صفحة 1

1 SEÑORIO DE ALOHA (SdA) تقرير رئيس اتحاد الملاك – الجمعية العامة العادية 2025

المقدمة

السادة الملاك الكرام،

تقريري الختامي للسنة الماضية أبرز عددًا من الإنجازات إلى جانب بعض التحديات المستمرة. سأتجنب إعادة تلك النقاط، بل سأقدم بدلاً منها بعض الملاحظات الرئيسية، تليها نظرة عامة على الأولويات والمقترحات لسنة 2025، والتي ستُناقش في الجمعية العامة العادية القادمة.

شهدت سنة 2024 تقدمًا قويًا، حيث تم إنجاز العديد من مشاريع الصيانة والإصلاح—مما حسّن ليس فقط الحالة التشغيلية للاتحاد بل أيضًا مظهره العام. لا يخفى على أحد أن قيم العقارات في هذه المنطقة قد ارتفعت على مدى السنوات الماضية. وبينما يصعب إجراء المقارنات، فقد شهدنا عددًا من نقاط الأسعار البارزة لعقارات SdA، حيث بيع أكثر من واحد بسعر يتجاوز 600,000 يورو! وهذا يعكس بشكل إيجابي جهود الجميع المستمرة لتحسين جودة وسمعة الاتحاد.

الوضع المالي

تم الحفاظ على الاستقرار المالي، وذلك بفضل كبير معدل التخلف المنخفض جدًا والذي بلغ 5.3% فقط على المساهمات المجتمعية المفروضة. إن سمحتم لي بالقول، هذه نتيجة استثنائية، والفضل الأكبر يعود إلى Adenjo Gestión SL لاجتهادهم والجهد المستمر في ضمان وفاء الملاك بالتزاماتهم المالية. يستمر المستوى الإجمالي لديون المساهمات المجتمعية في الانخفاض سنة بعد سنة. حاليًا، 94.3% من هذا الدين يستحق على عاتق 13 ملاكًا فقط. لقد دعوت محاميتنا للحضور إلى الجمعية العامة العادية، حيث ستقدم تحديثًا عن حالة إجراءاتنا القانونية ضد هؤلاء المدينين.

من جانب النفقات، أتاح الإدارة الحذرة وبعض تخفيضات التكاليف المواتية لنا أن ننهي السنة بنفقات أقل قليلاً من الميزانية. وكما في السنوات السابقة، أشرف نائب الرئيس Gerry، وهو حامل شهادة CFA مؤهل، على حسابات الاتحاد. ملخصه المالي يرافق البيانات المرفقة.

التحديات

في جزء من سنة 2024 تميزت بالجفاف المستمر عبر إسبانيا، الذي جلب قيودًا على المياه وقدّم تحديات خاصة لفريق البستنة والصيانة لدينا. لحسن الحظ، وخلافًا لبعض الاتحادات الأخرى، تمكنا من إبقاء حمامات السباحة الثلاثة مفتوحة والحفاظ على الري على مستوى منخفض. ومع ذلك، تأثرت المناطق العشبية بشدة، واستعادتها أصبحت الآن هدفًا رئيسيًا. جاء قدوم أمطار الخريف بارتياح مرحب به. غير أنها أيضًا بمثابة تذكير صارخ بالبنية التحتية المتقادمة لدينا، حيث تسببت العواصف الشديدة بفيضانات في عدة أجزاء من الاتحاد—خاصة في مرائب مباني Giralda و Mezquita. استمرت الأمطار في 2025، مما أعاد ملء الخزانات وأدى إلى تخفيف قيود الجفاف. ومع ذلك، داخل الاتحاد، أبرزت الأضرار الناجمة الحاجة الملحة لإجراء إصلاحات هيكلية أساسية على المرائب والشرفات وواجهات المباني.

من بين المشاكل الأكثر إشكالية التي سببها الملاك هذه السنة كانت إعادات تشكيل الشقق غير المنظمة والإيجارات السياحية قصيرة الأجل. لقد أشرت إلى هذه الاهتمامات مرارًا وتكرارًا، وغياب الإجراءات القوية لتمكين الإدارة من إدارتها بفعالية جعل الوضع أسوأ. معالجة هذه المشاكل على أساس كل حالة على حدة ليست مستدامة—فهي تحول الوقت والطاقة بعيدًا عن أولويات الاتحاد الأكثر إلحاحًا. كما أشرت في تقريري الختامي للسنة الماضية، يمكنني الآن التأكيد بأن إعادة هيكلة لائحة الاتحاد قد اكتملت الآن. (انظر المرفق) سأفصل في التحديثات المقترحة بمزيد من التفاصيل أدناه.

إصلاحات البنية التحتية (سيتم مناقشة هذا في الجمعية العامة العادية لكنه لا يتطلب قرارًا في هذه المرحلة.)

صفحة 2

2 أ) إصلاح المرائب

كما تمت مناقشته سابقًا، الأولوية الأولى هي أعمال الإصلاح العلاجي على مرائب Giralda و Alhambra و Mezquita. لم يتم عزل هذه المرائب بشكل صحيح ضد الماء أثناء البناء، وهناك حاجة لاتخاذ إجراء لمنع المزيد من التدهور. سيتضمن هذا حفر مناطق الحدائق وبعض الممرات للوصول إلى أسطح المرائب.

