صفحة 1

1

2023 تقرير السنة الرئيسي - سنيوريو دي ألوها

أهلاً بكم أصحاب الممتلكات،

1. مقدمة.

إذا كنت تخطط للتصويت بشكل مباشر أو عن طريق الوكيل في الجمعية العامة، فمن الضروري أن تطلع على قائمة الديون المرفقة. يوجد عدد من الأصحاب الذين قد لا يكونون على علم بأنهم لديهم بعض المبالغ الصغيرة غير المدفوعة.

إذا كنت ظهرت على هذه القائمة، فمن الممكن أنك تحصل على وقت حتى صباح الجمعية العامة للتصفية حسابك وتعزيز حقك في التصويت بشكل شخصي أو عن طريق الوكيل. سيكون قائمة الديون المحدثة متاحة على الطلب في صباح الجمعية العامة وسوف تستخدم في الجمعية العامة لتحديد أصحاب الممتلكات أو وكالاتهم المؤهلة للتصويت.

التصويت عن طريق الفيديو أو البريد الإلكتروني أو غيرها من وسائل الاتصال لا يسمح إلا في كتالونيا، وبالتالي يجب أن ننعقد اجتماعًا شخصيًا.

من المهم أن تتمكن من ممارسة حقوق التصويت الخاصة بك. يجب انتخاب الرئيس والمدير التنفيذي والرئيس التنفيذي من قبل الأغلبية من الأصحاب الذين يمتلكون صلاحية ممارسة مهامهم في مصلحة المجتمع.

إذا كنت لا تتواجد في الجمعية العامة، فمن الضروري أن تعطى وكيلًا لشخص ممثل أو الرئيس أو المدير التنفيذي. يظهر جدول أعمال الجمعية العامة مكان التصويت. يمكنك أن تُشير في نموذج الوكيل إلى كيفية التصويت على كلmotion أو تعيين وكيلك.

2. ملخص التقدم في عام 2023.

لأغراض الأصحاب الجدد والذين لا يفهمون تاريخنا، فقد تم انتخابي وغاري بورك، نائب الرئيس، في منتصف عام 2020.

كانت المهمة هي تحويل المجتمع الذي سقط في حالة من الخراب والديون الكبيرة والخصوم والقضايا القانونية الطويلة الأجل كالمدعي والمدعى عليه.

بين عامي 2016-20، كان هناك سلسلة من المديرين التنفيذيين والقانونيين. تم فقدان أو تدمير السجل المكتوب الذي يغطي الحسابات والcontracts والقضايا القانونية والوثائق القانونية للمجتمع في حادثة فشل جهاز الحاسوب، وبالتالي كان هناك أقل من 1,000 يورو في الحساب البنكي.

في الواقع، كان المجتمع تقنيًا Bankrupt. في ذلك الوقت، قلت إنه قد يستغرق حتى 5 سنوات لتحسين المجتمع. لم يكن واضحًا في ذلك الوقت ما سيستغرقونه في التكاليف وما الذي سيظهر من المخازن في المستقبل.

كل عام، كان هناك أرواح جديدة تخرج من القبر، في شكل تحديات قانونية جديدة ضد المجتمع، وبالتالي كان من الضروري أن نتعامل مع التحديات الحديثة مثل “المطورين المالكين” الذين يسيرون بلا هوادة على القوانين والمبادئ التوجيهية المجتمعية لتحقيق أكبر قدر من الربح.

بصرف النظر عن كل ما سبق، كان كل عام يُظهر تقدمًا، وتم إعادة استثمار الأموال التي قمت بها، وبدأ يظهر العائد عليها. هناك أدلة على كل شيء في المجتمع بأننا على عكس ما كان في الماضي، وأننا نتعامل مع الصيانة اليومية بشكل أفضل، وأن العمال الذين يقومون بالتنظيف والزراعة والصيانة والإصلاحات الأخرى هم أكثر فعالية مما كانوا عليه في الماضي. على مستوى أعمق، تم الانتهاء من المرحلة الأولى من مشاريع البنية التحتية التي تم تمويلها من خلال الدعوة المالية. هناك ما يزال يجب القيام به، ولكن من المهم أن نلاحظ أن هناك بعض التعلمات الهامة التي ستساعدنا عندما نبدأ في المراحل التالية من هذه المشاريع.

