صفحة 1

1

سينيوريو دي ألوها (SdA)
تقرير الرئيس – الجمعية العامة العادية 2025

مقدمة
أيها الملاك الأعزاء،

سلط تقريري الختامي للعام الضوء على عدد من النجاحات إلى جانب بعض التحديات المستمرة. وسأتفادى تكرار ما سبق ذكره، بل سأقدم بعضاً من الملاحظات الأساسية، تليها لمحة عن أولويات ومقترحات عام 2025 التي سيتم مناقشتها في الجمعية العامة العادية القادمة.

شهد عام 2024 تقدماً ملحوظاً، مع إنجاز العديد من مشاريع الصيانة والإصلاح، مما أسهم في تحسين الحالة التشغيلية للمجتمع، فضلاً عن تحسين مظهره العام.

من المعروف أن قيم العقارات في هذه المنطقة قد ارتفعت خلال السنوات القليلة الماضية. وعلى الرغم من صعوبة المقارنات، فقد تم تسجيل عدد من الصفقات اللافتة لعقارات في SdA، بما في ذلك أكثر من عقار تم بيعه بأكثر من 600 ألف يورو! وهذا يعكس بشكل إيجابي الجهود التي يبذلها الجميع لتحسين جودة المجتمع وسمعته باستمرار.

الوضع المالي
تم الحفاظ على الاستقرار المالي، ويعود الفضل في ذلك جزئياً إلى معدل التأخر في سداد رسوم الاتحاد المنخفض جداً، والبالغ 5.3% فقط من الفواتير الصادرة. وإن جاز لي القول، فإن هذا نتاج استثنائي، ويعود الفضل فيه إلى شركة Adenjo نظراً لاجتهادها وسعيها المستمر لضمان التزام الملاك بسداد التزاماتهم المالية.

ويستمر مستوى المديونية الناتجة عن رسوم الاتحاد في الانخفاض عاماً بعد عام. وحالياً، يتحمل 13 مالكاً فقط 94.3% من إجمالي هذه المديونية. وقد دعوت محاميتنا إلى حضور الجمعية العامة، حيث ستقدم تحديثاً حول حالة الإجراءات القانونية الجارية ضد هؤلاء المدينين.

من ناحية المصروفات، سمح لنا الإدارة الحذرة وبعض التخفيضات المواتية في التكاليف بالبقاء ضمن الميزانية بل وتحقيق فائض طفيف. كما في الأعوام السابقة، قام نائب الرئيس جيري، وهو خبير مالي معتمد (CFA)، بالإشراف على حسابات الاتحاد. ويرفق تقريره المالي بالبيانات المرفقة.

التحديات
شكلت موجة الجفاف المستمرة في إسبانيا جزءاً من واقع عام 2024، مما أدى إلى فرض قيود على استهلاك المياه وطرح تحديات خاصة على فرق البستنة والصيانة لدينا. لحسن الحظ، وعلى عكس بعض المجتمعات الأخرى، تمكنا من إبقاء جميع المسابح الثلاثة مفتوحة، مع الحفاظ على الري المحدود. ومع ذلك، تأثرت المساحات العشبية بشكل كبير، وإعادة تأهيلها أصبحت الآن إحدى الأولويات الأساسية.

وقد جلبت أمطار الخريف بعض الراحة المرحب بها. لكنها في الوقت نفسه أعادت التذكير بوضوح بحالة بنيتنا التحتية المتقادمة، حيث تسببت العواصف الغزيرة في فيضانات في عدة أجزاء من المجتمع، وخاصة في مرائب مبنيي Giralda و Mezquita. واستمر هطول الأمطار في 2025، ما أدى إلى إعادة ملء الخزانات ورفع القيود المرتبطة بالجفاف. ومع ذلك، كشفت الأضرار الناتجة داخل المجتمع عن الحاجة العاجلة إلى تنفيذ إصلاحات هيكلية ضرورية في المرائب والشرفات وواجهات المباني.

