Lettre du président — AGO 2024
| Référence | 2024-agm-presidents-report |
|---|---|
| Type de document | Rapport du Président president-report |
| Date | 2024-12-31 (30 décembre 2024) |
| Émis par | Adenjo Gestión SL |
| Concerne | Tous les bâtiments (5 of 5) |
| Disponible en | ENESSVARFR |
| Stockage ?Hachage cryptographique pour vérifier que le fichier correspond à l'original. | r2://2024/AGM_2024_Presidents_Report.pdf |
Résumé préparé par des propriétaires. Le document original fait foi.
En bref
- Le rapport du président de la copropriété Señorio de Aloha présente une situation financière stable en 2023, avec un solde de trésorerie positif et un taux de recouvrement des charges de 92,49 %.
- L'appel de fonds de 500 000 € a permis de mobiliser 464 000 € qui ont été affectés aux travaux d'infrastructure et aux réparations urgentes, tandis que le fonds de travaux a bénéficié d'une récupération de créances de 152 234 €.
- Les principaux créanciers ont été partiellement remboursés, notamment SYMAN (20 911,04 €), COFER (51 061,73 €) et d'autres, et le solde restant dû à Pinturas JJ s'élève à 138 000 €.
- Des économies significatives ont été réalisées sur les factures d'eau (réduction de 68 % à 22 000 €) et d'électricité (baisse de 24 % à 40 000 €), grâce à des travaux de rénovation et à la consultation d'un expert.
- Le budget prévisionnel 2024 propose une hausse de 6 % des tantièmes pour financer la continuité du programme de maintenance et le remplacement du système de sécurité.
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Rapport annuel du Président - Sénorio de Aloha
Chers propriétaires,
- INTRODUCTION.
Si vous prévoyez voter directement ou par procuration lors de l’Assemblée Générale Ordinaire, veuillez examiner attentivement la liste des débiteurs jointe. Il existe un certain nombre de propriétaires qui peuvent ne pas être conscients de dettes mineures impayées.
Si vous figurez sur cette liste, vous disposez jusqu’au matin de l’Assemblée Générale Ordinaire pour régler votre compte et exercer votre droit de vote en personne ou par procuration. Une liste mise à jour des débiteurs sera disponible sur demande le matin de l’Assemblée Générale Ordinaire et sera utilisée lors de l’Assemblée Générale Ordinaire pour vérifier les propriétaires de biens ou leurs procurateurs éligibles à voter.
La participation à l’Assemblée Générale Ordinaire/Extraordinaire via Zoom, Teams, Skype, etc. est toujours autorisée uniquement en Catalogne, et nous devons donc organiser une réunion en personne.
Il est important que vous exerçiez vos droits de vote. Le Syndic, le Président et le Vice-Président doivent être élus par la majorité des propriétaires avec un mandat pour exercer leurs fonctions dans les meilleurs intérêts de la Copropriété.
Si vous ne participez pas à l’Assemblée Générale Ordinaire, veuillez donner une procuration à votre représentant ou au Président ou au Syndic. L’ordre du jour de l’Assemblée Générale Ordinaire indique où un vote sera pris. Vous pouvez indiquer dans votre formulaire de procuration comment vous souhaitez voter sur chaque motion ou donner des instructions à votre teneur de procuration.
- RÉSUMÉ DES PROGRÈS EN 2023.
Pour le bénéfice des propriétaires relativement nouveaux et ceux qui ne sont pas très familiers avec notre histoire, moi-même et Gerry Burke, notre Vice-Président, avons été élus en milieu de 2020.
Le mandat était de redresser une communauté qui s’était détériorée, avait accumulé des dettes importantes et des créances, et était impliquée dans des affaires juridiques complexes à long terme, tant en qualité de demandeur qu’en qualité de défendeur.
Entre 2016 et 2020, il y avait eu une succession de syndics, et de juristes. Le dossier papier couvrant les comptes, les contrats, les affaires judiciaires et de nombreux documents juridiques de la Copropriété avait été perdu ou détruit suite à une panne de disque dur informatique, et pour couronner le tout, il n’y avait que moins de 1 000 euros sur le compte bancaire.
En effet, la Copropriété était techniquement en faillite. À l’époque, j’ai déclaré que cela pourrait prendre jusqu’à 5 ans pour remettre la Copropriété en état. Ce qui n’était pas clair à l’époque était le coût et les squelettes du passé qui émergeraient de la boîte de Pandore.
Bien, chaque année, les squelettes ont continué à émerger, sous forme de nouveaux défis juridiques contre la communauté, et ainsi de suite, avec des défis modernes tels que les “développeurs propriétaires” qui font cavalier seul avec les lois et les règles de la Copropriété pour maximiser leurs profits. Avec une telle histoire, il n’y a pas de place pour la complaisance, ni pour sous-estimer les défis qui nous attendent encore.