صفحة 2

2

الملخص المفصل للتقدم في عام 2023.

يظهر الجدول المرفق الميزانية المفصلة لاستقرار المالية للمجتمع. نحن نقدر المال، وتمت توازن المصروفات في عام 2023 مع الميزانية. المجتمعات الإسبانية، على عكس الشركات العادية، لا يتم فحصها بشكل مستقل بمعايير دولية. كما في الماضي، يمرر غاري، نائب الرئيس، الميزانيات الربع سنوية السنوية لضمان دقتها. سيقدم غاري ملخصًا عن حالة المالية في الجمعية العامة، ويمكنك أن تسأل أو تقدم أسئلة عن طريق وكيلك.

في مجموع، يظهر أن العمل المهم وراء الكواليس لتنفيذ المجتمع قد تحسنت بشكل أكبر. جزء كبير من وقت المدير التنفيذي يخصص للبحث عن الأصحاب الذين لم يدفعوا أموالهم، وكذلك الديون الطويلة الأجل. أحد المعايير الرئيسية لصحة المجتمع هو معدل جمع الرسوم المجتمعية. في عام 2023، حقق أدكو (Adenjo) نسبة 92.49%، مما سمح بتحقيق المصروفات في خط التوجيه المعتمد. الباقي البالغ 7.51% من الأموال غير المجمعة يعود إلى الديون الطويلة الأجل التي ورثناها، بالإضافة إلى الغرامات التي تم تطبيقها قانونيًا.

المعيار الآخر هو “خدمة الأصحاب”. في العموم، يمكن القول أن أوقات الإجابة على أسئلة الأصحاب استمرت في التحسين، كما استمرت في حل المشكلات. ومع ذلك، يجب أن ألاحظ أن هناك زيادة كبيرة في عدد الأصحاب الذين يتواصلون مع الإدارة بسبب تأثير الاصطدامات غير القانونية والتصرفات غير الاجتماعية، بما في ذلك التخريب، والتي يبدو أن معظمها يأتي من الإيجارات القصيرة الأجل. هذه المشكلات تؤدي إلى كمية كبيرة من العمل الإضافي، وبالتالي يجب أن نفهم أن هذا يؤثر على كفاءة الإدارة، بما في ذلك أوقات الإجابة على الأسئلة والتصرفات الناتجة.

صفحة 3

3

3. الدعوة المالية.

في مستوى المجتمع، يمكنك أن ترى العديد من الإصلاحات، بما في ذلك إصلاحات السباحة ومشاكل الصرف الصحي في الحدائق على أرض Mezquita و Triana. في مستوى الأفراد، قام بعض الأصحاب بإصلاحات لمنازلهم بسبب الإصابات في المياه والري، بينما قام آخرون بإقامة مرافق التهوية في غرفهم لتقليل مشاكل الرطوبة الناتجة عن الفيضانات. في المرفق، يمكنك أن ترى قائمة كاملة بالمشاريع والمخصصات من 464,000 يورو الذي تم استلامه من الدعوة المالية البالغة 500,000 يورو. (الأصحاب الذين لم يدفعوا أموالهم لا يزالون مسؤولين، وتم تطبيق غرامات علىهم).

أعتقد أنك جميعًا تفهمون أن المباني تحتاج إلى إصلاحات في البنية التحتية الأساسية في الوقت المناسب. في حالة سنيوريو، لم يحدث ذلك، وبالتالي أصبحت الأعمال الضرورية أصبحت طارئة ومتطورة، وبالتالي كان من الضروري رفع التمويل في حالة الطوارئ.

صفحة 4

4

4. الديون.

كما تعلم معظمكم، ازدادت الديون بشكل كبير على مدار 15 عامًا، مما وضع المجتمع في خطر كبير. كانت المبادرة الرئيسية في عام 2023 هي تجديد الجهود في المحاكم لتقدم القضايا ضد أصحاب الديون. لا أكون سعيدًا بالنتائج لأن الحقيقة هي أن النظام القانوني في هذا البلد لا يعمل بفعالية على الإطلاق.

