صفحة 1

اتحاد الملاك بمجمع السيادة ألوها الملحق 5.2 اللوائح المتعلقة بإصلاحات الشقق

المادة 1. حقوق الملاك في تعديل الممتلكات

في مربيلة، الأندلس، يجب على ملاك الشقق في مجتمع سكني يحكمه قانون الملكية الأفقية (Ley de Propiedad Horizontal - LPH) الالتزام بمجموعة من القوانين الوطنية واللوائح الأندلسية والقوانين البلدية وأنظمة واللوائح المجتمع عند النظر في أي تغييرات بناء أو تحديث. عند التخطيط لأعمال البناء، يجب على الملاك أن يأخذوا في الاعتبار أن بعض الأعمال قد تتطلب موافقة مسبقة من اتحاد الملاك في اجتماع الجمعية العامة العادية أو الاستثنائية. لضمان نهج تعاوني، يجب إخطار جميع أعمال البناء التي تتطلب ترخيصاً من بلدية مربيلة كتابياً إلى المسؤول الإداري قبل أربعة أسابيع على الأقل من بدء هذه الأعمال. سيكون من الضروري على جميع الملاك تقديم الرخص والموافقات المناسبة من البلدية فيما يتعلق بهذه المشاريع. يجب على الملك تقديم الإدارة الرسومات الداعمة والمعلومات التقنية المتعلقة بالمشروع. في غياب الوثائق المطلوبة، سيصدر المسؤول الإداري إشعار تنبيه للملك، وسيتم إرسال نسخة منه إلى البلدية.

يُسمح بالتغييرات الداخلية، بشرط أن:

• لا تؤثر على العناصر الهيكلية أو العناصر المشتركة (مثل الجدران الحاملة والبلاطات والأعمدة) أو المرافق المجتمعية (مثل الأنابيب والغاز والكهرباء والاتصالات).

• لا تغير السلامة أو الصلاحية للعيش أو جماليات المبنى.

• تتوافق مع قوانين البناء، وحيث يكون مطلوباً، تكون قد حصلت على الترخيص المناسب من بلدية مربيلة، (“licencia de obra menor” أو “licencia de obra mayor”)، حسب حجم العمل.

التغييرات الخارجية التي تؤثر على واجهات المبنى أو الشرفات أو المناطق المشتركة الأخرى تتطلب موافقة مسبقة من:

1. اتحاد ملاك الشقق، بأغلبية 3/5 من الأصوات

2. قسم التخطيط ببلدية مربيلة

ملاحظة: إذا قام ملاك آخرون بإجراء تعديل خارجي، فهذا لا يمنح تلقائياً الحق في إجراء تعديلات مماثلة ما لم توافق عليه اتحاد الملاك أو تم قبول سابقة قانونية. حتى في هذه الحالة، لا تزال الإجراءات المذكورة أعلاه تنطبق.

المادة 2. يحتفظ المسؤول الإداري بالحق في الاستفسار من البلدية للتحقق مما إذا تم منح الموافقات والموافقات المطلوبة. في حالة اشتباه المجتمع بأن العمل الجاري لا يتوافق مع اللوائح أو يُفهم أنه يعدل عناصر مشتركة، سيطلب المسؤول الإداري من الملك منح مدير الموقع المجتمعي إمكانية الوصول إلى الممتلك لغرض إجراء فحص تقني. إذا تم رفض هذا الطلب، سيصدر المسؤول الإداري إشعار تنبيه للملك، وسيتم إرسال نسخة منه إلى البلدية.

صفحة 2

اتحاد الملاك بمجمع السيادة ألوها

المادة 3. قواعد المجتمع المتعلقة بفترات وجدول أوقات أعمال البناء

ساعات البناء القياسية (الاثنين–الجمعة):

• الصباح إلى بعد الظهر: 09:00 إلى 15:00

• بعد الظهر إلى المساء: 17:00 إلى 20:00

🚫 فترة الهدوء (“siesta”):

• 15:00 إلى 17:00 – يُحظر العمل المُصدر للضوضاء احتراماً لساعات الراحة.

