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En relación a los parámetros que fija este documento, cabe destacar de forma resumida: • Si la altura está comprendida entre 0,55m y 6,00m, la barr era de protección debe ser mayor o igual a 0,90m • Si la altura es mayor de 6,00m, la barrera de protección debe ser mayor o igual a 1,10m.
Extracto de CTE DB SUA 1

• No pueden existir entre 30-50cm puntos de apoyo y entre 50 -80cm salientes con mas de 15cm de apoyo. Extracto de CTE DB SUA 1

De forma generalizada, la altura mínima de la protección se incumple en la práctica totalidad de las terrazas que se encuentran por encima de la segunda planta, al existir una altura >6m y tener un peto con altura de 100cm (<110cm). Igualmente, en las zonas donde existen barandillas, se encuentra el mismo problema. Estas tienen una altura en torno a 93 -95cm con respecto al pavimento, y su configuración de barras horizontales que son fácilmente escalables, constituyen un serio peligro:

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EDIFICIO TRIANA. P 5, 2º Dcha.

EDIFICIO TRIANA. P 1, 3º Dcha.

Barandilla fácilmente escalable Barandilla fácilmente escalable

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1.5.4 Varios en zonas comunes: solería, muros y caminos • SOLERÍA La práctica totalidad de la solería de las zonas comunes exteriores a los edificios son baldosas cerámicas de geometría cuadrada, sin ser antideslizante (Clase 3) según se define en el CTE DB SUA. Como se ha mencionado con anterioridad, el conjunto Señorío de Aloha fue edificado al amparo de una normativa anterior al CTE . La normativa vigente s ería de aplicación en las zonas donde las baldosas sean reemplazadas por elementos nuevos. Es por ello que la resbalicidad de la solería no constituye un incumplimiento en sí misma, pero puede provocar situaciones poco deseables.

• MUROS (sistemas de contención) Dada la topografía de la parcela, existe un amplio catálogo de tipologías de muros de contención. Sin embargo, ya sea por la deficiente ejecución o la incorrecta tipología, encontramos dos emplazamientos donde los muros de contención presentan problemas:

1. Entorno de edificio Giralda

Resbalicidad exigible a zonas exteriores Fisura en zona baja de muro

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Este muro no es de contención puramente. Su ubicación está en la coronación del muro de contención de HA que va desde el garaje del edificio Giralda hasta la cota de la calle de las Adelfas. La patología es similar a la que ocurre en el muro análogo junto al acceso peatonal des de la misma calle al edificio Mezquita (objeto de otro informe). La fisura marca la unión del muro de HA con el de ladrillo de hormigón ligero. La deficiente ejecución de este sin anclajes, su altura y los empujes laterales del acerado, hacen que el muro gire provocando la fisura en el punto de encuentro.

2. Entorno de edificio Doñana

Fisura en zona baja de muro Colapso de muro de contención DOÑANA

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Este muro de contención muestra un colapso total: ha girado y fracturado por varios puntos. La tipología de muro, de bloques de hormigón aligerado, es a “todas luces” inadecuada, por lo que no ha podido soportar los empujes laterales provocados por las tierras y la vegetación de gran porte junto a ella.

Fisuras Fisuras Vuelco

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• CAMINOS. En el en torno de la rampa para vehículos que da acceso al apar camiento bajo el edificio Mezquita, junto al flanco donde se ubica el camino que sirve de acceso peatonal hacia los portales del edificio Alhambra, presenta varias deficiencias debido al hundimiento parcial del mismo (asentimiento y giro):

El sendero afectado presenta un asiento y giro muy pronunciado en una de sus laterales, concretamente el que no está en contacto con la rampa de vehículos del edifico Mezquita.

El descenso de parte de este elemento viene causado por un apoyo deficiente y que en el caso que nos ocupa tiene su origen en que el sustrato de apoyo sea probablemente el material de relleno, que MEZQUITA ALHAMBRA Camino afectado Camino afectado MEZQUITA Rampa vehículos

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se ha ido compactando con el paso del tiempo. Si analizamos los planos de estructura de los edificios Alhambra y Mezquita, se puede apreciar como esta “franja” queda entre sendos muros de contención, lo que explica que la naturaleza del terreno sea relleno de poca capacidad portante.

