صفحة 1

سينيوريو دي ألوها – التقرير السنوي للرئيس

أصحاب العقارات المحترمين،

مقدمة.

إذا كانت نيتك التصويت مباشرة أو بالوكالة في الجمعية العامة، أطلب منك مراجعة قائمة المدينين. هناك عدد من الملاك قد لا يكونون على علم بأنهم يدينون بمستحقات صغيرة. إذا ظهر اسمك في هذه القائمة، لديك مهلة حتى صباح يوم انعقاد الجمعية لتسديد المبلغ المستحق، وبالتالي ممارسة حقك في التصويت شخصيًا أو بالوكالة. ستكون قائمة الديون المحدثة متاحة صباح يوم الجمعية، وسيتم استخدامها للتحقق من الملاك المؤهلين لممارسة حق التصويت.

يُسمح بالمشاركة في الجمعية العامة العادية أو الاستثنائية عبر Zoom أو Teams أو Skype… إلخ فقط في كاتالونيا، وبالتالي يتعين عقد الجمعية بشكل حضوري.

—————————————————

آمل أن تكون النشرات الصادرة في السنوات الماضية قد وفرت لك المعلومات الكافية، وساعدتك على فهم كيفية أولوية فريق الإدارة والتعامل مع التحديات اليومية. ستتذكر أن شعار الجمعية العامة لعام 2022 كان “القوة، والاستقرار، والشفافية”، في محاولة للتخلص من مشاكل الماضي. وعلى الرغم من الإنجازات الكبيرة منذ ذلك الحين، وتحسّن القوة والشفافية، إلا أن هناك سلسلة من أحداث الماضي التي عادت لتهدد الاستقرار.

لسوء الحظ، هذا يعني أن أمامنا قرارات صعبة قادمة، سيتم توضيحها في هذا التقرير ومناقشتها في الجمعية.

بدأ عام 2022 بعد أن استقر مديرو الممتلكات الجدد من شركة Adenjo، والمدير فيكتور، ورئيس المشروع أندرياس في مناصبهم، وذلك بعد اعتماد ميزانية تستند إلى نهج تحسين مقاولينا من الباطن، واعتماد مساهمة استثنائية موجهة نحو مشاريع ترميم سنوات من التدهور في البنية التحتية، فضلاً عن سد فجوات الامتثال القانوني.

يسعدني أن أبلغكم بوجود عدد كبير من التعليقات الإيجابية حول المظهر المحسن للمجمع منذ منتصف العام الماضي. وكان أحد العوامل الأساسية في ذلك هو سلوك موظفي المجمع وكيفية إدارتهم الآن. أنا على يقين من أنك توافق على أن الحدائق لم تكن بهذا الشكل الجيد منذ زمن بعيد. فيما يتعلق بالصيانة، لم يتحسن فقط عدد المهام المنجزة بشكل كبير، بل كذلك أوقات الاستجابة. ومع ذلك، قد لا يدرك بعض الملاك هذا التحسن، وذلك ببساطة لأنهم لا يعرفون التكرار الذي تحدث فيه الأعطال أو الأعطال الوظيفية.

بالنسبة للنظافة، فإن التحسينات كانت أكثر تواضعًا أو غير متسقة. كشف التحليل الدقيق عن علاقة متوترة بين المشرف وعمال النظافة، والتي تم حلها الآن.

بدون شك، كان التغيير الأكبر فيما يخص مقاولينا من الباطن هو الموافقة على إنهاء عقد شركة COFER للحراسة، وإعادة توجيه خدمة الاستقبال من شركة HELP.

صفحة 2

دخلت هذه التغييرات حيز التنفيذ في أكتوبر من العام الماضي، ومنذ ذلك الحين أثارت الكثير من النقاش والقلق مع انتقالنا من النهج “البشري” إلى التكنولوجيا لحماية الممتلكات والأفراد بشكل أفضل. هناك تفاصيل إضافية في هذا التقرير، وسيكون هذا الموضوع نقطة مهمة للنقاش في الجمعية.

من الطبيعي أن تكون المساهمات الاستثنائية وزيادة الرسوم المجتمعية غير شعبية، لكن توصيات العام الماضي استندت إلى تقييمات هندسية وتكاليف متزايدة تتعلق بتدهور البنية التحتية، وقضايا الامتثال القانوني، وعقود المقاولين. اسمح لي أن أوضح ذلك بثلاثة أمثلة:

ربما يعتقد بعض الملاك خطأً أن حوض السباحة مشروع ترف، لكن الحقيقة هي خطر الإغلاق وفرض غرامة كبيرة من قبل الجهات التنظيمية.