نهاية الأسبوع والعطل الرسمية:

السبت:

• ساعات محدودة مسموحة: 09:00 إلى 14:00

• أعمال خفيفة فقط (بدون حفر أو عمل بالمطرقة، بدون كسر جدران أو أرضيات أو أسقف)

الأحد والعطل الرسمية

• يُحظر العمل البنائي أو الضوضائي.

في حالة الحاجة إلى أعمال طوارئ خارج الساعات المسموحة، يجب الاتصال فوراً بخدمات HELP للمراجعة. (الهاتف +34 603 741 633)

فترة عطلة الصيف

• لشهري يوليو وأغسطس يُحظر العمل البنائي والبناء.

• في حالة الحاجة إلى أعمال طوارئ مُصدرة للضوضاء خلال هذه الفترة، يجب على الملاك طلب الموافقة فوراً من المسؤول الإداري أو الممثل في الموقع للمتابعة مع العمل.

العمل الضوضائي المحظور

بغض النظر عن الوقت، يُحظر العمل إذا كان:

• يتجاوز 55 ديسيبل (A) خلال النهار.

• يتضمن الهدم أو الحفر أو الطرق أو استخدام معدات عالية الضوضاء خلال ساعات الهدوء.

• يسبب إزعاجاً للجيران يتجاوز المستويات المقبولة.

ملاحظة: في المجتمعات السكنية (بموجب LPH):

• حتى إذا سمحت القوانين البلدية بساعات معينة، يمكن لاتحاد الملاك اعتماد جداول أكثر صرامة في لوائحهم الداخلية. (كما هو منصوص عليه أعلاه)

• يجب الموافقة على أي قواعد من هذا القبيل في اجتماع عام (Junta de Propietarios).

صفحة 3

اتحاد الملاك بمجمع السيادة ألوها

• في حالة الشك، تحقق مع المسؤول الإداري بشأن الجداول أو القيود الخاصة بالمجتمع.

العقوبات على عدم الامتثال:

• غرامات من الشرطة المحلية أو قسم التخطيط العمراني لانتهاك قوانين الضوضاء.

• شكاوى مدنية من الجيران.

• احتمال إيقاف العمل من قبل البلدية.

المادة 4. إخطار الجيران

يجب نشر إشعار قبل أسبوع واحد على الأقل من بدء أعمال البناء التي ستتجاوز ثلاثة أيام في كلا باب المدخل والمصعد يشير إلى:

• تاريخ البدء

• المدة المتوقعة للأعمال

• رقم الاتصال لمدير البناء المسؤول عن الأعمال.

(يمكن طلب نماذج الإشعارات الفارغة من المسؤول الإداري)

المادة 5. القواعس المعمول بها أثناء أعمال البناء

• يجب على الملاك إيداع المبالغ التالية في حساب المجتمع البنكي كضمان ضد الأضرار المحتملة للعناصر المشتركة. سيتم استرجاع هذا الإيداع عند انتهاء الأعمال إذا لم تحدث أضرار.

• 2,000 يورو للعمل برخصة Licencia de Obra Mayor (رخصة أعمال رئيسية)

• 1,500 يورو للعمل برخصة Licencia de Obra Menor (رخصة أعمال ثانوية)

• سيتم فرض رسوم على الملاك الذين تسبب أعمالهم في تنظيف وإصلاحات في المناطق المشتركة التي لم يكن هناك إيداع لها بالتكلفة الفعلية. إذا لم يدفع الملك طواعية، ستُضاف التكلفة إلى حسابهم المجتمعي كدين.

• أثناء أعمال البناء، يجب الحفاظ على “المناطق المشتركة” المستخدمة أثناء الأعمال نظيفة ومرتبة.

