صفحة 1

تقرير رئيس الاتحاد السنوي لعام 2022 – Conjunto Señorío de Aloha

السادة الملاك الكرام،

المقدمة

إذا كنتم تنوون التصويت مباشرة أو بالوكالة في الجمعية العامة العادية، يرجى الاطلاع بعناية على قائمة المدينين المرفقة. هناك عدد من الملاك قد لا يدركون أن لديهم أرصدة مستحقة صغيرة. إذا ظهر اسمكم في هذه القائمة، لديكم وقت حتى صباح يوم الجمعية العامة لتسوية حسابكم وممارسة حقكم في التصويت شخصياً أو بالوكالة. ستكون قائمة محدثة بالمدينين متاحة بناءً على الطلب صباح يوم الجمعية العامة، وسيتم استخدامها للتحقق من أهلية ملاك العقارات أو وكلائهم للتصويت. لا يزال السماح بالمشاركة في الجمعية العامة عبر Zoom أو Teams أو Skype وما شابه مقتصراً على كاتالونيا فقط، وبالتالي يجب أن نعقد اجتماعاً حضورياً.

آمل أن تكون النشرات الإخبارية من السنة الماضية قد أبقتكم على اطلاع، وساعدتكم على فهم كيفية أولويات فريق الإدارة والتعامل مع التحديات اليومية. قد تتذكرون أن موضوع الجمعية العامة لعام 2022 كان حول نقل الاتحاد إلى موقع يتسم بـ “القوة والاستقرار والشفافية” حيث نحاول ترك مشاكل الماضي خلفنا. بينما تم إنجاز الكثير منذ الجمعية العامة، وأصبحنا أقوى وأكثر شفافية، فإن بعض الأحداث من الماضي قد عادت مرة أخرى لتهدد الاستقرار. للأسف، هذا يعني أن هناك قرارات صعبة أخرى في الأفق، وسيتم تفصيلها في هذا التقرير ومناقشتها في الجمعية العامة القادمة.

بدأ عام 2022 فعلياً بعد استقرار مسؤولنا الجديد Adenjo Gestión SL، ومدير الموقع Victor، ومدير المشروع Andreas في مناصبهم، وتمكنهم من خلال موافقتكم على ميزانية تركز على تحسين المقاولين من الباطن، ومساهمة استثنائية موجهة نحو المشاريع التي تتعامل مع سنوات من تدهور البنية التحتية والعدم الامتثال القانوني. يسعدني القول بأن هناك الكثير من التعليقات الإيجابية حول تحسن مظهر الاتحاد ابتداءً من منتصف السنة الماضية تقريباً. كان أحد الجوانب الرئيسية لهذا هو موقف الموظفين في الموقع والطريقة التي يتم إدارتهم بها الآن. أنا متأكد من أنكم ستتفقون على أن الحدائق لم تبدو بهذا الجمال منذ وقت طويل.

من حيث الصيانة، لم تتقدم فقط أعداد الوظائف المنجزة بخطوات عملاقة، بل تقدمت أوقات الاستجابة أيضاً. ربما لا يشعر الملاك بهذا ببساطة لأنهم لا يعرفون كم مرة تتعطل الأشياء أو تفشل في العمل. أما بخصوص التنظيف، فالتحسينات أكثر تواضعاً أو غير متسقة. أشارت التحليلات الدقيقة إلى وجود علاقة متنازعة بين المشرف والعاملين في التنظيف، وقد تم حل هذه المشكلة الآن.

بلا شك، كان أكبر تغيير مع المقاولين من الباطن هو الموافقة على إنهاء عقد الأمن مع Cofer، وإعادة توجيه خدمة HELP للبوابة. دخلت هذه التغييرات حيز التنفيذ من أكتوبر من السنة الماضية، وقد أثارت الكثير من النقاش والقلق حيث ننتقل من النهج “البشري” إلى استخدام المزيد من التكنولوجيا لحماية الممتلكات والأشخاص بشكل أفضل. هناك المزيد من التفاصيل لاحقاً في هذا التقرير، وسيكون هذا الموضوع نقطة نقاش رئيسية في الجمعية العامة.

المساهمات الاستثنائية وزيادات رسوم الاتحاد بطبيعتها غير محبوبة، لكن توصيات السنة الماضية كانت مبنية على تقييمات هندسية وتكاليف متزايدة تتعلق بتدهور البنية التحتية والمشاكل القانونية والمقاولين من الباطن. دعني أوضح هذا بثلاثة أمثلة: ربما اعتقد بعض الملاك بالخطأ أن حمامات السباحة كانت مشاريع زينة، لكن الواقع هو أننا واجهنا خطر الإغلاق وغرامة ثقيلة من السلطات التنظيمية.

