Sida 1

1

Till ägarföreningens presidentval 2023

Kära ägare,

1. INLEDNING.

Om du planerar att delta i föreningsstämman eller ge en ombudsperson fullmakt, se noggrant på den bifogade skuldförteckningen. Det finns ett antal ägare som kanske inte är medvetna om att de har små belopp att betala.

Om du finns med på denna lista, har du tid fram till morgonen av föreningsstämman att betala ditt konto och utöva ditt rösträtt personligen eller genom ombud. En uppdaterad skuldförteckning kommer att finnas tillgänglig på begäran morgonen av föreningsstämman och kommer att användas vid föreningsstämman för att verifiera de fastighetsägare eller deras ombud som har rösträtt.

Föreningsstämman/extra föreningsstämman via Zoom, Teams, Skype etc är fortfarande endast tillåten i Katalonien, och därför måste vi hålla en fysisk möte.

Det är viktigt att du utövar dina rösträtt. Förvaltaren, presidenten och vicepresidenten bör väljas av en majoritet av ägarna med mandat att utföra sina uppgifter i det bästa intresset av ägarföreningen.

Om du inte planerar att delta i föreningsstämman, ge då ett ombud till din representant eller presidenten/ förvaltaren. Agenda för föreningsstämman anger var en omröstning kommer att hållas. Du kan ange i ditt ombudsuppdrag hur du vill rösta på varje förslag eller instruera din ombudsperson.

2. SAMMANFATTNING AV FRAMGÅNGAR 2023.

För de relativt nya ägarnas och dem som inte är bekanta med vår historia, valdes jag och Gerry Burke, vår vicepresident, i mitten av 2020. Mandatet var att vända en förening som hade fallit i förfall, ackumulerat betydande skulder och kreditorer och var inblandad i komplexa långvariga rättsliga ärenden både som plats och som försvarare.

Mellan 2016-20 hade det funnits en följd av förvaltare och advokater. Papperslådan med konton, kontrakt, domstolsfall och många andra rättsliga dokument för föreningen hade förstörts eller försvunnit i en datorhårdvarufel och till och med fanns det mindre än 1 000 euro på kontot.

I praktiken var föreningen tekniskt sett insolvent. Vid tiden sa jag att det skulle ta upp till 5 år att återställa föreningen. Vad som inte var tydligt vid tiden var vad det skulle kosta och vilka skelett från det förflutna som skulle komma fram ur skåpet.

Ja, varje år har skeletten fortsatt att komma, i form av nya rättsliga utmaningar mot föreningen, och så även moderna utmaningar som “ägandeutvecklare” som rider över lagarna och föreningens regler för att maximera sina vinster. Med denna historia finns det inget utrymme för slapphet, och vi bör inte underskatta de utmaningar som fortfarande ligger framför oss.

Trots allt detta har varje år bringat framgångar och de pengar ni har investerat börjar visa avkastning. Det finns bevis över hela föreningen att vi har tagit kontroll över dagliga underhållsarbeten och att entreprenörer som utför rengöring, trädgårdsarbete, utrustningsunderhåll och andra reparationer är också mer effektiva än tidigare. På en djupare nivå har vi slutfört den första fasen av infrastrukturprojekt som finansierats genom Cash Call. Det finns mer att göra men det är viktigt att notera att det har funnits viktiga lärdomar som kommer att tjäna oss väl när vi börjar de fortsatta faserna av dessa projekt.

Sida 2

2

Den bifogade detaljerade räkenskaperna visar stabilitet i föreningens finansiella situation. Vi är kassaflödespositiva och våra 2023 utgifter balanserar med vårt budget. Spanska ägarföreningar, till skillnad från vanliga företag, får inte oberoende granskning enligt internationella standarder. Som tidigare har Gerry, vår vicepresident, en kvalificerad revisionsbyrå, gått igenom kvartals- och årsräkenskaperna för att säkerställa noggrannhet. Gerry kommer att ge en översikt av föreningens finansiella situation vid föreningsstämman och ni kommer att kunna ställa frågor eller lägga fram dem via ert ombud.

I stort sett tyder feedbacken på att det viktiga arbete som görs bakom kulisserna för att förvalta föreningen har förbättrats ytterligare. En stor del av en förvaltares tid går åt att jaga efter sent betalande och långvariga skuldsatta. Ett viktigt mått på föreningens hälsa är “samling av gemenskapsavgifter”. För 2023 uppnådde Adenjo ett tillfredsställande nivå på 92,49%, vilket i sin tur har möjliggjort utgifter i linje med den godkända budgeten. De 7,51% obetalda pengarna består huvudsakligen av de arvade långvariga skuldsatta, samt de obetalda böter som har tillämpats lagligt.