ومن الأسباب الأخرى للاستثمار في البنية التحتية هو التوفير المستقبلي. مثال جيد هو إدخال نظام مياه مالحة لأحواض السباحة. في عام 2016، بلغ ميزانية صيانة حوض السباحة لعام واحد 16.700 يورو، أما في عام 2023 فقد أصبح 4.500 يورو، أي انخفاض بأربع مرات، وسيتكرر هذا التوفير كل عام.

كما واجهنا مخاطر تنظيمية مماثلة بسبب عدم الصيانة والتحديث الكافيين على مر السنين، مثل الطفايات والرشاشات. وكان الخطر هنا أن تُعلن تغطية تأمين المجمع باطلة. وقد تم تمويل هذه الأعمال من ميزانية اتحاد الملاك.

أدى التدهور وقضايا السلامة إلى بدء العمل في إصلاح الشرفات والمرائب. وفيما يتعلق بالمرائب، تم التقييد بأعمال إصلاح لا تتعارض مع الدعوى القضائية الرئيسية ضد المقاول FCC.

عندما انتُخبت رئيسًا في عام 2020، سارعت بالإشارة إلى أن رفع مستوى سيينيوريو سيتطلب أكثر من 5 سنوات وأكثر من 1.5 مليون يورو. لم يتغير رأيي في هذا الشأن. ومع ذلك، أهنئ المجمع على اتخاذ القرار الصعب في عام 2022 بجمع الشريحة الأولى من التمويل. هذا الأمر وضع الكرة في الملعب، وعلى الرغم من وجود عدد من الملاك الذين يختلفون في الرأي، لدينا الآن فريق قادر على إكمال هذه المشاريع المتعددة السنوات التي قد تؤثر بشكل كبير على قيمة عقاراتكم.

1. دعاوى المقاولين السابقين ضد اتحاد الملاك

يجب أن أوجه انتباهكم إلى بعض المشكلات الموروثة منذ عام 2020. وبما أنها عادت للظهور، لا يملك فريق الإدارة خيارًا سوى إيجاد حلول لحماية استقرار اتحاد الملاك.

أ) شركة Multimálaga

باختصار، أصدرت المحاكم حكمًا ضد اتحاد الملاك، وقضت بدفع تكاليف الدعوى للمدعي. يعود أصل هذه المشكلة إلى عام 2009، عندما أنهى اتحاد الملاك عقد شركة الأمن بسبب عدم التزامها بمتطلبات الأمن. وفي مرحلة لاحقة، تم تدمير فريق الأمن في المجمع، وبدأت اتحاد الملاك إجراءات جنائية ضد الجناة. أفهم أن هذه الإجراءات انتهت بشكل سيئ، وفشلت الاتهامات في النهاية. وبعد انتهاء الإجراءات الجنائية، تم رفع دعوى مدنية ضد اتحاد الملاك. واستغرق هذان القضيان المحكمتين خلال

صفحة 3

الـ 13 سنة الماضية، وفي نهاية عام 2022، أصدرت المحكمة حكمًا لصالح Multimálaga بمبلغ 49 ألف يورو بالإضافة إلى الفوائد والتكاليف.

في الوقت الذي أكتب فيه هذا التقرير، لا يعرف المبلغ النهائي الذي ستكلفه هذه القضية اتحاد الملاك، لكنه يُقدّر بين 60.000 و70.000 ألف يورو. وقد نصحنا محامونا الحاليون، الذين راجعوا نتائج القضية، بعدم استئناف الحكم لأنه من غير المرجح أن نكسبه، فضلًا عن أن التكاليف ستزداد أكثر.

ب) المحامون السابقون

جميعكم تعرفون أن اتحاد الملاك كان يعاني لسنوات من عدد كبير من المدينين. وقد عيّنت الإدارة السابقة محامين لهم صلات وثيقة مع اتحاد الملاك، بهدف استرداد هذه الديون. وعلى الرغم من مرور السنين، يمكن تقييم النتائج العامة على أنها ضئيلة. ووفقًا للشروط المتفق عليها آنذاك، قدم المحامون مطالبتهم بالدفع في وقت متأخر من العام الماضي. وتواجه الإدارة الحالية صعوبة في الطعن في هذه المطالبات، جزئيًا لأن جزءًا صغيرًا فقط من وثائق وسجلات اتحاد الملاك تم تسليمه في عام 2020. والمطالبة تبلغ 29.000 يورو، تمكنا من التفاوض عليها لتصل إلى 22.000 يورو، تُدفع على دفعات متعددة خلال هذا العام.