صفحة 2

سبب آخر للاستثمارات في البنية التحتية في الوقت المناسب هو أنها يمكن أن توفر لنا المال في المستقبل. كان مثالاً جيداً هو إدخال نظام المياه المالحة لحمامات السباحة. في عام 2016 كانت الميزانية السنوية لصيانة حمام السباحة €16.7k، وفي عام 2023 هذا €4.5k أي تخفيض بمعامل 4، وسيتكرر كل سنة. كانت هناك مخاطر تنظيمية مماثلة بسبب الفشل على مدى السنين في الحفاظ على نظام الرشاشات والمطفآت بشكل صحيح وترقيتها. كانت المخاطرة هنا أن تغطية التأمين على الاتحاد قد تُعلن باطلة. تم تمويل هذه الأعمال من الميزانية العادية للاتحاد.

أدى التدهور والسلامة إلى بدء العمل على إصلاح الشرفات والمرائب. تم تقييد العمل في الأخيرة على الإصلاحات التي لا تنتهك قضية التقاضي الرئيسية ضد شركة البناء FCC. عندما تم انتخابي في عام 2020، كنت سريعاً في الإشارة إلى أنه قد يستغرق ما يصل إلى 5 سنوات وأكثر من €1.5m لإصلاح Señorio، ورأيي لم يتغير. لكنني أشيد بالاتحاد لاتخاذ القرار الصعب في عام 2022 لزيادة الدفعة الأولى من التمويل. هذا قد بدأ العملية، وبينما سيكون هناك دائماً عدد من الملاك الذين لديهم رأي مختلف، لدينا الآن فريق في مكانه لإكمال هذه المشاريع متعددة السنوات التي يمكن أن تؤثر بشكل كبير على قيمة ممتلكاتك.

1) إجراءات المقاولين السابقين ضد الاتحاد

يجب أن ألفت انتباهكم إلى بعض المشاكل الموروثة في عام 2020. حيث أنها قد ظهرت مرة أخرى، لا يملك فريق الإدارة خياراً آخر سوى إيجاد حلول لحماية استقرار الاتحاد.

أ) Multimalaga

باختصار: قضت المحاكم ضد الاتحاد ومنحت المدعي تعويضات وتكاليف. يعود أصل هذه المشكلة إلى عام 2009، عندما أنهى الاتحاد خدمات شركة الأمن لعدم استيفائها متطلبات الأمن. في وقت ما بعد ذلك، تم تخريب معدات الأمن في الاتحاد وبدأ الاتحاد قضية جنائية ضد المشتبه بهم. من فهمي أن هذا سار بشكل سيء، وفشلت الملاحقة في النهاية. بعد التحرر من الإجراءات الجنائية، تم رفع قضية مدنية ضد الاتحاد. احتلت القضيتان المحاكم لمدة حوالي 13 سنة، وفي أواخر عام 2022 منحت المحكمة المدعي Multimalaga €49k بالإضافة إلى الفائدة والرسوم القانونية. في وقت كتابة هذا التقرير، التكلفة النهائية للاتحاد غير معروفة لكن يُقدر بـ €60-70k. أخبرنا محامونا الحاليون الذين راجعوا نتائج المحكمة بعدم الاستئناف ضد الحكم، أ) سيكون من غير المرجح جداً أن نفوز؛ ب) ستزداد التكاليف بشكل أكبر.

ب) المحامون السابقون

أنتم جميعاً تدركون أن الاتحاد كان مثقلاً بالمدينين لسنوات عديدة. عينت الإدارة السابقة محامين لهم علاقات وثيقة بالاتحاد كان عملهم استرجاع هذه الديون. رغم مرور السنين، يمكن اعتبار النتائج الإجمالية ضئيلة. وفقاً للشروط التي تم الاتفاق عليها في ذلك الوقت، جاء المحامون في أواخر السنة الماضية وطالبوا بالدفع. تجد الإدارة الحالية نفسها غير قادرة على دحض هذه الطلبات جزئياً لأن جزءاً صغيراً فقط من وثائق وسجلات الاتحاد تم تسليمه في عام 2020. الطلب هو €29k، والذي تمكنا من التفاوض عليه بنجاح لتقليله إلى €22k ليتم دفعه على عدة أقساط هذا العام.