Ett annat viktigt mått är “ägarens service”. I stort sett tycker jag att det är rättvist att säga att ägarnas “svarstider” fortsatt förbättrats, liksom “problemförebyggande”. Dock måste jag påpeka att det har funnits en signifikant ökning av ägare som kontaktar förvaltningen på grund av den negativa inverkan av flera olagliga reformer och fortsatt antisocialt beteende, inklusive vandalisering, som i huvudsak tycks komma från korttidsuthyrningar. Dessa problem skapar ett ovanligt stort extra arbete, och i kombination med de signifikanta arvade problemen måste det förstås att detta påverkar vår övergripande effektivitet, inklusive svarstider och följande åtgärder.

Marbellas fastighetsmarknad har exploderat de senaste åren och har tagit Señorio med sig. 2023 såg en rad högvärdesförsäljningar, och det är säkert att de synliga och verkliga förbättringarna runt föreningen hjälper till att öka värderingen. Det finns dock ett antal existentiella hot mot att upprätthålla värdet på våra investeringar, och dessa hänvisar tillbaka till “styrka, stabilitet och transparens”-visionen jag talade om för två år sedan. Jag kommer att beröra dessa teman vidare i detta rapport, liksom vid föreningsstämman, och i händelse av att mitt mandat förlängs förutsäger jag att det kommer att behövas att främja flera viktiga initiativ via specifika extra föreningsstämmor under detta år.

3. CASH CALL

På en gemensam nivå har ni sett olika reparationer, inklusive till simbassängerna och vattenavrinningen i trädgårdarna på toppen av Donaña och Triana garagen. På en personlig nivå har några av er fått reparationer till era “vatten/irrigationsdamagerade” terrasser, och andra har fått ventilation installerad i sina förvaringsrum för att bekämpa fuktskador orsakade av översvämningar. I bifogade dokument kan ni se den fullständiga listan över projekt och deras allokeringsnivåer från de 464 000 euro som erhölls från de 500 000 euro som samlades in via Cash Call (ägare som inte betalat fortfarande är ansvariga och böter har tillämpats).

Jag är säker på att ni alla förstår att byggnader kräver tidiga reparationer av kärninfrastruktur. I Señorios fall skedde inte detta och de försenade nödvändiga arbetena blev akuta och omfattande, och därför fick vi höra om nödvändig krisfinansiering.

4. SKULDER

Som de flesta av er vet har skulder ökat kraftigt under de senaste 15 åren och placerat föreningen i ett signifikant riskläge. Ett viktigt initiativ 2023 var att återuppta våra ansträngningar i domstolarna för att främja förfaranden mot våra skuldsatta. Jag kan inte säga att jag är nöjd med resultaten eftersom sanningen är att det rättsliga systemet i landet fungerar långt ifrån effektivt som det borde.

Mycket positivt är att det totala belopp som återfåtts genom Adenjos ansträngningar från de arvade “historiska skuldsatta” (obetalda gemenskapsavgifter före 2022) är 152 234 euro. Detta har möjliggjort att betala ner de gamla kreditorerna till föreningen som följer:

5. KREDITORER

I 2020 översteg de arvade Kreditorerna 430 000 euro. Våra noggranna förhandlingar har möjliggjort att vi har betalat kreditorerna från framgångsrika skuldförfaranden som nämndes ovan. Därför har vi betalat kreditorerna som följer:

Sida 3

3

Euro SYMAN 20 911,04 COFER 51 061,73 HELP 12 809,13 FAIN 7 545,11 MULTIMALAGA 40 441,34 EX COMMUNITY LAWYERS 19 584,56

Den huvudsakliga historiska kreditorn är Pinturas JJ (företaget som utförde ett dåligt jobb med målning av föreningen mellan 2016-2018 och hade modet att ta ut ett extra 147 000 euro, utöver det ursprungliga 700 000+ euro som inte stöddes av ett kontrakt). Vi är lagligen skyldiga att betala den nuvarande balansen på 138 000 euro och försöker komma överens om en inbetalningsplan med Pinturas advokat i enlighet med vårt inkomstnivå och pågående kostnader.

6. UNDERHÅLL OCH SÄKERHET

I september 2022 avslutade vi vår enmansvaktsäkerhetsförsvarstjänst med Cofer eftersom den inte var effektiv. Vid samma tidpunkt omvandlade vi vår HELP-konsulteringservice, så att i stället för att ha en man vid huvudingången som släppte in vem som helst och ibland patrullerade komplexet, har vi nu någon som är i och runt föreningen som utför olika underhållsuppgifter och håller utkik efter problem.

