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Chers propriétaires,

Le quatrième trimestre 2022 a été marqué par de nombreux progrès, avec de nombreuses améliorations et réparations qui ont été rendues possibles grâce à l’augmentation des fonds communautaires et à une meilleure utilisation de nos ressources humaines. En quelques mots, nous avons un équipe plus forte de personnes qui sont plus productives et fortement centrées sur les questions clés de la communauté. Les fonds sont alloués avec soin aux projets approuvés par l’Assemblée Générale Ordinaire, mais il faut reconnaître que de nouveaux problèmes surgissent quotidiennement et nécessitent également des financements. Au lieu d’une analyse détaillée des différentes améliorations et réparations qui ont eu lieu, il y a une galerie de photos à la fin de ce bulletin qui parle d’elle-même.

1. ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE 2023

L’Assemblée Générale Ordinaire de 2023 aura lieu probablement le vendredi 31 mars 2023 le matin. Adenjo distribuera bientôt une notification formelle. Les comptes financiers de 2022, le rapport des débiteurs et le rapport du président seront présentés.

En outre des postes élus annuellement de Président, Vice-président et Administrateur, si un propriétaire souhaite aider dans des domaines spécifiques de la gestion de la communauté, veuillez contacter Adenjo pour enregistrer votre intérêt, et cela pourra être discuté à l’Assemblée Générale.

Si un propriétaire souhaite présenter une pétition pour qu’elle soit débattue dans l’ordre du jour de l’Assemblée Générale, veuillez la envoyer à Adenjo avant le 20 février. La pétition doit contenir une brève description, justification et, si nécessaire, une estimation des coûts. Cela aidera l’équipe dirigeante à comprendre la pétition. Étant donné que les finances de la communauté sont toujours sous pression, il est peu probable que l’équipe de gestion soutienne la financement au budget standard de 2023 de ce qui pourrait être considéré comme des projets non essentiels. Si la communauté en général ne soutient pas la financement au budget, il faudrait une financement volontaire non obligatoire.

2. FINANCES COMMUNAUTAIRES

a) Débiteurs.

Il y a eu une augmentation du nombre de débiteurs à court terme, en partie due à l’augmentation des cotisations de la communauté et à la derrama. De manière positive, bien que certains propriétaires n’aient pas respecté les dates initiales de paiement, beaucoup ont réalisé des paiements arriérés pour nous rapprocher des revenus prévus. Les propriétaires qui n’ont pas respecté leurs obligations de paiement dans un délai raisonnable sont maintenant soumis à la sanction du 20% approuvée par l’Assemblée Générale et juridiquement contraignante. Malheureusement, nous avons dû engager de nouveaux procédures légales contre plusieurs propriétaires. Nous avons également l’intention de promulguer de nouvelles lois qui permettent à l’équipe de gestion de la communauté de refuser certains services aux propriétaires, à leurs locataires ou invités, en cas de non-paiement des cotisations communautaires.

Les débiteurs à long terme, qui sont moins de 10, représentent environ 75% de la dette totale d’environ 430 000 euros. Adenjo a travaillé avec les anciens avocats, nommés sous le mandat du précédent Président, pour comprendre pourquoi ces cas sont toujours en cours de procédure, et dans certains cas, ils ont apporté de nouveaux éléments juridiques. Une mise à jour plus détaillée sera présentée à l’Assemblée Générale.

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b) Créanciers.

Au cours des derniers mois, la communauté a reçu des demandes de paiement inattendues, comme indiqué ci-dessous :

I. Pendant au moins 4 ans, l’entreprise qui a peint la communauté entre 2014-2018 a réclamé 138 000 euros en concept de honoraires impayés. Le fait est que, après le changement de Président et d’Administrateur en 2020, seuls une petite partie des registres comptables et des contrats de services pour la communauté ont été transférés. Parmi les documents manquants se trouvaient le contrat, les factures et la correspondance avec l’entreprise de peinture. Malgré les demandes répétées depuis 2020 de ces documents clés qui auraient facilité le paiement, l’entreprise de peinture n’a pas fourni ces documents. Ils ont récemment présenté une demande de paiement, ce qui nous a amenés à rechercher un conseil juridique comme obligation de la communauté pour satisfaire cette demande.

II) Les avocats engagés par le précédent Président pour travailler avec les anciens débiteurs ont présenté des demandes pour près de 30 000 euros en concept de honoraires impayés. Il a été convenu d’un accord négocié qui a donné lieu à des coûts inattendus de 20 000 euros.

