Sida 1

Nyhetsbulletin 4:e kvartalet 2022 Estimerade vänner och fastighetsägare, Det fjärde kvartalet 2022 har präglats av betydande framsteg, med omfattande förbättringar och reparationer som möjliggjorts genom ökade gemensamma medel och bättre resursutnyttjande. Kort sagt har vi ett starkare team av människor som är mer produktiva och helt fokuserade på ägarföreningens centrala frågor. Medlen används noggrant för projekt som godkänts på AGM, men vi måste också erkänna att nya problem som uppstår dagligen också kräver finansiering. I stället för en detaljerad kommentar om de olika förbättringar och reparationer som genomförts finns ett fotogalleri i slutet av denna bulletin som talar för sig själv. 1) AGM 2023 AGM 2023 kommer enligt planering att hållas på fredagen den 31 mars 2023 på förmiddagen. Adenjo Gestión SL kommer inom kort att distribuera en formell kallelse. Vid mötet presenteras årets räkenskaper för 2022, gäldarrapport och ordförandes rapport. Förutom de årligen valda posterna som ordförande, vice ordförande och förvaltare, om någon fastighetsägare är intresserad av att hjälpa till inom specifika områden av föreningens förvaltning, vänligen kontakta Adenjo Gestión SL för att registrera sitt intresse, vilket kan diskuteras på AGM. Om någon fastighetsägare önskar presentera ett förslag för debatt på AGM:s dagordning, skicka det till Adenjo Gestión SL före den 20 februari. Förslaget måste innehålla en kort beskrivning, motivering och, om tillämpligt, en kostnadsbedömning. Detta hjälper förvaltningsteamet att förstå förslaget. Eftersom ägarföreningens ekonomi fortsatt är under press är det osannolikt att förvaltningsteamet stöder finansiering från 2023 års ordinarie budget för vad som kan betraktas som icke-väsentliga projekt. Om ägarföreningen i allmänhet inte stöder finansiering från budgeten skulle frivillig, icke-obligatorisk finansiering vara nödvändig. 2) ÄGARFÖRENINGENS EKONOMI a) Gäldenärer. Det har skett en ökning av antalet kortfristiga gäldenärer, vilket delvis kan tillskrivas höjda gemensamma avgifter och tilläggsavgifter. Positivt är att många fastighetsägare, även om de inte följde de ursprungliga betalningsfristerna, senare har gjort försenade betalningar för att närma oss de förväntade inkomsterna. Fastighetsägare som inte uppfyllt sina betalningsförpliktelser inom rimlig tid är nu föremål för den 20-procentiga sanktion som godkändes av AGM och är juridiskt bindande. Tyvärr har vi varit tvungna att inleda nya rättsprocesser mot flera fastighetsägare. Vi avser också att tillämpa nya lagar som tillåter ägarföreningens förvaltningsteam att neka vissa tjänster till fastighetsägare, deras hyresgäster eller gäster på grund av utebliven betalning av gemensamma avgifter. Långfristiga gäldenärer, som är färre än 10, representerar cirka 75 procent av den totala skulden på cirka 430 000 euro. Adenjo Gestión SL har arbetat med tidigare advokater, tillsatta under föregående ordförandes mandatperiod, för att förstå varför dessa mål fortfarande är under rättegång, och i vissa fall tillför de nya juridisk kunskap. En mer detaljerad uppdatering förväntas vid mötet.

