Page 1

COPROPRIÉTÉ ENSEMBLE RÉSIDENTIEL SEÑORIO DE ALOHA BULLETIN D’INFORMATION DU PRÉSIDENT / Fin d’Année 2024

Chers Copropriétaires,

En clôturant l’année 2024, nous réfléchissons à une année riche en progrès, de défis et d’efforts continus pour maintenir et améliorer la qualité de vie au sein de notre copropriété. Voici un résumé des développements clés, des problèmes et des initiatives en cours:

1. Gestion Financière

La stabilité financière, une priorité clé, a été maintenue tout au long de l’année, et les soldes bancaires sont confortablement positifs. Les dépenses de la copropriété se sont maintenues en conformité avec le budget approuvé pour 2024. Bien que des écarts se soient produits, notamment pour les services publics, l’équipe de gestion a suivi activement et ajusté les dépenses en conséquence. Des projets importants de réparations et d’entretien ont été réalisés à temps et largement conformes au budget. Bien que l’inflation en Espagne ait diminué, nous restons attentifs à l’augmentation des prix dans divers matériaux et services sous-traités. Un fardeau important hérité en 2020 a été la réclamation de Pinturas pour 138.000 €, prétendument due aux coûts supplémentaires pour peindre la copropriété en 2017/18. Nous avons refusé de reconnaître ce coût en raison de l’absence de contrat et de factures. Cependant, en 2024, Pinturas a obtenu un jugement favorable contre la copropriété, basé sur la preuve qu’ils figuraient comme « créanciers » dans les procès-verbaux des assemblées générales ultérieures à 2018 (à mon avis, une parodie de justice compte tenu de la qualité extrêmement médiocre des travaux). Un accord amiable a été conclu, et nous avons effectué un paiement initial de 28.500 € au troisième trimestre et remboursons actuellement le solde à raison de 3.000 € par mois. Une gestion prudente nous permet de gérer cette dette avec les flux de trésorerie.

La conclusion du procès de 15 ans contre FCC, l’entrepreneur général de Señorio de Aloha, a abouti à FCC réclamant environ 53.000 € nets à la copropriété. J’ai du mal à trouver des raisons au-delà de l’incompétence des avocats d’époque et des lacunes du système judiciaire pour expliquer comment la copropriété se trouve dans cette situation malheureuse. L’équipe de gestion actuelle espère trouver une solution efficace pour ce autre problème hérité.

2. Réduction des Dettes de Cotisations Communes

La dette totale en suspens s’élève maintenant à 372.255 €, un chiffre nettement inférieur à la dette héritée de plus de 500.000 € en 2020. Du total actuel, 88,29 % est attribuée à seulement cinq propriétaires, et les actions en justice avancent lentement devant les tribunaux. Bien que les résultats soient difficiles à prévoir, ils incluent des saisies possibles d’actifs ou des ventes aux enchères des propriétés les plus endettées. Cette année, environ 145.000 € ont été recouverts des exercices fiscaux antérieurs, s’ajoutant aux 429.382 € recouvrés depuis le début du travail d’ADENJO. Le taux de recouvrement des cotisations s’est amélioré, avec une moyenne de 95 %, reflétant une amélioration notable de la discipline financière des propriétaires. Le travail en coulisses d’Adenjo, y compris la coordination avec les avocats et les agences de recouvrement, a été fondamental pour ce succès continu.

Page 2

3. Développements du Système de Contrôle d’Accès

Cette année, les Phases 1 et 2 ont été complétées avec succès, couvrant les portes piétonnes périmètrales et les portes et portails du garage. Ce changement dans l’approche de sécurité, passant des clés facilement disponibles et du personnel de sécurité sous contrat, a déjà apporté plusieurs avantages:

✓ Amélioration de la sécurité en limitant l’accès aux propriétaires actuels, aux locataires et aux entrepreneurs autorisés, avec la possibilité de désactiver l’accès aux personnes indésirables.

✓ L’émission de nouveaux porte-clés et télécommandes de garage a permis à Adenjo de rétablir le contact avec les propriétaires qui avaient disparu des radars et ne payaient pas leurs cotisations, en particulier ceux ayant des dettes liées aux garages et aux débarras qu’ils ne possèdent pas d’appartements, ce qui rend difficile la signification des avis juridiques.

✓ La possibilité de refuser l’accès aux piscines et au terrain de padel à tous les débiteurs en désactivant leurs porte-clés pour ces installations.

