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1 SEÑORIO DE ALOHA (SdA) Rapport du Président – Assemblée Générale Ordinaire 2025 INTRODUCTION Chers Propriétaires, Mon rapport de fin d’année a mis en évidence une série de réalisations ainsi que certains défis persistants. Je m’abstiendrai de reprendre ce terrain, mais je vous proposerai plutôt quelques réflexions clés, suivies d’un aperçu des priorités et propositions pour 2025, qui seront discutées lors de la prochaine Assemblée Générale Ordinaire. L’année 2024 a connu une progression solide, avec de nombreux projets d’entretien et de réparation menés à bien, améliorant non seulement l’état opérationnel de la communauté mais aussi son apparence générale. Ce n’est un secret pour personne que les valeurs immobilières dans cette région ont augmenté au cours des dernières années. Bien que les comparaisons soient difficiles, il y a eu plusieurs prix de vente remarquables pour les propriétés de SdA, avec plus d’une vendue à plus de 600.000 €! Cela reflète bien les efforts de tous les acteurs impliqués pour améliorer continuellement la qualité et la réputation de la communauté. Situation Financière La stabilité financière s’est maintenue, en grande partie grâce à un faible taux de défaillance de seulement 5,3% sur les cotisations ordinaires facturées. Si vous me le permettez, c’est un résultat exceptionnel, et une grande partie du mérite revient à Adenjo Gestión SL pour sa diligence et ses efforts persistants pour assurer que les propriétaires s’acquittent de leurs obligations de paiement. Le niveau général de la dette de cotisations ordinaires continue de diminuer d’année en année. Actuellement, 94,3% de cette dette est due par seulement 13 propriétaires. J’ai invité notre avocate à l’Assemblée Générale Ordinaire, où elle fournira une mise à jour sur l’état de nos procédures judiciaires contre ces débiteurs. Du côté des dépenses, une gestion prudente et quelques réductions de coûts favorables nous ont permis de rester légèrement en dessous du budget. Comme les années précédentes, notre Vice-Président Gerry, titulaire d’un CFA, a supervisé les comptes de la communauté. Son résumé financier accompagne les états joints. Défis En partie, 2024 a été marquée par la sécheresse continue en Espagne, qui a apporté des restrictions d’eau et présenté des défis particuliers pour nos équipes de jardinage et d’entretien. Heureusement, contrairement à certaines autres communautés, nous avons réussi à maintenir les trois piscines ouvertes et nous avons maintenu un arrosage à faible niveau. Cependant, les zones de gazon ont beaucoup souffert et leur restauration est maintenant un objectif clé. L’arrivée des pluies d’automne a apporté un soulagement bienvenu. Cependant, elles ont également servi de rappel brutal de notre infrastructure vieillissante, car les tempêtes torrentielles ont causé des inondations dans plusieurs parties de la communauté, particulièrement dans les garages des bâtiments Giralda et Mezquita. La pluie a continué en 2025, reconstituant les réservoirs et entraînant un assouplissement des restrictions de sécheresse. Cependant, au sein de la communauté, les dégâts qui en ont résulté ont souligné le besoin urgent d’effectuer des réparations structurelles essentielles dans les garages, terrasses et façades des bâtiments. Parmi les problèmes les plus problématiques causés par les propriétaires cette année figuraient les rénovations d’appartements non réglementées et les locations touristiques à court terme. J’ai soulevé à plusieurs reprises ces préoccupations, et l’absence de procédures solides pour habiliter l’Administration à les gérer efficacement a aggravé la situation. Traiter ces problèmes au cas par cas n’est pas durable, car cela détourne le temps et l’énergie des priorités communautaires plus urgentes. Comme indiqué dans mon rapport de fin d’année, je peux maintenant confirmer que l’examen du Règlement d’Ordre Intérieur est terminé. (Voir pièce jointe) J’élaborerai sur les mises à jour proposées plus loin. Réparations d’Infrastructure (Ceci sera discuté à l’Assemblée Générale Ordinaire mais ne nécessite pas une décision à ce stade.)