Detta system med HELP fungerar mycket framgångsrikt, och i svar på flera ägarens begäran har vi ökat antalet personal för att kunna driva denna tjänst 24 timmar/7 dagar i veckan. Oavsett om det är målning av branddörrar i garagen, reparation av klinkergolv, reparation av skadade väggar inuti portalerna eller stora förbättringar av förvaringsventilation, får vi mycket bättre värde för våra pengar än när vi hade en konsulter och vaktsoldat som gjorde väldigt lite.

Användningen av HELP som ett vakande öga över föreningen, särskilt på natten, skapar en bättre känsla av säkerhet, och många incidenter under förra sommaren rapporterades och hanterades. Dock är det inte fullständigt lösningen, och många av er kommer ihåg att vi lovat att ge en komplett och fullt kostnadssatt säkerhetsförslag för 2023 föreningsstämman. Denna deadline misslyckades, och förslaget var inte tillgängligt förrän strax före julen förra året. Det kombinerade förslaget består av ett system för tillträdeskontroll samt ersättning av det nuvarande interkomsystemet som vi inte längre kan få delar till. Avsikten är att använda den återstående balansen från Cash Call för att finansiera fas 1 av säkerhetsperimeter innan sommaren. Fas 2 och 3 kommer att finansieras från en framtida finansieringsrunda som ännu inte har bestämts men kommer att behandlas vid en extra föreningsstämma under detta år.

7. FÖRSÄLRINGAR

Många ägare är rätt oroliga för den inverkan vattenbristen har på simbassängerna.

Situationen förändras nästan varje vecka. För närvarande är simbassängerna öppna och vi är optimistiska att de kommer att förbli så. Jag vill också påpeka att vattenbesparingen sedan vi genomförde reparationer och uppgraderingar av simbassängerna 2023. Vår vattenräkning för 2022 var 70 000 euro och hade varit på samma nivå under en tid. Vår vattenräkning för 2023 var nästan 48 000 euro lägre, 22 000 euro (68% reduktion). Även om räntorna stiger med bristen, förväntar vi oss att reparationerna till simbassängerna kommer att ha betalat sig själva inom 4 år.

Elbesparingar. Vi anlitade en extern el-konsult och minskade vår årliga elräkning från 53 000 euro till 40 000 euro, en besparing på 24%. Elmarknaden har varit konkurrenskraftig igen, och om ni inte redan har gjort det, bör ni shoppa runt för att hitta de bästa erbjudandena.

8. 2024 BUDGET

På en tid av fortsatt inflation gör vi allt för att få värde och spara där det är möjligt.

Vi ser kostnadsökningar från underentreprenörer men har lyckats kompensera för en del av dessa genom stora besparingar på försäljningar. Vi har föreslagit en 6% ökning av avgifter eftersom vi anser att det är absolut nödvändigt att upprätthålla det aggressiva underhållsprogrammet som nu är i gång och att byta ut några underentreprenörer antingen för att spara mer pengar eller som med hiss-företaget för att garantera en mer tillförlitlig service.

Sida 4

4

9. FCC CONSTRUCCIONES S.A -RÄTTSLIGT FALL

I 2004/5 stämde föreningen den allmänna entreprenören FCC, som byggde Señorio. Fallet har gått fram och tillbaka genom domstolarna många gånger men under åren har informationen som tillhandahållits till ägarna endast via föreningsstämmor varit mycket begränsad trots närvaron av den åklagande advokaten Mr F. Urquia. Den sista sådana tillfället var föreningsstämman 2019 när Mr Urquia påminde oss om att “rättvisa i Spanien är tyvärr mycket långsam men vi väntar på domstolen, som förväntas vara positiv för föreningens intressen”.

Så långsam att den efterföljande rättegången efter 2018 endast hölls i november 2023, och domstolens beslut kommunicerades till oss av Mr Urquia i slutet av februari och var inte positiv alls. Adenjo och jag träffade Mr Urquia i mars för att försöka förstå konsekvenserna och de tillgängliga alternativen. Vad som inträffade var uppenbara upptäckter som aldrig hade kommunicerats till oss och aldrig hade meddelats av Mr Urquia trots flera begäranden från Meridional och Adenjo. Komplexiteten och förvirrade förklaringar krävde att vi begärde att Mr Urquia skulle ge en skriftlig rapport som detaljerade vad som hade hänt mellan domstolens dom i 2010 och den sista rättegången i november 2023. Denna rapport har redan försenats två gånger och så vid tiden är vi fortfarande inte klokare. Med Adenjo och mig som inte har spelat någon roll i detta långvariga rättsliga ärende har vi begärt att Mr Urquia ska närvara vid föreningsstämman och förklara direkt för ägarna vad som har inträffat.