ج) شركة Pinturas للدهان

في عام 2014/15 تم الاتفاق على عقد بقيمة حوالي €870k لإعادة دهان الاتحاد والذي تم إكماله أخيراً في عام 2017. في وقت توقيع العقد، لم يكن لدى الاتحاد أموال كافية وطلبت الإدارة في ذلك الوقت دفعة لمرة واحدة بقيمة حوالي €500k لسد النقص. ليس لدينا سجلات بمقدار الأموال التي تم استلامها وكيف تم إنفاقها وحسابها. لأسباب لم يتم شرحها بالكامل في محاضر أو خطط الجمعيات العامة بين عام 2017/18/19، وبدون أي دليل على عقد، وافقت الإدارة على أعمال دهان إضافية بقيمة €148,000. أدى ذلك إلى إجمالي تكلفة إعادة دهان Señorio إلى €1.1m. عند اكتمال الأعمال في عام 2017، لم يكن لدى الاتحاد أموال لدفع Pinturas.

صفحة 3

يتم الاعتراف بهذا الدين في قائمة “الدائنين” في نهاية عام 2019 لكن لم يتم تقديم شرح واضح للاتحاد حول “نطاق العمل” الدقيق لهذا الاتفاق اللفظي. ضع في الاعتبار أنه طوال كل هذه الفترة، استخدم الاتحاد خدمات مدقق حسابات، لكنهم لم يكتشفوا أي مخالفات تتعلق بمدفوعات الدهان. بعد تغيير الإدارة في عام 2020، جاءت Pinturas تطلب €148,000 مطروحاً منها المدفوعات التي تم دفعها في الأشهر السابقة للجمعية العامة والتي كانت جزءاً من جدول دفع متفق عليه. طلبت الإدارة الجديدة من Pinturas تقديم دليل على عقد أو واحد للأعمال الإضافية والوثائق الداعمة الأخرى مثل إكمال “تقييمات نطاق العمل وتقارير قبول الجودة” المتفق عليها. في غياب الوثائق من Pinturas أو الإدارة السابقة، رفضنا إجراء المدفوعات. كما تعلمون من تقارير الدائنين التي تلقيتموها سنوياً، تم إدراج Pinturas كدائن. ما حدث الآن هو أن شخصاً ما من الاتحاد أعطى Pinturas نسخة من وثائق الجمعية العامة لعام 2020 التي تذكرهم كدائن. بدورهم، ذهبت Pinturas إلى المحاكم لإظهار أن لديهم دليل على الدين في السجلات الرسمية للاتحاد، رغم أنه من معرفتنا لا يزال لا يوجد دليل على عقد. هذا مؤشر قوي على أن الاتحاد سيكون لديه بعض المسؤولية عن هذا الدين. من الواضح للجميع أن العمل الذي تم تنفيذه كان سيئاً جداً، لكن الاتحاد قبله. الضمانات والكفالات غير موجودة لأنه لا توجد وثائق. كما هي الحال، لا يمكن للاتحاد الوفاء بالتزام بالدفع.

باختصار، على مدى الأشهر القادمة سيكون لدينا فهم أفضل لما سيتعين على الاتحاد دفعه لتغطية جميع المطالبات المذكورة أعلاه. كما هي الحال، نرى خياراً قليلاً سوى بدء مساهمة استثنائية أخرى. سيتعين عليكم أن تقررو ما إذا كنتم تريدون توفير أموال إضافية للاتحاد لتسوية هذه القضايا التاريخية المرفوعة ضده، مع الأخذ في الاعتبار توقيت التمويل الإضافي للبرنامج طويل الأجل للأعمال الجارية بالفعل، والتفاصيل الموجزة لاحقاً في هذا التقرير. من المحتمل أن يكون حجم المساهمة الاستثنائية مشابهاً لحجم عام 2022.

2) حسابات عام 2022

على مدار عام 2022، تم الحفاظ على الوضع المالي للاتحاد مستقراً. كان هذا إلى حد كبير بسبب زيادة 15% في رسوم الاتحاد والمساهمة الاستثنائية التي جلبت أكثر من €400k لمشاريع البنية التحتية التي لم يكن يمكن تمويلها من رسوم الاتحاد. خلال الفترة، دفع حوالي 90% من الملاك رسوم الاتحاد الخاصة بهم، وهو ما يمكن اعتباره مستوى مشاركة جيداً. ومع ذلك، تبقى الحقيقة أنه في وقت الاستثمار الكبير في تحسينات الاتحاد، يتعين على الملاك المسؤولين تحمل عبء الملاك الذين يرفضون الدفع لكنهم يستفيدون من الفوائد.