ب) استعادة الواجهات

تعاني الواجهات الأمامية لجميع المباني الخمسة—من الطوابق 1 إلى 4—من تغير اللون الناجم عن تآكل أطر الحديد تحت الشرفات والمزارع. يجب استبدال هذه الأطر الحديدية، الأمر الذي يتطلب بدوره إعادة تجصيص الأسطح المتأثرة. بالإضافة إلى ذلك، تظهر أطر المظلات المعدنية على عقارات الطابق الخامس علامات إرهاق ويجب استبدالها. نحتاج أيضًا إلى النظر في نظام تصريف مياه الأمطار من الأسطح من أجل تحويل المياه بعيدًا عن الشرفات والمزارع.

ج) إعادة الطلاء الكاملة

نظرًا لنطاق الأعمال أعلاه، ستكون إعادة طلاء الواجهة بالكامل ضرورية. لذلك من المنطقي إجراء إعادة طلاء كاملة للاتحاد في نفس الوقت. تم إجراء آخر عملية طلاء بين 2016–2018، لكن الجودة المنخفضة لتلك الأعمال لم تصمد أمام اختبار الزمن. يعتقد العديد من الملاك، بما فيهم أنا، أن مخطط ألوان أكثر حداثة سيعزز بشكل كبير مظهر الاتحاد.

لتنفيذ أعمال البنية التحتية هذه بأعلى معايير—وللسماح لنا باستكشاف خيارات تمويل المشاريع التي ستوزع التكلفة على عدة سنوات—قمنا بتعيين مهندس معماري تقني لإعداد “مشروع تقني” شامل. ستحدد هذه الوثيقة نطاق الأعمال، بما في ذلك جدول الكميات، وتسمح بالمناقصة التنافسية عبر عدة مقاولين. يعزز هذا النهج أيضًا موقفنا لتأمين التمويل الخارجي.

التوقيت

يُتوقع أن ينتهي عمل المهندسين المعماريين قبل نهاية سبتمبر. بعد مراجعة فريق الإدارة، سيتم إعداد المناقصات للمشاريع المختلفة وتعميمها. في نفس الوقت تقريبًا، سنتابع المناقشات التمويلية الأولية مع البنوك من أجل الحصول على شروط استرشادية لقرض طويل الأجل. التقديرات الحالية لإكمال المشروع هي 18-30 شهرًا. يُتوقع عقد جمعية عامة استثنائية تقريبًا في أكتوبر/نوفمبر لتزويد الملاك بفهم أكثر تفصيلاً لنطاق الأعمال والتكاليف المقدرة وخيارات التمويل.

تحديث لائحة الاتحاد (هذا بند تصويت في الجمعية العامة العادية)

أ) اللوائح العامة

ببساطة، اللوائح الحالية لم تعد مناسبة للغرض. إنها قديمة وغامضة وغير كافية لإدارة مجتمع سكني حديث. كما أنها لا تعكس بالكامل القوانين الوطنية والإقليمية الحالية أو قوانين الملكية الأفقية. تم صياغة التعديلات المقترحة بناءً على حالات واقعية في الاتحاد، مع التركيز القوي على الخصوصية وعدم الإزعاج والكفاءة وتعزيز قيم العقارات من خلال بيئة منظمة وموضوعة بشكل جيد.

ب) لوائح إعادة التشكيل

تاريخيًا، اتخذ الاتحاد نهجًا سلبيًا في تنظيم إعادات تشكيل الشقق، والعواقب السلبية واضحة للعيان. تم تصميم قوانين البناء الإسبانية وإجراءات الترخيص وقوانين المجتمع لضمان السلامة وحماية الانسجام المعماري والدفاع عن حقوق الملاك الآخرين. في السنوات الأخيرة، لم يزد عدد إعادات التشكيل فحسب، بل زاد أيضًا مستوى الانتهاكات. غالبًا ما تم تجاهل حق الاتحاد في الموافقة المسبقة على التغييرات والإشراف على كيفية إجراء العمل.

صفحة 3

3 بينما قد لا تكون بعض الأعمال غير المرخصة في الماضي ضارة، إلا أنها تمت بشكل غير قانوني مع ذلك. على الرغم من أننا لا نستطيع إضفاء الشرعية بأثر رجعي على جميع هذه الأعمال، يمكننا رسم خط تحت بعضها—وإن لم يكن الكل. من الآن فصاعدًا، ستعارض الإدارة تكرار هذه الأخطاء الماضية. إحدى المشاكل الخطيرة بشكل خاص هي تحويل الشرفات إلى مناطق “صالحة للعيش” مغلقة، والتي تحمل آثارًا قانونية ومعمارية. الإدارة تتابع بالفعل إجراءات قانونية—وافق عليها سابقًا—وستسعى للحصول على تفويض إضافي في الجمعية العامة العادية ضد الملاك الذين استمروا في انتهاك اللوائح رغم التحذيرات المتكررة. من الضروري أن يستعيد الاتحاد السيطرة على جميع إعادات التشكيل. يجب أن يكون لدينا الحق في تقييم الشرعية قبل بدء أي عمل. تم إعداد مجموعة جديدة من الإرشادات حول مشاريع محددة، مثل الستائر الزجاجية أو التبليط، لمساعدة الملاك أثناء مراحل التخطيط للأعمال المقترحة. سيتم مناقشة هذه في الجمعية العامة العادية.