Medan vi har börjat bedöma konsekvenserna för föreningen. Detta innefattar att genomföra arbeten som FCC misslyckades med att utföra enligt kontraktet, samt reparera skador orsakade av frånvaron av dessa ursprungliga arbeten. Dessa rör sig om garagen i Mezquita, Alhambra och Giralda (mindre reparationer utfördes under den senaste Cash Call till Donaña och Triana). De kommer att ha en signifikant inverkan på tiden för andra arbeten runt föreningen och kräver mycket noggrann utvärdering av Victor, Adenjo och externa specialister. Vi förväntar oss att det kommer att ta 2-4 månader för oss att kunna presentera detaljerade förslag som täcker alla av infrastrukturprojekten och en dedikerad extra föreningsstämma kommer att krävas.

10. REFORMER

Reformer väger tungt på föreningen och har skapat ett enormt antal extra arbete för Victor, Adenjo och mig. I grunden finns det två typer av reformer:

a) En ägare som vill modernisera sin fastighet. Det är fullständigt förståeligt eftersom moderna tekniker och material blir tillgängliga och ägarna vill uppgradera sina fastigheter.

b) En ägare som är en professionell utvecklare. De köper en fastighet, investerar i en total reform av hela fastigheten för att maximera sina vinster via en försäljning efter reformen.

I fallet a) ägarna är ofta okunniga om både föreningens regler och spanska rättsliga normer och ibland kan de felaktigt rådas av sina byggare. Dessa ägare är mer villiga att samarbeta med Victor och Adenjo för att göra det rätta men de överträder ofta gränsen särskilt när det gäller de yttre delarna av deras reformer. Vi uppmuntrar aktivt samarbete med förvaltningen för att uppnå det bästa resultatet för ägaren och föreningen.

I fallet b) ägarens mål är vinst. De vet knepen i handeln, de har obestämda licenser från stadsfullmäktige och missbrukar föreningens regler och spanska rättsliga normer. De är motvilliga att tillåta Victor att inspektera deras arbete för att säkerställa att det inte finns någon skada eller inverkan på gemensamma system och fastigheter. Verkligheten är att de kommer att bära inga konsekvenser för att bryta mot föreningens arkitektur och symmetri. Konsekvenserna av icke-komplianst eller arbete som negativt påverkar gemensamma tekniska system kommer att bäras av en oförberedd ny ägare.

Det finns förstås det rätta argumentet att lagliga fastighetsmodifieringar förbättrar en förening och ökar värderingen.

Sida 5

5

Det alternativa argumentet är att olagliga fastighetsmodifieringar kan resultera i att föreningen ser ut som en cirkus och kan sänka cachet och värderingar av föreningen. Med detta i åtanke har vi nått ut till alla ägare och begärt kopia på deras bygglicenser och tillgång till deras fastigheter för att säkerställa en gemensam fördelaktig utgång.

Tyvärr har många av er fått lida av olagliga reformer som pågått i månader bredvid er och ni är medvetna om att många ägare/utvecklare är omedvetna och samarbetsvilliga. Det var därför som i januari hölls en extra föreningsstämma för att godkänna rättsliga åtgärder mot en olaglig reform där det fanns minst 7 överträdelser av föreningens regler och spanska rättsliga normer.

Vår avsikt är att följa rättsliga åtgärder mot reformer där ägarna inte samarbetar med förvaltningen eller upprätthåller reglerna.

11. UTHYRNINGAR

I 2023 fanns det betydande problem med både korttids- och några långtidsuthyrningshyresgäster.

Många av de samma problemen uppstår i andra populära uthyrningsföreningar, och det finns en växande trend att förbjuda korttidsuthyrningar, särskilt de som samarbetar med Airbnb. I Spanien tar även regionala och lokala fullmäktige åtgärder, delvis för att skydda bostadsmarknaden för lokala människor och arbetare, och även i betraktande av brottsliga och antisociala element.

Jag tror att det nu är nödvändigt för oss att bli mer proaktiva på detta område. Implementeringen av ett system för tillträdeskontroll kommer att förbättra situationen men detta måste gå hand i hand med robusta och verkställbara föreningens regler och bättre ansträngningar från hyresvärdar/agenturer för att säkerställa god hyresgästbeteende. Ny föreningens regler är nu i utkast och behöver ägarnas inverkan för att säkerställa att de harmoniserar mellan intressena av uthyrnings- och icke-uthyrningsägare.

