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2023 RELACIÓN ANUAL DEL PRESIDENTE – SEÑORÍO DE ALOHA

Estimados propietarios,

1. INTRODUCCIÓN.

Si planean votar directamente o por delegación en la Junta General, por favor revisen atentamente la lista de deudores adjunta. Hay un número de propietarios que pueden no ser conscientes de que tienen algunos pequeños saldos pendientes.

Si aparecen en esta lista, tienen tiempo hasta la mañana de la Junta General para liquidar su cuenta y ejercer su derecho a votar en persona o por delegación. Una lista de deudores actualizada estará disponible a petición en la mañana de la Junta General y se utilizará en la Junta General para verificar a los propietarios de bienes raíces o sus delegados que tienen derecho a votar.

La participación en la Junta General a través de Zoom, Teams, Skype, etc. sigue siendo solo permitida en Cataluña, y por lo tanto debemos celebrar una reunión en persona.

Es importante que ejerzan sus derechos de voto. El Administrador, el Presidente y el Vicepresidente deben ser elegidos por la mayoría de los propietarios con mandato para realizar sus funciones en el mejor interés de la Comunidad.

Si no asisten a la Junta General, por favor, den una delegación a su representante, o al Presidente o Administrador. El Orden del Día para la Junta General indica dónde se tomará la votación. Pueden indicar en su formulario de delegación cómo quieren votar en cada moción o, instruir a su delegado.

2. RESUMEN DEL PROGRESO EN 2023.

A beneficio de los propietarios relativamente nuevos y aquellos que no están familiarizados con nuestra historia, yo y Gerry Burke, nuestro VP, fuimos elegidos a mediados de 2020.

El mandato fue revertir una comunidad que había caído en desuso, acumuló deudores y acreedores significativos y estaba involucrada en casos legales complejos a largo plazo tanto como demandante como demandado.

Entre 2016-20, hubo una sucesión de Administradores y abogados. El registro de papeles cubriendo las cuentas, contratos, casos judiciales y muchos documentos legales de la Comunidad se perdió o destruyó en una falla del disco duro del ordenador, y para colmo, había menos de €1.000 en la cuenta bancaria.

En efecto, la Comunidad estaba técnicamente en bancarrota. En ese momento, declaré que podría tomar hasta 5 años hacer buena la Comunidad. Lo que no estaba claro en ese momento era cuánto costaría y qué esqueletos del pasado saldrían del proverbial armario.

Bueno, cada año los esqueletos han seguido saliendo, en forma de nuevos desafíos legales contra la comunidad, y así, para tener desafíos modernos como los “desarrolladores propietarios” que cabalgan a través de leyes y Reglas de la Comunidad para maximizar sus ganancias. Con tal historia, no hay lugar para la complacencia, ni debemos subestimar los desafíos que aún quedan por delante.

A pesar de todo lo mencionado, cada año ha traído progreso y los fondos que han invertido están empezando a mostrar retornos. Hay evidencia en toda la comunidad de que estamos a la cabeza de la mantenimiento diario, y los contratistas que realizan limpieza, jardinería, mantenimiento de equipo y otras reparaciones también son más efectivos que en el pasado. A un nivel más profundo, hemos completado la primera fase de proyectos de infraestructura que se financiaron con la llamada de fondos. Queda más por hacer, pero es importante destacar que hemos aprendido algunas lecciones clave que nos servirán bien cuando emprendamos las fases de continuación de estos proyectos.

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La lista de cuentas detallada adjunta demuestra estabilidad en las finanzas de la comunidad. Estamos en positivo en efectivo, y nuestras erogaciones de 2023 se equilibran con nuestro presupuesto. Las Comunidades de Propietarios españolas, a diferencia de las empresas regulares, no se auditan independientemente a estándares internacionales. Como en el pasado, Gerry, nuestro VP, un contador público cualificado, revisa las cuentas trimestrales y anuales para asegurarse de su precisión. Gerry proporcionará un resumen de la situación financiera en la Junta General, y podrán hacer preguntas o presentarlas a través de su delegación.

En general, se sugiere que el trabajo importante detrás de escena para administrar la comunidad ha mejorado aún más. Una parte importante del tiempo de un Administrador se pasa persiguiendo a los pagadores tardíos, así como a los deudores a largo plazo. Un indicador clave de la salud de la comunidad es la “tasa de recopilación de cuotas comunitarias”. En 2023, Adenjo logró un nivel satisfactorio del 92,49%, lo que a su vez ha permitido erogaciones en línea con el presupuesto aprobado. El 7,51% de dinero no recaudado principalmente consiste en deudores a largo plazo heredados, más las multas impuestas legalmente.