ج) شركة الدهان

في عامي 2014/2015، تم اعتماد عقد بقيمة 870.000 يورو تقريبًا لإعادة طلاء المجمع، والتي اكتملت أخيرًا في عام 2017. وعند توقيع العقد، لم يكن لدى اتحاد الملاك أموال كافية، وطلبت الإدارة آنذاك دفعة واحدة بقيمة 500.000 يورو تقريبًا لسد العجز. ليس لدينا سجل عن المبلغ الفعلي المستلم، ولا عن كيفية إنفاقه أو تسجيله.

ولأسباب لم تُشرح تمامًا في محاضر الجمعيات العامة بين عامي 2017 و2018 و2019، وبدون أي دليل على وجود عقد، وافق اتحاد الملاك على أعمال طلاء إضافية بقيمة 148.000 يورو. مما جعل إجمالي تكلفة إعادة طلاء سيينيوريو يصل إلى 1.1 مليون يورو. وعند انتهاء الأعمال في عام 2017، لم يكن لدى اتحاد الملاك أموال لدفع ثمن الدهان.

تم تسجيل هذه الديون في قائمة الدائنين في نهاية عام 2019، لكن لم يتم تقديم تفسير واضح لأي شخص في اتحاد الملاك حول النطاق الدقيق للأعمال المتعلقة بهذا الاتفاق الشفهي الإضافي. وتجدر الإشارة إلى أنه خلال تلك الفترة بأكملها، كان اتحاد الملاك يستعين بخبير مراجعة، لكنه لم يكتشف أي مخالفات تتعلق بدفعات الطلاء.

بعد تغيير الإدارة في عام 2020، بدأت شركة الطلاء بالمطالبة بمبلغ 148.000 يورو، مخصومًا منه الرسوم التي تم دفعها في الأشهر السابقة للجمعية العامة، والتي كانت جزءًا من جدول دفعات متفق عليه. وطلبت الإدارة الجديدة من شركة الطلاء تقديم دليل على وجود عقد أو أي شيء يتعلق بالأعمال الإضافية، فضلًا عن وثائق تدعم المطالبة، مثل شهادات إنجاز الأعمال المقبولة وجودتها.

وبسبب عدم تلقي أي وثائق من شركة الطلاء أو من الإدارة السابقة، رفضنا إجراء هذه المدفوعات.

كما تعلمون من تقارير الدائنين التي تتلقونها سنويًا، تم إدراج شركة الطلاء كمقرض. ما حدث الآن هو أن شخصًا من اتحاد الملاك سلّم شركة الطلاء نسخة من وثائق الجمعية العامة لعام 2020 التي تذكرهم كدائنين. وبالمقابل، توجهت شركة الطلاء إلى المحاكم لإثبات أن الدين مسجل في السجلات الرسمية لاتحاد الملاك، على الرغم من أنه، حتى حد علمنا، لا توجد حتى الآن وثائق تثبت وجود عقد. وهذا مؤشر واضح على أن اتحاد الملاك يتحمل بعض المسؤولية تجاه هذه الديون. من الواضح جدًا أن العمل المنجز كان رديئًا، ومع ذلك فقد تم قبوله من قبل اتحاد الملاك. لا يوجد دليل على الالتزام أو الضمانات، نظرًا لعدم وجود وثائق. في الوضع الحالي، لا يستطيع اتحاد الملاك الوفاء بالتزام الدفع.

باختصار، في الأشهر القادمة، سنفهم بشكل أفضل ما يجب على اتحاد الملاك دفعه لتغطية جميع المطالبات السابقة. في الوقت الحالي، لا نرى خيارًا آخر سوى طلب الموافقة على مساهمة استثنائية جديدة. سيكون عليكم أن تقرروا ما إذا كنتم ستقدمون أموالًا إضافية لتمكين اتحاد الملاك من تسوية هذه القضايا التاريخية المرفوعة ضده، مع الأخذ بعين الاعتبار التوقيت المناسب للتمويل الإضافي لبرنامج المشاريع الطويل الأجل الجاري بالفعل، والذي سيتم تلخيص تفاصيله لاحقًا.