I det förflutna hade Gloria’s Unica företag, som bedrev verksamhet från hennes Triana lägenhet, en stor inflytande över Señorios uthyrningar. Jag har nyligen haft vänliga möten med Gloria och med byggt en flerlokals försäljnings- och uthyrningsverksamhet har hon nu i processen att avveckla sig för att fokusera på exklusiva bostadsförsäljningar. Med avsikt att sälja hennes Triana fastighet och avsluta uthyrningar är det lämpligt för andra erfarna Señorio hyresvärdar att hjälpa till att forma nya regler för detta område av föreningen.

12. FRIVILLIGA FÖR FUNKTIONSFÖRSLAG

Jag var mycket besviken när alla utom en av de 6 frivilliga från den förra föreningsstämman drog sig tillbaka på grund av olika personliga skäl. Säkert kan jag inte hantera föreningens breda arbete med endast Gerry från ägarnas sida. Nästan alla väl fungerande föreningar har frivilliga med tilldelade uppgifter. Efter att ha vägt upp föreningens problem har jag begärt frivilliga vid de senaste två föreningsstämmorna.

Ni kanske tror att ni betalar tillräckligt i avgifter att vi inte behöver frivilliga, men det är inte fallet. Förvaltningsteamet är fullt engagerat med både dagliga frågor och de signifikanta arvade problemen. Nya problem som olagliga reformer, olika former av antisocialt beteende och bredare problem som NAÔ Pool Club är bäst hanterade av frivilliga som kan se dessa frågor från ägarens perspektiv och arbeta tillsammans med våra professionella personal för att komma fram till lämpliga lösningar.

Att vara frivillig kräver inte nödvändigtvis att man bor i föreningen eller har en specialistkunskap. Exempel på frivilliga roller i andra föreningar inkluderar: Rekreation (simbassänger, padel, tennis, gym); Trädgårdar; Reform; Uthyrningar; Underhåll; Säkerhet; m.fl. Det är viktigt att klargöra att jag inte är för en “Föreningens styrelse” som endast syftar till att godkänna förvaltningens arbete och presidentens. Jag talar om frivilliga som kommer att sitta med förvaltaren, presidenten och på-plats-managern osv och ha en funktionell roll för att hjälpa till att få saker gjorda. Jag kommer att fråga igen vid föreningsstämman, även om någon som är intresserad kan nå ut direkt när som helst.

Sida 6

6

13. NAÔ POOL CLUB

I 2023 blev NAÔ större, modigare, mer populära, mer framgångsrika. Kärnan av en “poolmusikklubb” fortsätter att vara oförenlig med deras affärslicens. Omfattningen av antisocialt beteende från klubben har varit av skalans storlek. Inverkan på grannskapet blir allt mer allvarlig varje sommar, och på något sätt kan man inte hjälpa att känna att inverkan kommer att ha mer konsekvenser för grannskapets värdering.

Det finns säkert allvarliga människor som driver denna verksamhet och de har hög nivå inflytande i många kvartal.

I samarbete med andra föreningar gör vi rättsliga ansträngningar för att skydda gemensamma intressen av våra bostadsrätter. Samtidigt erkänner vi att stadsfullmäktige har misslyckats med att fullgöra sina skyldigheter och ansvar, och stora ansträngningar görs för att föra dem till ansvar.

Ägare i alla påverkade föreningar, inklusive Señorio, förblir slappa i att spela sin del. Föreningen har en officiell anmälan mot NAÔ men det är inte lika påverkande på stadsfullmäktige som när tiotals eller hundratals ägare lämnar in individuella invändningar. Jag läste en sociala mediepost som sa att målning av föreningen skulle öka värderingen. Om ägarna verkligen bryr sig om värderingen på sina fastigheter, borde de vara beredda att gå till polisstationen och lämna in en anmälan mot NAÔ.

I sammandrag var 2023 ett år av verklig framgång över hela föreningen. Vi använde en blandad strategi för att reparera “snabba lösningar” och selektivt försöka lösa de stora arvade problemen. De nya problemen som reformer och uthyrningar är en distraktion men måste hanteras eftersom vi ser den negativa inverkan på oss runt oss av tidigare års slapphet.

Vi ser fram emot att se er som kan närvara vid föreningsstämman. För dem som inte kan, ge då ett ombud för att säkerställa att ni representeras.

Med hälsningar

John Riley - President SdA.