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Rapport Annuel du Président 2022 – Señorío de Aloha Chers Propriétaires, INTRODUCTION. SI VOUS AVEZ L’INTENTION DE VOTER DIRECTEMENT OU PAR PROCURATION À L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE, VEUILLEZ EXAMINER ATTENTIVEMENT LA LISTE DES DÉBITEURS CI-JOINTE. UN CERTAIN NOMBRE DE PROPRIÉTAIRES PEUVENT NE PAS ÊTRE CONSCIENTS QU’ILS ONT QUELQUES PETITS SOLDES IMPAYÉS. Si vous figurez sur cette liste, vous avez jusqu’à la matinée de l’Assemblée Générale Ordinaire pour régulariser votre compte et exercer votre droit de vote en personne ou par procuration. Une liste des débiteurs mise à jour sera disponible sur demande la matinée de l’Assemblée Générale Ordinaire et sera utilisée lors de l’Assemblée Générale Ordinaire pour vérifier quels propriétaires ou leurs mandataires sont habilités à voter. La participation à l’Assemblée Générale Ordinaire/Assemblée Générale Extraordinaire via Zoom, Teams, Skype, etc. reste autorisée uniquement en Catalogne, et nous devons donc tenir une réunion en présentiel. ———— ———————————— - J’espère que les bulletins de l’année passée vous ont tenu informé et ont contribué à comprendre comment l’équipe de gestion priorisait et abordait les défis quotidiens. Vous vous souvenez peut-être que le thème de l’Assemblée Générale Ordinaire 2022 portait sur le positionnement de l’Association dans une posture de « force, stabilité et transparence » tandis que nous tentions de laisser derrière nous les problèmes du passé. Bien que beaucoup ait été réalisé depuis l’Assemblée Générale Ordinaire, et que nous soyons plus forts et plus transparents, certains événements du passé ont refait surface pour menacer la stabilité. Malheureusement, cela signifie que des décisions plus difficiles nous attendent et elles seront décrites dans ce rapport et discutées lors de la prochaine Assemblée Générale Ordinaire. 2022 a véritablement commencé une fois que notre nouvel Administrateur Adenjo, notre Responsable de Site Victor, et le Chef de Projets Andreas se sont installés dans leurs fonctions et ont été habilités par votre approbation d’un budget construit autour d’une approche visant à améliorer nos prestataires, et un appel de fonds ciblé sur des projets traitant des années de détérioration des infrastructures et de non-conformité légale. Je suis heureux de dire qu’il y a eu une grande quantité de commentaires positifs concernant l’amélioration de l’apparence de l’Association à partir d’environ la moitié de l’année passée. Un aspect clé de cela a été l’attitude des employés sur site et la manière dont ils sont désormais gérés. Je suis certain que vous conviendrez que les jardins n’ont pas eu aussi bonne apparence depuis longtemps. Sur le plan de la maintenance, non seulement le nombre de travaux réalisés a considérablement progressé, mais aussi les délais de réponse. Peut-être que les propriétaires ne le ressentent pas simplement parce qu’ils n’ont aucune idée de la fréquence à laquelle les choses se cassent ou cessent de fonctionner. Concernant le nettoyage, les améliorations sont peut-être plus modestes ou inégales. L’analyse détaillée a indiqué une relation conflictuelle entre le superviseur et les nettoyeurs, qui a maintenant été résolue. Indéniablement, le changement le plus important concernant nos prestataires a été l’approbation de la résiliation du contrat de sécurité de Cofer, et la réaffectation du service de conciergerie HELP. Ces changements sont entrés en vigueur à partir d’octobre de l’année passée et ont depuis généré beaucoup de débat et de préoccupation alors que nous effectuons la transition d’une approche « humaine » vers l’utilisation accrue de la technologie pour mieux protéger à la fois les biens et les personnes. Il y a plus de détails plus loin dans ce rapport, et ce sujet sera un point de discussion important lors de l’Assemblée Générale Ordinaire. Les appels de fonds et les augmentations des cotisations ordinaires ne sont par nature pas populaires, mais les recommandations de l’année passée étaient basées sur des évaluations d’ingénierie et des coûts croissants liés à la détérioration des infrastructures, aux problèmes de conformité légale, et aux prestataires. Permettez-moi d’illustrer cela par trois exemples : Peut-être que certains propriétaires ont cru à tort que les piscines étaient des projets de vanité, mais la réalité était que nous risquions une fermeture et une amende importante des autorités de régulation.