مرفق بهذا التقرير ملخص الحسابات لمراجعتك قبل الجمعية العامة. من أجل أن تكون واضحة قدر الإمكان، وتماشياً مع الممارسة المعيارية للاتحاد، ننتج ميزانيات وحسابات منفصلة لاستخدام رسوم الاتحاد مقابل استخدام دخل المساهمة الاستثنائية. كما كان الحال في السنة الماضية، سيستخدم Gerry Burke، نائب رئيس Señorio ومحاسب معتمد بالمهنة، فرصة الجمعية العامة لشرح الحسابات والإجابة على الأسئلة.

3) تقرير الدائنين

كما في الماضي القريب، دفعنا مرة أخرى بعض الدائنين من التدفق النقدي. كان الأكثر أهمية في عام 2022 هو Cofer، وتم ذلك كجزء من التغيير في استراتيجية الأمن. في ذلك الوقت لم نكن نعرف أن دائنين آخرين، جنباً إلى جنب مع المطالبات غير المتوقعة ضد الاتحاد الموضحة في 1 أعلاه، سيتحركون ضدنا. ومع ذلك، يجب على الاتحاد أن يستمر في التحرك نحو موقع الملاءة المالية الذي لا يعتمد على حسن نية الدائنين. يجب أن يوفر التقرير المرفق الطمأنينة بأن الإدارة الحالية

صفحة 4

منخرطة في تقليل الدائنين للاتحاد وليس إضافة دائنين جدد.

4) تقرير المدينين

سيقدم Adenjo تحديثاً حول المدينين المختلفين في الجمعية العامة. في الوقت الحالي، تم إرفاق تقريرين. يوفر أحدهما ملخصاً للمدينين في عام 2022 بالنسبة للمبلغ الإجمالي الذي تم تفويض المسؤول بجمعه. كما يفصل الرسوم العادية، حتى تتمكنوا من رؤية الفرق في المشاركة بين الرسوم العادية والمساهمة الاستثنائية. عدم دفع أي منهما الآن يؤدي إلى تطبيق عقوبات قابلة للتنفيذ في المحكمة. يفصل التقرير الثاني كل مدين والمبلغ الذي يدينون به. يمكنكم أن ترى أن أكبر 10 مدينين كانوا في الاتحاد لفترة طويلة ويمثلون حوالي 80% من إجمالي الدين. من المهم جداً أن يفهم الملاك أن مبالغ كبيرة من هذا الدين غير قابلة للتحصيل. إنها طبيعة “محاسبة الاتحاد” في إسبانيا التي تمنع شطب الديون غير القابلة للتحصيل كما هو الحال الطبيعي في “الأعمال التجارية” والدول الأخرى. يجب على الملاك أن يقدروا الكمية الضخمة من الوقت الذي يقضيه Adenjo في مطاردة المدينين وكيف أن هذا يشتت الانتباه بشكل جدي عن العمل الآخر. في حالة المدينين طويلي الأجل، التعقيد هو ما يستهلك الوقت بسبب تورط المحامين والموثقين وما إلى ذلك. مع المدينين قصيري الأجل، يتم بذل الكثير من الجهد لتشجيعهم على الدفع قبل أن يصبح من الضروري ليس فقط تطبيق العقوبات بل بدء الإجراءات القانونية. للأسف، يبدو أننا سنتخذ المزيد من الإجراءات القانونية في عام 2023 لمنع المزيد من النمو في الديون قصيرة الأجل… الاتحاد ببساطة لا يستطيع تحمل السماح لغير الدافعين بالإفلات من العقاب على حساب من يدفعون!

مثال آخر على المكان الذي تنوي الإدارة أن تكون أكثر نشاطاً فيه هو تطبيق القانون الجديد في إسبانيا الذي يسمح للاتحادات برفض الوصول إلى حمامات السباحة وخدمات الإنترنت من قبل غير الدافعين وأصحاب الشقق المستأجرة والضيوف. ستكون هناك فرصة لمناقشة هذا في الجمعية العامة لكننا نفترض أن غالبية الملاك يريدون رؤية القوة الكاملة للقانون المستخدمة لمحاسبة المدينين.

