Sida 1

Vänliga ägarförening,

2022 års fjärde kvartal har varit ett år med stor framsteg, med många förbättringar och reparationer som har blivit möjliga tack vare ökade gemensamma medel och en bättre användning av våra resurser. I korthet har vi ett starkare team av mer produktiva och fokuserade personer som är inriktade på de viktigaste frågorna i vår gemenskap. Pengarna används noggrant för de projekt som beslutades i årsstämman, men vi måste också erkänna att de nya problem som uppstår dagligen också kräver finansiering. I stället för en detaljerad kommentar om de olika förbättringarna och reparationerna som har skett, finns en bildgalleri längst ner på sidan som säger allt.

1. ÅRSSTÄMMA 2023

Årsstämman 2023 kommer att hållas troligen den 31 mars 2023 på morgonen. Adenjo kommer att skicka ut en officiell anmälan snart. Under stämman kommer vi att presentera årsredovisningen för 2022, skuldebrevsrapporten och ordförandens rapport.

Utöver de årligen valda befattningarna som ordförande, viceordförande och förvaltare, är vi på jakt efter frivilliga som vill hjälpa till i specifika områden av gemenskapsförvaltningen. Vänliga ägarförening, om du vill hjälpa till, vänligen kontakta Adenjo för att registrera ditt intresse, och vi kan diskutera det vidare under stämman.

Om någon ägare vill lämna in en begäran för att det ska diskuteras under stämman, vänligen skicka in den till Adenjo innan den 20 februari. Begäran ska innehålla en kort beskrivning, motivering och, om det är relevant, en uppskattning av kostnaderna. Detta hjälper oss att förstå begäran. Med tanke på att gemenskapens ekonomi fortfarande är under press, är det osannolikt att styrelsen kommer att stödja finansiering från standardbudgeten 2023 för projekt som inte är nödvändiga. Om gemenskapen inte stödjer finansiering från standardbudgeten, kommer det att krävas frivillig finansiering.

2. GEMENSKAPSFINANSER

a) Skuldebrev

Det har skett en ökning av antalet kortfristiga skuldebrev, vilket delvis kan förklaras av ökade gemenskapsavgifter och tilläggsavgifter. Positivt har många ägare betalat in sina fördröjda betalningar, vilket har hjälpt oss att närma oss de förväntade intäkterna. Ägare som inte har betalat sina skulder inom en rimlig tid är nu underkastade den 20% avräkning som beslutades av stämman och är lagligt bindande. Tyvärr har vi varit tvungna att inleda nya rättsliga förfaranden mot flera ägare. Vi planerar också att införa nya regler som tillåter styrelsen att neka vissa tjänster till ägare, deras hyresgäster eller gäster på grund av obetalda gemenskapsavgifter.

De långfristiga skuldebrev som är mindre än 10 står för cirka 75% av den totala skulden på cirka 430.000 euro. Adenjo har arbetat med de tidigare advokaterna, som utsågs under den föregående ordförandens mandat, för att förstå varför dessa fall fortfarande är i rätten, och i vissa fall har vi tillfört nya juridiska kunskaper. En mer detaljerad uppdatering kommer att ges under stämman.

b) Kreditgivare

Under de senaste månaderna har gemenskapen mottagit oväntade krav på betalning, som beskrivs nedan:

I. Under minst 4 år har den företag som målade gemenskapen mellan 2014-2018 krävt 138.000 euro i obetalda arvoden. Verkligheten är att efter byte av ordförande och förvaltare 2020 överfördes endast en liten del av de kontorsbokslag och tjänstekontrakt för gemenskapen. Bland de saknade dokumenten fanns kontraktet, fakturorna och korrespondensen med måleriföretaget. Trots upprepade begäranden om dessa viktiga dokument sedan 2020 har måleriföretaget inte lämnat ut dem. Nyligen har de inlett en rättslig process, vilket har lett oss att söka juridisk rådgivning som en skyldighet för gemenskapen att uppfylla denna begäran.

II) De advokater som anlitades av den föregående ordföranden för att arbeta med de tidigare skuldsatta har inlett rättsliga processer för nästan 30.000 euro i obetalda arvoden. En avtalad överenskommelse har lett till oväntade kostnader på 20.000 euro.