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Une autre raison d’investir opportunément dans les infrastructures est que cela peut nous faire économiser de l’argent à l’avenir. Un bon exemple a été l’introduction du système d’eau salée pour les piscines. En 2016, le budget pour 1 année d’entretien des piscines était de 16.7k €, en 2023 c’est 4.5k €, une réduction de x4, et cela se répétera chaque année. Il y avait des risques de régulation similaires dus à l’absence d’entretien et de mise à jour appropriés des systèmes de gicleurs d’incendie et des extincteurs au fil des années. Le risque ici était que la couverture d’assurance de l’Association soit déclarée nulle et sans effet. Ces travaux ont été financés par le budget ordinaire de l’Association. La détérioration et la sécurité ont signifié le début des travaux de réparation des terrasses et des garages. Les travaux dans ces derniers ont été limités aux réparations qui ne violeraient pas le cas de litige majeur contre l’entreprise de construction FCC. Lorsque j’ai été élu en 2020, j’ai rapidement signalé que cela pourrait prendre jusqu’à 5 ans et plus de 1.5m € pour mettre en ordre Señorío, et mon opinion n’a pas changé. Cependant, je félicite l’Association d’avoir pris la décision difficile en 2022 de lever la première tranche de financement. Cela a mis la balle en mouvement, et bien qu’il y aura toujours un certain nombre de propriétaires qui aient une opinion différente, nous avons maintenant une équipe en place pour réaliser ces projets pluriannuels qui peuvent influencer significativement la valeur de votre propriété. 1) ACTIONS DE PRESTATAIRES ANTÉRIEURS CONTRE L’ASSOCIATION. Je dois attirer votre attention sur certains des problèmes hérités en 2020. Comme ils ont refait surface maintenant, l’équipe de gestion n’a d’autre choix que de trouver des solutions pour sauvegarder la stabilité de l’Association. A). Multimalaga. En résumé. Les tribunaux ont statué contre l’Association et ont accordé des dommages et intérêts et dépens au demandeur. L’origine de ce problème remonte à 2009, lorsque l’Association a résilié les services de l’entreprise de sécurité pour non-respect des exigences de sécurité. À un moment donné après cela, l’équipe de sécurité de l’Association a été vandalisée et l’Association a engagé une action pénale contre les auteurs présumés. Ma compréhension est que cela s’est très mal passé, et l’accusation a finalement échoué. Une fois libérée des procédures pénales, une action civile a été engagée contre l’Association. Les deux cas ont occupé les tribunaux pendant environ 13 ans, et dans la dernière partie de 2022, le tribunal a accordé au demandeur Multimalaga 49k € plus intérêts et honoraires juridiques. Au moment de la rédaction, le coût final pour l’Association est inconnu mais estimé à 60-70k €. Nos avocats actuels qui ont examiné les conclusions du tribunal nous ont conseillé de ne pas faire appel du jugement, a) il serait très peu probable que nous gagnions ; b) les coûts augmenteraient encore davantage. B). Avocats Antérieurs. Vous êtes tous conscients que pendant de nombreuses années l’Association a été très chargée par les débiteurs. L’Administration antérieure a engagé des avocats ayant des liens étroits avec l’Association dont le travail était de recouvrer ces dettes. Malgré le passage des années, les résultats globaux pourraient être considérés comme négligeables. Conformément aux conditions qui avaient été convenues à l’époque, les avocats se sont présentés à la fin de l’année passée et ont exigé le paiement. L’Administration actuelle se trouve incapable de réfuter ces réclamations en partie parce que seule une petite fraction des documents et registres de l’Association a été remise en 2020. La réclamation est de 29k €, que nous avons négociée avec succès à 22k € à payer en plusieurs versements cette année. C). Entreprise de Peinture Pinturas. En 2014/15, un contrat d’environ 870k € a été convenu pour repeindre l’Association qui a finalement été réalisé en 2017. Au moment de la signature du contrat, l’Association n’avait pas de fonds suffisants et l’Administration de l’époque a lancé un appel pour un paiement unique d’environ 500k € pour compenser le déficit. Nous n’avons pas de registres du montant d’argent reçu, et comment il a été dépensé et comptabilisé. Pour des raisons non complètement expliquées dans les procès-verbaux ou les plans des Assemblées Générales Ordinaires entre 2017/18/19, et sans preuve d’un contrat, l’Administration a convenu de travaux de peinture supplémentaires de 148,000 €. Cela a porté le coût total de repeindre Señorío à 1.1m €. À la fin des travaux en 2017, l’Association n’avait pas d’argent pour payer Pinturas.