• أي مشروع بناء يتجاوز 3 أشهر من تاريخ البدء يفقد الإيداع بسبب الإزعاج للجيران وخدمات المجتمع.

• يجب أن تتوافق جميع الأعمال مع لوائح المجتمع والقوانين الإسبانية: Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) – قانون البناء (1999): (ينظم المسؤوليات والمسؤوليات والمعايير التقنية لجميع أعمال البناء) Código Técnico de la Edificación (CTE) – قانون البناء التقني: (يحدد معايير السلامة والصلاحية للعيش وكفاءة الطاقة والإمكانية الدنيا)

المادة 6. بغض النظر عن أحكام المادة 1، الإجراءات التالية محظورة أو تتطلب إحالة إلى اتحاد الملاك

أ) إجراء تعديلات على المناطق المشتركة للمجتمع. سيكون الملاك مسؤولين شخصياً عن أي انتهاك من هذا القبيل، بما في ذلك تكلفة استعادة المنطقة إلى حالتها الأصلية.

صفحة 4

اتحاد الملاك بمجمع السيادة ألوها

ب) تثبيت مظلات الشرفة التي تختلف عن رمز اللون الأبيض PR-60 AW-12 BW-2,76 HW-1,653 الأصفر KR-55 AW-200 BS-60 BW-120 MS-500، وهو اللون المحدد لمجتمع السيادة ألوها. تحظر لوائح السلامة تثبيت مظلات الشرفة على الجدران الخارجية للمبنى.

ج) تعديل حواجز سلامة الشرفة أو طلاؤها بلون آخر غير اللون المعتمد من قبل المجتمع.

د) إغلاق الشرفات بشكل مؤقت أو دائم، بدون موافقة من اتحاد الملاك والرخص البلدية المناسبة

هـ) تثبيت وحدات تكييف الهواء على الواجهات أو النوافذ أو الشرفات، باستثناء شرفة المرافق المخصصة أصلاً لهذا المعدات.

و) تثبيت هوائيات تلفزيون خاصة أو هوائيات طبق على الجدران الخارجية وأسطح المباني.

ز) تثبيت داخل المداخل أو المرائب أو أي ممتلك مجتمعي آخر، بما في ذلك واجهات المباني والجدران الخارجية، أي أشياء أو إعلانات أو ملصقات أو إعلانات من أي نوع، أو إحداث تجاويف.

ح) تثبيت آلات أو محركات غير منزلية قد تسبب إزعاجاً للملاك و/أو المناطق المجتمعية.

المادة 7. استخدام الكهرباء والمياه المجتمعية من قبل مقاولي البناء أثناء إصلاحات الممتلكات يجب أن يكون له موافقة مسبقة من الإدارة.

المادة 8. للإدارة الحق في تعطيل أجهزة التحكم في الوصول المجتمعية عندما يكون المقاولون في انتهاك للقواعس المنصوص عليها هنا

المادة 9. يجب إبقاء مداخل المجتمع مغلقة في جميع الأوقات. لا يُسمح لمقاولي البناء أو مقدمي الخدمات وما إلى ذلك بإبقاء الأبواب/البوابات مفتوحة أو تعطيل آليات الأبواب. يشمل هذا البوابات الخارجية وأبواب المرائب ومداخل المدخل. سيتم تعطيل أجهزة التحكم في الوصول والمفاتيح البعيدة للمرائب للمخالفين المتكررين.