III) Ett rättsligt fall mot gemenskapen som det nuvarande styrelsen inte kände till har lett till oväntade kostnader för gemenskapen på 49.000 euro plus obestämda räntor. Fallet går tillbaka till 2009, då gemenskapen avslutade kontraktet med den dåvarande säkerhetsföretaget och kort därefter inträffade en händelse som skadade gemenskapen. Den misstänkte pekade på det avskedade säkerhetsföretaget, som i sin tur beslutade att stämma gemenskapen. Det är uppenbart att den föregående ordföranden och förvaltaren kände till denna stämning, men inte informerade den inkommande förvaltningen. Efter att ha begärt juridisk rådgivning tror vi att vi inte har något val annat än att acceptera domen och att det kommer att finnas oväntade kostnader på cirka 50.000 till 60.000 euro i årsredovisningen 2022.

IV) Efter beslutet att avsluta kontraktet med Cofer har vi kommit överens om att betala av den skuld som överfördes innan 2020, som uppgår till cirka 70.000 euro. Detta kommer att belasta årsredovisningen 2022. I framtiden kommer detta att minska våra skuldebrevsbelopp betydligt och också eliminera cirka 65.000 euro + IV A i årliga kostnader som kan användas på andra områden i gemenskapen. Förstås kommer säkerheten i gemenskapen att diskuteras under årsstämman.

3. SERVICER UTANFÖR GEMENSKAPEN / UTHyrda företag

Att byta kontrakt med HELP från ett passivt servicekontrakt till ett “extra par händer” för underhåll har gett omedelbara fördelar. Victor, vår på plats ingenjör, tilldelar arbete både till Luis och Jose (HELP-anställd) och bestämmer prioriteringar och kostnader som ingår i det globala underhålls- och reparationerbudgeten. Inom denna budget ingår också kostnaderna för “kapitalprojekt”, som är de stora skalanprojekten, till exempel poolerna, som i huvudsak utförs av uthyrda företag. Utöver de uthyrda företagen (trädgårdsskötsel, städning osv.) är Victor och Andreas ansvariga för att specificera och förhandla kontrakt med alla andra uthyrda företag. Det system för projektledning som vi använder, Monday.com, innehåller detaljerade register över alla utförda arbeten och alla utgifter, både för avslutade kontrakt och pågående arbeten.

4. FÖRSÄKRINGAR

Det har varit ett ovanligt stort antal försäkringskrav under 2022. Detta beror delvis på ägarnas krav, men främst på att vi har ett team som är proaktivt i att identifiera och presentera en krav på försäkring. Ett mått på framgången är att försäkringsbolaget vägrade att förnya vår försäkringspolicyn för 2023 eftersom gemenskapens betalningar översteg betydligt kostnaden för policyn. Den goda nyheten är att vi har förhandlat fram en lägre kostnad med den nya försäkringsbolaget.

5. LAGRUM

Det har varit betydande problem under 2022 med lagrummen, särskilt under det fjärde kvartalet. De huvudsakliga problemen är brist på ventilation och fuktighet, samt dåliga lukt. Dessa förvärras när det finns problem med avlopps- och avloppsledningar som passerar under marken eller direkt från lägenheterna. Många av er vet att att lösa dessa problem och förhandla med försäkringsbolagen inte är en lätt uppgift. Kombinationen av ett bristfälligt design och bygge samt brist på underhåll är ett stort problem. Victor har inletts ett provprojekt för att öka ventilationen och kontrollera fuktigheten. Om det lyckas kommer projektet att utökas till alla påverkade områden i gemenskapen.

6. TERRASER

Arbetena med de första grupperna av terrasser med fuktighets- och korrosionsproblem som godkänts av årsstämman har slutförts. I kombination med avstängningen av vattensystemet för trädgårdarna på terrasserna förväntas att skadorna har minskat eller upphört. Med varje reparerad terrass kan vi överväga målning av terrassens fasad och den nedanliggande. Detta är viktiga och kostsamma arbeten som, på grund av kostnadsbegränsningar, endast kan utföras under en lång period. Alternativen kommer att presenteras under årsstämman.

7. POOLER

Enligt hälso- och säkerhetsnormer har de tre poolerna nu en omgärdning och dörrar med lås (som öppnas på morgonen och stängs på kvällen).