بالمقابل، تم استرد 152,234 يورو من قبل أدكو من الديون التاريخية (الرسوم المجتمعية غير المدفوعة قبل عام 2022). هذا سمح لنا بتمويل دفع الديون القديمة للمجتمع كما يلي:

صفحة 5

5

5. الخصوم.

في عام 2020، كان الخصوم الموروثين يزيد عن 430,000 يورو. تم التوصل إلى اتفاقيات دقيقة لخدمة الخصوم من خلال استرداد الديون المجتمعية الناجحة كما يلي:

صفحة 6

6

6. الصيانة والأمن.

في سبتمبر 2022، تم إنهاء خدمة الأمن الوحيدة التي كانت تقدمها شركة Cofer لأنها لم تكن فعالة. في ذلك الوقت، تم إعادة توجيه خدمة HELP Concierge، بحيث لا يوجد شخص في البوابة الرئيسية يسمح للجميع بالدخول، ولكن بدلاً من ذلك، يوجد شخص في المجتمع يؤدي مهام الصيانة المختلفة ويحافظ على عينيه على المشكلات.

هذا النظام مع HELP يعمل بنجاح، ونتيجة لطلبات بعض الأصحاب، تم زيادة عدد الأشخاص لتشغيل هذه الخدمة 24 ساعة في اليوم، 7 أيام في الأسبوع. سواء كان ذلك صبغ أبواب الحريق في الحدائق أو إصلاح الطرق المزججة أو إعادة ترميم الجدران المدمرة داخل الأبواب أو إصلاحات كبيرة في مرافق التخزين، نحن نستفيد من قيمة أفضل من المال من حيث التكلفة مقارنة بما كان عليه عندما كان لدينا وكيل ومحافظ أمني يقومان بفعل قليل.

استخدام HELP كعين أمنية على المجتمع، خاصة في الليل، يخلق شعورًا أفضل بالأمان، وبالفعل، تم الإبلاغ عن العديد من الحوادث خلال الصيف الماضي، وتم التعامل معها. ومع ذلك، هذا ليس الحل الكامل، وبالتالي، العديد من الأصحاب سوف يتذكر أننا وعدنا في عام 2022 بتقديم مقترح أمني شامل ومكلف بكل التكاليف في الجمعية العامة لعام 2023. تم تجاهل هذا الميعاد، وتم تقديم المقترح في الواقع في وقت قريب من عيد الميلاد الماضي. يهدف المقترح إلى دمج نظام التحكم في الوصول مع استبدال نظام التحدث عبر الهاتف الحالي الذي لا يمكننا الحصول على قطع غيار له. يهدف إلى استخدام المبلغ المتبقي من الدعوة المالية لتمويل المرحلة الأولى من الأمن على الحدود قبل موسم الصيف. المراحل الثلاثة سوف يتم تمويلها من خلال دورة تمويلية مستقبلية التي لم يتم تحديدها بعد، ولكن سوف تكون موضوع اجتماع استثنائي خلال هذا العام.

صفحة 7

7

7. الخدمات.

يهم الأصحاب بشكل خاص أن يدركوا تأثير نقص المياه على السباحة. يبدو أن الوضع يتغير تقريبًا كل أسبوع. في الوقت الحالي، يفتح السباحة، ونتوقع أن يظل كذلك. كما يجب أن نلاحظ أننا نستخدم المياه بشكل أفضل منذ إصلاحات السباحة والتحسينات في عام 2023. في عام 2022، كان مصروفنا المائي يبلغ 70,000 يورو، وكان هذا الرقم ثابتًا لبعض الوقت. في عام 2023، كان مصروفنا المائي يبلغ 22,000 يورو فقط (68% منخفضًا). على الرغم من أن الأسعار تزيد بسبب نقص المياه، نتوقع أن تكاليف إصلاح السباحة سوف تCOVER نفسها في 4 سنوات.