5) الأمن

على مدار السنوات الثلاث الماضية، كتبت عدة مرات وتحدثت في الجمعيات العامة عن “التكلفة مقابل الفعالية” لوجود رجل واحد يوفر الأمن لكامل الاتحاد. علقت على استحالة أن يراقب رجل واحد عدة كاميرات CCTV في نفس الوقت، وفي نفس الوقت يكون في دورية سيراً على الأقدام حول الاتحاد. ذكرت كيف أن العديد من السرقات هي من عمل الداخليين الذين قد يكونون استأجروا شقق لهذا الغرض المحدد، ويعرفون بالضبط كيفية تجنب الأمن برجل واحد. أو كيف أن رجل واحد يجلس طوال اليوم تقريباً في مكتب المدخل الرئيسي سيسمح لأي شخص بدخول الاتحاد بحجة بسيطة لماذا يريدون الوصول. وحتى حول الملاك الذين يتعين عليهم استدعاء الشرطة بأنفسهم للتعامل مع الاضطرابات بسبب عدم اتخاذ إجراء من قبل رجل الأمن. والأسوأ من ذلك كله، رجل الأمن الذي تم القبض عليه متلبساً بسرقة ممتلكات من أحد الملاك. خدمة الرجل الواحد على مدى 7 سنوات التي كنت فيها في الاتحاد كلفت في حدود €850-900k. بصرف النظر عن إعطاء مظهر الأمن، يمكن القول بعدالة أن العلاقة بين التكلفة والفائدة كانت سيئة جداً. تم عرقلة محاولات الحصول على قيمة أفضل مقابل المال من Cofer لخدمة الليل لأنهم كانوا دائناً رئيسياً وكانوا مدينين بأكثر من €100k. وفي الوقت نفسه، لم تتضمن خدمة البوابة النهارية المتعاقد عليها مع HELP شخصاً مرخصاً لمراجعة CCTV. كان من المريح أن نرى رجلاً عند البوابة، يعمل كموزع بريد في الميل الأخير حول الاتحاد، لكنه كان أماناً منخفض المستوى جداً.

أذكركم بهذه الخلفية لأنه بعد موافقة الأغلبية في الجمعية العامة الأخيرة، تم إنهاء خدمة الحارس الليلي من Cofer بفعالية من أكتوبر 2022. هذا توفير تكلفة سنوية قدره €58k (إذا تمت الموافقة على تغطية الصيف). كجزء من اتفاق الإنهاء، تم تسوية الدين البالغ €65k المستحق لـ Cofer. في حالة HELP، الذي كلف €60k سنوياً، أعدنا توجيه خدمتهم من أجل الحصول على قيمة أفضل مقابل المال. كيف يعمل كل هذا عملياً يمكن تلخيصه بإيجاز كما يلي. سيشرح Andreas Norman مدير المشروع هذا بمزيد من التفاصيل في الجمعية العامة.

صفحة 5

أ) سيتم اقتراح نظام “التحكم في الوصول” القائم على التكنولوجيا لموافقتك. ستكون الخطة تطبيق هذا على مراحل عبر الاتحاد، بدءاً من بوابات المحيط والمداخل. جوهر التحكم في الوصول هو:

• تحديد الوصول عند نقاط مختلفة حول الاتحاد لأولئك الذين لديهم إذن بالدخول عبر مفاتيح لا يمكن نسخها وتطبيقات الهاتف المحمول.
• سيمكن الملاك من منح الوصول للأشخاص الخارجيين للدخول إلى الاتحاد لكن بطريقة مراقبة.
• يمكنه تتبع الحركة عبر الاتحاد عند نقاط الوصول المختلفة وهو ديناميكي بحيث يمكن تفعيل وإلغاء تفعيل المفاتيح والتطبيقات.

من المخطط أن يعمل نظام الاتصال الداخلي الحالي بالتوازي. سيكون لدى العديد من الملاك مخاوف لكن هذه الأنظمة قيد الاستخدام بالفعل في اتحادات أخرى وشركات ومؤسسات حكومية وما إلى ذلك. ومع ذلك، ندرك أن فترات الصيف في Señorio تجلب مشاكل متزايدة. لذا حتى يصبح النظام الجديد قيد التشغيل الكامل، الخطة هي توظيف شخص أمن ليلي لفترة الصيف.