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Cette dette est reconnue dans la liste des « Créanciers » à la fin de 2019, mais l’Association n’a jamais reçu d’explication claire sur l’« étendue exacte des travaux » pour cet accord verbal supplémentaire. Notez que pendant toute cette période, l’Association a employé les services d’un auditeur, mais n’a pas détecté d’irrégularités liées aux paiements de peinture. Suite au changement d’Administration en 2020, Pinturas s’est présenté demandant 148,000 € moins les paiements qui avaient été effectués dans les mois précédant l’Assemblée Générale Ordinaire qui faisaient partie d’un calendrier de paiement convenu. La nouvelle Administration a demandé à Pinturas de fournir la preuve d’un contrat ou d’un document pour les travaux supplémentaires et d’autres documents justificatifs, tels que les rapports d’achèvement « d’étendue des travaux et d’acceptation de la qualité » convenus. En l’absence de documents de Pinturas ou de l’Administration antérieure, nous avons refusé d’effectuer des paiements. Comme vous le savez d’après les Rapports de Créanciers que vous recevez annuellement, Pinturas a été inscrit comme créancier. Ce qui s’est passé maintenant, c’est que quelqu’un de l’Association a donné à Pinturas une copie de la documentation de l’Assemblée Générale Ordinaire de 2020 qui les mentionne comme créancier. À son tour, Pinturas s’est adressé aux tribunaux pour montrer qu’il a des preuves de la dette dans les registres officiels de l’Association, bien que, selon nos connaissances, il n’y ait toujours pas de preuve d’un contrat. C’est un indicateur fort que l’Association aura une certaine responsabilité pour cette dette. Il est évident pour tous que le travail réalisé était terrible, mais l’Association l’a accepté. Les garanties et polices ne sont pas en évidence car il n’y a pas de documentation. Telles que les choses se présentent, l’Association ne pourrait pas s’acquitter d’une obligation de paiement. En résumé, au cours des prochains mois, nous aurons une meilleure compréhension de ce que l’Association devra payer pour couvrir toutes les réclamations antérieures. Telles que les choses se présentent, nous voyons peu d’options autres que de lancer une autre contribution spéciale. Vous devrez décider si vous souhaitez ou non fournir des fonds supplémentaires pour que l’Association règle ces cas historiques présentés contre elle, tout en tenant compte du calendrier du financement supplémentaire pour le programme de travaux à long terme déjà en cours, dont les détails sont résumés plus loin dans ce rapport. L’ordre de grandeur de la contribution spéciale sera probablement similaire à celui de 2022. 2) COMPTES 2022 Au cours de 2022, la situation financière de l’Association s’est maintenue stable. Cela était largement dû à l’augmentation de 15 % des cotisations ordinaires et à la contribution spéciale qui a apporté plus de 400k € pour les projets d’infrastructure qui ne pouvaient pas être financés par les cotisations ordinaires. Au cours de la période, environ 90 % des propriétaires ont payé leurs cotisations ordinaires, ce qui pourrait être considéré comme un bon niveau de participation. Cependant, le fait demeure que dans une période d’investissement significatif dans les améliorations communautaires, les propriétaires responsables doivent supporter le fardeau de ceux qui refusent de payer mais bénéficient des avantages. Ci-joint à ce rapport se trouve un résumé des comptes pour votre examen avant l’Assemblée Générale Ordinaire. Pour être aussi clair que possible, et conformément à la pratique standard de l’Association, nous produisons des budgets et des comptes séparés pour l’utilisation des cotisations ordinaires par rapport à l’utilisation des revenus de contributions spéciales. Comme ce fut le cas l’année passée, Gerry Burke, Vice-Président de Señorío et comptable agréé de profession, profitera de l’occasion de l’Assemblée Générale Ordinaire pour expliquer les comptes et répondre aux questions. 