Sida 1

ÄGARFÖRENINGEN CONJUNTO RESIDENCIAL SEÑORIO DE ALOHA PRESIDIUMS NYHETSBREV / ÅRSSKIFTET 2024

Estimerade Fastighetsägare,

När vi avslutar året 2024 reflekterar vi över ett år fullt av framsteg, utmaningar och fortsatta ansträngningar för att upprätthålla och förbättra livskvaliteten inom vår förening. Nedan följer en sammanfattning av viktiga utvecklingar, problem och pågående initiativ:

1. Ekonomisk Förvaltning

Den ekonomiska stabiliteten, en nyckelprioritering, har upprätthållits under hela året, och banksaldona är bekvämt positiva. Föreningens utgifter har hållits i linje med den godkända budgeten för 2024. Även om det förekom avvikelser, särskilt inom allmänna tjänster, övervakade förvaltningsteamet aktivt och justerade utgifterna därefter. Betydande reparations- och underhållsprojekt slutfördes i tid och till största delen inom budgeten. Trots att inflationen i Spanien har minskat, förblir vi uppmärksamma på prisökningen på olika material och outsourcade tjänster. En betydande skuld som ärvdes 2020 var en fordran från Pinturas på 138.000 €, påstått beroende på merkostnader för målning av föreningen 2017/18. Vi vägrade att erkänna denna kostnad på grund av frånvaron av ett kontrakt och fakturor. År 2024 fick Pinturas dock ett rättsligt gynnsamt resultat mot föreningen, baserat på bevis för att de figurerade som “borgenärer” i protokollen från allmänna möten efter 2018 (enligt min mening, en parodi på rättvisa med tanke på den extremt dåliga arbetskvaliteten). En förlikning utanför domstol uppnåddes, och vi genomförde en första betalning på 28.500 € under tredje kvartalet och betalar för närvarande återstoden med 3.000 € per månad. En försiktig förvaltning gör det möjligt för oss att hantera denna skuld med kassaflödena.

Avslutningen av det 15 år långa rättsprocessen mot FCC, den allmänna entreprenören för Señorio de Aloha, resulterade i att FCC krävde cirka 53.000 € netto från föreningen. Det är svårt för mig att hitta skäl bortom inkompetensen hos dåtidens advokater och brister i rättssystemet för att förklara hur föreningen hamnade i denna olyckliga situation. Det nuvarande förvaltningsteamet hoppas kunna hitta en effektiv lösning för detta andra ärvda problem.

2. Minskning av Gemensamma Avgiftsskulder

Den totala utestående skulden uppgår nu till 372.255 €, en betydligt lägre siffra än den ärvda skulden på över 500.000 € 2020. Av det nuvarande totalet tillskrivs 88,29 % endast fem fastighetsägare, och rättsliga åtgärder fortskrider långsamt i domstolarna. Även om resultaten är svåra att förutsäga, inkluderar de möjliga tillgångskvarstad eller auktioner av de mest skuldsatta fastigheterna. Under detta år har cirka 145.000 € återhämtats från tidigare räkenskapsår, vilket adderas till de 429.382 € som samlats in sedan ADENJO påbörjade sitt arbete. Insamlingsgraden för gemensamma avgifter har förbättrats, med ett genomsnitt på 95 %, vilket återspeglar en märkbar förbättring i fastighetsägarnas finansiella disciplin. Adenjos bakomliggande arbete, inklusive samordning med advokater och inkassobyråer, har varit avgörande för denna fortsatta framgång.

Sida 2

3. Utveckling av Åtkomstkontrollsystemet

Fas 1 och 2 slutfördes framgångsrikt under detta år, omfattande perimetrala fotgängardörrar och garage- och grindöppningar. Denna förändring i säkerhetsfokus, från lättillgängliga nycklar och anlitad säkerhetspersonal, har redan medfört flera fördelar:

✓ Förbättrad säkerhet genom att begränsa åtkomsten till nuvarande ägare, hyresgäster och auktoriserade entreprenörer, med möjlighet att inaktivera åtkomsten för oönskade personer.

✓ Utgivningen av nya nyckelringar och garageöppnare gjorde det möjligt för Adenjo att återupprätta kontakt med fastighetsägare som försvunnit från radarn och inte betalade sina avgifter, särskilt de med skulder relaterade till garage och förråd som de inte äger lägenheter för, vilket försvårar leveransen av juridiska meddelanden.