Sida 2

b) Fordringsägare. Under de senaste månaderna har ägarföreningen mottagit oväntade betalningskrav, enligt följande: I. Under minst 4 år har företaget som målade ägarföreningen mellan 2014–2018 gjort anspråk på 138 000 euro i obetalda avgifter. Faktum är att efter byte av ordförande och förvaltare 2020 överfördes endast en liten del av bokföringshandlingar och servicekontrakt för ägarföreningen. Bland de saknade dokumenten fanns kontraktet, fakturor och korrespondens med målningsföretaget. Trots upprepade förfrågningar sedan 2020 om dessa viktiga dokument som skulle underlätta betalning har målningsföretaget inte tillhandahållit dem. Nyligen har de väckt talan om betalning, vilket har lett oss att söka juridisk rådgivning som ägarföreningens skyldighet för att tillmötesgå detta krav. II) Advokater som anlitats av föregående ordförande för att arbeta med tidigare gäldenärer har väckt talan om nästan 30 000 euro i obetalda avgifter. En förhandlad överenskommelse har träffats som resulterat i oväntade kostnader på 20 000 euro. III) Ett rättsfall mot ägarföreningen som ägarföreningens nuvarande förvaltningsteam var ovetande om har medfört en oväntad kostnad för ägarföreningen på 49 000 euro plus ränta som ännu inte har fastställts. Målet går tillbaka till 2009, då ägarföreningen uppsagde kontraktet med dåvarande säkerhetsbyrå, och kort därefter inträffade en incident som orsakade allvarlig skada på ägarföreningen. Anklagelsen pekade på den avgående säkerhetsbyrån, som i sin tur beslutade att stämma ägarföreningen. Uppenbart var föregående ordförande och förvaltningen medvetna om denna talan, men informerade inte den nya förvaltningen. Efter att ha sökt juridisk rådgivning tror vi att vi inte har något annat val än att acceptera domstolens dom, och därför kommer det att finnas en oväntad kostnad i 2022 års räkenskaper uppskattad till mellan 50 000 och 60 000 euro. IV) Efter beslutet att säga upp övervakningskontraktet med Cofer har vi kommit överens om att reglera den ärvda skulden från före 2020, som uppgår till cirka 70 000 euro. Detta kommer att debiteras 2022 års räkenskaper. I framtiden kommer detta att minska våra fordringsägarsaldon betydligt, och eliminerar också cirka 65 000 euro + moms i årlig kostnad som kan användas på andra ställen i ägarföreningen. Naturligtvis kommer ägarföreningens säkerhet att vara ett debattämne på AGM. 3) HELP-TJÄNSTER / Externa entreprenörer Att ändra HELP-kontraktet från en passiv vaktmästarservice till ett “extra par händer” för underhållstjänster ger omedelbar nytta. Victor, vår platsingenjör, tilldelar arbete till både Luis och Jose (HELP-anställd) och fastställer prioriteringar och kostnader som ingår i den övergripande budgeten för reparationer och underhåll. Inom denna budget ingår också kostnaderna för “kapitalarbeten”, som är storskaliga projekt, till exempel pooler, och som mestadels utförs av externa entreprenörer. Förutom anlitade entreprenörer (trädgårdsarbete, städtjänster osv.) är Victor och Andreas ansvariga för att specificera och förhandla kontrakt med alla andra externa entreprenörer. Det Monday.com-hanteringssystem vi använder innehåller detaljerade register över allt utfört arbete och alla utgifter, både för slutförda kontrakt och pågående arbeten. 4) BYTE AV FÖRSÄKRINGSBOLAG Det har förekommit ett exceptionellt antal försäkringskrav under 2022. Detta beror delvis på vissa krav från fastighetsägare, men framför allt på att ha ett team som är proaktivt när det gäller att identifiera och lämna in ett försäkringskrav. Ett mått på framgång är att försäkringsbolaget vägrade att förnya vår försäkring för 2023 eftersom utbetalningarna till ägarföreningen långt översteg försäkringskostnaderna. Det goda nyheten är att en lägre kostnad har förhandlats fram med det nya försäkringsbolaget. 5) FÖRRÅD. Det har förekommit betydande problem under 2022 med förråd, särskilt under fjärde kvartalet. Huvudproblemen är bristande ventilation och fukt, samt dålig lukt. Dessa förvärras när det finns problem med dräner- och avloppsledningar som går under jorden eller direkt från lägenheterna. Många av er vet att lösa dessa problem och förhandla med försäkringsbolag inte är lätt. Kombinationen av dålig utformning och konstruktion samt bristande underhåll utgör en stor utmaning. Victor har initierat ett pilotprojekt för att öka ventilationen och kontrollera fukt. Om det lyckas kommer projektet att utökas till alla drabbade områden i ägarföreningen. 