ب) تم الاحتفاظ بخدمات HELP لكن إعادة توجيهها نحو الصيانة والأمن وتسليم البريد. يعمل موظف HELP لدينا وفقاً للجدول الزمني التالي:

• الاثنين إلى الجمعة: 08:00 إلى 14:00 و 16:00 إلى 22:00
• السبت: 16:00 إلى 22:00

سيوفر Adenjo رقم اتصال. أريد أن أؤكد أن هذه ليست خدمة لإصلاح غسالة مكسورة أو تغيير مصباح كهربائي لك. يجب الإبلاغ عن إصلاحات/صيانة حول الاتحاد إلى Adenjo للجدولة من قبل Victor مدير الموقع لدينا، وإلا لا يمكن إنجاز الأشياء بكفاءة. لدى موظف HELP جداول صيانة/إصلاح تستهلك معظم وقته. بالإضافة إلى ذلك، يقوم بدوريات عشوائية حول الاتحاد بصفة أمنية. سيكون قابلاً للاتصال به خلال ساعات عمله في حالة حدوث خرق أمني، أو حالة طوارئ مثل تسرب مياه أو انقطاع كهربائي وما إلى ذلك. يمكن لخدمات التسليم الوصول إلى الاتحاد عبر الاتصال الداخلي للملاك. يتم تشجيع شركات التسليم العادية للاتحاد على التسليم في ساعات معينة عندما يمكن لـ HELP أيضاً تمكين الوصول في غياب الملاك.

كما ذُكر، ستكون هناك الكثير من النقاش حول الأمن في الجمعية العامة. أنا مقتنع بأننا نطور نهجاً أفضل بكثير مع تحسينات حقيقية وتوفيرات. الوقت المستغرق لتشغيل كل شيء يتحدد إلى حد كبير بسرعة الاستثمار. سيشرح Andreas هذا في الجمعية العامة.

6) تكاليف المرافق

شهد عام 2022 زيادات عالمية في تكاليف المرافق الرئيسية للكهرباء والمياه. تجاوز الاتحاد الميزانية بشكل كبير في كلا المرافق. في حالة المياه، واجه الاتحاد تسريبات مياه كبيرة في خزانات التخزين تحت الأرض التي تشكل جزءاً من النظام لتزويد الشقق ونظام الرشاشات، وكذلك مع شبكة الأنابيب التي تزود حمامات السباحة. في الجمعية العامة، سيقدم Victor نظرة عامة تقنية على هذه المشاكل، لكن يمكنني القول بأن الإصلاح الكامل لحمامات السباحة واستخدام المياه المالحة سيقلل بشكل كبير من استهلاك المياه في المستقبل. الإصلاحات الضرورية لنظام الخزانات والأنابيب جارية ونحن واثقون من أن استهلاك المياه في عام 2023 سيكون عند مستويات منخفضة.

كان أحد مجالات التحسن الحقيقي في استهلاك المياه هو نظام الري في الحديقة. كانت إحدى أولى الوظائف التي قام بها Victor و Andreas في أوائل عام 2022 هي إصلاح نظام الري المكسور، الذي أدى إلى استخدام الري اليدوي غير المنضبط من قبل البستانيين. وفر إصلاح النظام بأنفسنا عشرات الآلاف على المقاولين الخارجيين وأفادنا بشكل إضافي من حيث استهلاك أقل للمياه. وبالمثل، قرار إيقاف تشغيل نظام الري المكسور لمزارع الشقق في سبتمبر الماضي قد قلل أيضاً من استهلاك المياه.

بالنسبة للكهرباء، يجب على المرء أن يقبل أن السوق الإسبانية مزيفة بين المولدات والموزعين، وهذا هو السبب في وجود عروض مستمرة للتبديل بين مقدمي الخدمات. ما هو معقد أيضاً هو نظام التعريفات بناءً على “Potencia” و CUPS - هذه تؤثر على التعريفات لكن بشكل حاسم في عام 2022 حددت ما إذا كان “المستخدم” مؤهلاً للحصول على التخفيض الكبير في ضريبة القيمة المضافة. (ألقِ نظرة على فاتورة الكهرباء الخاصة بك للحصول على شرح). كان الوضع في Señorio دون الأمثل تماماً على أقل تقدير. لم تتم مواءمة الدوائس الكهربائية في Señorio أبداً لتعكس كيف تغير الاستهلاك على مدار السنين. يعمل Victor الآن على هذا. في نفس الوقت، نعمل مع مستشار كهرباء قائم على النتائج للتفاوض على تعريفات وشروط أفضل. التقدير هو تخفيض التكلفة بمقدار €15k على أساس الاستهلاك المماثل. يذهب 50% من “التوفير المحقق” إلى المستشار في السنة الأولى، ومن ثم يحتفظ الاتحاد بالتوفيرات الكاملة. هذه جهود كبيرة للعثور على توفيرات التكاليف للمستقبل. يعمل Adenjo مع المستشار ويمكنه إبلاغك بالتقدم في الجمعية العامة.