ومن بين القضايا الأكثر إثارة للمشاكل التي نتجت عن بعض الملاك هذا العام، التعديلات غير المنظمة للشقق، واستخدام العقارات للإيجار السياحي قصير الأجل. لقد أشرت مراراً إلى هذه المخاوف، وغياب إجراءات فعالة تمكّن الإدارة من التعامل معها بشكل حاسم زاد من تفاقم الوضع. ومن غير المستدام التعامل مع هذه المشكلات بشكل فردي، لأن ذلك يستنزف الوقت والطاقة بعيداً عن أولويات المجتمع الأكثر إلحاحاً.

وكما ورد في تقريري الختامي للعام، يمكنني الآن التأكيد على أن عملية مراجعة شاملة للوائح الاتحاد قد اكتملت (انظر المرفق). وسأوضح المقترحات المحدثة أدناه.

إصلاحات البنية التحتية
(سيتم مناقشة هذا البند في الجمعية العامة، لكنه لا يتطلب قراراً في هذه المرحلة.)

صفحة 2

2

أ) إصلاحات المرائب
كما نوقش سابقاً، فإن الأولوية القصوى تتمثل في الأعمال التصحيحية في مرائب مباني Giralda و Alhambra و Mezquita. فلم يتم عزل هذه المرائب بشكل مناسب أثناء البناء قط، ويتطلب منع تدهورها مزيداً من الإجراءات. وستشمل الأعمال حفر بعض المناطق الخضراء وبعض الممرات للوصول إلى أسطح المرائب.

ب) ترميم الواجهات
تتعرض الواجهات الأمامية لجميع المباني الخمسة (من الطابق الأول إلى الرابع) لتغيرات في اللون ناتجة عن تآكل الحواف الحديدية الموجودة أسفل الشرفات والصناديق النباتية. ويتطلب استبدال هذه الحواف الحديدية إعادة طلاء السطوح المتأثرة. كما تظهر إطارات المظلات المعدنية في الوحدات السكنية بالطابق الخامس علامات إجهاد ويجب استبدالها. كما يجب علينا النظر في نظام لتصريف مياه الأمطار من الأسطح، لصرف المياه بعيداً عن الشرفات والصناديق النباتية.

ج) إعادة طلاء شاملة
بالنظر إلى حجم الأعمال المذكورة أعلاه، سيكون من الضروري إعادة طلاء الواجهات بالكامل. ولذلك فمن المنطقي تنفيذ عملية طلاء شاملة للمجتمع بأكمله في الوقت نفسه. تم آخر طلاء بين عامي 2016 و2018، لكن جودته المنخفضة لم تصمد أمام الزمن. ويعتقد العديد من الملاك، وأنا منهم، أن استخدام تدرج لوني أكثر حداثة سيعزز مظهر المجتمع بشكل كبير.

ولضمان تنفيذ أعمال البنية التحتية هذه بأعلى المعايير، ولتمكيننا من استكشاف خيارات التمويل التي تتيح توزيع التكلفة على عدة سنوات، قمنا باستئجار مهندس معماري فني لإعداد “مشروع فني شامل”. وسيحدد هذا المستند نطاق الأعمال، بما في ذلك جدول الكميات، وتمكيننا من طرح العطاءات بشكل تنافسي بين عدة مقاولين. كما يعزز هذا النهج موقفنا للحصول على تمويل خارجي.

الجدول الزمني
من المتوقع أن تنتهي أعمال المهندس المعماري قبل نهاية سبتمبر. وبعد مراجعة الفريق الإداري، سيتم إعداد عطاءات المشاريع المختلفة وتعميمها. وفي نفس الوقت تقريباً، سنواصل المفاوضات الأولية مع البنوك للحصول على شروط تقديرية لقرض طويل الأجل. وتتراوح التقديرات الحالية لاستكمال المشروع بين 18 و30 شهراً. ومن المتوقع عقد جمعية عامة استثنائية في أكتوبر/نوفمبر لتقديم تفاصيل أوضح للملاك حول نطاق الأعمال، والتكاليف المقدرة، وخيارات التمويل.