3) RAPPORT DE CRÉANCIERS. Comme récemment, nous avons à nouveau payé certains créanciers avec les flux de trésorerie. Le plus important en 2022 a été Cofer, et cela a été fait dans le cadre du changement de stratégie de sécurité. À ce moment-là, nous ne savions pas que d’autres créanciers, ainsi que les réclamations inattendues contre l’Association décrites au point 1 ci-dessus, se mobiliseraient contre nous. Cependant, l’Association doit continuer à se diriger vers une position de solvabilité qui ne dépend pas de la bonne volonté des créanciers. Le rapport ci-joint doit fournir l’assurance que l’Administration actuelle

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s’engage à réduire les créanciers de l’Association et non à en ajouter de nouveaux. 4) RAPPORT DE DÉBITEURS. Adenjo fournira une mise à jour sur les différents débiteurs lors de l’Assemblée Générale Ordinaire. En attendant, deux rapports sont ci-joints. L’un vous fournit un résumé des débiteurs en 2022 par rapport au montant total que l’Administrateur a été autorisé à percevoir. Il ventile également les cotisations ordinaires, afin que vous puissiez voir la différence de participation entre les cotisations ordinaires et la contribution spéciale. Le non-paiement de l’une ou l’autre entraîne maintenant des sanctions exécutoires par tribunal qui s’appliquent. Le deuxième rapport détaille chaque débiteur et le montant dû. Vous pouvez voir que les 10 plus grands débiteurs sont dans l’Association depuis longtemps et représentent environ 80 % de la dette totale. Il est très important que les propriétaires comprennent que des montants importants de cette dette ne sont pas recouvrables. C’est la nature de la « comptabilité associative » en Espagne qui empêche l’annulation de la dette irrécouvrable comme ce serait normal dans les « entreprises commerciales » et d’autres pays. Les propriétaires doivent apprécier l’énorme quantité de temps qu’Adenjo consacre à poursuivre les débiteurs et comment cela détourne sérieusement d’autres travaux. Dans le cas des débiteurs à long terme, c’est la complexité qui consomme du temps en raison de l’implication d’avocats, de notaires, etc. Avec les débiteurs à court terme, beaucoup d’efforts sont consacrés à les encourager à payer avant qu’il ne soit nécessaire non seulement d’appliquer des sanctions mais aussi d’engager des procédures légales. Malheureusement, il semble que nous prendrons davantage de mesures légales en 2023 pour prévenir une nouvelle augmentation de la dette à court terme……l’Association ne peut tout simplement pas se permettre de laisser les non-payeurs s’en tirer aux dépens de ceux qui paient ! Un autre exemple de domaine où l’Administration a l’intention d’être plus active est l’application de la nouvelle loi en Espagne qui permet aux associations de refuser aux non-payeurs, à leurs locataires et à leurs invités l’accès aux piscines et aux services Internet. Il y aura une occasion de discuter de cela lors de l’Assemblée Générale Ordinaire, mais nous supposons que la majorité des propriétaires souhaite voir la pleine force de la loi utilisée pour tenir les débiteurs responsables. 5) SÉCURITÉ Au cours des 3 dernières années, j’ai écrit plusieurs fois et j’ai parlé lors des Assemblées Générales Ordinaires du « coût par rapport à l’efficacité » d’avoir un homme fournissant la sécurité à l’ensemble de l’Association. J’ai commenté l’impossibilité pour un homme de surveiller plusieurs caméras CCTV simultanément, et en même temps d’être en patrouille à pied autour de l’Association. J’ai mentionné comment de nombreux vols sont l’œuvre de personnes internes qui peuvent avoir loué des appartements à cette fin expresse, et qui savent exactement comment contourner la sécurité d’un homme. Ou comment un homme assis