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2 a) Réparations de Garages Comme discuté précédemment, la priorité principale est le travail de remédiation dans les garages de Giralda, Alhambra et Mezquita. Ces garages n’ont jamais été correctement imperméabilisés lors de la construction, et une action est nécessaire pour prévenir une détérioration supplémentaire. Cela impliquera d’excaver des zones de jardin et certains couloirs pour accéder aux toits des garages. b) Restauration de Façade Les façades avant des cinq bâtiments, des étages 1 à 4, souffrent d’une décoloration causée par la corrosion des cadres en fer sous les terrasses et les jardinières. Ces cadres en fer doivent être remplacés, ce qui à son tour nécessite de re-crépir les surfaces affectées. De plus, les cadres de store en métal dans les propriétés du cinquième étage montrent des signes de fatigue et doivent être remplacés. Nous devons également envisager un système de drainage des eaux pluviales depuis les toits pour détourner l’eau loin des terrasses et des jardinières. c) Repeinte Complète Compte tenu de l’ampleur des travaux précédents, il sera nécessaire de repeindre l’ensemble de la façade. Par conséquent, il est judicieux d’effectuer une repeinte complète de la communauté en même temps. La dernière peinture a été effectuée entre 2016–2018, mais la faible qualité de ce travail n’a pas résisté à l’épreuve du temps. De nombreux propriétaires, y compris moi-même, pensons qu’un schéma de couleur plus moderne améliorerait considérablement l’apparence de la communauté. Pour mener à bien ces travaux d’infrastructure aux plus hauts standards, et pour nous permettre d’explorer les options de financement de projets qui répartissent le coût sur plusieurs années, nous avons engagé un Architecte Technique pour préparer un « projet technique » complet. Ce document définira le champ d’application des travaux, y compris un budget détaillé, et permettra une mise en concurrence entre plusieurs entrepreneurs. Cette approche renforce également notre position pour obtenir un financement externe. Calendrier Le travail des Architectes devrait être terminé avant la fin septembre. Après examen par l’équipe de gestion, les appels d’offres pour les différents projets seront préparés et diffusés. Approximativement au même moment, nous poursuivrons les discussions préliminaires de financement avec les banques pour obtenir des conditions indicatives pour un prêt à long terme. Les estimations actuelles pour l’achèvement du projet sont 18-30 mois. Une Assemblée Générale Extraordinaire est prévue approximativement en octobre/novembre pour fournir aux propriétaires une compréhension plus détaillée du champ d’application des travaux, des coûts estimés et des options de financement. Mise à Jour du Règlement d’Ordre Intérieur (Ceci est un point de vote à l’Assemblée Générale Ordinaire) a) Règlement Général Simplement, le règlement actuel n’est plus adapté à son objectif. Il est dépassé, vague et inadéquat pour la gestion d’une communauté résidentielle moderne. Il ne reflète pas non plus complètement les lois nationales, régionales ou de Propriété Horizontale actuelles. Les révisions proposées ont été rédigées sur la base de situations réelles dans la communauté, avec un accent fort sur la vie privée, l’absence de perturbation, l’efficacité et l’amélioration des valeurs immobilières par le biais d’un environnement ordonné et bien géré. b) Règlement sur les Rénovations Historiquement, la communauté a adopté une approche passive pour réglementer les rénovations d’appartements, et les conséquences négatives sont évidentes. Les codes de construction de l’Espagne, les procédures de permis et les lois communautaires sont conçus pour assurer la sécurité, protéger l’harmonie architecturale et défendre les droits des autres propriétaires. Au cours des dernières années, non seulement le nombre de rénovations a augmenté, mais aussi le niveau d’abus. Le droit de l’Owners’ Association à pré-approuver les modifications et à superviser la façon dont les travaux sont effectués a souvent été ignoré.