من المرجح أن يكون مبلغ المساهمة الاستثنائية مشابهًا لمساهمة عام 2022.

2. الحسابات لعام 2022

خلال عام 2022، بقيت الحالة المالية لاتحاد الملاك مستقرة. ويعود ذلك بشكل كبير إلى الزيادة بنسبة 15% في الرسوم المجتمعية والمساهمة الاستثنائية، التي جلبت أكثر من 400.000 يورو للمشاريع البنية التحتية التي لا يمكن تمويلها من الرسوم العادية. خلال هذه الفترة، دفع حوالي 90% من الملاك رسومهم، وهو ما يُعتبر مستوى مشاركة جيدًا. ومع ذلك، فإن الحقيقة هي أنه في لحظة استثمار كبيرة في تحسينات اتحاد الملاك، يتحمل الملاك المسؤولون عبء أولئك الذين يرفضون الدفع لكنهم يستفيدون من المزايا.

تم إرفاق ملخص الحسابات لمراجعتكم قبل الجمعية. وللتوضيح التام، ووفقًا للممارسة المتبعة في اتحاد الملاك، قمنا بإعداد ميزانيات وحسابات منفصلة لاستخدام الرسوم العادية والمساهمات الاستثنائية. كما كان الحال في العام الماضي، سيغتنم جيري بيرك، نائب رئيس سيينيوريو ومحاسب مهني، الفرصة لتوضيح الحسابات والإجابة على الأسئلة في الجمعية.

3. الدائنين

كما في الفترات السابقة، دفعنا لبعض الدائنين من التدفق النقدي. وكان الأبرز في عام 2022 هو شركة COFER، وذلك كجزء من تغيير استراتيجية الأمن. في ذلك الوقت، لم نكن نعلم أن دائنًا آخر، إلى جانب المطالبات غير المتوقعة المرفوعة ضد اتحاد الملاك كما ورد في النقطة 1، سيتقدم ضدنا.

ومع ذلك، يجب أن يستمر اتحاد الملاك في التقدم نحو وضعية قدرة على السداد لا تعتمد على حسن نية الدائنين. ويجب أن يوفر التقرير المرفق ضمانات بأن الإدارة الحالية ملتزمة بتقليل دائني اتحاد الملاك وعدم إضافة جدد.

4. المدينون

ستقوم شركة Adenjo بتقديم تحديث حول المدينين المختلفين في الجمعية. وفي الوقت نفسه، تم إرفاق تقريرين. الأول يقدم ملخصًا للمدينين في عام 2022 بالنسبة للمبلغ الذي كان المدير مخولًا بتحصيله. كما يفصل الرسوم العادية، بحيث يمكنكم رؤية الفرق في المشاركة بين الرسوم

صفحة 4

العادية والاستثنائية. عدم دفع أي من النوعين يؤدي الآن إلى تطبيق عقوبات قابلة للمطالبة في المحاكم.

ويوضح التقرير الثاني كل مدين والمبلغ المستحق. يمكنكم ملاحظة أن أكبر 10 مدينين موجودون في المجمع منذ فترة طويلة، ويشكلون حوالي 80% من إجمالي الدين. من المهم جدًا أن يفهم الملاك أن مبالغ كبيرة من هذا الدين غير قابلة للتحصيل. إن طبيعة “المحاسبة المجتمعية” في إسبانيا تمنع إلغاء الديون غير القابلة للتحصيل، كما هو الحال المعتاد في “الأعمال التجارية” أو في دول أخرى.

يجب أن يقدّر الملاك الكمية الكبيرة من الوقت التي تقضيها شركة Adenjo في متابعة المدينين، مما يشتت تركيزها بشكل خطير عن مهام أخرى. في حالة المدينين على المدى الطويل، فإن التعقيد هو ما يستهلك الوقت، بسبب مشاركة المحامين والموثقين، إلخ. أما بالنسبة للمدينين على المدى القصير، فتُبذل جهود كبيرة لتشجيعهم على الدفع قبل أن يصبح من الضروري ليس فقط طلب العقوبات، بل أيضًا بدء الإجراءات القانونية.

لسوء الحظ، يبدو أننا سنضطر إلى اتخاذ إجراءات قانونية إضافية في عام 2023 لتجنب نمو الديون على المدى القصير. لا يمكن لاتحاد الملاك أن يسمح لأولئك الذين لا يدفعون بالاستمرار على حساب أولئك الذين يدفعون!