presque toute la journée au bureau de l’entrée principale laisserait entrer n’importe qui dans l’Association avec un simple prétexte sur la raison pour laquelle il souhaite accéder. Et même sur des propriétaires qui doivent appeler eux-mêmes la police pour gérer les troubles en raison de l’inaction de l’homme de sécurité. Et peut-être pire que tout, l’homme de sécurité surpris en train de voler les biens d’un propriétaire. Le service d’un homme au cours des 7 ans que j’ai passés dans l’Association a coûté de l’ordre de 850-900k €. Mis à part le fait de donner l’apparence de la sécurité, il serait juste de dire que le rapport coût-bénéfice était très faible. Les tentatives d’obtenir un meilleur rapport qualité-prix de Cofer pour le service nocturne ont été entravées parce qu’ils étaient un créancier majeur et plus de 100k € leur étaient dus. Pendant ce temps, le service de conciergerie diurne qui a été confié à HELP n’incluait pas quelqu’un autorisé à consulter le CCTV. C’était réconfortant de voir un homme à la porte, qui agissait comme un facteur de dernière mille autour de l’Association, mais c’était une sécurité de très bas niveau. Je vous rappelle cet antécédent parce qu’après l’approbation majoritaire lors de la dernière Assemblée Générale Ordinaire, le service de gardien de nuit de Cofer a été résilié à compter d’octobre 2022. C’est une économie de coût annuel de 58k €

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(si la couverture estivale est approuvée). Dans le cadre de l’accord de résiliation, la dette de 65k € due à Cofer a été liquidée. Dans le cas de HELP, qui coûtait 60k € p.a., nous avons réaffecté son service pour un meilleur rapport qualité-prix. Comment tout cela fonctionne en pratique peut être résumé brièvement comme suit. Andreas Norman, notre chef de projets, expliquera cela plus en détail lors de l’Assemblée Générale Ordinaire. a) Un système de « contrôle d’accès » basé sur la technologie sera proposé pour approbation. Le plan serait de mettre en œuvre cela par phases dans l’ensemble de l’Association, en commençant par les portes périphériques et les entrées. L’essence du contrôle d’accès est : limiter l’accès en plusieurs points autour de l’Association à ceux autorisés à entrer via des porte-clés qui ne peuvent pas être dupliqués et des applications de téléphone mobile. Il permettra aux propriétaires d’accorder l’accès à des personnes extérieures pour entrer dans l’Association mais de manière contrôlée. Il permet le suivi dans l’ensemble de l’Association aux différents points d’accès et est dynamique en ce que les porte-clés et les applications peuvent être activés et désactivés. Le système d’accès par interphone actuel est prévu pour fonctionner en parallèle. De nombreux propriétaires auront des préoccupations, mais ces systèmes sont déjà utilisés dans d’autres associations, entreprises, institutions gouvernementales, etc. Cependant, nous reconnaissons que les périodes estivales à Señorío apportent des problèmes accrus. Ainsi, jusqu’à ce que le nouveau système soit complètement opérationnel, le plan est d’employer une personne de sécurité nocturne pour la période estivale. b) Les Services HELP ont été conservés mais réaffectés vers la maintenance, la sécurité et la livraison postale. Notre employé HELP travaille selon l’horaire suivant : Lundi à vendredi. 08:00 à 14:00 et 16:00 à 22:00. Samedi. 