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SEÑORIO DE ALOHA (SdA) Informe del Presidente – AGM 2025 PRESENTACIÓN Estimados propietarios, Mi informe anual destacó varios logros junto con algunos desafíos pendientes. Evitaré repetir los detalles, pero ofreceré algunas reflexiones clave, seguidas de un resumen de las prioridades y propuestas para 2025, que se discutirán en la próxima AGM. En 2024, se logró un progreso significativo, con muchos proyectos de mantenimiento y reparación completados, lo que mejoró no solo la condición operativa de la comunidad, sino también su apariencia general. No es un secreto que los valores de las propiedades en esta región han aumentado en los últimos años. Si bien las comparaciones son difíciles, se han alcanzado varios puntos de venta notables para propiedades de SdA, con más de uno vendido por más de 600.000 euros. Esto refleja bien los esfuerzos de todos los involucrados para mejorar continuamente la calidad y reputación de la comunidad. Finanzas La estabilidad financiera se ha mantenido, gracias en parte a una tasa de morosidad baja de solo el 5,3% en facturas de comunidad emitidas. Si puedo decirlo, este es un resultado excepcional, y gran parte del crédito se lo debe a Adenjo por su dedicación y esfuerzo persistente para asegurar que los propietarios cumplan con sus obligaciones de pago. El nivel general de deuda de la comunidad sigue disminuyendo año tras año. Actualmente, el 94,3% de esa deuda corresponde a solo 13 propietarios. He invitado a nuestro abogado a la AGM, donde proporcionará un update sobre el estado de nuestros procedimientos legales contra estos deudores. En cuanto a los gastos, la gestión cuidadosa y algunas reducciones de costos favorables nos han permitido quedarnos ligeramente por debajo del presupuesto. Como en años anteriores, nuestro Vicepresidente Gerry, un CFA calificado, ha supervisado las cuentas de la comunidad. Su resumen financiero acompaña a las declaraciones adjuntas. Desafíos En parte, 2024 estuvo definido por la sequía prolongada en España, que trajo restricciones de agua y presentó particularmente desafíos para nuestros equipos de jardinería y mantenimiento. Afortunadamente, al igual que otras comunidades, logramos mantener abiertas y en buen estado las tres piscinas. Sin embargo, las áreas verdes sufrieron un gran impacto y su restauración es ahora un objetivo clave. La llegada de las lluvias de otoño trajo un alivio bienvenido, pero también recordó con fuerza nuestra infraestructura envejecida, ya que las tormentas intensas causaron inundaciones en varias partes de la comunidad, particularmente en los garajes de los edificios Giralda y Mezquita. La lluvia ha continuado en 2025, reponiendo las reservas y llevando a la relajación de las restricciones de sequía. Sin embargo, dentro de la comunidad, el daño causado ha destacado la necesidad urgente de realizar reparaciones estructurales esenciales en los garajes, terrazas y fachadas de los edificios. Entre los problemas más problemáticos inducidos por los propietarios este año se encuentran las reformas de apartamentos no reguladas y los alquileres de corto plazo. He repetido estas preocupaciones, y la falta de procedimientos robustos para que la Administración pueda gestionarlos de manera efectiva ha empeorado la situación. Abordar estos problemas de manera caso por caso no es sostenible, ya que desvía tiempo y energía hacia prioridades de la comunidad más apremiantes. Como se mencionó en mi informe anual, puedo confirmar ahora que la revisión de las Regulaciones de la Comunidad está completa. (Ver anexo) Explicaré las actualizaciones propuestas más adelante. Reparaciones de Infraestructura (Esto se discutirá en la AGM, pero no requiere una decisión en este momento.)