Otro indicador clave es el “servicio al propietario”. En general, creo que es justo decir que los “tiempos de respuesta” de los propietarios continuaron mejorando, así como la “resolución de problemas”. Sin embargo, tengo que destacar que ha habido un aumento significativo en los propietarios que se dirigen a la administración debido al impacto negativo de numerosas reformas ilegales y el comportamiento antisocial, incluyendo la vandalismo, la mayoría de la cual parece provenir de alquileres a corto plazo. Estos problemas están creando un número anormal de trabajo adicional, y en combinación con los problemas heredados significativos, esto impacta en nuestra eficiencia general, incluyendo los tiempos de respuesta y las acciones subsiguientes. Combatir estos problemas requiere ajustes adicionales en la administración y la seguridad.

El mercado inmobiliario de Marbella ha experimentado un auge en los últimos años y ha llevado a Señorio con él. En 2023, se realizaron varias ventas de alto valor, y con toda seguridad, las mejoras visibles y reales en la comunidad están ayudando a las valoraciones. Sin embargo, hay varias amenazas existenciales para mantener el valor de nuestras inversiones, y estas remiten a la “fortaleza, estabilidad y transparencia” que hablé hace 2 años. Toqué estos temas más adelante en este informe, así como en la Junta General, y en el caso de que mi mandato se extienda, prevé la necesidad de avanzar varias iniciativas clave a través de EGM específicos durante este año.

3. LLAMADA DE FONDOS

En un nivel comunitario, se han realizado varias reparaciones, incluyendo las piscinas y los problemas de drenaje de agua en los jardines en la parte superior de los garajes de Doñana y Triana. A nivel personal, algunos de ustedes han tenido reparaciones en sus “terrazas dañadas por agua/irrigación” y otros han tenido instalado ventilación en sus almacenes para combatir los problemas de humedad causados por el agua de inundación. En las anexos pueden ver la lista completa de proyectos y su asignación desde los €464k que se recibieron de la llamada de fondos de €500k. (Los propietarios que no pagaron aún son responsables y se han impuesto multas).

Estoy seguro de que todos entienden que los edificios requieren reparaciones oportunas en la infraestructura básica. En el caso de Señorio, esto no sucedió y las obras necesarias se convirtieron en urgentes y extensas, y por eso tuvimos que recaudar fondos de emergencia.

4. DEUDORES

Como la mayoría de ustedes saben, los deudores han ido en aumento durante los últimos 15 años, lo que pone a la comunidad en riesgo significativo. Una iniciativa clave en 2023 fue renovar nuestros esfuerzos en los tribunales para avanzar en los procedimientos contra nuestros deudores. No puedo decir que esté satisfecho con los resultados porque la verdad es que el sistema judicial en este país falla en funcionar con la eficiencia que debería.

Muy positivamente, el total de dinero recuperado por los esfuerzos de Adenjo de los deudores “históricos heredados” (cuotas comunitarias no pagadas antes de 2022) es de €152,234. Esto nos ha permitido pagar a los acreedores antiguos a la comunidad de la siguiente manera.

5. ACREEDORES

En 2020, los acreedores heredados superaban los €430k. Las negociaciones cuidadosas nos han permitido servir a los acreedores desde la recuperación de deudas de cuotas comunitarias mencionada anteriormente. Por lo tanto, hemos pagado a los acreedores de la siguiente manera:

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€

SYMAN 20,911.04 COFER 51,061.73 HELP 12,809.13 FAIN 7,545.11 MULTIMALAGA 40,441.34 LEYENDAS DE LA COMUNIDAD EXTERNA 19,584.56

El principal acreedor histórico es Pinturas JJ (la empresa que hizo un terrible trabajo pintando la Comunidad entre 2016-2018 y tuvo la osadía de cobrar €147.000 adicionales, más allá del original €700.000+. que no se evidencia por contrato). Estamos obligados legalmente a pagar el saldo actual de €138k y estamos tratando de acordar un plan de pago de instalaciones con el abogado de Pinturas.

6. MANTENIMIENTO Y SEGURIDAD

En septiembre de 2022, terminamos nuestro servicio de seguridad de vigilante de un hombre con Cofer ya que no era efectivo. En ese momento, también reasignamos nuestro servicio de concierge HELP, por lo que en lugar de tener a un hombre en la puerta principal dejando entrar a cualquiera y ocasionalmente patrullando el complejo, ahora tenemos a alguien dentro y alrededor de la comunidad realizando tareas de mantenimiento y vigilando problemas.