مثال آخر على المجال الذي تسعى فيه الإدارة إلى أن تكون أكثر نشاطًا هو تطبيق القانون الجديد في إسبانيا الذي يسمح للمجتمعات بمنع المدينين، ومستأجريهم، وضيوفهم من الوصول إلى حمامات السباحة أو خدمات الإنترنت.

ستتاح الفرصة لمناقشة هذا الأمر في الجمعية، لكننا نفترض أن غالبية الملاك يرغبون في رؤية استخدام كامل للقانون لدفع المدينين لسداد ديونهم.

5. الأمن

خلال السنوات الثلاث الماضية، كتبت عدة مرات وتحدثت في الجمعيات عن “التكلفة مقابل الفعالية” في وجود فرد واحد يوفر الأمن لجميع المجمع. وقد أشرت سابقًا إلى استحالة أن يراقب فرد واحد في الوقت نفسه عدة كاميرات من دائرة تلفزيون مغلقة، وفي الوقت نفسه يقوم بجولات في المجمع.

وقد ذكرت عدد السرقات التي يقوم بها أشخاص لديهم معلومات خاصة، وقد يكونون قد استأجروا شققًا لهذا الغرض، ويعرفون تمامًا كيف يتفادون أمن فرد واحد. أو كيف يسمح فرد يجلس معظم اليوم في مكتب المدخل الرئيسي لأي شخص بالدخول إلى المجمع بمجرد ادعائه أنه يريد الدخول؛ أو حتى أن الملاك أنفسهم عليهم إبلاغ الشرطة مباشرةً في حالات الشغب بسبب عدم تدخل الحارس؛ وربما، والأهم من ذلك، ضبط الحارس متلبسًا بالسرقة داخل أحد العقارات.

على مدار 7 سنوات في المجمع، كلفت خدمة الفرد الواحد حوالي 850.000 إلى 900.000 يورو. بصرف النظر عن توفير مظهر أمني، يمكن القول إن العلاقة بين التكلفة والفائدة كانت ضعيفة جدًا. واجهت محاولات الحصول على علاقة أفضل من حيث الجودة مقابل السعر من شركة COFER للخدمة الليلية عقبات، لأنها كانت دائنًا رئيسيًا ندين له بأكثر من 100.000 يورو.

في الوقت نفسه، لم يتضمن خدمة الاستقبال النهارية التي تم التعاقد عليها مع شركة HELP شخصًا مرخصًا لمراقبة كاميرات الدوائر التلفزيونية المغلقة.

كان من المريح رؤية شخص عند البوابة، يعمل كعامل بريد في المجمع، لكنه يقدم مستوى أمنيًا منخفضًا جدًا.

أذكركم بهذه الخلفية لأنه بعد موافقة أغلبية في الجمعية العامة الأخيرة، تم إنهاء خدمة الحراسة الليلية من شركة COFER اعتبارًا من أكتوبر 2022. وهذا يعني توفيرًا سنويًا قدره 58.000 يورو (إذا تمت الموافقة على التغطية في الصيف).

كجزء من اتفاق الإنهاء، تم تسديد دين 65.000 يورو لشركة COFER. وفي حالة شركة HELP بتكلفة 60.000 يورو/سنوياً، أعدنا تصميم خدمتها لتحقيق جودة أفضل مقابل السعر. ويمكن تلخيص كيفية عمل هذا عمليًا بالشكل التالي. ومع ذلك، سيشرح أندرياس نورمان، رئيس مشروعنا، التفاصيل بشكل أكبر في الجمعية.

أ) سيتم اقتراح نظام “تحكم في الدخول” يعتمد على التكنولوجيا. سيكون المخطط تنفيذه على مراحل في جميع أنحاء المجمع، بدءًا من بوابات المحيط والمدخل. جوهر نظام التحكم في الدخول هو تقييد الدخول في نقاط متعددة من المجمع للأشخاص المصرح لهم فقط، من خلال مفاتيح لا يمكن تكرارها أو من خلال تطبيقات الهاتف المحمول. سيسمح ذلك للملاك بمنح الدخول للأشخاص الخارجيين بشكل خاضع للرقابة. كما يسمح بتتبع الحركة في جميع أنحاء المجمع عند نقاط الدخول المختلفة، وهو ديناميكي، حيث يمكن تفعيل المفاتيح والتطبيقات وإيقافها.