III) Un cas juridique contre la communauté que l’équipe actuelle de gestion de la communauté ignorait a entraîné un coût inattendu pour la communauté de 49 000 euros plus des intérêts qui n’ont pas encore été déterminés. Le cas remonte à 2009, lorsque la communauté a résilié le contrat de l’entreprise de sécurité, et peu de temps après, un incident a eu lieu qui a gravement endommagé la communauté. Le doigt accusateur a pointé l’entreprise de sécurité sortante, qui a décidé de poursuivre la communauté. Évidemment, le précédent Président et l’Administration connaissaient cette demande, mais ne l’ont pas communiquée à l’Administration entrante. Après avoir sollicité un conseil juridique, nous croyons que nous n’avons plus le choix que d’accepter la sentence judiciaire et, par conséquent, il y aura un coût inattendu dans les comptes de 2022 estimé entre 50 000 et 60 000 euros.

IV) Après la décision de résilier le contrat de surveillance avec Cofer, nous avons convenu de régler la dette héritée avant 2020, qui s’élève à environ 70 000 euros. Cela sera facturé aux comptes de 2022. À l’avenir, cela réduira significativement nos créances, et également élimine environ 65 000€ + IV A de coûts annuels qui pourraient être réaffectés dans d’autres parties de la communauté. Bien sûr, la sécurité de la communauté sera un sujet de débat à l’Assemblée Générale Annuelle.

3. SERVICES HELP / Entrepreneurs externes

Changer le contrat avec HELP d’un service de conserjería passif à un “pair de mains extra” pour les services de maintenance est en train de donner des résultats immédiats. Victor, notre ingénieur sur place, affecte le travail tant à Luis qu’à Jose (employé de HELP) et détermine les priorités et les coûts qui sont inclus dans le budget global de réparations et de maintenance. Dans ce budget, il y a également les coûts des “travaux de capital”, qui sont les projets à grande échelle, par exemple, les piscines, et qui sont pour la plupart réalisés par des entrepreneurs externes. En plus des entrepreneurs sous-traités (jardinerie, services de nettoyage, etc.), Victor et Andreas sont responsables de spécifier et de négocier les contrats avec tous les autres entrepreneurs externes. Le système de gestion Monday.com que nous utilisons contient des registres détaillés de tous les travaux réalisés et de tous les coûts, tant pour les contrats terminés que pour les travaux en cours.

4. CHANGEMENT DE COMPAGNIE D’ASSURANCE

Il y a eu un nombre exceptionnel de réclamations d’assurance au cours de 2022. Cela est dû en partie à certaines réclamations des propriétaires, mais surtout à avoir un équipe qui est proactive dans l’identification et la présentation d’une réclamation à l’assurance. Une mesure du succès est que la compagnie d’assurance a refusé de renouveler notre police pour 2023 en raison des paiements à la communauté qui dépassaient considérablement le coût de la police. La bonne nouvelle est que nous avons négocié un coût inférieur avec la nouvelle compagnie d’assurance.

5. TRASTEROS.

Il y a eu des problèmes significatifs au cours de 2022 avec les trasteros, et surtout au cours du quatrième trimestre. Les principaux problèmes sont la manque de ventilation et la humidité, ainsi que les mauvaises odeurs. Ces problèmes se sont aggravés lorsque des problèmes avec les tuyaux de drainage et d’égouttage ont surgi, qui passent sous terre ou directement depuis les appartements. Beaucoup d’entre vous savent que résoudre ces problèmes et négocier avec les compagnies d’assurance n’est pas une tâche facile. La combinaison d’un design et d’une construction déficients et le manque de maintenance constituent un véritable défi. Victor a initié un projet de test pour augmenter la ventilation et contrôler la humidité. Si cela réussit, le projet sera étendu à toutes les zones affectées de la communauté.

6. REPARATION TERRASSES

Les travaux ont été terminés sur le premier groupe de terrasses avec des problèmes de humidité et de corrosion approuvés par l’Assemblée Générale Annuelle. En combinaison avec la désactivation du système d’arrosage des jardineries des terrasses, on espère que le dégât sera ralenti ou arrêté. Avec la réparation de chaque terrasse, nous sommes en mesure de considérer la peinture des façades de la terrasse réparée et celles de dessous. Il s’agit de travaux importants et coûteux qui, en raison des limites de coûts, ne peuvent être réalisés que sur une longue période de temps. Les options seront présentées à l’Assemblée Générale Annuelle.