صفحة 5

اتحاد الملاك بمجمع السيادة ألوها

المادة 10. يجب عدم تخزين القمامة أو مواد البناء في الدرجات أو المرائب أو المناطق المجتمعية الأخرى. يجب عدم وضع حاويات القمامة الخاصة بالبناء خارج المجتمع على Calle de las Adelfas بين مجموعتي صناديق القمامة المقدمة من البلدية. وذلك لأن عدداً كبيراً جداً من الملاك/المستأجرين يتخلصون من قمامتهم المنزلية في حاويات القمامة البنائية لأنهم كسالى جداً للمشي إلى صناديق القمامة. إذا لم يتم الالتزام بهذه القاعدة، سيتم تقييد وصول مقاولي البناء إلى المجتمع. يجب عدم ترك أكياس القمامة الصناعية الحجم أو المواد الخام خارج المجتمع على الشارع (خاصة على Calle de las Adelfas) لفترات تتجاوز أسبوعين. (يجب على الملاك إصرار على أن يزيل المقاولون لديهم. عند الضرورة، سيبلغ المجتمع الملك إلى البلدية عن التخلص غير القانوني من القمامة.

المادة 11. لضمان توحيد وجماليات الدرج، يجب أن يحتفظ أي تغيير لباب الشقة الخارجي بالتصميم واللون الأصليين. الأساس للأبواب الجديدة هو الخشب المنقوش. ألوان الموردين المراد استخدامها هي CHERRY COLOR.

المادة 12. يحتوي الممتلك على نظام تهوية مع تهوية مركزية. في حالة أعمال التجديد التي تولد الكثير من الغبار، يجب تغطية المروحة أثناء البناء، وإلا فقد يدخل الغبار باقي الشقق في المبنى.

المادة 13. الأعمال المسموحة بموجب شروط التوحيد

جميع هذه القواعس لا تلغي لوائح مجلس المدينة. إذا كانت لوائح مجلس المدينة أكثر تقييداً، فستكون لها الأولوية.

1. يمكن استبدال أرضية الشرفة بعد فحص من قبل الفني المجتمعي والموافقة من المجتمع. سيقيم الفني المجتمعي أيضاً مقاومة الشرفة للماء.

2. لا يمكن إزالة العناصر الهيكلية مثل الأعمدة والأعمدة والمكونات الداخلية أو الخارجية الأخرى للمبنى.

3. يمكن محاذاة النوافذ على شرفات المبنى المواجهة للشرق مع الخط الخارجي الأصلي للنوافذ، في انتظار مراجعة من قبل الفني المجتمعي والموافقة من المجتمع.

4. يمكن تثبيت ستائر زجاجية على الشرفات المواجهة للغرب. ومع ذلك، لا يمكن تغيير الاستخدام المقصود لهذه الشرفات (على سبيل المثال، تحويلها إلى حمامات أو غرف نوم). تتطلب هذه التثبيتات إشراف الفني المجتمعي والموافقة المسبقة من المجتمع.

صفحة 6

اتحاد الملاك بمجمع السيادة ألوها

5. بالنسبة للشرفات المواجهة للشرق من الشقق الفاخرة الزاوية والشرفات المواجهة للأمام من الشقق الفاخرة الأخرى، يمكن إزالة جزء من الجدار الخارجي واستبداله بزجاج أمان بشرط أن يتم الإشراف على العمل من قبل الفني المجتمعي والموافقة من المجتمع.

6. لا يمكن دمج غرف التخزين المرفقة بشقق الطابق الأرضي في الشقق، ولا يمكن تحويل استخدامها إلى مساحات سكنية.

7. يمكن إزالة أحواض الزهور على الشرفات داخلياً ودمجها في مساحة الشرفة، تحت إشراف الفني المجتمعي والموافقة من المجتمع. قبل إكمال العمل، يجب فحص مقاومة الماء والبناء من قبل المجتمع.

8. يمكن تثبيت قضبان الأمان، بعد الإشراف من قبل الفني المجتمعي والتفويض من مجتمع الحي.

9. سيتم تثبيت وحدات تكييف الهواء الخارجية في شرفات المرافق المخطط لها أصلاً ولا يجب أن تكون مرئية من الخارج. يجب مراجعة أي نية، سابقة أو مستقبلية، للانحراف عن هذا المعيار من قبل الفني المجتمعي والموافقة من المجتمع.

—————————————————————————————