Sida 1

1 SEÑORIO DE ALOHA (SdA) Ordförandes rapport – AGM 2025 INTRODUKTION Kära medlemmar, Min årsrapport belyste ett antal framgångar tillsammans med vissa pågående utmaningar. Jag kommer inte att upprepa det innehållet utan erbjuder istället några viktiga reflektioner, följt av en översikt över prioriteringarna och förslagen för 2025, som kommer att diskuteras på den kommande AGM:n. 2024 präglades av starkt framsteg, med många underhålls- och reparationsprojekt genomförda – vilket förbättrade inte bara ägarföreningens driftskick utan även dess övergripande utseende. Det är ingen hemlighet att fastighetsvärden i denna region har ökat under de senaste åren. Även om jämförelser är svåra, har det förekommit ett antal anmärkningsvärda höga priser för SdA-fastigheter, med mer än en såld för över €600k! Detta återspeglar väl ansträngningarna från alla inblandade för att kontinuerligt förbättra ägarföreningens kvalitet och rykte. Ekonomi Ekonomisk stabilitet har upprätthållits, inte minst tack vare en låg betalningsförfallnadsgrad på endast 5,3% på fakturerade medlemsavgifter. Om jag får säga så är detta ett exceptionellt resultat, och mycket av äran går till Adenjo för deras noggrannhet och ihärdiga arbete för att säkerställa att medlemmar fullgör sina betalningsförpliktelser. Den totala nivån på medlemsavgiftsskulder fortsätter att minska år för år. För närvarande är 94,3% av denna skuld skyldig av endast 13 medlemmar. Jag har bjudit in vår jurist till AGM:n, där hon kommer att ge en uppdatering om statusen för våra rättsprocesser mot dessa gäldenärer. På utgiftssidan har försiktig förvaltning och vissa gynnsamma kostnadsreduktioner gjort det möjligt för oss att komma in något under budget. Som tidigare år har vår vice ordförande Gerry, en kvalificerad CFA, övervakat ägarföreningens räkenskaper. Hans finansiella sammanfattning medföljer de bifogade redovisningarna. Utmaningar Delvis präglades 2024 av den pågående torkan över Spanien, som medförde vattenbegränsningar och presenterade särskilda utmaningar för våra trädgårds- och underhållsteam. Lyckligtvis, till skillnad från vissa andra föreningar, lyckades vi hålla alla tre simbasängerna öppna och upprätthöll låg bevattning. Ändå tog gräsytorna en rejäl skada, och att återställa dem är nu ett viktigt mål. Höstregnen medförde välkommen lättnad. Men de tjänade också som en skarp påminnelse om vår åldrande infrastruktur, då kraftiga stormar orsakade översvämningar på flera platser i ägarföreningen – särskilt i garageerna i Giralda och Mezquita byggnaderna. Regnet har fortsatt in i 2025, vilket har fyllt på reservoarerna och lett till avslappnade torkrestriktioner. Trots detta har skadorna inom ägarföreningen betonat det brådskande behovet av att genomföra väsentliga strukturella reparationer av garageerna, terrasserna och byggnadsfasaderna. Bland de mer problematiska medlemmarinducerade frågorna detta år var oreglerade lägenhetsomdaningar och kortsiktiga turistuthyrningar. Jag har upprepade gånger flaggat dessa problem, och frånvaron av robusta procedurer för att ge administrationen möjlighet att hantera dem effektivt har gjort situationen värre. Att hantera dessa problem från fall till fall är inte hållbart – det avleder tid och energi från mer brådskande prioriteringar för ägarföreningen. Som nämndes i min årsrapport kan jag nu bekräfta att omarbetningen av ägarföreningens stadgar är nu slutförd. (Se bifogat) Jag kommer att utveckla de föreslagna uppdateringarna vidare nedan. Infrastrukturreparationer (Detta kommer att diskuteras på AGM:n men kräver inte ett beslut i detta skede.)