التوفير في الكهرباء. تم الاستعانة بمستشار كهربائي خارجي، وتم تقليل مصروفنا السنوي للكهرباء من 53,000 يورو إلى 40,000 يورو، مما يعني توفير 24%. يبدو أن السوق الكهربائي يتنافس مرة أخرى، وبالتالي يجب أن تنتقل إلى البحث عن أفضل العروض.

صفحة 8

8

8. الميزانية لعام 2024.

في وقت استمرار التضخم، نوفر كل ما في وسعنا لتحقيق قيمة أفضل وتوفير المال حيثما كان ذلك ممكنًا.

نرى زيادة في التكاليف من قبل المقاولين، ولكن تمكننا من تقليل بعض هذه التكاليف من خلال التوفير في الخدمات. تم اقتراح زيادة في الرسوم بنسبة 6% لأننا نعتقد أن هذا ضروري لصيانة برنامج الصيانة المتطرف الذي يوجد حاليًا، وكذلك لتغيير بعض المقاولين Either لتحقيق توفير أكبر أو لضمان خدمة أكثر موثوقية.

صفحة 9

9

9. FCC CONSTRUCCIONES S.A - القضية القانونية.

في عام 2004/5، رفع المجتمع دعوى ضد المقاول العام FCC، الذي بنى سنيوريو. تمت إعادة القضية إلى المحاكم العديد من المرات، ولكن على مدار السنوات، لم يتم تقديم معلومات كافية إلى الأصحاب عن طريق الجمعيات العامة، على الرغم من وجود المحامي المتهم، السيد F. Urquia. كانت آخر مثل هذه المناسبات الجمعية العامة لعام 2019 عندما أذكر السيد Urquia أن “العدالة في إسبانيا، بالأسف، بطيئة جدًا، ولكننا ننتظر المحكمة، التي تتوقع أن تكون إيجابية للمصالح المجتمعية”.

كانت بطيئة للغاية حتى حدثت المحاكمة بعد عام 2018 في نوفمبر 2023، وتم إبلاغنا بالقرار من قبل السيد Urquia في أواخر فبراير، ولكن لم يكن إيجابياً على الإطلاق. التقى أدكو وأنا بالسيد Urquia في مارس لشرح تأثيرات القرار والخيارات المتاحة. تم الكشف عن أشياء لم يكن من المعروف لها أي شيء، ولم يتم الإبلاغ عنها قط، ولا حتى في تغيير الرئاسة وال администра في عام 2020، ولا في أي وقت بعد ذلك من قبل السيد Urquia رغم طلبنا منه عدة مرات من قبل Meridional وAdenjo. كانت التعقيدات والشرح المبهم يؤديان إلى طلب السيد Urquia منا أن يقدّم تقريرًا كتابيًا يشرح ما حدث بين الحكم الصادر في عام 2010 وحتى المحاكمة النهائية في نوفمبر 2023. تم تأجيل هذا التقرير مرتين، وبالتالي لا نزال لا نعرف أي شيء. مع عدم وجود دور لنا في هذه القضية الطويلة، طلبنا من السيد Urquia أن يشارك في الجمعية العامة ويعرض على الأصحاب ما حدث.

في الوقت الحالي، بدأنا في تقييم التأثيرات على المجتمع. هذا يتضمن القيام بالعمل الذي فشل FCC في القيام به بموجب العقد، بالإضافة إلى إصلاح الأضرار الناتجة عن عدم وجود تلك الأعمال الأصلية. يركز هذا على الحدائق Mezquita و Alhambra و Giralda (تم إجراء إصلاحات أقل في الحدائق Donaña و Triana في الدعوة المالية السابقة). سيؤثر هذا على التوقيت الآخر من الأعمال في المجتمع، وستحتاج إلى تقييم دقيق من قبل فيكتور وأدكو ومختصين خارجيين. نتوقع أن يستغرق الأمر 2-4 أشهر حتى نكون في وضع تقديم مقترحات مفصلة تغطي جميع مشاريع البنية التحتية ومقترح استثنائي.