La Phase 3, qui inclut l’installation d’un nouveau système d’interphone, est programmée pour commencer en janvier 2025. C’est une nécessité urgente en raison de l’obsolescence et des pannes constantes du système actuel. Les nouveaux interphones seront installés bâtiment par bâtiment, en commençant par Mezquita, et offriront des options d’amélioration telles que la possibilité de permettre l’accès à la porte à des personnes de confiance via une application mobile. Bien que ce système strict ait causé des désagréments à une minorité, on s’attend à ce que les avantages à long terme dépassent ceux de l’ancien service de sécurité, qui manquait de contrôle sur l’émission de clés et de télécommandes. À l’avenir, une certaine flexibilité du système pourrait être envisagée si la majorité la soutient une fois les avantages et les inconvénients compris.

4. Rénovations de Propriétés Non Consenties.

Cette année, de nombreux travaux de rénovation ont été effectués, principalement par des entreprises qui achètent, rénovent, puis vendent ou louent les propriétés. Beaucoup de ces rénovations ne respectaient pas les lois espagnoles ni les règlements de la copropriété. Malgré les efforts répétés d’Adenjo et du gestionnaire de la copropriété, Víctor Porras, pour parvenir à des accords sur les travaux autorisés, des actions en justice ont dû être engagées pour éviter que la situation ne s’aggrave encore et ne nuise à la copropriété. Les rénovations non conformes peuvent poser des problèmes de sécurité et affecter l’intégrité architecturale de la copropriété. Alors que les entrepreneurs réalisent de grands profits en modernisant les appartements, cela ne bénéficie pas toujours à la valeur des autres propriétés. La copropriété, conseillée par des experts juridiques, élabore des normes et des lignes directrices actualisées sur les rénovations pour clarifier les attentes et simplifier l’application. Une proposition sera présentée à tous les propriétaires en 2025. En attendant, j’appelle TOUS les propriétaires qui envisagent des rénovations à contacter Adenjo et le gestionnaire de site, Víctor Porras, à l’avance pour les informer de vos plans et licences. Cela peut économiser des coûts et des efforts inutiles pour les deux parties.

5. Réparations et Entretien

Malgré les préoccupations de certains propriétaires concernant le rythme des réparations, notre équipe d’entretien 24/7 tente de réagir immédiatement aux problèmes critiques. L’une des plus graves en 2024 a été la rupture de la conduite d’eau principale sous le mur périmétral en face du bâtiment Triana, qui a pris plusieurs jours à réparer.

Page 3

Les tâches moins critiques, destinées à améliorer l’apparence de la copropriété, incluent: peindre les portes coupe-feu des sorties des garages, peindre l’extérieur des ascenseurs à chaque étage et peindre les murs du niveau du rez-de-chaussée du bâtiment Mezquita. Les quatre autres bâtiments seront terminés dans les prochaines semaines. En arrière-plan, les réservoirs d’eau potable ont été remplacés, ainsi que plusieurs conduites individuelles des salles de compteurs du rez-de-chaussée aux appartements des propriétaires. Le programme a continué avec la réparation de l’étanchéité du sol des terrasses de plusieurs appartements affectés par une construction déficiente et des problèmes découlant du système d’irrigation des jardinières. Ces réparations aident à prévenir une décoloration supplémentaire des façades des terrasses. Nous rappelons aux propriétaires que le retrait des jardinières est interdit par les réglementations municipales. De plus, nous informons que nous avons embauché un architecte technique pour conseiller sur une solution permanente pour les façades et les jardinières de tous les bâtiments.

Depuis que le service de sécurité sous contrat a été suspendu il y a 2 ans, notre personnel d’entretien de nuit effectue un minimum de trois rondes complètes entre 21:00 et 07:00. De plus, ils assistent avec plusieurs incidents. Cela a eu des résultats positifs, mais il y a encore beaucoup à améliorer, en particulier avec les problèmes causés par les clients des locations à court terme en été, pour prévenir les incidents avant qu’ils ne se produisent.

Au début de 2024, nous avons remplacé l’ancienne entreprise d’aménagement paysager par une équipe tout aussi expérimentée, mais plus dynamique. Comme vous pouvez l’imaginer, maintenir les jardins dans les conditions de sécheresse imposées par le gouvernement régional a été un grand défi, mais les commentaires positifs des propriétaires témoignent du travail acharné de l’équipe, et nous avons terminé l’année avec les jardins en très bon état. Nous maintenons le contact avec notre communauté voisine “Casaño” concernant le terrain vague entre sa propriété et nos bâtiments Triana/Giralda. Nous espérons que “Casaño” décide de financer la construction d’un mur pour remplacer la clôture cassée, et dans ce cas, en retour, nous améliorerions les jardins dans cette zone de la copropriété.