16:00 à 22:00. Adenjo fournira un numéro de contact. Je tiens à souligner que ce n’est pas un service pour réparer une machine à laver cassée ou changer une ampoule pour vous. Les réparations/maintenance autour de l’Association doivent être signalées à Adenjo pour être programmées par Victor, notre Responsable de Site, sinon les choses ne peuvent pas être faites efficacement. L’employé HELP a des calendriers de maintenance/réparation qui occupent la majorité de son temps. De plus, il effectue des patrouilles aléatoires de l’Association en capacité de sécurité. Il sera joignable pendant ses heures de travail en cas de violation de la sécurité, ou d’une urgence comme une fuite d’eau, une panne d’électricité, etc. Les services de livraison peuvent accéder à l’Association via l’interphone du propriétaire. Les entreprises de livraison régulières à l’Association sont encouragées à livrer à certaines heures lorsque HELP peut également activer l’accès en l’absence d’un propriétaire. Comme mentionné, il y aura beaucoup de débat sur la sécurité lors de l’Assemblée Générale Ordinaire. Je suis convaincu que nous évoluons vers une approche beaucoup meilleure avec des améliorations réelles et des économies. Le délai pour que tout soit opérationnel est largement dicté par la vitesse de l’investissement. Andreas expliquera cela lors de l’Assemblée Générale Ordinaire. 6) COÛTS DES SERVICES 2022 a vu des augmentations mondiales des coûts des principaux services d’électricité et d’eau. L’Association a considérablement dépassé le budget pour les deux services. Dans le cas de l’eau, l’Association a connu des fuites d’eau importantes dans les réservoirs de stockage souterrain qui font partie du système d’alimentation des appartements et du système de gicleurs d’incendie, ainsi que dans le réseau de tuyauterie qui alimente les piscines. Lors de l’Assemblée Générale Ordinaire, Victor fournira une description technique de ces problèmes, mais je peux dire que l’examen complet des piscines et l’utilisation d’eau salée réduiront considérablement la consommation d’eau future. Les réparations nécessaires au système de réservoirs et de tuyauterie sont en cours et nous sommes certains que la consommation d’eau en 2023 sera à des niveaux réduits. Un domaine d’amélioration réelle de la consommation d’eau a été le système d’irrigation des jardins. L’un des premiers travaux réalisés par Victor et Andreas au début de 2022 a été la réparation du système d’irrigation cassé, qui avait conduit à l’utilisation d’une irrigation manuelle incontrôlée par les jardiniers. Réparer le système nous-mêmes a économisé des dizaines de milliers chez les prestataires externes et nous a encore plus bénéficié en termes de consommation d’eau réduite. De même, la décision d’éteindre en septembre dernier le système d’irrigation cassé des jardinières d’appartements a également réduit la consommation d’eau. Pour l’électricité, on doit accepter que le marché espagnol soit truqué entre les producteurs et les distributeurs, d’où les offres constantes pour changer entre fournisseurs. Ce qui est également complexe, c’est le système de tarification basé sur la « Potencia » et CUPS - ceux-ci influencent les tarifs mais de manière critique en 2022 ont déterminé si un « utilisateur » se qualifiait pour la grande réduction de TVA. (consultez votre facture d’électricité pour une explication). La situation à Señorío était totalement sous-optimale, pour dire le moins. Les circuits électriques à Señorío n’ont jamais été réalignés pour refléter comment la consommation a changé au fil des années. Victor travaille maintenant sur cela. En même temps, nous travaillons avec un Consultant en Électricité basé sur les résultats pour négocier de meilleures tarifs et conditions. Une réduction de coût estimée à 15k € sur une base de consommation comparable. 50 % de l’économie « réalisée » va au consultant en année 1, et à partir de là l’Association conserve les économies complètes. Ce sont des efforts importants pour trouver des économies de coûts pour l’avenir. Adenjo travaille avec le consultant et peut rendre compte des progrès lors de l’Assemblée Générale Ordinaire. 