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3 Bien que certains travaux sans permis du passé puissent ne pas être nuisibles, ils ont été effectués illégalement. Bien que nous ne puissions pas légaliser rétroactivement tous ces travaux, nous pouvons tracer une ligne sous certains d’entre eux, bien que pas tous. Dorénavant, l’Administration s’opposera à la répétition de ces erreurs du passé. Un problème particulièrement grave est la conversion de terrasses en zones « habitables » fermées, qui a des implications légales et architecturales. L’Administration poursuit déjà des actions judiciaires, précédemment approuvées, et cherchera une autorisation supplémentaire à l’Assemblée Générale Ordinaire contre les propriétaires qui ont continué à violer les réglementations malgré les avertissements répétés. Il est essentiel que la communauté reprenne le contrôle de toutes les rénovations. Nous devons avoir le droit d’évaluer la légalité avant que tout travail ne commence. Un nouvel ensemble de directives sur des projets spécifiques, par exemple les rideaux de verre ou les carrelages, a été préparé pour aider les propriétaires lors des étapes de planification des travaux proposés. Ceux-ci seront discutés à l’Assemblée Générale Ordinaire. c) Règlement sur les Locations Comme beaucoup d’entre vous le savent, les locations à court terme sont un sujet de plus en plus brûlant en Espagne. Leur impact sur les prix de l’immobilier locaux a poussé des changements dans la législation, tant au niveau régional qu’au niveau national. La situation évolue, et ceux qui louent ou ont l’intention de louer leurs propriétés sont conseillés de consulter le site web de la Junta de Andalucía pour des orientations juridiques à jour : Junta de Andalucía – Viviendas de Uso Turístico FAQ Le règlement d’ordre intérieur proposé établit un cadre clair pour gérer les locations à court terme au sein de la communauté. Ils visent à : • Permettre une supervision efficace de l’activité de location. • Promouvoir le tourisme responsable. • Assurer l’entretien et la sécurité appropriés. • Respecter toutes les lois applicables en matière de tourisme et de protection des données. • Protéger la jouissance paisible de tous les résidents. Ces règles visent à atteindre un équilibre juste : permettre aux propriétaires de louer leurs propriétés tout en s’assurant que la communauté reste paisible, sûre et bien gérée. Résumé Une grande quantité de travail a été investie dans cet examen de notre règlement d’une décennie. La section sur les locations a bénéficié de l’apport de deux propriétaires actuels qui louent leurs propriétés. La section sur les rénovations a été façonnée avec les conseils de Víctor Porras, un ingénieur en construction qualifié et Président en exercice d’une autre communauté locale. Le règlement général s’appuie sur les 20 ans d’expérience d’Adenjo Gestión SL dans la gestion de complexes résidentiels à Marbella. Je vous recommande vivement d’examiner et d’approuver ces propositions. Elles sont conçues pour améliorer à la fois la qualité de vie dans notre communauté et la valeur à long terme de votre propriété. Budget 2025 Le gouvernement espagnol a annoncé une augmentation de 4,4% du salaire minimum, et les développements mondiaux (comme les tarifs de Trump aux États-Unis) peuvent encore augmenter les coûts mondiaux. Malgré cela, nous nous sentons en confiance de proposer seulement une augmentation modeste de 2,2% du budget ordinaire de la communauté. Je propose également une augmentation de 15% de la cotisation d’Adenjo Gestión SL. Cela reflète le volume élevé et la complexité du travail qu’ils effectuent, qui va bien au-delà de ce qui était initialement prévu. Les exemples incluent : la gestion du contrat Avatel ; le recouvrement des dettes ; la comptabilité des contributions extraordinaires ; et la mise en œuvre de projets à grande échelle comme le déploiement réussi du système de Contrôle d’Accès, et les travaux d’infrastructure à venir (qui nécessiteront une gestion de contrat importante).

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4 NAÔ Pool Club Actions Judiciaires Comme mentionné dans mon rapport de fin d’année, l’audience préliminaire s’est déroulée en février. Nos témoins ont été approuvés, et l’audience principale est maintenant programmée pour le 26 juin. Il est probable que ce soit la première de plusieurs. Les rumeurs d’une vente de terrain en attente restent non confirmées, et il n’y a eu aucun progrès vers un accord extrajudiciaire. Le club devrait ouvrir sous peu, et si l’expérience passée est un indicateur, la paix et la tranquillité de la zone environnante seront négativement affectées. J’exhorte tous les propriétaires à surveiller, filmer et signaler tout trouble ou comportement inapproprié qui impacte notre communauté à Adenjo Gestión SL, ou mieux encore, le signaler directement à la police. Le témoignage des voisins affectés par les activités du club reste l’une des preuves les plus puissantes dans cette affaire. J’espère accueillir ceux d’entre vous qui assisteront à l’Assemblée Générale Ordinaire en personne. Pour ceux qui ne peuvent pas assister, assurez-vous d’envoyer par courrier électronique votre procuration à Adenjo Gestión SL. Votre participation est essentielle pour soutenir une réglementation plus solide, maintenir la stabilité financière et continuer l’élan positif que nous avons construit ensemble. Cordialement, John Riley Président - SdA