Sida 1

1

SEÑORIO DE ALOHA (SdA) Förvaltarens rapport – Årsstämma 2025 INLEDNING Ägare, Min årsrapport från förra året lyfte fram ett antal framgångar, men också några pågående utmaningar. Jag vill istället fokusera på några viktiga reflektioner och presentera prioriteringarna och förslagen för 2025, som diskuteras vid den kommande årsstämman. 2024 var ett starkt år för oss, med många underhålls- och reparationer avslutade – vilket inte bara förbättrat funktionella förhållanden i gemenskapen utan också dess allmänna utseende. Det är ingen hemlighet att fastighetsvärdena i denna region har ökat under de senaste åren. Även om jämförelser är svåra, har vi sett ett flertal notabla höga prisnivåer för SdA-fastigheter, med flera över €600k! Detta speglar väl de insatser som alla involverade har gjort för att kontinuerligt förbättra kvaliteten och anseendet för gemenskapen. Finanser Finansiell stabilitet har upprätthållits tack vare en låg förfallsnivå på bara 5,3% för de gemenskapsavgifter som fakturerats. Om jag får säga det själv, är detta ett exceptionellt resultat, och mycket av äran går till Adenjo för deras noggrannhet och bestämda ansträngningar för att säkerställa att ägarna betalar sina avgifter i tid. Den totala nivån av gemenskapsavgiftsskuld fortsätter att minska från år till år. Just nu är 94,3% av denna skuld upplupen av bara 13 ägare. Jag har inbjudit vår advokat till årsstämman, där hon kommer att ge en uppdatering om statusen för våra rättsliga åtgärder mot dessa skuldsatta ägare. På utgiftssidan har vi genomfört noggrann förvaltning och vissa förmånliga kostnadsreduceringar, vilket har gjort att vi har kommit in under budget. Som tidigare år har vår vice ordförande Gerry, en kvalificerad CFA, övervakat gemenskapskontona. Hans finansiella sammanfattning bifogas till de anslutna räkningarna. Utgångspunkter År 2024 präglades till viss del av den pågående torkan i Spanien, vilken medförde vattenrestriktioner och framkallade särskilda utmaningar för våra trädgårds- och underhållsteam. Lyckligtvis lyckades vi hålla alla tre simbassängerna öppna och upprätthöll låg nivå av bevattning. Trots det tog gräsmattorna en törn och återställandet av dessa är nu en viktig prioritet. Efterkomsten av höstregn gav oss en välkommen lättnad, men de visade också tydligt på vår åldrande infrastruktur, då de orsakade översvämningar i flera delar av gemenskapen – särskilt i garagerna i byggnaderna Giralda och Mezquita. Regnet har fortsatt in i 2025, återfyller reservoarerna och leder till avlånga torkrestriktioner. Trots det har de orsakat skador som har påvisat den brådskande behovet av att genomföra nödvändiga strukturerade reparationer i garagerna, terrasser och fasader. Bland de mer problematiska ägareinducerade frågorna under året var olagliga lägenhetsreformer och korttids turistuthyrningar. Jag har upprepade gånger flaggat för dessa bekymmer, och frånvaron av robusta förfaranden för att ge förvaltningen möjlighet att hantera dem effektivt har gjort situationen värre. Att hantera dessa problem på ett fall för fall-basis är inte hållbart – det fördriver tid och energi bort från mer angelägna gemenskapsprioriteringar. Som noterades i min årsrapport kan jag nu bekräfta att ombyggnaden av Gemenskapsreglementet nu är färdig. (Se bifogad) Jag kommer att utveckla de föreslagna ändringarna ytterligare nedan. Infrastrukturreparationer (Detta diskuteras vid årsstämman men kräver inte en beslut vid denna tidpunkt.)