7) COTISATIONS ORDINAIRES Augmenter les cotisations ordinaires de 15 % pour la deuxième moitié de 2022 était une nécessité absolue pour suivre les coûts plus élevés. De nombreux propriétaires étaient mécontents de cette décision à plusieurs niveaux, y compris le coût de l’équipe pour administrer l’Association. Je tiens à souligner qu’avec un revenu projeté et une dépense correspondante de 1.1m €, la quantité de travail que cela génère justifie le coût de l’équipe. À titre de comparaison, l’Association Aldea Blanca près de Señorío a une cotisation ordinaire moyenne pour un appartement de 2 chambres qui approche 5k € p.a. Son budget ordinaire annuel est également d’environ 1.1m € et ses coûts généraux d’Administration sont très similaires aux nôtres. Il est vrai que les valeurs des appartements sont plus élevées que les nôtres, mais c’est précisément la raison pour laquelle nous investissons pour amener Señorío à une qualité comparable. Dans le budget 2023, nous proposons aux propriétaires de maintenir le niveau actuel des cotisations ordinaires. Ceci est le reflet d’un meilleur contrôle à la fois sur les services sous-traités et sur la maintenance qui se produit dans l’ensemble de l’Association. Le travail d’Adenjo dans la collecte des cotisations et la poursuite des débiteurs est également un contributeur majeur pour maintenir les augmentations de cotisations en ligne ou mieux que l’inflation globale. 8) PLANS D’AMÉLIORATIONS La liste suivante est un mélange de travaux nouveaux et de travaux de continuation de la contribution spéciale et du budget ordinaire. Le financement de plusieurs de ces travaux devra être identifié et approuvé par les propriétaires. - Continuer à améliorer les terrasses qui causent des problèmes aux voisins du dessous. - Continuer l’installation de ventilation dans les débarras affectés par l’humidité et les inondations. - Continuer l’imperméabilisation dans les zones affectées des garages. N.B. Les travaux ne peuvent pas commencer dans les zones qui font l’objet du cas de litige de longue durée avec FCC. - Continuer à changer davantage les housses de tissu sur les transats. - Continuer le contrôle des tuyauteries d’eau dans l’Association. Beaucoup sont des ruptures de tuyauterie aléatoires, c’est donc un travail réactif et non proactif. - Augmenter le contrôle sur les rénovations dans l’Association pour éviter la construction illégale et la violation des règles actuelles de l’Association. - Calculer les zones qui ont été incluses mais non complétées dans le contrat de peinture communautaire 2015-18 pour les inclusions dans les prochaines négociations de règlement des paiements. — Réaliser une évaluation de l’« étendue des travaux » et du calendrier de démarrage pour repeindre l’ensemble de l’Association, et préparer une proposition pour examen des propriétaires. - Plusieurs cheminées d’appartements dans l’ensemble de l’Association connaissent des problèmes de fumée qui ne sont pas

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communs à toutes les cheminées d’appartements de la pile particulière. Des évaluations supplémentaires sont nécessaires pour déterminer une solution rentable. - Demander l’approbation des propriétaires lors de l’Assemblée Générale Ordinaire pour commencer la phase 1 du « système de contrôle d’accès » et compléter les propositions de coût pour les phases ultérieures pour examen des propriétaires. - Continuer la vérification dans l’ensemble de l’Association de tous les aspects de la Santé et Sécurité au sein de l’Association pour assurer la conformité avec toutes les lois et réglementations, y compris les conditions d’assurance de l’Association. - Continuer avec les travaux de peinture plus faciles qui améliorent l’apparence de l’Association. - Il y a un processus continu de réparation des carrelages dans les couloirs, escaliers et autres zones communes de l’Association. - En ligne avec la stratégie de sécurité générale, augmenter l’efficacité et la portée du système CCTV. - Moderniser et réparer le système d’interphone de l’Association qui est intégral au système de sécurité général. - Réaliser des améliorations sur l’état des garde-corps dans l’ensemble de l’Association, et où les réglementations l’exigent, installer des garde-corps supplémentaires sur les terrasses. - Changer/améliorer l’éclairage dans certains des couloirs autour de l’Association. 