✓ Möjligheten att neka åtkomst till poolerna och padelbanan för alla gäldenärer genom att inaktivera deras nyckelringar för dessa anläggningar.

Fas 3, som inkluderar installation av ett nytt interfonanläggningssystem, är planerad att börja i januari 2025. Detta är ett brådskande behov på grund av föråldring och konstanta fel i det nuvarande systemet. De nya interfonerna installeras byggnad för byggnad, med början på Mezquita, och erbjuder förbättringsalternativ som möjligheten att tillåta portåtkomst för personer av ens förtroende via en mobilapp. Även om detta strikta system har orsakat obehag för en minoritet, förväntas de långsiktiga fördelarna överträffa de från den gamla säkerhetstjänsten, som saknade kontroll över utgivningen av nycklar och öppnare. I framtiden kan viss flexibilitet i systemet övervägas om majoriteten stöder det när fördelarna och nackdelarna är förstådda.

4. Icke Godkända Fastighetsrenovationer

Många renoveringar har genomförts under detta år, huvudsakligen av företag som köper, renoverar och sedan säljer eller hyr ut fastigheterna. Många av dessa renoveringar följde varken spansk lagstiftning eller föreningens normer. Trots flera försök från Adenjo och föreningens förvaltare, Víctor Porras, att nå överenskommelser om tillåtet arbete, har juridiska åtgärder varit nödvändiga för att förhindra att situationen hamnar ännu mer ur kontroll och skadar föreningen. Icke överensstämmande renoveringar kan utgöra säkerhetsproblem och påverka föreningens arkitektoniska integritet. Medan företagare tjänar stora vinster på att modernisera lägenheter, gynnar detta inte alltid värdet på övriga fastigheter. Föreningen, rådgiven av juridiska experter, utarbetar uppdaterade normer och riktlinjer för renoveringar för att klargöra förväntningar och effektivisera tillämpningen av dessa. Ett förslag presenteras för alla fastighetsägare 2025. Under tiden uppmanar jag ALLA fastighetsägare som planerar renoveringar att kontakta Adenjo och föreningens förvaltare, Víctor Porras, i förväg för att informera dem om era planer och tillstånd. Detta kan spara onödiga kostnader och arbete för båda parter.

5. Reparationer och Underhåll

Trots några fastighetsägares oro över takten på reparationerna försöker vårt 24/7-underhållsteam svara omedelbar på kritiska problem. Ett av de allvarligaste 2024 var sprängningen av huvudvattenledningen under perimetermuren framför byggnad Triana, som tog flera dagar att reparera.

Sida 3

Mindre kritiska uppgifter, avsedda att förbättra föreningens utseende, inkluderar: målning av brandskyddsdörrar vid garageausgångarna, målning av hissutsidorna på varje våning och målning av väggarna på bottenvåningen i byggnad Mezquita. De övriga fyra byggnaderna slutfördes under de kommande veckorna. I bakgrunden har dricksvattenbehållarna ersatts, liksom flera individuella rörledningar från räknarskåpen i bottenvåningen till fastighetsägarnas lägenheter. Programmet fortsatte med reparation av tätningen på terrassernas golv för flera lägenheter som drabbats av ursprunglig dålig konstruktion och problem från blomsterlådornas bevattningssystem. Dessa reparationer hjälper till att förhindra ytterligare missfärgning av terrassernas fasader. Vi påminner fastighetsägare om att borttagning av blomsterlådor är förbjuden enligt kommunala förordningar. Vi informerar också om att vi har anlitat en teknisk arkitekt för att ge råd om en permanent lösning för alla byggnadernas fasader och blomsterlådor. Sedan den anlitade säkerhetstjänsten avslutades för 2 år sedan utför vårt nattunderhållspersonal minst tre fullständiga patruller mellan 21:00 och 07:00. Dessutom assisterar de vid flera incidenter. Detta har givit positiva resultat, men det återstår mycket att förbättra, särskilt med problem som orsakas av gäster från korttidshyrningar på sommaren, för att förhindra incidenter innan de inträffar. I början av 2024 ersatte vi det tidigare trädgårdsföretaget med ett lika erfaret men mer dynamiskt team. Som ni kan föreställa er har det varit en stor utmaning att underhålla trädgårdarna under de torka som pålagts av den regionala regeringen, men positiv feedback från fastighetsägare vittnar om teamets hårt arbete, och vi avslutade året med trädgårdarna i mycket gott skick. Vi upprätthåller kontakt med vår närliggande förening “Casaño” angående den öde marken mellan deras egendom och våra byggnader Triana/Giralda. Vi hoppas att “Casaño” beslutar sig för att finansiera byggandet av en mur för att ersätta det brustna staketet, och i så fall skulle vi i gengäld förbättra trädgårdarna i det området av föreningen. Vi hoppas att fastighetsägare under 2024 har varit nöjda med rengöringsteamets prestanda. Vi vill framhäva utmaningen med att behöva städa efter slarviga arbetare som lämnar röra i och omkring hissar, i garage eller längs korridorer som leder till gatorna. Vi anser det nödvändigt att försöka införa sanktioner mot fastighetsägare som inte kontrollerar den negativa påverkan från sina arbetare. Dessutom finns det många fall där hyresgäster lämnar sitt skräp utanför lägenheterna och förväntar sig att vårt rengöringspersonal transporterar det till de yttre behållarområdena.