صفحة 6

7) رسوم الاتحاد

كانت زيادة رسوم الاتحاد بنسبة 15% للنصف الثاني من عام 2022 ضرورة مطلقة لمواكبة التكاليف الأعلى. كان العديد من الملاك غير سعداء بهذا القرار على عدة مستويات، بما في ذلك تكلفة الفريق لإدارة الاتحاد. أود أن أشير إلى أنه مع دخل وإنفاق متوقع قدره €1.1m، فإن كمية العمل التي يولدها تبرر تكلفة الفريق. كمقارنة، لدى مجتمع Aldea Blanca بالقرب من Señorio متوسط رسوم اتحاد لشقة بغرفتي نوم يقترب من €5k سنوياً. ميزانيتهم السنوية العادية أيضاً حوالي €1.1m وتكاليف الإدارة الإجمالية لديهم مشابهة جداً لنا. صحيح أن قيم الشقق أعلى من قيمنا لكن هذا هو الهدف الكامل لماذا نستثمر في إحضار Señorio إلى جودة مماثلة.

في ميزانية عام 2023 نقترح على الملاك الحفاظ على مستوى رسوم الاتحاد الحالي. هذا انعكاس للتحكم الأفضل في كل من الخدمات المتعاقد عليها والصيانة التي تتم في جميع أنحاء الاتحاد. عمل Adenjo على جمع الرسوم ومطاردة المدينين هو أيضاً مساهم كبير في الحفاظ على زيادات الرسوم متوافقة أو أفضل من التضخم الرئيسي.

8) خطط التحسينات

القائمة التالية هي مزيج من الأعمال الجديدة والأعمال المستمرة من المساهمة الاستثنائية والميزانية العادية. سيتعين تحديد التمويل لعدد من هذه الأعمال والموافقة عليه من قبل الملاك.

• الاستمرار في تحسين الشرفات التي تسبب مشاكل للجيران أدناه.
• الاستمرار في تثبيت التهوية في غرف التخزين المتأثرة بالرطوبة والفيضانات.
• الاستمرار في العزل المائي في المناطق المتأثرة من المرائب. ملاحظة: لا يمكن بدء العمل في المناطق التي تخضع لقضية التقاضي طويلة الأمد مع FCC.
• الاستمرار في تغيير المزيد من أغطية الأقمشة على كراسي الاستلقاء.
• الاستمرار في التحكم في أنابيب المياه في الاتحاد. الكثير منها انفجارات أنابيب عشوائية، لذا هذا عمل تفاعلي وليس استباقي.
• زيادة التحكم في التجديدات في الاتحاد لتجنب البناء غير القانوني والانتهاك من قواعد الاتحاد الحالية.
• حساب المناطق التي تم تضمينها لكن لم تكتمل في عقد دهان الاتحاد 2015-18 للإدراج في مفاوضات تسوية الدفع القادمة.
• إجراء تقييم “نطاق العمل” وخط زمني لبدء إعادة دهان الاتحاد بالكامل، وتحضير اقتراح لنظر الملاك.
• عدة مداخن شقة عبر الاتحاد تواجه مشاكل دخان ليست شائعة لجميع مداخن الشقة في المكدس المعين. يجب إجراء تقييمات إضافية لتحديد حل فعال من حيث التكلفة.
• طلب موافقة الملاك في الجمعية العامة لبدء المرحلة 1 من “نظام التحكم في الوصول” وإكمال اقتراحات التكلفة للمراحل اللاحقة لمراجعة الملاك.
• الاستمرار في فحص الاتحاد على نطاق واسع لجميع جوانب الصحة والسلامة في الاتحاد لضمان الامتثال لجميع القوانين واللوائح، بما في ذلك شروط تأمين الاتحاد.
• الاستمرار في أعمال الدهان الأسهل التي تحسن مظهر الاتحاد.
• هناك عملية مستمرة لإصلاح البلاط في جميع أنحاء ممرات الاتحاد والسلالم والمناطق المشتركة الأخرى.
• بما يتماشى مع استراتيجية الأمن الشاملة، زيادة فعالية وتغطية نظام CCTV.
• تحديث وإصلاح نظام الاتصال الداخلي للاتحاد الذي يشكل جزءاً لا يتجزأ من نظام الأمن الشامل.
• إجراء تحسينات على حالة الدرابزينات في جميع أنحاء الاتحاد، وحيث تتطلب اللوائح، تثبيت درابزينات إضافية على الشرفات.
• تغيير/تحسين الإضاءة على بعض الممرات حول الاتحاد.