Este sistema con HELP está funcionando muy bien, y en respuesta a varias solicitudes de los propietarios, hemos aumentado el número de personal para operar este servicio las 24 horas, los 7 días de la semana. Ya sea pintar las puertas de incendio en los garajes, reparar los caminos de baldosas, reforzar paredes dañadas dentro de los portales o realizar mejoras importantes en la ventilación de los almacenes, estamos obteniendo mucho mejor valor por nuestro dinero que cuando teníamos a un concierge y un vigilante haciendo muy poco.

El uso de HELP como una vista vigilante sobre la comunidad, especialmente por la noche, crea un sentido de seguridad mejor, y de hecho, muchos incidentes durante el verano pasado fueron reportados y resueltos. Sin embargo, no es la solución completa, y muchos de ustedes recordarán que nos comprometimos en 2022 a proporcionar una propuesta de seguridad integral y costeada para la Junta General de 2023. Esta fecha límite se perdió, y la propuesta no estaba lista de hecho hasta justo antes de Navidad. La propuesta de varias fases combina un sistema de control de acceso con la sustitución del actual sistema de intercomunicación para el cual ya no podemos obtener partes. La intención es utilizar el saldo pendiente de la llamada de fondos para financiar la seguridad perimetral de fase 1 antes de la temporada estival. Las fases 2 y 3 se financiarán desde una ronda de financiación futura que aún no se ha determinado pero será objeto de un EGM durante este año.

7. SERVICIOS

Muchos propietarios están justificadamente preocupados por el impacto de las escaseces de agua, especialmente en las piscinas. La situación cambia casi a la semana. Actualmente, las piscinas están abiertas y estamos optimistas de que permanezcan abiertas. También quiero llamar la atención sobre las ahorras de agua desde que realizamos las reparaciones y mejoras en las piscinas en 2023. En 2022, nuestro facturado de agua fue de €70k y había estado alrededor de ese número durante algún tiempo. En 2023, nuestro facturado de agua fue casi €48k menos, a €22k (reducción del 68%). Aunque los tipos de cambio están aumentando debido a las escaseces, esperamos que los costos de reparación de las piscinas se hayan pagado por sí mismos dentro de 4 años.

Ahorros de electricidad. Contratamos a un consultor externo de electricidad y redujimos nuestro facturado anual de electricidad de €53k a €40k, una reducción del 24%. El mercado de electricidad ha sido competitivo de nuevo, y si no lo han hecho aún, deberían buscar los mejores contratos.

8. PRESUPUESTO DE 2024

En un momento de inflación continua, hacemos todo lo posible para obtener valor y ahorrar donde sea posible.

Vemos aumentos de costos de subcontratistas, pero hemos podido compensar algunos de estos aumentos con las grandes ahorras en servicios. Proponemos un aumento del 6% en las cuotas porque creemos que es absolutamente necesario mantener el programa de mantenimiento agresivo en curso y cambiar algunos subcontratistas para ahorrar más dinero o, como con la empresa de ascensores, garantizar un servicio más confiable.

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9. CASO LEGAL FCC CONSTRUCCIONES S.A.

En 2004/5, la Comunidad demandó al Contratista General FCC, que construyó Señorio. El caso ha ido y venido a través de los tribunales muchas veces, pero a lo largo de los años, la información proporcionada a los propietarios solo a través de las Juntas Generales fue muy limitada a pesar de la presencia del abogado del caso, Sr. F. Urquia. La última ocasión fue la Junta General de 2019 cuando Sr. Urquia recordó que “la justicia en España es desafortunadamente muy lenta, pero estamos esperando al tribunal, que se espera que sea favorable a los intereses de la comunidad”.

Tan lenta que la audiencia después de 2018 solo tuvo lugar en noviembre de 2023, y la decisión del juez solo se comunicó a nosotros por Sr. Urquia a finales de febrero y no fue positiva en absoluto. Adenjo y yo nos reunimos con Sr. Urquia en marzo para tratar de entender las consecuencias y las opciones disponibles. Lo que resultó fueron revelaciones completamente desconocidas para nosotros y nunca comunicadas en el cambio de Presidentes y Administración de 2020, ni en ningún momento posterior por Sr. Urquia a pesar de varias solicitudes de Meridional y Adenjo. La complejidad y las explicaciones confusas hicieron que solicitáramos a Sr. Urquia que proporcionara un informe escrito detallando lo que sucedió entre una sentencia hecha en 2010 hasta la audiencia final en noviembre de 2023. Este informe ya ha sido retrasado dos veces y por lo tanto no sabemos nada al respecto. Con Adenjo y yo no involucrados en esta acción legal prolongada, hemos pedido a Sr. Urquia que asista a la Junta General y explique directamente a los propietarios qué ha sucedido.