من المخطط أن يستمر النظام الحالي للتواصل الداخلي في العمل بالتوازي. سيشعر العديد من الملاك بالقلق، لكن هذا النظام قيد الاستخدام بالفعل في مجتمعات أخرى، وشركات، ومؤسسات حكومية… إلخ. ومع ذلك، ندرك أن فترات الصيف في سيينيوريو تجلب مشكلات كبيرة. ولذلك، حتى يصبح النظام الجديد قيد التشغيل الكامل، سيكون المخطط توظيف شخص لتغطية الأمن الليلي خلال الصيف.

ب) سيتم الاحتفاظ بخدمة HELP، لكنها أُعيد توجيهها نحو الصيانة، والأمن، وتسليم البريد. يعمل موظف HELP وفق الجدول التالي:

من الاثنين إلى الجمعة من 8:00 إلى 14:00 ومن 16:00 إلى 22:00
السبت من 16:00 إلى 22:00
ستوفر Adenjo رقم اتصال.

ومع ذلك، أود التأكيد على أن هذه الخدمة ليست لإصلاح غسالة مكسورة أو تبديل لمبة. يجب الإبلاغ عن إصلاحات/صيانة المجمع مسبقًا إلى Adenjo ليتم جدولتها من قبل فيكتور، المسؤول لدينا، وإلا لا يمكن تنفيذ الأمور بكفاءة. يخصص موظف HELP أوقاتًا للصيانة/الإصلاح تستهلك معظم وقته. كما يقوم بجولات عشوائية حول المجمع لأغراض الأمن. سيكون متاحًا خلال ساعات عمله في حالة حدوث خرق أمني أو طارئ، مثل تسرب مياه أو انقطاع كهرباء… إلخ. يمكن لشركات توصيل الطرود الدخول إلى المجمع من خلال جهاز الاتصال الداخلي للملاك. يُشجع الشركات التي تقوم بالتوصيل بانتظام على الحضور في أوقات معينة عندما يكون موظف HELP متواجدًا للسماح بالدخول في غياب الملاك.

كما ذُكر، سيكون هناك الكثير للنقاش حول الأمن في الجمعية. أنا مقتنع بأننا نطور نهجًا أفضل بكثير مع تحسينات ووفورات حقيقية. الوقت اللازم لتشغيله يعتمد بشكل كبير على سرعة الاستثمار. سيشرح أندرياس كل هذا في الجمعية.

صفحة 5

6. تكاليف المرافق

شهد عام 2022 زيادة عالمية في تكلفة خدمات الكهرباء والمياه. تجاوز اتحاد الملاك الميزانية بشكل كبير لكلا الخدمتين. في حالة المياه، واجه اتحاد الملاك تسربات مياه كبيرة في الخزانات تحت الأرضية التي تشكل جزءًا من إمدادات المنازل ونظام الرشاشات المضادة للحريق، وكذلك شبكة الأنابيب التي تغذي أحواض السباحة.

في الجمعية العامة، سيقدم فيكتور وصفًا فنيًا لهذه المشكلات، لكن يمكنني التطرق مسبقًا إلى أن المراجعة الكاملة لأحواض السباحة واستخدام مياه مالحة ستخفض استهلاك المياه بشكل كبير في المستقبل.

تُجرى حاليًا الإصلاحات الضرورية للخزانات والأنابيب، ونأمل أن يكون استهلاك المياه في عام 2023 منخفضًا.

من مجالات التحسين الحقيقية فيما يتعلق باستهلاك المياه هو نظام الري في الحديقة. كان أحد أول المهام التي قام بها فيكتور وأندرياس في بداية عام 2022 هو إصلاح نظام الري المعطل، والذي أدى إلى اضطرار عمال الحدائق إلى استخدام الري اليدوي غير المنضبط. وقد وفر إصلاح هذا النظام بأنفسنا عشرات الآلاف من اليوروهات التي كانت ستنفق على مقاولين خارجيين، كما استفدنا أكثر من حيث انخفاض استهلاك المياه. كما أن قرار فصل نظام الري المعطل للشقق في سبتمبر الماضي ساهم أيضًا في تقليل استهلاك المياه.