EXTRACTO DE PLANIMETRÍA. Estructura de rampa de acceso a Mezquita. EXTRACTO DE PLANIMETRÍA. Cimentación de edificio Alhambra

Camino afectado Camino afectado MEZQUITA ALHAMBRA

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1.6 CONCLUSIONES En base a lo anteriormente expuesto se puede concluir: • La solución adoptada para el canto de forjado con la pletina metálica haciendo que el remate inferior actúe como goterón no es apropiada. Debido a la naturaleza metálica del elemento, la ausencia o dificultad para realizar el mantenimiento y la proximidad al mar, provocan que la práctica totalidad de estos elementos se encuentren oxidados en mayor o menor grado. La oxidación de este elemento, con el proceso expansivo que conlleva, está dando lugar al deterioro del recubrimiento y del emparchado del canto de forjado, lo que puede provocar desprendimientos del mortero de cemento e incluso la caída de la rasilla que recubre el canto de forjado, llegando en última instancia a desprenderse la pletina.

• En relación al “sub-caso” de cantos de forjado definido con anterioridad, en el que la fábrica de ladrillo exterior (ya sea muro de jardinera o peto de terraza) presenta cierta inestabilidad debido al apoyo deficiente, se entiende que esto se corresponde con casos aislados asociados a una construcción original precaria en algunos puntos.
En este sentido, en las zonas donde se proceda a la retirada de estas pletinas será necesario que un técnico competente compruebe la geometría del apoyo y así poder detectar estas situaciones y obrar en consecuencia. Edificio Doñana, portal 4, 4º Izquierda. Edificio Doñana, portal 5, 1º Izquierda.

Lámina de acero desprendida de la pletina

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• La impermeabilización aún original de muchas terrazas y jardineras tiene una antigüedad que varía entre los 24-25 años. Es por ello que en las zonas donde presentan signos de filtraciones, se entiende necesaria la completa restitución de la cubierta/ jardinera afectada.
Según se ha podido comprobar en las distintas visitas, algunos vecinos han eliminado la jardinera, transformando la superficie que antes ocupaba este elemento en terraza. Según comentan los responsables de mantenimiento, en varios apartamentos este tipo de actuaciones se ha llevado a cabo con la autorización de la C.P.P. En complejos residenciales donde parte de la ocupación es temporal y el mant enimiento de las zonas privativas es muy limitado, se entiende que la opción de eliminar jardineras o la de vaciarlas e instalar macetas en su interior puede ser una opción interesante para todas las partes. Igualmente, es importante reseñar que las jardineras existentes junto a las terrazas privativas, con una perfundida aproximada de 45 -50cm, son idóneas para vegetación tipo floral. En varios puntos de la comunidad se ha podido apreciar vegetación de porte inadecuado, lo que contribuye indudablemente al fallo de la jardinera.

Jardinera eliminada Jardinera vaciada

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• En relación a las protecciones frente a caídas a distinto nivel, como se ha comentado con anterioridad, el incumplimiento de la normativa actual no obliga a la C.P.P. a modificar la altura y composición de estas. Sin embargo, se insta a quien proceda, a acometer algunas mejoras en función del uso que cada propietario haga de las terrazas privativas: o Aumentar la altura de la protección en la medida de lo posible, como ya hicieron algunos vecinos. o En zonas donde sea habitual la presencia de niños, instalar celosías u otros elementos que eliminen la posibilidad de escalar apoyándose en las barras horizontales. Se puede apreciar como algunos vecinos han escogido el mismo modelo de “celosía en rombo” que existen en otras zonas de la comunidad.

• El hecho de que el pavimento no sea antideslizante y la peculiar situación que se genera al existir zonas con pavimento antideslizante con otras en que no lo es y el contraste entre ambos, no deja de constituir un riesgo notable para el usuario . En este sentido se considera altamente recomendable que se sustituya el pavimento. Si bien es cierto que posiblemente esta actuación no esté entre las prioritarias del conjunto Señorío de Aloha , se podría plantear por fases, agrupando grandes zonas con el fin de dotarlas de la mayor homogeneidad posible (por bloques, por zonas según uso como los accesos a piscinas, …) • En relación a los problemas existentes en muros, estos se deberán demoler y rehacer de nuevo según lo especificado en 1.7.4 Varios en zonas comunes: solería, muros y caminos