6) TERRASS-REPARATION Arbetet på den första gruppen terrasser med fukt- och korrosionsproblem som godkändes av AGM har slutförts. I kombination med frånkopplingen av bevattningssystemet från terrassernas blomsterlådor förväntas försämringen ha avtagit eller väsentligen stoppats. Med reparationen av varje terrass är vi i stånd att överväga målning av de reparerade terrass-fasaderna och de nedanför. Det är viktiga och kostsamma arbeten som på grund av kostnadsbegränsningar endast kan utföras under en lång tidsperiod. Alternativen presenteras på AGM. 7) POOLER I enlighet med hälso- och säkerhetsstandarder är de 3 poolerna nu omgärdade med staket och låsta dörrar (som öppnas på morgonen och stängs på kvällen). Efter slutförandet av Giralda-poolen, som krävde omfattande reparationer av understrukturen, vilket jag tror ni är överens om ser mycket bra ut, pågår arbetet på centralpoolen. Det verkar som om i Conjunto Señorío de Aloha, under varje sten som flyttas, finns ett problem under den. Så har det också varit med centralpoolen, där även duschduschanslutningen var igensatt av rötter som växte inuti den. Det var nödvändigt att gräva upp hela ledningen under jorden runt poolen till pumpstationen. Efterlevnaden av säkerhetsstandarder krävde ombyggnad av poolens hörn, vilket krävde omfattande kakelprojekt. När centralpoolen är färdig kommer vatten (nu saltvatten) från Mezquita att pumpas till centralpoolen, vilket sparar cirka 4 000 euro i vattenkostnader. Arbetet på Mezquita förväntas slutföras på våren, och vi är säkra på att poolerna kommer att förbättra ägarföreningens utseende och värde väsentligt. Det skulle vara absurt av oss att lämna solstolarna i sitt nuvarande dåliga skick, så planen är att förnya/ersätta dem. 8) HUNDBAJOR Det är trist att säga att detta problem fortsätter, särskilt runt Giralda. Inom kort kommer ett lågkostnads-ultraljudssystem med ljussensorer att testas. Om problemet kvarstår kommer vi att överväga granskning av CCTV i de drabbade områdena som nödvändigtvis skulle involvera polisen. Vi gör återigen en vädjan till hundhållare att agera ansvarsfullt. 9) VANDALISM En boende i Giralda har begått vandalism på en säkringslåda, en serviceåtkomstpunkt och trapphusväggar. Gärningsmannen har ännu inte identifierats, men vi ber fastighetsägare att vara uppmärksamma och rapportera till Adenjo Gestión SL om någon förändring i ägarföreningens gemensamma utrymmen. I en orelaterad incident valde en hyresgäst i Doñana att aktivera brandlarmsystemet i garaget i de tidiga morgontimmarna på julafton. Polisen och brandkåren var tvungna att komma och klippa av en extern alarmledning. Uppenbart aktiverade gärningsmannen larmet för att öppna garagedörren och köra in en bil i dåligt skick. Polisen är informerad om omständigheterna. 10) NAÔ / Pool Club Förhandsmeddelande om att den stora invigningsfesten kommer att hållas den 6 april på eftermiddagen och ett stort besöksantal förväntas. De sista 50 m bollarderna på calle las Adelfas kommer att ha installerats för att begränsa parkering utanför ägarföreningen. Vi fortsätter att sträva efter att hitta en lösning på detta problem, som fastighetssakkunniga tror kommer att påverka fastighetsvärden i området negativt över tid. KOLLEKTIV EFTERFRÅGAN I sammanfattning började 2022 med viktiga förändringar i ägarföreningens förvaltning. Sedan dess har vi gjort stora framsteg med ett stort antal förbättringar i hela ägarföreningen. Detta har varit möjligt tack vare godkännande från majoriteten av fastighetsägare av en höjning av gemensamma avgifter och en betydande likviditetsförfrågan. Genom att tillhandahålla nödvändig finansiering har vi kunnat, för första gången på många år, genomföra kapitalintensiva infrastrukturprojekt samtidigt som vi utför regelbundet underhåll och reparationer. Kombinationen av finansiering och bättre utnyttjande av våra personalresurser har gjort det möjligt. Som fastighetsägare tror jag att vi bör vara mycket stolta över ägarföreningens fortsatta förbättringar och mycket tacksamma mot vårt Adenjo Gestión SL-team, Victor, Andreas, Luis och andra underentreprenörer. Med vänlig hälsning John Riley Ordförande. Conjunto Señorío de Aloha.

Sida 5

FOTOGALLERI / REPARATIONER OCH UNDERHÅLL Pooler Triana/Giralda efter arbetet Installation av nya säkerhetsstängsel runt poolerna Ombyggnadsarbete Doñana/Alhambra. Därefter påbörjas arbetet på Mezquita Allt arbete kommer att vara slutfört före sommaren.

Sida 6

Reparationsarbete, målning av entréer, dörrar på alla byggnader

Sida 7

Reparation lösa plattor. Det är komplicerat att hitta plattor i exakt samma färg som de gamla. Applicering av halkskydd på trapporna

Sida 8

Vinterbeskärning

Sida 9

Konstruktion av dränering Mezquita/Giralda Målning av huvudentré