Sida 2

2 a) Garagereparationer Som tidigare diskuterats är den högsta prioriteringen åtgärdande arbete på garageerna i Giralda, Alhambra och Mezquita. Dessa garager var aldrig korrekt vattentäta under konstruktionen, och åtgärd behövs för att förhindra ytterligare försämring. Detta kommer att innebära att man gräver upp trädgårdsområden och några gångvägar för att få tillgång till garagetaken. b) Fasadrenovering Framfasaderna på alla fem byggnaderna – från våning 1 till 4 – lider av missfärgning orsakad av korrosion av järnbeslaget under terrasserna och planteringsboxarna. Dessa järnbeslag måste bytas ut, vilket i sin tur kräver omputsning av de påverkade ytorna. Dessutom visar metallmarkisramarna på femte våningens fastigheter tecken på utmattning och måste bytas. Vi måste också överväga ett takavrinningssystem för att leda vatten bort från terrasser och planteringsboxar. c) Fullständig omfärgning Med tanke på omfattningen av ovanstående arbeten kommer fullständig omfärgning av fasaden att vara nödvändig. Det är därför vettigt att genomföra en fullständig omfärgning av ägarföreningen samtidigt. Den senaste målningen genomfördes mellan 2016–2018, men den låga kvaliteten på det arbetet har inte hållit tidens tand. Många medlemmar, mig själv inkluderad, anser att ett mer modernt färgschema skulle avsevärt förbättra ägarföreningens utseende. För att genomföra dessa infrastrukturarbeten enligt högsta standard – och för att möjliggöra för oss att utforska projektfinansieringsalternativ som skulle sprida kostnaden över flera år – har vi anlitat en teknisk arkitekt för att utarbeta ett omfattande “tekniskt projekt”. Detta dokument kommer att definiera omfattningen av arbetet, inklusive en mängdförteckning, och möjliggöra konkurrenskraftig anbudsgivning från flera entreprenörer. Detta tillvägagångssätt stärker också vår position för att säkra extern finansiering. Tidplan Arkitekternas arbete förväntas vara slutfört före utgången av september. Efter en granskning av ledningsgruppen kommer anbud för de olika projekten att utarbetas och distribueras. Ungefär samtidigt kommer vi att följa upp preliminära finansieringsdiskussioner med banker för att få vägledande villkor för ett långfristigt lån. Nuvarande uppskattningar för projektets slutförande är 18–30 mån. En extra föreningsstämma förväntas ungefär oktober/november för att ge medlemmarna en mer detaljerad förståelse för omfattningen av arbetet, uppskattade kostnader och finansieringsalternativ. Uppdatering av ägarföreningens stadgar (Detta är en omröstningspost på AGM:n) a) Allmänna stadgar Enkelt sagt är de nuvarande stadgarna inte längre lämpliga för sitt ändamål. De är föråldrade, vaga och otillräckliga för förvaltningen av en modern bostadsförening. De återspeglar inte heller fullt ut gällande nationell, regional eller horisontell egendomsrätt. De föreslagna revideringarna har utarbetats baserat på verkliga situationer i ägarföreningen, med starkt fokus på integritet, ostörd njutning, effektivitet och förbättring av fastighetsvärden genom en ordnad och väl förvaltad miljö. b) Omdaningsregler Historiskt sett har ägarföreningen antagit ett passivt förhållningssätt till reglering av lägenhetsomdaningar, och de negativa konsekvenserna är tydliga. Spaniens byggnormer, licensieringsförfaranden och ägarföreningslagar är utformade för att säkerställa säkerhet, skydda arkitektonisk harmoni och försvara andra medlemmars rättigheter. Under de senaste åren har inte bara antalet omdaningar ökat, utan också nivån på missbruk. Ägarföreningens rätt att förgodkänna ändringar och övervaka hur arbetet genomförs har ofta ignorerats.