Suplemento Celosía

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1.7 PROPUESTA DE ACTUACIÓN Las propuestas de actuación seguirán la misma estructura que en 1.5 PATOLOGÍAS 1.7.1 Desprendimientos en cantos de forjado y remates metálicos
Se plantea la retirada de la totalidad de las pletinas metálicas en los cantos de forjados. Tras la retirada del emparchado de ladrillo cerámico, se procede al saneado de la superficie e instalación de un nuevo emparchado de ladrillo, con un descuelgue máximo de 5cm, con el fin de aligerar este elemento. Extracto de 3. Planimetría

En los cas os donde el antepecho o muro de jardinera presente cierta inestabilidad, este paramento deberá demolerse. Además de realizar la retirada de los elementos adheridos al canto de forjado, se deberá demoler la fábrica de ladrillo del antepecho y la cubierta- jardinera afectadas: Extracto de 3. Planimetría

1.7.2 Filtraciones en cubiertas/ jardineras Sustitución de las jardineras y de las cubiertas afectadas. Igualmente se plantean una serie de pruebas de llenado en elementos donde exista la duda de que el fallo sea por la impermeabilización de la terraza o que simplemente el agua haya entrado a través de una jardinera próxima, la junta de dilatación o a través de fisuras/ grietas del antepecho, ya que no disponen de albardillas o elemento que lo proteja. Las terrazas y jardineras sobre las que se actúan aparecen especificadas en 3. PLANIMETRÍA

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Extracto de 3. Planimetría

1.7.3 Protecciones frente a caídas En relación a las protecciones frente a caídas, se contempla el pintado de estos elementos dentro del pintado general de la urbanización.
Se entiende necesario un estudio pormenorizado de los distintos casos y situaciones, no siendo este cometido parte del a lcance del presente informe. Es necesario que la C.P.P. fije directrices ya que estas modificaciones pueden alterar de forma notable la fachada del edificio.

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1.7.4 Varios en zonas comunes: solería, muros y caminos • SOLERÍA La propuesta en relación a la solería contempla el levantado total de la solería en la totalidad del conjunto, si bien podría no ser una de las prioridades de la comunidad de propietarios. En ese punto, tendría sentido acometerlo en primera instancia en rampas y escaleras, ya que son l as zonas donde esta mejora puede tener más repercusión, para así prescindir de los adhesivos antideslizantes que ha instalado la C.P.P.

• MUROS (sistemas de contención) En este apartado existen dos casos de distinta naturaleza.

1. Entorno de edificio Giralda Para el desplome y fisuras del muro de fábrica existente sobre del muro de contención de H.A. junto al Edificio Giralda, se prescribe la demolición y correcta ejecución mismo. Para ello será necesario: o Demolición del muro, recuperando las protecciones de acero. o Democión de una franja mínima del acerado, con el fin de poder colocar la
   correspondiente junta de dilatación que evite en el futuro que los empujes laterales del acerado vuelvan a afectar la estabilidad el muro. o Instalación de pernos de anclaje sobre el muro de HA, que aseguren la estabilidad del nuevo muro de fábrica a ejecutar. o Ejecución del nuevo muro, enfoscado y pintado de forma similar al resto de muro existente.

2. Entorno de edificio Doñana Para el desplome y fallo general del muro de contención se prescribe la completa eliminación del muro y ejecución de un de H.A. con su correspondiente cimentación de HA. Para ello será necesario: o Demolición del muro. o Excavación hasta conseguir la profundidad que garantice el correcto apoyo en sustrato competente. o Realización de zapata y alzado de muro de H.A. o Impermeabilización del muro. o Instalación de sistemas de drenaje

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o Enfoscado y pintado Muro de contención en jardinera. ESTADO ACTUAL Propuesta de muro de HA. Fuente: banco de precios de Arquímedes (Cype Ingenieros)

• CAMINOS Para el sendero existente entre la rampa de vehículos de Mezquita y el acceso peatonal al edifico Alhambra se hace necesaria la completa demolición de la solera de apoyo y completa restitución del sistema solera de HA- pavimentación. Para ello será necesario:

o Demolición de solería y de la solera de H.A. que sirva de apoyo al pavimento
o Cajeado para base nueva solera de H.A. o Compactación del terreno. o Capa de mejora de terreno (Grava). o Ejecución de nueva solera. o Formación de peldaños donde proceda, así como la pavimentación. o Formación de protecciones y barandillas.