Mientras tanto, hemos comenzado a evaluar las implicaciones para la Comunidad. Esto implica realizar las obras que FCC no hizo bajo contrato, así como reparar el daño causado por la falta de esas obras originales. Estos se centran en los garajes de Mezquita, Alhambra y Giralda (se realizaron reparaciones menores bajo la última llamada de fondos a Doñana y Triana). Tendrán un impacto significativo en la programación de otras obras en la comunidad y necesitarán una evaluación cuidadosa por Victor, Adenjo y especialistas externos. Anticipamos que tomará 2-4 meses para que estemos en una posición para presentar propuestas detalladas cubriendo todos los proyectos de infraestructura y se requerirá un EGM dedicado.

10. REFORMAS

Las reformas están pesando sobre la comunidad y han creado un gran trabajo adicional para Victor, Adenjo y yo. Básicamente, hay dos tipos de reformas:

a) Un propietario que quiere modernizar su propiedad. Perfectamente comprensible como las técnicas y materiales modernos se vuelven disponibles y los propietarios quieren mejorar sus propiedades.

b) Un propietario que es un desarrollador profesional. Compran una propiedad, invierten en una reforma total de la propiedad completa para maximizar sus ganancias a través de una venta al completar la reforma.

En el caso de a) los propietarios a menudo están mal informados sobre las Reglas de la Comunidad y las normas legales españolas, y a veces pueden ser mal asesorados por sus constructores. Estos propietarios son más propensos a trabajar con Victor y Adenjo para hacer las cosas de manera legal, pero a menudo exceden la línea, especialmente cuando se trata de las características externas de sus reformas. Activamente animamos a la cooperación con la Administración para lograr el mejor resultado para el propietario y la Comunidad.

En el caso de b) el objetivo del propietario/Desarrollador es la ganancia. Saben los trucos del oficio; tienen licencias no descriptas del Ayuntamiento y abusan de las Reglas de la Comunidad y las normas legales españolas. Son reacios a permitir que Victor inspeccione su trabajo para asegurarse de que no hay daño o impacto en los sistemas comunitarios y propiedad. La realidad es que no tendrán consecuencias por incumplir la integridad de la arquitectura y la simetría de la Comunidad. Las consecuencias del incumplimiento o el trabajo que negativamente impacta en los sistemas de ingeniería comunitaria, serán soportadas por un nuevo propietario inocente.

Hay, por supuesto, el argumento correcto de que las modificaciones legítimas de la propiedad mejoran la comunidad y aumentan la valoración.

El argumento alternativo es que las modificaciones ilegales pueden resultar en la comunidad pareciendo un campamento gitano y pueden reducir la cachet y las valoraciones de la Comunidad. Con esto en mente, hemos llegado a todos los propietarios y solicitado copias de sus licencias de construcción y acceso a sus propiedades para asegurar un resultado mutuamente beneficioso.

Desafortunadamente, muchos de ustedes han tenido que sufrir de reformas ilegales que han estado en curso durante meses al lado de ustedes y están conscientes de que muchos propietarios/Desarrolladores son simplemente insensibles y no cooperativos. Esto fue por qué en enero se celebró un EGM para aprobar la acción legal contra una reforma ilegal donde hubo al menos 7 incumplimientos de las Reglas de la Comunidad y las normas legales españolas.

Nuestra intención es perseguir la acción legal contra las reformas donde los propietarios no cooperen con la Administración o no cumplan con las Reglas.

11. ALQUILERES

En 2023, hubo problemas significativos con tanto alquileres a corto plazo como algunos alquileres a largo plazo.

Muchos de los mismos problemas ocurren en otras comunidades de alquiler populares, y hay una tendencia creciente a prohibir los alquileres a corto plazo, especialmente aquellos que se asocien con Airbnb. En España, los consejos regionales y locales también están tomando medidas, en parte para proteger el mercado de la vivienda para las personas locales y trabajadores, y también en consideración de los elementos criminales y antisociales.

Creo que ahora es necesario que nos volvamos más proactivos en este tema. La implementación de un sistema de control de acceso ayudará a mejorar las cosas, pero esto debe ir de la mano con Reglas de la Comunidad robustas y más esfuerzos por parte de los propietarios/agentes para asegurar un buen comportamiento de los inquilinos. Las nuevas Reglas de la Comunidad están en forma de borrador y necesitan la participación de los propietarios para asegurarse de que se armonicen entre los intereses de los propietarios de alquiler y no de alquiler.