Sida 2

2

a) Garage Reparationer Som tidigare diskuterats är det den högsta prioriteringen att genomföra reparativa arbeten på garagerna i Giralda, Alhambra och Mezquita. Dessa garager var aldrig ordentligt vattentäta under byggnationen, och åtgärder behövs för att förhindra ytterligare förfall. Detta kommer att innebära att gräsmattor och vissa gångar måste grävas upp för att nå garage taket. b) Fasad Restaurering Fasaderna på alla fem byggnader – från våning 1 till 4 – lider av förfall orsakad av korrosion av järnramarna under terrasser och planter. Dessa järnramar måste ersättas, vilket i sin tur kräver att de påverkade ytor måste återrenderas. Dessutom måste de metalliska takramarna på femte våningslägenheterna ersättas. Vi måste också överväga en regndränage system från taket för att avleda vatten från terrasser och planter. c) Full Repainting Med tanke på omfattningen av ovanstående arbeten kommer en fullständig målning av fasaden att vara nödvändig. Det är därför rimligt att genomföra en fullständig målning av gemenskapen samtidigt. Senaste målningsarbetena genomfördes mellan 2016-2018, men den låga kvaliteten på dessa arbeten har inte stått prövningens tid. Många ägare, inklusive mig själv, tror att en modernare färgsättning skulle kunna förbättra gemenskapens utseende på ett betydande sätt. För att genomföra dessa infrastrukturarbeten på högsta standard och för att kunna utreda projektfinansieringsalternativ som skulle sprida kostnaderna över flera år har vi anlitat en teknisk arkitekt för att bereda en omfattande “teknisk projekt”. Denna dokument kommer att definiera omfattningen av arbetena, inklusive en prislista, och möjliggöra konkurrensutsättning av flera entreprenörer. Denna metod stärker också vår position för att säkra extern finansiering.

Tidplan Tekniska arkitektens arbete förväntas slutföras innan slutet av september. Efter en översyn av förvaltningsgruppen kommer anbud för de olika projekten att förberedas och cirkuleras. Samtidigt kommer vi att följa upp på preliminära finansieringsdiskussioner med banker för att få indikativa villkor för en långsiktig lån. Nuvarande skattningar för projektets slutförande är 18-30 månader. En extra föreningsstämma förväntas omkring oktober/november för att ge ägarna en mer detaljerad förståelse av omfattningen av arbetena, beräknade kostnader och finansieringsalternativ.

Uppdatering av Gemenskapsreglementet (Detta är ett röstande ärende vid årsstämman) a) Allmänna Regler Enkelt uttryckt är de nuvarande reglerna inte längre lämpliga för ändamålet. De är föråldrade, vagga och otillräckliga för att hantera en modern bostadsfastighet. Dessutom fullt ut återspeglar de inte de nuvarande nationella, regionella eller horisontella fastighetslagarna. De föreslagna ändringarna har utarbetats med utgångspunkt från verkliga situationer i gemenskapen, med ett starkt fokus på integritet, icke-störning, effektivitet och förbättring av fastighetsvärden genom ett ordnat och väl hanterat miljö.

b) Reformationsregler Historiskt sett har gemenskapen tagit en passiv tillvägagångssätt för att reglera lägenhetsreformer, och de negativa konsekvenserna är tydliga. Spaniens byggnadskoder, licensförfaranden och gemenskapslagar är utformade för att säkerställa säkerhet, skydda arkitektonisk harmoni och försvara ägarnas rättigheter. Under de senaste åren har inte bara antalet reformer ökat, utan också graden av missbruk. Gemenskapens rätt att förhandsgodkänna förändringar och övervaka hur arbetet utförs har ofta ignorerats.