9) مجلس الاتحاد / اللجان العاملة

طلبت السنة الماضية متطوعين لبدء تحديث قواعد الاتحاد التي ليست مناسبة للغرض. كان أحد الجوانب الرئيسية محاولة إحضار بعض النظام إلى التعديلات والتحسينات التي يقوم بها الملاك. لم يتقدم أي ملاك في ذلك الوقت، على الرغم من أن أحد الملاك أعرب مؤخراً عن اهتمام إذا كان الآخرون على استعداد. الدعوة تبقى مفتوحة، ويجب أن أكون صريحاً وأقول أنه في الإدارة جميع الموارد تركز حالياً على ما يمكن اعتباره أولويات أعلى. اقترب مني أحد الملاك السنة الماضية بخصوص انضمام ممثل الملاك إلى “مجلس الاتحاد”. إذا كان هناك مرشحون يريدون تقديم أنفسهم، يجب أن يعرّفوا أنفسهم لـ Adenjo.

10) نادي NAÔ للسباحة

بعد حوالي سنة على مناقشة هذه المشكلة، لا يمكن المبالغة في التهديد الذي يشكله هذا النادي لقيم الممتلكات السكنية في هذه المنطقة. ولا يجب أن نقلل من قوة الاتصالات السياسية والمؤسسية التي تحمي العمليات غير القانونية للنادي. أنشطة النادي لا تتوافق مع ترخيصه التشغيلي. يتجاوز مستوى الضوضاء جميع المعايير القانونية. يؤثر السلوك المناهض للمجتمع على المجتمعات المحيطة. بعد اجتماعات عديدة مع جيراننا والممثلين القانونيين، نفهم الآن حجم المهمة والنهج الذي يجب اتباعه. توصية الجمعية العامة هي أن يوافق الملاك على العمل بالتعاون مع المجتمعات المجاورة من أجل بدء الإجراءات القانونية، والموافقة على الأموال للنفقات القانونية والمرتبطة بها وفقاً للميزانية.

صفحة 7

11) نفقات الرئيس

أشعر بالحاجة إلى التعليق بسبب عدد الملاك الذين اتهموني بأخذ راتب أو الحصول على أموال من الاتحاد. أود أن أذكركم بأنها كانت مجموعة من الملاك الممتنين الذين اقترحوا هدية بدون مقابل كعلامة شكر على الوقت والخبرة التي أعطيها للاتحاد. إذا قلت بنفسي، فهو أكثر بكثير مما يهتم معظم الملاك حتى بالتفكير فيه.

عندما طُلب مني التعليق السنة الماضية، قلت إنه يبدو عادلاً أن رئيساً لا يجب أن يضطر إلى الدفع في اتحاد مثل الملاك العادي لأن جميع الملاك يستفيدون من رئيس فعال. لم أطلب أبداً أي دفع، قررت، في الغالب بسبب الانتقادات التي تلقيتها، عدم استقبال أي من الدفع من الأموال الموافق عليها. تُظهر حسابات عام 2022 دفعة تعويض بدون مقابل صغيرة نسبياً مقارنة بما تمت الموافقة عليه في الجمعية العامة. لعام 2023، أوعزت إلى Adenjo بتقليل المبلغ بنسبة 50%.

قررت الترشح لإعادة الانتخاب في عام 2023 لأنني أعتقد أن استمراريتي ضرورية للاتحاد للخروج من الوضع المالي الصعب الناجم عن القضايا القانونية الموروثة التي تكون الآن نشطة. إذا تم انتخابي مرة أخرى، أود أن أشير إليك بأنه ليس من الواقعي توقع أن يتولى شخص ما عملاً إضافياً كبيراً متعدد السنوات، فوق واجبات الرئيس العادية، بدون مكافأة عادلة في المقابل. سأكون قد خدمت الاتحاد لمدة 3 سنوات كمتطوع وليس كموظف. أعتقد أنه من الصحيح أن يكون ملاك آخر مستعداً لتولي هذا الدور.

مع أطيب التحيات،

John Riley الرئيس – SdeA مارس 2023