تحديث لوائح الاتحاد
(هذا بند تصويت في الجمعية العامة)

أ) اللوائح العامة
ببساطة، لم تعد اللوائح الحالية مناسبة للغرض. فهي قديمة، غامضة، وغير كافية لإدارة مجتمع سكني حديث. كما أنها لا تعكس بالكامل القوانين الوطنية أو الإقليمية أو قانون الملكية الأفقية. وقد تم إعداد التعديلات المقترحة بناءً على وقائع حقيقية داخل المجتمع، مع تركيز قوي على الخصوصية، وعدم الإزعاج، والكفاءة، ورفع قيمة العقارات من خلال بيئة منظمة ومحكومة جيداً.

ب) لوائح التعديلات
لقد اتخذ الاتحاد تاريخياً نهجاً سلبياً في تنظيم تعديلات الشقق، والنتائج السلبية واضحة للجميع. فقوانين البناء في إسبانيا، وإجراءات الترخيص، والقوانين المجتمعية، صُممت لضمان السلامة، والحفاظ على الانسجام المعماري، وحماية حقوق الملاك الآخرين.

في السنوات الأخيرة، لم يقتصر الأمر على ازدياد عدد التعديلات، بل زاد أيضاً مستوى الإساءة. وغالباً ما تم تجاهل حق الاتحاد في الموافقة المسبقة على التغييرات والإشراف على سير العمل.

صفحة 3

3

ورغم أن بعض الأعمال غير المرخصة في الماضي قد لا تكون ضارة، إلا أنها نُفذت بشكل غير قانوني. وعلى الرغم من أننا لا نستطيع ترخيص جميع هذه الأعمال بأثر رجعي، يمكننا تسوية بعضها – لكن ليس كلها. ومن الآن فصاعداً، ستسعى الإدارة إلى منع تكرار هذه الأخطاء السابقة. وتشكل تحويل الشرفات إلى مناطق مغلقة قابلة للسكن إحدى القضايا الخطيرة، لما لها من تبعات قانونية ومعمارية. وتعمل الإدارة بالفعل على إجراءات قانونية – تم اعتمادها سابقاً – وستسعى إلى الحصول على تفويض إضافي في الجمعية العامة ضد الملاك الذين واصلوا انتهاك اللوائح رغم التحذيرات المتكررة.

من الضروري أن يستعيد الاتحاد السيطرة على جميع التعديلات. ويجب أن يكون لنا الحق في تقييم شرعية أي عمل قبل بدئه. وقد تم إعداد مجموعة جديدة من الإرشادات الخاصة بمشاريع محددة، مثل الستائر الزجاجية أو تركيب البلاط، لمساعدة الملاك خلال مراحل التخطيط لأعمالهم المقترحة. وستتم مناقشة هذه الإرشادات في الجمعية العامة.

ج) لوائح الإيجار
كما يعلم الكثيرون منكم، أصبح الإيجار قصير الأجل موضوعاً ساخناً بشكل متزايد في إسبانيا. وقد أدى تأثيره على أسعار الإسكان المحلي إلى إجراء تغييرات تشريعية على المستويين الإقليمي والوطني.

الوضع لا يزال متغيراً، وينصح الملاك الذين يستأجرون أو ينوون تأجير عقاراتهم بالاطلاع على موقع Junta de Andalucía للحصول على إرشادات قانونية محدثة: Junta de Andalucía – Viviendas de Uso Turístico FAQ

تضع اللوائح الداخلية المقترحة إطاراً واضحاً لإدارة الإيجار قصير الأجل داخل المجتمع، وتهدف إلى:

• تمكين الإشراف الفعّال على أنشطة التأجير.
• تشجيع السياحة المسؤولة.
• ضمان الصيانة السليمة والسلامة.
• الامتثال لجميع القوانين السياحية وقوانين حماية البيانات.
• حماية حق جميع السكان في الاستمتاع بحياة هادئة.