Malgré tout cela, chaque année a apporté des progrès, et les sommes que vous avez investies commencent à donner des résultats. Il y a des preuves partout dans la communauté que nous sommes en train de maîtriser les entretiens quotidiens, et que les entrepreneurs qui effectuent les nettoyages, les jardinages, les entretiens des équipements et les réparations sont également plus efficaces qu’auparavant. Sur un plan plus profond, nous avons achevé la première phase des projets d’infrastructure financés par l’appel de fonds. Il y a encore du travail à faire, mais il est important de noter que nous avons appris certaines leçons qui nous seront utiles lorsqu’on passera aux phases de continuation de ces projets.
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La liste détaillée des comptes jointe démontre la stabilité des finances de la communauté. Nous sommes en situation de trésorerie positive, et nos dépenses de 2023 sont en équilibre avec notre budget. Les communautés espagnoles, contrairement aux entreprises régulières, ne sont pas auditées de manière indépendante aux normes internationales. Comme à l’habitude, Gerry, notre Vice-Président, titulaire d’un diplôme de comptable agréé, passe en revue les comptes trimestriels et annuels pour s’assurer de leur exactitude. Gerry fournira un aperçu de la situation financière lors de l’Assemblée Générale Ordinaire, et vous pourrez poser des questions ou les soumettre via votre procuration.
En résumé, les efforts déployés derrière les scènes pour administrer la communauté ont encore amélioré leur efficacité. Une grande partie du temps d’un syndic est consacrée à poursuivre les retardataires ainsi que les créanciers à long terme. Un indicateur clé de la santé de la communauté est le taux de recouvrement des frais de copropriété. En 2023, Adenjo a atteint un niveau satisfaisant de 92,49 %, ce qui a permis de faire face aux dépenses en ligne avec le budget approuvé. Les 7,51 % de recouvrement manquant sont principalement constitués de dettes à long terme héritées, ainsi que des pénalités non payées qui ont été légalement appliquées.
Un autre indicateur clé est le “service aux propriétaires”. Dans l’ensemble, je pense qu’il est juste de dire que les propriétaires ont continué à améliorer leurs temps de réponse ainsi que leur capacité à résoudre les problèmes. Cependant, j’ai dû souligner que le nombre de propriétaires qui se sont adressés à l’administration en raison de l’impact négatif de nombreuses réformes illégales et du comportement antisocial, notamment la vandalisation, a considérablement augmenté. La plupart de ces problèmes semblent provenir des locations à court terme. Ces problèmes créent un volume anormal de travail supplémentaire, et en combinaison avec les problèmes hérités, cela impacte notre efficacité globale, y compris les temps de réponse et les actions qui s’en suivent. Lutte contre ces problèmes nécessite des ajustements supplémentaires de l’administration et de la sécurité.
Le marché immobilier de Marbella a connu une forte croissance ces dernières années et a emporté Señorio avec lui. En 2023, nous avons vu un certain nombre de ventes à haute valeur, et les améliorations visibles et réelles dans la communauté contribuent à augmenter les valeurs. Cependant, il y a plusieurs menaces existentielles pour maintenir la valeur de nos investissements, et elles remontent à la “vision de force, de stabilité et de transparence” que j’ai évoquée il y a deux ans. Je reviendrai sur ces thèmes plus loin dans ce rapport, ainsi que lors de l’Assemblée Générale Ordinaire, et en cas de prolongation de mon mandat, je prévois de devoir avancer plusieurs initiatives clés via des Assemblées Générales Extraordinaires au cours de cette année.
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Le montant total récupéré par les efforts d’Adenjo des créanciers à long terme hérités (dettes impayées de frais de copropriété avant 2022) est de 152 234 euros. Cela nous a permis de payer les anciens créanciers de la communauté comme suit :
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Le montant total des créanciers en 2020 dépassait 430 000 euros. Les négociations prudentes ont permis de servir les créanciers à partir des recouvrements de dettes de frais de copropriété réussis, comme mentionné ci-dessus. Par conséquent, nous avons payé les créanciers comme suit :
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Le principal créancier historique est Pinturas JJ (la société qui a fait un travail déplorable de peinture de la Communauté entre 2016 et 2018 et a eu l’audace de facturer un supplément de 147 000 euros, en plus des 700 000 euros d’origine, sans preuve contractuelle). Nous sommes légalement obligés de payer le solde actuel de 138 000 euros et nous essayons d’obtenir un plan de paiement d’installement avec le conseiller juridique de Pinturas commensurable avec notre revenu et nos coûts financiers en cours.
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