بالنسبة للكهرباء، يجب الاعتراف بأن السوق الإسباني مُعدّ مسبقًا بين المولدين والموزعين، مما يؤدي إلى عروض مستمرة لتغيير المزود. ما يجعل الأمر معقدًا أيضًا هو نظام التعريفات القائم على القوة (Potencia) وCUPS: فهما يؤثران على الأسعار، لكنهما في 2022 حددوا بشكل حاسم ما إذا كان المستخدم يستوفي شروط الخفض الكبير في ضريبة القيمة المضافة. (اطلع على فاتورتك الكهربائية لتفهم ذلك). كانت الحالة في سيينيوريو أقل من المثالية تمامًا، على أقل تقدير.

لم يتم إعادة ترتيب الدوائر الكهربائية في سيينيوريو أبدًا لتعكس كيف تغير الاستهلاك مع مرور السنين. ويعمل فيكتور الآن على ذلك. بالإضافة إلى ذلك، نحن نعمل مع مستشار كهرباء مبني على النتائج للتفاوض على أسعار وشروط أفضل. التقدير هو تحقيق وفورات بقيمة 15.000 يورو على أساس استهلاك مماثل. يحصل المستشار على 50% من الوفورات في السنة الأولى، ومن بعدها تحصل اتحاد الملاك على كامل الوفورات.

هذه جهود كبيرة لتحقيق وفورات مستقبلية. تعمل Adenjo مع المستشار وستتمكن من إبلاغكم بالتقدم في الجمعية.

7. الرسوم المجتمعية

كانت زيادة مصروفات اتحاد الملاك بنسبة 15% للنصف الثاني من عام 2022 ضرورة مطلقة للحفاظ على وتيرة التكاليف الأعلى. لم يكن العديد من الملاك راضين عن هذا القرار لعدة أسباب، بما في ذلك تكلفة فريق إدارة اتحاد الملاك.

أود أن أشير إلى أنه مع توقعات إيرادات ومصروفات تبلغ 1.1 مليون يورو، فإن كمية العمل الناتجة تبرر تكلفة الفريق. للمقارنة، فإن مصروفات اتحاد الملاك في Aldea Blanca، بالقرب من سيينيوريو، تبلغ حوالي 5.000 يورو سنويًا لشقة من غرفتي نوم. وميزانيتهم السنوية العادية تدور حول 1.1 مليون يورو، وتكاليف إدارتهم العامة مشابهة جدًا لتكاليفنا. صحيح أن قيمة الشقق أعلى من شققنا، لكن هذا بالضبط هو السبب في أننا نستثمر لرفع مستوى سيينيوريو إلى جودة مماثلة.

في ميزانية 2023، نقترح على الملاك الحفاظ على المستوى الحالي للرسوم. وهذا يعكس تحكمًا أفضل في الخدمات المتعاقد عليها والصيانة التي تتم في المجمع.

كما يساهم عمل Adenjo في تحصيل الفواتير ومتابعة المدينين بشكل كبير في الحفاظ على الرسوم ضمن مستوى التضخم أو أفضل منه.

8. خطط التحسين

القائمة التالية هي مزيج من مشاريع جديدة ومشاريع مستمرة من الميزانية العادية والمساهمة الاستثنائية. تتطلب تمويل بعض هذه المشاريع الاعتراف والموافقة من الملاك:

• مواصلة تحسين الشرفات التي تسبب مشاكل للجيران في الطوابق السفلية.
• مواصلة تركيب التهوية في المخازن المتأثرة بالرطوبة والفيضانات.
• مواصلة عزل المناطق المتضررة في المرائب. ملاحظة: لا يمكن البدء في العمل في المناطق التي تخضع لدعوى قضائية ضد FCC.
• مواصلة تغيير أغطية القماش للكراسي المستلقاة.
• مواصلة مراقبة أنابيب المياه في المجمع. غالبًا ما تكون هذه أعمالًا تفاعلية بسبب انفجارات الأنابيب العشوائية.
• تعزيز الرقابة على الأعمال في المجمع لمنع البناء غير القانوني وتحسين القواعد المجتمعية الحالية لهذا الغرض.
• حساب المساحات التي تم تضمينها لكن لم تُكتمل في عقد الطلاء لعام 2015-2018 لدمجها في المفاوضات القادمة للدفع.
• تعاني مداخن عدة شقق من مشاكل دخان غير شائعة في جميع مداخن الشقق. من الضروري إجراء تقييمات إضافية لتحديد الحل الأكثر جدوى من حيث التكلفة.
• طلب موافقة الملاك في الجمعية لبدء المرحلة الأولى من نظام التحكم في الدخول وإكمال المقترحات للمرحل التالية لاعتمادها.
• مواصلة التحقق من جوانب الصحة والسلامة داخل المجمع لضمان الامتثال للقانون واللوائح، بما في ذلك شروط تأمين اتحاد الملاك.
• مواصلة أعمال الطلاء البسيطة التي تحسن مظهر المجمع.
• مواصلة إصلاح البلاط في الطرق، والسلالم، والمناطق المجتمعية الأخرى.
• وفقًا لاستراتيجية الأمن العامة، زيادة كفاءة ونطاق الدوائر التلفزيونية المغلقة (CCTV).
• تحديث وإصلاح نظام الاتصال الداخلي للمجمع، الذي يشكل جزءًا لا يتجزأ من نظام الأمن العام.
• تحسين حالة الدرابزين في جميع أنحاء المجمع، وتركيب درابزين إضافي في الشرفات حيث تقتضي اللوائح ذلك.
• تغيير/تحسين إضاءة بعض طرق المجمع.