6. Korttidshyrningar

Sommaren 2024 presenterade utmaningar med korttidshyrningar på grund av buller, vandalism och andra störningar. Administrationen samarbetar med fastighetsägare och erfarna hyresagenter för att skapa riktlinjer som förbättrar ansvaret. Till exempel kommer fastighetsägare att uppmanas att installera bullerkontrollenheter i sina lägenheter och att placera föreningens normer och viktiga kontaktnummer väl synligt. För närvarande hårdnar den spanska regeringen reglerna för korttidshyrningar, vilket bör hjälpa till att minska dessa problem i framtiden. De nyckelskåp som prydde föreningens perimetermurer togs bort som en del av implementeringen av åtkomstkontroll.

Sida 4

I ett relaterat sammanhang har Gloria, efter många år av framgångsrik verksamhet, tagit sin verksamhet i en ny riktning och kommer inte längre att fortsätta att verka inom föreningen. Hennes lägenhet-kontor, en mycket väl belägen tvårumsduplex nära huvudentrén, är till salu för intresserade köpare till ett mycket rimligt pris. Annonsen finns på webbplatsen “Idealista”.

7. Återkommande Problem

Ihållande problem under 2024 inkluderade:

• Blockering av avloppssystemet på grund av fuktiga servetter.

• Skador på garageöppnare orsakade av hyrbil.

• Brustna portaldörrar och glas på grund av vandalism.

• Störningar och skräp förknippat med arbete på privata fastigheter.

• Felaktig parkering på andra fastighetsägares privata platser.

• Obehörig användning av gemensam elektricitet för laddning av elfordon.

• Husdjurens avföring inom föreningen.

Övervakningsvideoupptagningar kommer att användas för att sanktionera återfallsförbrytare, eftersom trädgårdsmästare och rengöringspersonal vägrar att hantera detta problem. Administrationen fortsätter att ta itu med dessa problem genom proaktiva åtgärder och samhällsutbildning. Det är viktigt att fastighetsägare förstår den tid och de resurser som dessa undvikbara situationer förbrukar.

8. Avatel Internet- och TV-tjänst

Föreningens avtal med Avatel har varit fördelaktigt, men presenterar också utmaningar. Även om rabatterade priser är välkomna, har Adenjo tagit på sig en betydande arbetsbörda för att hantera betalningar och lösa fastighetsägares serviceproblem. I framtiden måste föreningen besluta om den ska kompensera Adenjo för detta extra arbete eller övergå till direkta kontrakt mellan fastighetsägare och leverantörer. Som ordförande skulle min rekommendation vara att nå en överenskommelse med Adenjo.

9. Störningar från NAÔ Pool Club

Öppningen i maj av NAÔ Pool Clubs nya entré, mittemot Giralda/Alhambra-portaler, orsakade allvarliga störningar, såsom buller, vandalism och säkerhetsproblem under massiva evenemang. Föreningen, tillsammans med Aldea Blanca, inledde juridiska åtgärder mot NAÔ, med första domstolsförhandlingen planerad till februari 2025. Även om förhandlingar för en förlikning utanför domstol pågår, upprätthåller vi försiktig tilltro till ett gynnsamt resultat.

Sida 5

Avslutning

2024 har varit ett år av framsteg och uthållighet för Señorio de Aloha. Trots utmaningarna fortsätter vi att sträva efter att upprätthålla föreningen som en säker, välkomnande och harmonisk miljö för alla invånare. Vi förväntar oss att fastighetsägare deltar 2025 för att ta itu med utestående problem och genomföra förbättringar. Mina bästa önskningar för 2025.

John Riley, Ordförande Ägarföreningen Señorio de Aloha