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a) Reparaciones de Garajes Como se discutió anteriormente, la prioridad principal es el trabajo de reparación en los garajes de Giralda, Alhambra y Mezquita. Estos garajes nunca fueron adecuadamente impermeabilizados durante la construcción, y se necesita acción para evitar una mayor deterioración. Esto implicará excavar áreas de jardín y algunas pasarelas para acceder a los techos de los garajes. b) Restauración de Fachadas Las fachadas delanteras de los cinco edificios, desde los pisos 1 a 4, están sufriendo descoloración causada por la corrosión de los alambres de hierro debajo de las terrazas y macetas. Es necesario reemplazar estos alambres, lo que a su vez requiere re-rendir las superficies afectadas. Además, los marcos de toldos metálicos en las propiedades del quinto piso muestran signos de fatiga y deben ser reemplazados. También debemos considerar un sistema de drenaje de lluvia desde los techos para desviar el agua hacia las terrazas y macetas. c) Repintura Completa Dado el alcance de las obras anteriores, será necesario repintar la fachada completa. Por lo tanto, hace sentido realizar una repintura completa de la comunidad en el mismo momento. La última pintura se realizó entre 2016 y 2018, pero la baja calidad de ese trabajo no ha demostrado ser duradera. Muchos propietarios, incluido yo, creen que un esquema de colores más moderno mejoraría significativamente la apariencia de la comunidad. Para realizar estas obras de infraestructura a la altura de las expectativas y permitir que exploremos opciones de financiamiento externo que distribuyan el costo durante varios años, hemos contratado a un Arquitecto Técnico para preparar un proyecto técnico integral. Este documento definirá el alcance de las obras, incluyendo un presupuesto detallado, y permitirá la licitación competitiva entre varios contratistas. Esta enfoque también fortalece nuestra posición para obtener financiamiento externo.

Tiempo Se espera que el trabajo del Arquitecto concluya antes del final de septiembre. Después de una revisión por parte del equipo de gestión, se prepararán y se enviarán las ofertas para los diferentes proyectos. Alrededor de la misma fecha, seguiremos adelante con las discusiones preliminares con bancos para obtener términos indicativos para un préstamo a largo plazo. Las estimaciones actuales para la conclusión de los proyectos son de 18-30 meses. Se anticipa una Junta General Extraordinaria (JGE) aproximadamente en octubre/noviembre para proporcionar a los propietarios una comprensión más detallada del alcance de las obras, los costos estimados y las opciones de financiamiento.

Actualización de Regulaciones de la Comunidad (Esto es un punto de votación en la AGM) a) Regulaciones Generales En pocas palabras, las regulaciones actuales ya no son adecuadas. Están desactualizadas, vagas y no son suficientes para la gestión de una comunidad residencial moderna. Además, no reflejan plenamente las leyes nacionales, regionales o de Propiedad Horizontal actuales. Las revisiones propuestas se han elaborado con base en situaciones de la vida real en la comunidad, con un enfoque fuerte en la privacidad, la no perturbación, la eficiencia y el aumento del valor de las propiedades mediante un entorno ordenado y bien gestionado.

b) Regulaciones de Reformas Históricamente, la comunidad ha tomado una postura pasiva en la regulación de reformas de apartamentos, y las consecuencias negativas son evidentes. Los códigos de construcción españoles, los procedimientos de licencia y las leyes de la comunidad están diseñados para garantizar la seguridad, proteger la armonía arquitectónica y defender los derechos de los demás propietarios. En los últimos años, no solo ha aumentado el número de reformas, sino que también ha aumentado el nivel de abuso. El derecho de la Comunidad a aprobar previamente los cambios y supervisar cómo se llevan a cabo ha sido ignorado con frecuencia.