Nous espérons que durant 2024 les propriétaires aient été satisfaits de la performance de l’équipe de nettoyage. Nous voulons souligner le défi de nettoyer après que des travailleurs peu soigneux laissent du désordre dans et autour des ascenseurs, dans les garages ou le long des couloirs menant aux rues. Nous jugeons nécessaire de tenter d’imposer des sanctions aux propriétaires qui ne maîtrisent pas l’impact négatif de leurs travailleurs. De plus, il existe de nombreux cas où les locataires laissent leurs ordures à l’extérieur des appartements et s’attendent à ce que notre personnel de nettoyage les porte aux zones de conteneurs externes.

6. Locations à Court Terme

L’été 2024 a présenté des défis avec les locations à court terme en raison du bruit, du vandalisme et d’autres nuisances. L’administration collabore avec les propriétaires et les agents immobiliers expérimentés pour créer des directives qui améliorent la responsabilité. Par exemple, les propriétaires seront invités à installer des dispositifs de surveillance du bruit dans leurs appartements et à afficher visiblement les règles de la copropriété et les numéros de contact importants. Actuellement, le gouvernement espagnol durcit les réglementations sur les locations à court terme, ce qui devrait aider à atténuer ces problèmes à l’avenir.

Les boîtes à clés qui ornaient les murs périmètres de la copropriété ont été retirées dans le cadre de la mise en œuvre du contrôle d’accès.

Page 4

Sur une note connexe, après de nombreuses années d’exploitation réussie, Gloria oriente son entreprise dans une nouvelle direction et ne continuera plus à opérer au sein de la copropriété. Son appartement-bureau, un duplex de deux chambres très bien situé près de l’entrée principale, est à vendre pour les acheteurs intéressés à un prix très raisonnable. L’annonce peut être trouvée sur le site web “Idealista”.

7. Problèmes Récurrents

Les problèmes persistants en 2024 incluaient:

• Blocages du système d’égouts en raison de lingettes humides.

• Dommages aux portes de garage causés par des véhicules de location.

• Portes de porches et vitres brisées par des actes de vandalisme.

• Perturbations et ordures associées aux travaux sur les propriétés privées.

• Stationnement abusif dans les espaces privés d’autres propriétaires.

• Utilisation non autorisée de l’électricité commune pour recharger les véhicules électriques.

• Excréments d’animaux domestiques dans la copropriété.

Les enregistrements de vidéosurveillance seront utilisés pour sanctionner les contrevenants récidivistes, car les paysagistes et le personnel de nettoyage refusent de s’occuper de ce problème. L’administration continue d’aborder ces problèmes par des mesures proactives et l’éducation communautaire. Il est important que les propriétaires comprennent le temps et les ressources consommés par ces situations évitables.

8. Service Internet et TV d’Avatel

L’accord de la copropriété avec Avatel a été bénéfique, mais présente également des défis. Bien que les tarifs réduits soient les bienvenus, Adenjo a assumé une charge de travail importante pour gérer les paiements et résoudre les problèmes des propriétaires avec le service. À l’avenir, la copropriété devra décider si elle dédommage Adenjo pour ce travail supplémentaire ou si elle passe à des contrats directs entre les propriétaires et les prestataires. En tant que président, ma recommandation serait de conclure un accord avec Adenjo.

9. Perturbations dues au NAÔ Pool Club

L’ouverture en mai de la nouvelle entrée du NAÔ Pool Club, en face des porches Giralda/Alhambra, a causé de graves perturbations, telles que le bruit, le vandalisme et les problèmes de sécurité lors d’événements massifs. La copropriété, avec Aldea Blanca, a engagé une action en justice contre NAÔ, la première audience judiciaire étant programmée pour février 2025. Bien que des négociations soient en cours pour un accord amiable, nous maintenons une confiance prudente dans un résultat favorable.

Page 5

Conclusion

2024 a été une année de progrès et de persévérance pour Señorio de Aloha. Malgré les défis, nous continuons à nous efforcer de maintenir la copropriété comme un environnement sûr, accueillant et harmonieux pour tous les résidents. Nous espérons compter sur la participation des propriétaires en 2025 pour aborder les préoccupations en suspens et mettre en œuvre des améliorations. Mes meilleurs vœux pour 2025.

John Riley, Président C.P Señorio de Aloha.