صفحة 10

10

10. الإصلاحات.

الإصلاحات تؤثر بشكل كبير على المجتمع، وتم تسبب في كمية كبيرة من العمل الإضافي لفيكتور وأدكو وأنا. بشكل عام، هناك نوعان من الإصلاحات:

أ) مالك يريد تحديث ممتلكته. هذا مفهوم تمامًا، حيث أن التقنيات الحديثة والمواد تتوفر، ويريد المالك تحديث ممتلكته.

ب) مالك هو مطور محترف. ي购买 ممتلكة، ويستثمر في إعادة هيكلة الممتلكة بأكمله لتحقيق أكبر قدر من الربح من خلال بيعها بعد الانتهاء من الإصلاح.

في حالة أ) المالكين غالبًا ما يكونون غير مدربين على القوانين المجتمعية والإجراءات القانونية الإسبانية، ويمكن أن يكونوا مخطئين في نصيحتهم من قبل البنائين. هذه المالكين أكثر استجابة للتعاون مع الإدارة لتحقيق أفضل نتيجة للمالك والمجتمع.

في حالة ب) الهدف من مالك/مطور هو الربح. يعرف المخزونات، ويحصل على تراخيص غير واضحة من البلدية، ويستغل القوانين المجتمعية والإجراءات القانونية الإسبانية. يرفضون السماح لفيكتور بالتفتيش على أعمالهم لضمان عدم وجود أضرار أو تأثير على الأنظمة المجتمعية والممتلكات. الحقيقة هي أنهم لن يتحملوا أي مسؤولية عن انتهاك بنية المجتمع وتناسقها.

صفحة 11

11

11. الإيجارات.

في عام 2023، كانت هناك مشكلات كبيرة مع الإيجارات القصيرة الأجل والإيجارات الطويلة الأجل.

كانت المشكلات نفسها التي تحدث في المجتمعات الشعبية الأخرى، وبدأت هناك اتجاهات لمنع الإيجارات القصيرة الأجل، خاصة تلك التي تعمل مع Airbnb. في إسبانيا، بدأت المجالس الإقليمية والبلدية في اتخاذ إجراءات، جزئيًا لحماية سوق السكن للشعب المحلي والعمال، وكذلك في الاعتبار العنف والتصرفات غير الاجتماعية.

أعتقد أن الوقت قد حان لنا أن نتصرف بشكل أكثر نشاطًا في هذا الموضوع. سيتم تحسين الأمور بفضل نظام التحكم في الوصول، ولكن هذا يجب أن يذهب مع القوانين المجتمعية القوية والمتعاقبة، وكذلك الجهود الأفضل من قبل أصحاب الإيجارات/وكالات الإيجارات لضمان سلوك الإيجار الجيد. تم وضع القوانين المجتمعية الجديدة الآن في شكل مسودة، ويتطلب من الأصحاب المشاركة لضمان أن تكون متوافقة مع مصالح الإيجارات والغير إيجارات.

في الماضي، كانت شركة Unica لجلاوري تعمل من شقة تريانا، وتمتعت بمساهمة كبيرة في الإيجارات في سنيوريو. قمت بزيارات ودية مع جلاوري، وتم بناء عمل تجاري متعدد الأماكن لبيع الإيجارات/الإيجارات، وبالتالي بدأت في التقلص لتركيز نفسها على بيع الإيجارات السكنية الفريدة. مع نية بيع شقتها في تريانا وتخليها عن الإيجارات، يصبح الوقت مناسبًا لتعاون أصحاب الإيجارات الخبراء الآخرين في المجتمع في صياغة القوانين المجتمعية الجديدة التي تسيطر على هذا الجانب من المجتمع.

صفحة 12

12

12. المتطوعون في اللجان العملية.

بالفعل، كنت متعجباً عندما انسحب جميع المتطوعين من الجمعية العامة السابقة تقريبًا، باستثناء واحد، بسبب أسباب شخصية مختلفة. بالفعل، لا أستطيع التعامل مع نطاق العمل في هذا المجتمع بمفردي، مع دعم غاري فقط من جانب الأصحاب. تقريبًا جميع المجتمعات التي تم إدارتها بشكل جيد لديها متطوعين مسؤولين عن المهام المحددة. بعد وزن المشكلات في سنيوريو، طلبت المتطوعين في الجمعيات العامة السابقة.