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Aunque algunas reformas pasadas no sean perjudiciales, fueron realizadas de manera ilegal. Aunque no podemos legalizar retroactivamente todas esas reformas, podemos trazar una línea bajo algunas de ellas, aunque no todas. En lo sucesivo, la Administración se opondrá a repetir estos errores. Un problema particularmente grave es la conversión de terrazas en áreas “vivibles” cerradas, que tiene implicaciones legales y arquitectónicas. La Administración ya está llevando a cabo acciones legales, aprobadas previamente, y buscará autorización adicional en la AGM contra los propietarios que continuaron violando las regulaciones a pesar de las advertencias repetidas. Es esencial que la comunidad recupere el control sobre todas las reformas. Debemos tener el derecho de evaluar la legalidad antes de que cualquier trabajo comience. Se han preparado directrices específicas para proyectos como las cortinas de vidrio o la instalación de azulejos para ayudar a los propietarios durante las etapas de planificación de las obras propuestas. Estas se discutirán en la AGM. c) Regulaciones de Alquiler Como muchos de ustedes saben, los alquileres de corto plazo son un tema cada vez más candente en España. Su impacto en los precios de la vivienda local ha llevado a cambios en la legislación, tanto a nivel regional como nacional. La situación está evolucionando, y aquellos que alquilan o pretenden alquilar sus propiedades deben consultar el sitio web de la Junta de Andalucía para obtener orientación legal actualizada: Junta de Andalucía – Viviendas de Uso Turístico FAQ Las regulaciones internas propuestas establecen un marco claro para gestionar los alquileres de corto plazo dentro de la comunidad. Buscan: • Habilitar un control efectivo de la actividad de alquiler. • Promover el turismo responsable. • Garantizar la mantenimiento y la seguridad adecuados. • Cumplir con todas las leyes de turismo y protección de datos aplicables. • Proteger el disfrute pacífico de todos los residentes. Estas reglas buscan encontrar un equilibrio justo: permitir que los propietarios alquilen sus propiedades mientras aseguran que la comunidad permanezca pacífica, segura y bien gestionada.

Resumen Se ha realizado un gran esfuerzo en esta revisión integral de nuestras regulaciones. La sección de alquileres benefició de la participación de dos propietarios actuales que alquilan sus propiedades. La sección de reformas se formó con el consejo de Víctor Porras, un ingeniero de construcción calificado y presidente actual de otra comunidad local. Las regulaciones generales se basan en la experiencia de 20 años de Adenjo en la gestión de complejos residenciales en Marbella. Les animo a que revisen y aprueben estas propuestas. Están diseñadas para mejorar tanto la calidad de vida en nuestra comunidad como el valor a largo plazo de sus propiedades.

Presupuesto 2025 El gobierno español ha anunciado un aumento del 4,4% en el salario mínimo, y los desarrollos globales (como los aranceles de Trump en EE. UU.) pueden empujar aún más los costos globales. A pesar de esto, sentimos confianza en proponer solo un aumento modesto del 2,2% en el presupuesto de la comunidad. También propongo un aumento del 15% en la tarifa de Adenjo. Esto refleja el alto volumen y la complejidad del trabajo que realizan, que es mucho más allá de lo que se previó originalmente. Ejemplos incluyen: la gestión del contrato Avatel; la recopilación de deudas; la contabilidad de llamadas de dinero extraordinarias; y la implementación de proyectos a gran escala, como el exitoso lanzamiento del sistema de control de acceso y las obras de infraestructura futuras (que requerirán una administración de contratos significativa).

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Acción Legal del Club de Piscina NAÔ Como se mencionó en mi informe anual, la audiencia preliminar estaba programada para febrero. Nuestros testigos fueron aprobados, y la audiencia principal está programada para el 26 de junio. Es probable que sea la primera de varias. Los rumores de una venta inminente de la tierra siguen sin confirmarse, y no se ha producido ningún avance hacia un acuerdo extrajudicial. El club está previsto que se abra pronto, y si la experiencia pasada es cualquier indicación, la paz y la tranquilidad del área circundante serán afectadas negativamente. Les insto a todos a monitorear, filmar y denunciar cualquier disturbio o comportamiento inapropiado que afecte nuestra comunidad a Adenjo, o mejor aún, denúncielo directamente a la policía. La testimonio de los vecinos afectados por las actividades del club sigue siendo una de las pruebas más poderosas en este caso. Espero darles la bienvenida a aquellos que asistan a la AGM en persona. Para aquellos que no puedan asistir, por favor, asegúrense de enviar su delegación a Adenjo. Su participación es esencial para apoyar una regulación más fuerte, mantener la estabilidad financiera y continuar el impulso positivo que hemos construido juntos.

Atentamente, John Riley Presidente - SdA