد الملاك Señorio de Aloha