ربما تفكر أنكم تدفعون تكاليفاً كافية لذلك لا نحتاج إلى المتطوعين، ولكن هذا ليس الحال. فريق الإدارة ممتثل تمامًا مع المشكلات اليومية والمشكلات الموروثة الكبيرة. المشكلات الجديدة مثل الإصلاحات والتصرفات غير الاجتماعية، وكذلك المشكلات الأوسع مثل نادي NAÔ للسباحة، أفضل خدمة من قبل بعض المتطوعين الذين يمكنهم رؤية هذه الأمور من منظور المالكين والتعاون مع موظفينا المحترفين لتحديد حلول مناسبة.

لا يلزم المتطوع أن يكون مقيمًا في المجتمع، ولا حتى أن يكون لديه خبرة محددة. يمكن أن يكون هناك أمثلة على أدوار المتطوعين في المجتمعات الأخرى، مثل: الترفيه (السباحة والبادل والتنس والمكتبات)، والحدائق، والإصلاحات، والإيجارات، والصيانة، والأمن، وغيرها. من المهم أن أكون واضحًا أنني لا أتفق على لجنة إدارة فقط لتأييد عمل الإدارة والرئيس. أتحدث عن المتطوعين الذين سيجلسون مع المدير التنفيذي والرئيس والمدقق الداخلي وغيرهم، وسيتمتعون ب دورًا وظيفيًا لتحقيق الأشياء. سأطلب مرة أخرى في الجمعية العامة، ولكن يمكن للجميع التواصل معي بشكل مباشر في أي وقت.

صفحة 13

13

13. نادي NAÔ للسباحة.

في عام 2023، ازداد نادي NAÔ للسباحة في الشهرة والشعبية والنجاح. استمرت عمليات “نادي السباحة للرقص” بشكل غير قانوني بموجب ترخيص الأعمال. كانت مدى التصرفات غير الاجتماعية الناتجة عن النادي كبيرة جدًا. تأثير المجتمع على الجوار يزداد سوءًا كل صيف، وبالتالي يبدو أن تأثيره على قيمة الجوار سوف يكون أكثر تأثيرًا في المستقبل.

بالتأكيد، هناك أشخاص جدد يديرون هذه الشركة، وهم يمتلكون تأثيرًا كبيرًا في العديد من الأماكن.

في إطار التعاون مع المجتمعات الأخرى، نعمل على إجراء جهد قانوني ل защиты المصالح المشتركة لحقوق المالكين السكنية. في الوقت نفسه، ندرك سوء أداء البلدية في إنجاز واجباتها وresponsibilities، وبالتالي نعمل على إحضارهم إلى الحساب.

الأصحاب في جميع المجتمعات المتأثرة، بما في ذلك سنيوريو، يظلون متعطشين للقيام بدورهم. تم تقديم شكوى رسمية ضد نادي NAÔ، ولكنها لا تؤثر على البلدية بشكل كبير مثل عندما يقدم عشرات أو مئات من الأصحاب اعتراضات فردية.

صفحة 14

14

14. الملخص.

كان عام 2023 عامًا من التقدم الحقيقي في المجتمع. استخدمنا نهجًا مزيجًا من إصلاحات “الإصلاحات السريعة” وإصلاح بعض المشكلات الكبيرة الموروثة. المشكلات الجديدة مثل الإصلاحات والإيجارات هي إزعاج، ولكن يجب أن نتعامل معها لأننا نرى تأثيرها السلبي على كل شيء حولنا من سنوات السلوك غير المسبوق.

نتطلع إلى رؤية أولئك الذين يمكنهم حضور الجمعية العامة. لأولئك الذين لا يمكنهم الحضور، يرجى تقديم وكيل لضمان تمثيلهم.

بأحرص

جون ريلي - الرئيس، سنيوريو دي ألوها.