تسعى هذه القواعد إلى تحقيق توازن عادل: تتيح للملاك تأجير عقاراتهم مع ضمان بقاء المجتمع هادئاً وآمناً ومحكوماً جيداً.

خلاصة
تم بذل جهد كبير في هذه المراجعة الشاملة للوائح، التي تُجرى مرة كل عقد. واستفاد قسم الإيجار من مساهمة مالكين حاليين يستأجرون عقاراتهما. وتم صياغة قسم التعديلات بمشورة فيكتور بوراس، وهو مهندس بناء مؤهل ورئيس حالي لاتحاد مجاور. واستُخدمت خبرة Adenjo الممتدة على مدى 20 عاماً في إدارة المجمعات السكنية في ماربيا في صياغة اللوائح العامة.

أحثكم بشدة على مراجعة هذه المقترحات والموافقة عليها. فهي مصممة لتحسين نوعية الحياة داخل مجتمعنا، ورفع القيمة طويلة الأجل لعقاراتكم.

ميزانية 2025
أعلنت الحكومة الإسبانية عن زيادة بنسبة 4.4% في الحد الأدنى للأجور، وقد تؤدي التطورات العالمية (مثل رسوم ترامب في الولايات المتحدة) إلى مزيد من ارتفاع التكاليف العالمية. ومع ذلك، نحن واثقون من اقتراح زيادة متواضعة فقط بنسبة 2.2% في ميزانية الاتحاد.

كما أقترح زيادة بنسبة 15% في أتعاب شركة Adenjo. ويعكس ذلك الحجم الكبير والتعقيد المتزايد للعمل الذي تقوم به، والذي يتجاوز بكثير ما كان مقرراً في الأصل. وتشمل الأمثلة: إدارة عقد Avatel، وتحصيل المديونيات، ومحاسبة المساهمات الاستثنائية، وتنفيذ مشاريع كبيرة مثل نجاح تطبيق نظام التحكم في الدخول، والأعمال القادمة للبنية التحتية (التي تتطلب إدارة عقود مكثفة).

صفحة 4

4

الإجراء القانوني ضد نادي NAÔ Pool
كما ذُكر في تقريري الختامي للعام، عُقدت الجلسة التمهيدية في فبراير. وقد تم اعتماد شهودنا، والآن تم تحديد موعد الجلسة الرئيسية في 26 يونيو. ومن المرجح أن تكون هذه أول جلسة من سلسلة جلسات.

ولا تزال شائعات بيع الأرض قيد التحقق، ولم يُحرز أي تقدم نحو تسوية ودية خارج المحكمة.

من المتوقع أن يُفتح النادي قريباً، وإذا كانت التجربة السابقة معياراً، فإن الهدوء والسكينة في المنطقة المحيطة ستتأثر سلباً. أحث جميع الملاك على مراقبة أي إزعاج أو سلوك غير لائق يؤثر على مجتمعنا، وتصويره، والإبلاغ عنه إلى Adenjo، أو الأفضل من ذلك، الإبلاغ المباشر إلى الشرطة. وتظل شهادات الجيران المتضررين من أنشطة النادي من بين الأدلة الأقوى في هذه القضية.

أتطلع إلى استقبال من يحضرون الجمعية العامة العادية شخصياً. أما من لا يستطيعون الحضور، فيرجى التأكد من إرسال وكالتكم بالبريد الإلكتروني إلى Adenjo. مشاركتكم ضرورية لدعم تنظيم أقوى، والحفاظ على الاستقرار المالي، واستمرار الزخم الإيجابي الذي بنيناه معاً.

مع أطيب التحيات،
John Riley
الرئيس – SdA