9) CONSEIL D’ADMINISTRATION / COMITÉS DE TRAVAIL J’ai demandé l’année passée des volontaires pour lancer une mise à jour des règles de l’Association qui ne sont pas adaptées à l’objectif. Un aspect clé était de tenter d’apporter un certain ordre aux modifications et améliorations réalisées par les propriétaires. Aucun propriétaire ne s’est présenté à ce moment-là, bien que plus récemment un propriétaire ait exprimé son intérêt si d’autres sont disposés. L’invitation reste ouverte, et je dois être franc et dire qu’au sein de l’Administration toutes les ressources sont actuellement concentrées sur ce qui peut être considéré comme des priorités plus élevées. Un propriétaire m’a approché l’année passée concernant un représentant des propriétaires rejoignant le « conseil d’administration ». S’il y a des candidats qui souhaitent se présenter, ils doivent se faire connaître auprès d’Adenjo. 10) CLUB DE PISCINE NAÔ Presque un an après avoir discuté de ce problème, on ne peut pas exagérer la menace que ce club représente pour les valeurs des propriétés résidentielles dans cette zone. Nous ne devons pas non plus sous-estimer le pouvoir des connexions politiques et institutionnelles qui protègent les opérations illégales du club. Les activités du club ne sont pas conformes à sa licence d’exploitation. La sortie de bruit dépasse toutes les normes légales. Le comportement antisocial impacte les associations environnantes. Après de nombreuses réunions avec nos voisins et représentants juridiques, nous comprenons maintenant l’ampleur de la tâche et l’approche à adopter. La recommandation de l’Assemblée Générale Ordinaire est que les propriétaires approuvent le travail en collaboration avec les associations voisines pour engager des procédures légales, et approuvent les fonds pour les dépenses juridiques et associées selon le budget. 11) DÉPENSES DU PRÉSIDENT Je me sens obligé de commenter en raison du nombre de propriétaires qui m’ont accusé de recevoir un salaire ou d’être payé par l’Association. Je tiens à vous rappeler à tous que c’est un groupe de propriétaires reconnaissants qui ont proposé un cadeau ex gratia comme geste de remerciement pour le temps et l’expertise que je donne à l’Association. Si je peux me permettre de le dire, c’est beaucoup plus que ce que la plupart des propriétaires se soucient même de penser. Lorsqu’on m’a demandé de commenter l’année passée, j’ai dit qu’il semblait juste qu’un Président n’ait pas à payer dans une association comme un propriétaire régulier parce que tous les propriétaires bénéficient d’un Président efficace. N’ayant jamais demandé aucun paiement, j’ai décidé, principalement en raison des critiques reçues, de ne recevoir aucun des paiements des sommes approuvées. Les comptes 2022 montrent un paiement de compensation ex gratia relativement petit par rapport à ce qui a été approuvé lors de l’Assemblée Générale Ordinaire. Pour 2023, j’ai ordonné à Adenjo de réduire le montant de 50 %. J’ai décidé de me présenter pour la réélection en 2023 parce que je crois que ma continuité est essentielle pour que l’Association surmonte la situation financière difficile causée par les cas de litige hérités qui sont maintenant actifs. Si je suis réélu, je tiens à vous signaler qu’il n’est pas réaliste de s’attendre à ce que quelqu’un assume un travail supplémentaire significatif de plusieurs années, au-delà des devoirs normaux du Président sans une compensation juste en retour. J’aurai servi l’Association pendant 3 ans en tant que bénévole et non en tant qu’employé. Je crois qu’il est juste qu’un autre propriétaire soit prêt à assumer le rôle. Cordialement, John Riley Président – SdeA. Mars 2023.