Efter att poolen Giralda slutförts, som krävde omfattande reparationer av understrukturen, tycker jag att den ser ut mycket bra. Arbetet pågår med poolen i mitten. Det verkar som att under varje sten som flyttas finns ett problem under den.

Samma sak har hänt med poolen i mitten, där till och med vattenledningen till duschen var blockerad av rötter som växte inuti. Det har varit nödvändigt att gräva upp hela vattenledningen runt poolen till pumpen.

Säkerhetsnormerna krävde att vi skulle omforma poolens hörn, vilket krävde stora arbeten med kakel. När poolen i mitten är färdig kommer vattnet från Mezquita (som nu är saltvatten) att pumpas till poolen i mitten, vilket kommer att spara cirka 4.000 euro i vattenkostnader. Vi förväntar oss att arbetena med Mezquita kommer att slutföras i vår, och vi är säkra på att poolerna kommer att förbättra betydligt bilden och värdet av gemenskapen. Det vore absurt av oss att låta solstolarna vara i sitt nuvarande dåliga skick, så planen är att måla om eller ersätta dem.

8. HUNDAVFALL

Det är sorgligt att säga att detta problem fortfarande existerar, särskilt runt Giralda. Snart kommer vi att prova ett lågkostnadssystem med ultraljud och ljussensorer. Om problemet kvarstår kommer vi att överväga att granska CCTV i de påverkade områdena, vilket nödvändigtvis kommer att involvera polisen.

9. VÅLDSDOMAR

En innehavare av Giralda har begått våldsdåd mot en kabelbox, en tillgångspunkt till tjänsten och väggarna i trapphuset. Den skyldige har ännu inte identifierats, men vi ber ägarna att vara uppmärksamma och informera Adenjo om några förändringar i gemenskapens allmänna utrymmen.

I ett oberoende fall har en hyresgäst i Doñana valt att aktivera brandvarnaren i garaget i de första timmarna på morgonen på julafton. Polisen och brandkåren fick komma och avstyra brandvarnaren. Det verkar som att den skyldige aktiverade brandvarnaren för att öppna garagedörren och introducera ett skadat fordon. Polisen är informerad om omständigheterna.

10. NAÔ / POOLKLUBB

Förvarning om att den stora invigningsfesten kommer att hållas den 6 april på eftermiddagen och vi förväntar oss en stor publik. Vi har installerat de sista 50 m av stängsel i Adelfas-gatan för att begränsa parkering utanför gemenskapen. Vi fortsätter att söka efter en lösning på detta problem, som experterna inom fastighetsbranschen tror att det kommer att påverka negativt på värden på området. DEMANDA COLECTIVA

I korthet har 2022 börjat med viktiga förändringar i gemenskapsförvaltningen. Sedan dess har vi gjort stora framsteg med många förbättringar i hela gemenskapen. Detta har blivit möjligt tack vare att majoriteten av ägarna har godkänt en ökning av gemenskapsavgifterna och en viktig begäran om likviditet. Genom att tillhandahålla den nödvändiga finansieringen har vi varit i stånd, för första gången på många år, att genomföra kapitalintensiva infrastrukturprojekt och samtidigt genomföra regelbundet underhåll och reparationer. Kombinationen av finansiering och bättre användning av våra resurser har gjort det möjligt.

Som ägare tror jag att vi borde känna oss mycket stolta över de kontinuerliga förbättringarna i gemenskapen och mycket tacksamma till vårt team på Adenjo, Victor, Andreas, Luis och andra anställda.

Med vänliga hälsningar,

John Riley Ordförande, Señorío de Aloha.

Sida 2

GALERIA AV FOTON / REPARATIONER OCH UNDERHÅLL

Poolerna Triana/Giralda efter arbetena

Installering av nya säkerhetsstängsel runt poolerna

Arbetena med Doñana/Alhambra. Efteråt kommer vi att börja med Mezquital Alla arbetena kommer att vara slutförda till sommar.

Sida 3

Arbetena med reparation, målning av ingångar, dörrar till alla byggnader

Sida 4

Reparation av lossna golvplattor. Det är svårt att hitta golvplattor av rätt färg.

Installering av glidband på trappor

Sida 5

Påskottning av vinter

Sida 6

Konstruktion av avloppsledning Mezquita/Giralda

Målning av huvudingången