CAMINO ESTADO ACTUAL Propuesta de muro de HA. Fuente: banco de precios de Arquímedes (Cype Ingenieros)

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1.7.5 Resumen de la estimación económica 1 Giralda
1.1 Giralda- Actuaciones previas/ Medios auxiliares . 40.511,43 1.2 GI- Envolvente . 229.249,04 1.3 Zonas Comunes Giralda
1.3.1 Pintura en Zonas Comunes . 24.731,72 1.3.2 Pavimento en Zonas Comunes . 84.222,09 1.3.3 Muro Acera en Zonas Comunes . 2.154,83 Total 1.3 Zonas Comunes Giralda …: 111.108,64

1.4 Giralda- Seguridad y salud y gestión de residuos de la demolición y la construcción . 19.043,44 Total 1 Giralda …: 399.912,55 2 Triana
2.1 Triana-Actuaciones Previas/Medios Auxiliares . 70.976,12 2.2 TR-Envolvente . 228.561,83 2.3 Zonas Comunes Triana
2.3.1 Pintura en Zonas Comunes . 15.283,79 2.3.2 Pavimento en Zonas Comunes . 71.817,63 Total 2.3 Zonas Comunes Triana …: 87.101,42

2.4 Triana-Seguridad y Salud y Gestión de Residuos de la demolición y la Construcción . 19.331,96 Total 2 Triana …: 405.971,33 3 Alhambra
3.1 Alhambra-Actuaciones Previas/Medios Auxiliares . 49.514,65 3.2 AL-Envolvente . 205.703,98 3.3 Zonas Comunes Alhambra
3.3.1 Pintura en Zonas Comunes . 15.327,13 3.3.2 Pavimento en Zonas Comunes . 43.735,44 3.3.3 Escalera en Zonas Comunes . 27.303,91 Total 3.3 Zonas Comunes Alhambra …: 86.366,48

3.4 Alhambra-Seguridad y Salud y Gestión de Residuos de la demolición y la Construcción . 17.079,24 Total 3 Alhambra …: 358.664,35

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4 Doñana
4.1 Doñana-Actuaciones Previas/Medios Auxiliares . 70.976,12 4.2 DO-Envolvente . 251.973,82 4.3 Zonas Comunes Doñana
4.3.1 Pintura en Zonas Comunes . 19.176,64 4.3.2 Pavimento en Zonas Comunes . 60.030,06 4.3.3 Muro Jardinera en Zonas Comunes . 4.732,55 Total 4.3 Zonas Comunes Doñana …: 83.939,25

4.4 Doñana-Seguridad y Salud y Gestión de Residuos de la demolición y la Construcción . 20.344,45 Total 4 Doñana …: 427.233,64 5 Mezquita
5.1 Mezquita-Actuaciones Previas/Medios Auxiliares . 51.188,49 5.2 ME-Envolvente . 248.854,97 5.3 Zonas Comunes Mezquita
5.3.1 Pintura en Zonas Comunes . 27.610,33 5.3.2 Pavimento en Zonas Comunes . 77.294,60 Total 5.3 Zonas Comunes Mezquita …: 104.904,93

5.4 Mezquita-Seguridad y Salud y Gestión de Residuos de la demolición y la Construcción . 20.247,41 Total 5 Mezquita …: 425.195,80 Presupuesto de ejecución material 2.016.977,67 13% de gastos generales 262.207,10 6% de beneficio industrial 121.018,66 Suma 2.400.203,43 21% 504.042,72 Presupuesto de ejecución por contrata 2.904.246,15

En Marbella a 07 de noviembre de 2025

Francisco Manuel López Chacón,
Arquitecto

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2. ANEXOS 2.1 SITUACIÓN Conjunto Señorío de Aloha, Av. Manolete, Marbella, CP 29660 (Málaga)

Edificio Giralda Edificio Alhambra Edificio Mezquita Edificio Triana Edificio Doñana

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Edificio Giralda Edificio Alhambra Edificio Mezquita Edificio Giralda Edificio Alhambra Edificio Alhambra Edificio Doñana Edificio Triana Edificio Doñana Edificio Doñana Edificio Mezquita Edificio Triana

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2.2 DOSSIER FOTOGRÁFICO

-GIRALDA

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