ج) لوائح الإيجار

كما يعلم الكثيرون منكم، الإيجارات السياحية قصيرة الأجل موضوع ساخن متزايد في إسبانيا. أثر تأثيرها على أسعار الإسكان المحلية دفع إلى تغييرات في التشريعات، سواء على المستوى الإقليمي أو الوطني. الوضع يتطور، وينصح من يستأجرون أو ينوون استئجار عقاراتهم بالتشاور مع موقع Junta de Andalucía للحصول على إرشادات قانونية محدثة: Junta de Andalucía – Viviendas de Uso Turístico FAQ

تضع اللوائح الداخلية المقترحة إطارًا واضحًا لإدارة الإيجارات السياحية قصيرة الأجل داخل الاتحاد. تهدف إلى:

• تمكين الإشراف الفعال على نشاط الإيجار. • تعزيز السياحة المسؤولة. • ضمان الصيانة والسلامة المناسبة. • الامتثال لجميع قوانين السياحة وحماية البيانات المعمول بها. • حماية التمتع السلمي لجميع السكان.

تهدف هذه القواعد إلى تحقيق توازن عادل: السماح للملاك باستئجار عقاراتهم مع ضمان بقاء الاتحاد هادئًا وآمنًا وموضوعًا بشكل جيد.

الملخص

تم بذل قدر كبير من العمل في هذه إعادة هيكلة لوائحنا التي تحدث مرة واحدة في العقد. استفادت قسم الإيجار من مدخلات ملاكين حاليين يستأجران عقاراتهما. تم تشكيل قسم إعادة التشكيل بنصيحة من Víctor Porras، مهندس بناء مؤهل ورئيس حالي لاتحاد محلي آخر. تستند اللوائح العامة إلى 20 سنة من خبرة Adenjo Gestión SL في إدارة المجمعات السكنية في Marbella. أشجعكم بقوة على مراجعة والموافقة على هذه المقترحات. تم تصميمها لتحسين جودة الحياة في اتحادنا والقيمة طويلة الأجل لعقاركم.

ميزانية 2025

أعلنت الحكومة الإسبانية عن زيادة بنسبة 4.4% في الحد الأدنى للأجور، والتطورات العالمية (مثل رسوم Trump الجمركية في الولايات المتحدة) قد تدفع بشكل أكبر تكاليف عالمية. رغم ذلك، نشعر بثقة في اقتراح زيادة متواضعة فقط بنسبة 2.2% في ميزانية الاتحاد. أنا أيضًا أقترح زيادة بنسبة 15% في رسوم Adenjo Gestión SL. وهذا يعكس حجم وتعقيد العمل الذي يقومون به، وهو يتجاوز بكثير ما كان متوقعًا في الأصل. تشمل الأمثلة: إدارة عقد Avatel؛ تحصيل الديون؛ محاسبة المساهمات الاستثنائية؛ وتنفيذ مشاريع واسعة النطاق مثل التطبيق الناجح لنظام التحكم في الوصول، والأعمال القادمة على البنية التحتية (التي ستتطلب إدارة عقود كبيرة).

صفحة 4

4 NAÔ Pool Club الإجراء القانوني

كما ذكرت في تقريري الختامي للسنة الماضية، كانت الجلسة الأولية تجري في فبراير. تمت الموافقة على شهودنا، والجلسة الرئيسية مجدولة الآن ليوم 26 يونيو. من المحتمل أن تكون الأولى من عدة جلسات. تبقى الشائعات حول بيع أرض قادم غير مؤكدة، ولم يكن هناك تقدم نحو تسوية خارج المحكمة. يُتوقع أن يفتتح النادي قريبًا، وإذا كانت التجارب السابقة مؤشرًا على ذلك، فإن السلام والهدوء في المنطقة المحيطة سيتأثران بشكل سلبي. أحث جميع الملاك على مراقبة وتصوير والإبلاغ عن أي اضطرابات أو سلوك غير لائق يؤثر على اتحادنا إلى Adenjo Gestión SL، أو بشكل أفضل الإبلاغ عنه مباشرة إلى الشرطة. تبقى الشهادة من الجيران المتضررين من أنشطة النادي من أقوى الأدلة في هذه القضية.

أتطلع إلى ترحيب من سيحضرون الجمعية العامة العادية شخصيًا. بالنسبة لمن لا يستطيعون الحضور، يرجى التأكد من إرسال وكالتكم بالبريد الإلكتروني إلى Adenjo Gestión SL. مشاركتكم ضرورية لدعم تنظيم أقوى والحفاظ على الاستقرار المالي ومتابعة الزخم الإيجابي الذي بنيناه معًا.

مع أطيب التحيات،

John Riley الرئيس - SdA