En el pasado, la empresa de Gloria Unica operaba desde su apartamento de Triana y tenía una gran influencia en los alquileres de Señorio. Recientemente he tenido reuniones cordiales con Gloria y, habiendo construido una empresa de ventas y alquileres de múltiples ubicaciones, ahora está en proceso de reducir su tamaño para enfocarse en ventas residenciales exclusivas. Con la intención de vender su propiedad de Triana y salir de los alquileres, es oportuno que otros propietarios experimentados de Señorio ayuden a moldear las nuevas reglas que rigen este aspecto de la Comunidad.

12. VOLUNTARIOS PARA LOS COMITÉS DE TRABAJO

Francamente, me decepcionó cuando todos menos uno de los 6 voluntarios de la última Junta General se retiraron por razones personales. Honestamente, no puedo manejar la amplitud de trabajo en esta comunidad con solo el apoyo de Gerry desde el lado de los propietarios. Casi todas las comunidades bien gestionadas tienen voluntarios con responsabilidades asignadas. Después de sopesar los problemas de Señorio, he solicitado voluntarios en las dos últimas Juntas Generales.

Puede pensar que pagan suficiente en cuotas que no necesitamos voluntarios, pero esto no es el caso. El equipo de administración está completamente comprometido con los problemas diarios y los problemas heredados significativos. Los nuevos problemas como las reformas y los alquileres son una distracción, pero tienen que ser abordados ya que vemos el impacto negativo de los años de complacencia.

Ser un voluntario no requiere necesariamente vivir en la comunidad o tener un conocimiento especializado. Ejemplos de roles de voluntario en otras comunidades incluyen: Recreación (piscinas, padel, tenis, gimnasio); Jardines; Reformas; Alquileres; Mantenimiento; Seguridad; entre otros. Es importante destacar que no estoy a favor de un “Comité de Gestión” que solo sirva para validar el trabajo de la administración y el Presidente. Estoy hablando de voluntarios que se sentarán con el Administrador, el Presidente y el Gerente de Sitio, etc. y tendrán un papel funcional para ayudar a hacer las cosas. Les pediré de nuevo en la Junta General, aunque cualquier persona interesada puede contactarme directamente en cualquier momento.

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13. NAÔ POOL CLUB

EN 2023 NAÔ se hizo más grande, más audaz, más popular, más exitoso. La operación básica de un “club de música de piscina” sigue siendo no conforme con su licencia de negocio. La extensión del comportamiento antisocial que se desborda del club ha sido desproporcionada. El impacto en el vecindario está volviéndose más severo cada verano, y en algún momento uno no puede evitar sentir que el impacto tendrá más consecuencias para el valor del vecindario. Los propietarios de Giralda y Alhambra ahora tendrán que enfrentarse a una nueva entrada que NAÔ está construyendo directamente frente a nuestras puertas de garaje.

Sin duda, hay personas serias que dirigen esta empresa y tienen influencia en muchos cuartos.

En conjunto con otras comunidades, estamos haciendo esfuerzos legales para proteger los intereses comunes de nuestros derechos residenciales. Al mismo tiempo, reconocemos la negligencia del Ayuntamiento para cumplir con sus deberes y responsabilidades, y estamos haciendo grandes esfuerzos para llevarlos a cuentas.

Los propietarios de todas las comunidades afectadas, incluyendo Señorio, siguen siendo complacientes en jugar su parte. La Comunidad tiene una queja oficial contra NAÔ, pero no es tan impactante en el Ayuntamiento como cuando decenas o cientos de propietarios presentan objeciones individuales. Leí un post en las redes sociales que decía que pintar la comunidad aumentaría su valor. Si los propietarios realmente se preocupan por el valor de sus propiedades, deberían estar dispuestos a ir a la comisaría de policía y presentar una denuncia contra NAÔ.

En resumen, 2023 fue un año de progreso real en toda la comunidad. Utilizamos un enfoque híbrido de reparar las “soluciones rápidas” y seleccionarmente tratar de resolver los problemas heredados grandes. Los nuevos problemas como las reformas y los alquileres son una distracción, pero tienen que ser abordados ya que vemos el impacto negativo de los años de complacencia.

Esperamos ver a aquellos que puedan asistir a la Junta General. Para aquellos que no pueden asistir, por favor, den una delegación para asegurarse de que estén representados.

Con respecto a,

John Riley - Presidente de SdA.