صفحة 6

9. اللجنة الإدارية / لجنة العمل

في العام الماضي، طلبت متطوعين لبدء تحديث القواعد المجتمعية التي لم تعد مناسبة لغرضها. وكان الجانب الرئيسي هو محاولة تنظيم التعديلات والتحسينات المقترحة من قبل الملاك. لم يتقدم أي مالك في ذلك الوقت، رغم أن مالكًا واحدًا أبدى مؤخرًا اهتمامًا إذا انضم آخرون.

الدعوة لا تزال مفتوحة، وصراحةً يجب أن أقول إن جميع الموارد داخل الإدارة مركزة على ما يعتبر أولويات.

تقدم إليّ مالك العام الماضي بطلب أن ينضم ممثل إلى اللجنة المجتمعية. إذا كان هناك مرشحون يرغبون في الترشح، فليتقدموا إلى Adenjo.

10. نادي NAO Pool

بعد ما يقرب من عام من مناقشة هذه المسألة، لا يمكن التأكيد بما فيه الكفاية على التهديد الذي يمثله هذا النادي على قيمة عقارات المنطقة. ولا ينبغي لنا الاستهانة بقوة الروابط السياسية والمؤسسية التي تحمي العمليات غير القانونية للنادي.

أنشطة النادي لا تتوافق مع ترخيص افتتاحه.
مستوى الضوضاء يتجاوز جميع المعايير القانونية.
السلوك غير الاجتماعي يؤثر على المجتمعات المجاورة.

بعد عقد العديد من الاجتماعات مع جيراننا والممثلين القانونيين، نحن نفهم الآن حجم العمل والنهج اللازم اتباعه.

التوصية للجمعية هي أن يوافق الملاك على التعاون مع المجتمعات المجاورة لبدء إجراء قانوني، واعتماد أموال للنفقات القانونية والمرتبطة وفقًا للميزانية.

11. مصروفات الرئيس

أجد نفسي مضطرًا للتعليق على هذا الموضوع، بسبب عدد الملاك الذين اتهمني بتحصيل راتب أو الحصول على أجر من اتحاد الملاك. أود أن أذكر الجميع أن مجموعة من الملاك الممتنين هم من اقترحوا هدية كتعبير عن الامتنان للوقت والخبرة التي أقدمها للمجمع. إذا قلت ذلك بنفسي، فهي أكثر من ما يهتم به معظم الناس حتى التفكير فيه.

عندما طُلب مني التعليق على هذا الأمر العام الماضي، قلت إنني أرى من العدل ألا يدفع الرئيس رسوم المجمع كمالك عادي، لأن جميع الملاك يستفيدون من رئيس فعال.

صفحة 7

نظرًا لأنني لم أطلب أي أجر قط، وخصوصًا بسبب الشكاوى الواردة، قررت عدم استلام أي دفع من الأموال المعتمدة. وتُظهر حسابات 2022 دفعة تعويض صغيرة نسبيًا كهدية مقارنة بالمبلغ المعتمد في الجمعية العامة.

بالنسبة لعام 2023، أعطيت تعليمات إلى Adenjo بتخفيض المبلغ بنسبة 50%.

قررت الترشح مجددًا في عام 2023 لأنني أؤمن بأن استمراري ضروري للمجمع، لكي يتغلب على الوضع المالي الصعب الناتج عن القضايا القانونية الموروثة التي لا تزال نشطة حاليًا.

إذا أُعيد انتخابي، أود أن أشير إلى أنه ليس من المنطقي توقع أن