Sida 3

3 Även om vissa tidigare olicensierade arbeten kanske inte är skadliga, genomfördes de ändå illegalt. Även om vi inte kan retroaktivt legalisera alla sådana arbeten, kan vi dra ett streck under några av dem – men inte alla. Framöver kommer administrationen att motsätta sig att upprepa dessa tidigare misstag. En särskilt allvarlig fråga är omvandlingen av terrasser till inneslutna “bostadsområden”, vilket har juridiska och arkitektoniska implikationer. Administrationen förföljer redan rättsliga åtgärder – tidigare godkända – och kommer att söka ytterligare tillstånd på AGM:n mot medlemmar som fortsatte att bryta mot stadgarna trots upprepade varningar. Det är väsentligt att ägarföreningen återtar kontrollen över alla omdaningar. Vi måste ha rätten att bedöma laglighet innan något arbete börjar. En ny uppsättning riktlinjer för specifika projekt, t.ex. glaskurtiner eller kakelplattor, har utarbetats för att assistera medlemmar under planeringsstadierna för föreslagna arbeten. Dessa kommer att diskuteras på AGM:n. c) Uthyrningsregler Som många av er är medvetna om är kortsiktiga uthyrningar ett allt hetare ämne i Spanien. Deras inverkan på lokala bostadspriser har föranlett ändringar i lagstiftningen, både regionalt och nationellt. Situationen utvecklas, och de som hyr ut eller avser att hyra ut sina fastigheter rekommenderas att konsultera Junta de Andalucías webbplats för uppdaterad juridisk vägledning: Junta de Andalucía – Viviendas de Uso Turístico FAQ De föreslagna interna stadgarna fastställer ett tydligt ramverk för hantering av kortsiktiga uthyrningar inom ägarföreningen. De syftar till att: • Möjliggöra effektiv övervakning av uthyrningsverksamhet. • Främja ansvarsfull turism. • Säkerställa korrekt underhåll och säkerhet. • Följa all tillämplig turism- och dataskyddslagstiftning. • Skydda alla medlemmars fredliga njutning av sina fastigheter. Dessa regler syftar till att slå en rättvis balans: tillåta medlemmar att hyra ut sina fastigheter samtidigt som ägarföreningen förblir fredlig, säker och väl förvaltad. Sammanfattning Ett stort arbete har lagts ned på denna decennium-omfattande omarbetning av våra stadgar. Uthyrningsdelen gynnades av insatser från två nuvarande medlemmar som hyr ut sina fastigheter. Omdaningsdelen utformades med råd från Víctor Porras, en kvalificerad byggnadsingenjör och tjänstgörande ordförande för en annan lokal förening. De allmänna stadgarna bygger på Adenjos 20 års erfarenhet av att förvalta bostadskomplex i Marbella. Jag uppmuntrar er starkt att granska och godkänna dessa förslag. De är utformade för att förbättra både livskvaliteten i vår ägarförening och det långsiktiga värdet på er fastighet. Budget 2025 Den spanska regeringen har tillkännagett en ökning på 4,4% av minimilönen, och globala utvecklingar (såsom Trumps tullar i USA) kan ytterligare driva upp globala kostnader. Trots detta känner vi oss säkra på att föreslå endast en blygsam ökning på 2,2% av ägarföreningens budget. Jag föreslår också en ökning på 15% av Adenjos avgift. Detta återspeglar den höga volymen och komplexiteten i det arbete de utför, vilket går långt bortom vad som ursprungligen förväntades. Exempel inkluderar: hantering av Avatel-kontraktet; inkasso; extraordinär kassaflödesredovisning; och storskalig projektimplementering såsom den framgångsrika utbyggnaden av Access Control-systemet och de kommande infrastrukturarbetena (som kommer att kräva betydande kontraktsadministration).

Sida 4

4 NAÔ Pool Club Rättsliga åtgärder Som nämndes i min årsrapport ägde den preliminära förhandlingen rum i februari. Våra vittnen godkändes, och huvudförhandlingen är nu planerad till 26 juni. Det är troligt att det blir den första av flera. Rykten om en väntande markförsäljning förblir obekräftade, och det har inte gjorts några framsteg mot en förlikning utanför domstol. Klubben förväntas öppna inom kort, och om tidigare erfarenhet är något att gå efter kommer freden och lugnet i omgivningen att påverkas negativt. Jag uppmanar alla medlemmar att övervaka, filma och rapportera eventuella störningar eller olämpligt beteende som påverkar vår ägarförening till Adenjo, eller ännu hellre rapportera det direkt till polisen. Vittnesmål från drabbade grannar till klubbens aktiviteter utgör något av det starkaste beviset i detta fall. Jag ser fram emot att välkomna er som deltar på AGM:n personligen. För er som inte kan närvara, se till att mejla er fullmakt till Adenjo. Er deltagande är väsentligt för att stödja starkare reglering, upprätthålla ekonomisk stabilitet och fortsätta det positiva momentum vi har byggt tillsammans. Med varm hälsning, John Riley Ordförande – SdA