Sida 3

3

Även om vissa förflutna olagliga arbeten inte är skadliga, utfördes de ändå olagligt. Även om vi inte kan retroaktivt legalisera alla sådana arbeten kan vi dra en gräns under vissa av dem – dock inte alla. Framåt går förvaltningen att motsätta sig att upprepa dessa förflutna misstag. Ett särskilt allvarligt problem är omvandlingen av terrasser till inrättade “boendeområden”, vilket har juridiska och arkitektoniska implikationer. Förvaltningen pursuer redan rättsliga åtgärder – godkända tidigare – och kommer att söka ytterligare auktorisation vid årsstämman mot ägare som trots upprepade varningar fortsatt brutit mot reglerna. Det är nödvändigt att gemenskapen återfår kontrollen över alla reformer. Vi måste ha rätten att bedöma lagligheten innan något arbete börjar. En ny uppsättning riktlinjer för specifika projekt, t.ex. glasrutor eller kakel, har beredts för att hjälpa ägarna under planeringsstadiet av föreslagna arbeten. Dessa kommer att diskuteras vid årsstämman. c) Uthyrningsregler Som många av er är medvetna om, är korttidsuthyrningar en alltmer het diskussion i Spanien. Deras påverkan på lokala bostadspriser har föranlett ändringar i lagstiftningen, både regionalt och nationellt. Situationen utvecklas, och de som hyr ut eller avser att hyra ut sina fastigheter uppmanas att konsultera Junta de Andalucías hemsida för uppdaterad rättslig information: Junta de Andalucía – Viviendas de Uso Turístico FAQ De föreslagna interna reglerna etablerar ett tydligt ramverk för att hantera korttidsuthyrningar inom gemenskapen. Deras syfte är att: • Tillåta effektiv övervakning av uthyrningsaktivitet. • Främja ansvarsfull turism. • Säkerställa lämplig underhåll och säkerhet. • Uppfylla samtliga tillämpliga turism- och dataskyddslagar. • Skydda den lugna njutningen av alla boende. Dessa regler syftar till att finna en balans: att tillåta ägarna att hyra ut sina fastigheter medan gemenskapen fortsätter att vara lugn, säker och väl hanterad.

Sammanfattning En hel del arbete har lagts ner på denna en gång i tio år överhållet av våra regler. Uthyrningsavsnittet har fördelats med input från två nuvarande ägare som hyr ut sina fastigheter. Reformationsavsnittet har utformats med råd från Víctor Porras, en kvalificerad byggnadsingenjör och sittande ordförande för en annan lokal gemenskap. De allmänna reglerna har utarbetats med Adenjos 20 års erfarenhet av att förvalta bostadsfastigheter i Marbella. Jag uppmanar starkt er att granska och godkänna dessa förslag. De är utformade för att förbättra både livskvaliteten i vår gemenskap och långsiktiga värde på er fastighet.

Budget 2025 Den spanska regeringen har meddelat en 4,4% ökning av minimilönen, och globala utvecklingar (t.ex. Trumps tullar i USA) kan ytterligare öka globala kostnader. Trots detta känner vi oss trygga i att föreslå endast en modest 2,2% ökning i gemenskapsbudgeten. Jag föreslår också en 15% ökning av Adenjos avgift. Detta speglar den höga volymen och komplexiteten i det arbete som de utför, vilket är långt över vad som ursprungligen förutsågs. Exempelvis inkluderar detta: • Hantering av Avatel-kontraktet • Skuldsättning • Extraordinär kassakallräkning • Storskaliga projektimplementeringar som lyckade införande av Access Control-systemet och de kommande infrastrukturarbetena (vilka kommer att kräva betydande kontraktshantering).

Sida 4

4

NAÔ Pool Club Rättsliga Åtgärder Som nämnts i min årsrapport var den preliminära rättegången pågående i februari. Våra vittnen godkändes, och huvudrättegången är nu planerad till 26 juni. Det är troligt att det kommer att bli den första av flera. Rumörer om en planerad markförsäljning förblir obekräftade, och det har inte skett någon framsteg mot en utomrättslig uppgörelse. Klubben förväntas öppna snart, och om tidigare erfarenheter är något att gå efter, kommer den lugna och fridfulla omgivningen att negativt påverkas. Jag uppmanar alla ägare att övervaka, filma och rapportera alla störningar eller olämpliga beteenden som påverkar vår gemenskap till Adenjo eller bättre än så, rapportera det direkt till polisen. Vittnesmål från påverkade grannar av klubbens aktiviteter är några av de mest kraftfulla bevisen i detta fall. Jag ser fram emot att välkomna er som deltar på årsstämman. För dem som inte kan närvara, vänligen se till att skicka en fullmakt till Adenjo. Era deltagande är avgörande för att stödja starkare reglering, upprätthålla finansiell stabilitet och fortsätta den positiva momentum vi har byggt upp tillsammans.

Med varm hälsning, John Riley Ordförande - SdA