7. PISCINES

Conformément aux normes de santé et de sécurité, les 3 piscines ont maintenant un périmètre vallonné et des portes avec serrure (qui s’ouvrent le matin et se ferment le soir).

Après la fin des travaux de la piscine Giralda, qui ont nécessité des réparations extensives de la sous-structure, qui je pense que vous serez d’accord pour dire qu’elle se voit très bien, le travail est en cours sur la piscine centrale. Il semble que dans Señorío, sous chaque pierre qui est déplacée, il y a un problème en dessous d’elle.

De même, il s’est produit également dans la piscine centrale, où même la tuyauterie de l’eau de la douche était obstruée par des racines qui poussaient à l’intérieur. Il a fallu creuser toute la tuyauterie sous-jacente autour de la piscine jusqu’à la salle de pompe.

Le respect des normes de sécurité a obligé à remodeler les angles de la piscine, ce qui a nécessité de grandes œuvres d’enduit. Lorsque la piscine centrale sera terminée, l’eau (maintenant salée) de Mezquita sera pompée dans la piscine centrale, ce qui économisera environ 4 000 euros en coûts d’eau. On espère que les travaux de Mezquita seront terminés en printemps, et nous n’avons pas de doute que les piscines amélioreront considérablement l’image et la valeur de la communauté. Il serait absurde de notre part de laisser les transats dans leur état actuel, nous avons donc l’intention de les renouveler ou de les remplacer.

8. EXCRÉMENTS DE CHIEN

C’est triste de dire que ce problème continue, surtout autour de Giralda. Bientôt, nous allons tester un système d’ultrasons à faible coût avec des capteurs de lumière. Si le problème persiste, nous allons considérer la révision de la CCTV des zones affectées qui impliquerait nécessairement la police.

9. ACTES VANDALISME

Un occupant de Giralda a commis des actes de vandalisme dans une boîte à fusibles, un point d’accès au service et les murs de l’escalier. Il n’a pas encore été identifié, mais nous demandons aux propriétaires de faire preuve de diligence et de nous informer de toute altération dans les zones communes de la communauté.

Dans un incident non lié, un locataire de Doñana a décidé d’activer le système d’alarme incendie dans le garage en fin de matinée de Noël. La police et les pompiers ont dû intervenir et couper le câblage d’une alarme extérieure. Il semble que le coupable a activé l’alarme pour ouvrir la porte du garage et introduire un véhicule en mauvais état. La police est au courant des circonstances.

10. NAÔ / Pool Club

Avis préalable que la grande fête d’inauguration aura lieu le 6 avril le soir et qu’on s’attend à une grande affluence de public. Les derniers 50 mètres de barrières seront installés dans la rue des Adelfas pour restreindre le stationnement en dehors de la communauté. Nous continuons à chercher une solution à ce problème, que les experts immobiliers estiment que, à long terme, affectera négativement la valeur des propriétés de la zone. DEMANDE COLLECTIVE

En résumé, 2022 a commencé avec des changements importants dans la gestion de la communauté. Depuis, nous avons fait des progrès considérables avec un grand nombre d’améliorations dans toute la communauté. Cela a été possible grâce à l’approbation de la majorité des propriétaires d’un augmentation des cotisations de la communauté et d’une importante demande de liquidité. En fournissant la financement nécessaire, nous avons été en mesure, pour la première fois en plusieurs années, de lancer des projets d’infrastructure de capital intensifs et, en même temps, de réaliser le maintenance régulier et les réparations. La combinaison de financement et d’un meilleur déploiement de nos ressources humaines a rendu cela possible.

Comme propriétaires, je pense que nous devrions nous sentir très fiers des améliorations continues de la communauté et très reconnaissants à notre équipe d’Adenjo, Victor, Andreas, Luis et d’autres travailleurs sous-traités.

Cordialement,

John Riley Président. Señorio de Aloha.

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GALERIE DE FOTOS/ REPARATIONS ET MAINTENANCE

Piscines Triana/Giralda après les travaux

Installation de nouvelles vallées de sécurité autour des piscines

Travaux de rénovation Doñana/Alhambra. Après, nous commencerons à Mezquital Tous les travaux seront terminés pour l’été.

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Travaux de réparation, peinture d’entrées, portes de tous les bâtiments

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Reparation des dalles solides. C’est difficile de trouver des dalles du même couleur que les anciennes.

Colocation de ruban anti-glissante sur les escaliers

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Poda d’hiver

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Construction de drainage Mezquita/Giralda

Peinture de l’entrée principale