Sida 1

4th Qt 2022 Nyhetsbrev Hälsningar till medägare, Fjärde kvartalet 2022 präglades av stora framsteg, med omfattande förbättringar och reparationer som möjliggjordes genom ökade gemensamma medel och bättre resursutnyttjande. Kort sagt har vi ett starkare team som är mer produktivt och fokuserat på de viktigaste frågorna i ägarföreningen. Medlen fördelas mycket noggrant enligt de projekt som godkändes på årsstämman, men det måste också erkännas att nya problem som uppstår dagligen också kräver finansiering. I stället för en detaljerad genomgång av de olika förbättringar och reparationer som genomförts finns ett fotogalleri i slutet av detta nyhetsbrev som talar för sig själv. 1) 2023 AGM Årsstämman 2023 förväntas hållas på förmiddagen torsdag 30 mars 2023. Adenjo kommer snart att skicka ut en formell kallelse. Förutom de årligen valda positionerna som ordförande, vice ordförande och förvaltare, om det finns några frivilliga som vill hjälpa till med specifika områden inom ägarföreningens förvaltning, kontakta då Adenjo för att registrera ditt intresse, vilket kan diskuteras på årsstämman. Om någon medägare vill lägga fram ett förslag som ska diskuteras på årsstämmans dagordning, skicka det till Adenjo före 20 februari. Förslaget bör innehålla en kort beskrivning, motivering och vid behov en kostnadsuppskattning. Detta hjälper förvaltningsteamet att förstå förslaget. Med tanke på att ägarföreningens ekonomi fortfarande är ansträngd är det osannolikt att förvaltningsteamet skulle stödja finansiering från 2023 års ordinarie budget för vad som kan betraktas som icke-väsentliga projekt. Om ägarföreningen i stort inte stödjer budgetfinansiering krävs frivillig finansiering från medägarna. 2) ÄGARFÖRENINGENS EKONOMI a) Betalningsrättsinnehavare. Det har skett en ökning av antalet kortfristiga betalningsrättsinnehavare, vilket delvis kan tillskrivas ökningen av gemensamma avgifter och tilläggsavgiften. Positivt är att även om vissa medägare missade de initiala betalningsdatumen har många senare gjort försenade betalningar för att komma närmare den förväntade inkomsten. De medägare som inte har uppfyllt sina betalningsförpliktelser inom rimlig tid är nu föremål för den av årsstämman godkända och juridiskt bindande straffavgiften på 20%. Tyvärr har vi varit tvungna att inleda nya rättsprocesser mot ett antal medägare. Vi avser också att tillämpa de nya lagar som tillåter förvaltningsteamet att neka vissa tjänster till medägare, deras hyresgäster eller gäster på grund av utebliven betalning av gemensamma avgifter. De långfristiga betalningsrättsinnehavare, som är färre än 10 till antalet, står för cirka 75% av den totala skulden på cirka 430 000 EUR. Adenjo har arbetat med de gamla advokaterna, som tillsattes under den tidigare ordföranden, för att förstå varför dessa mål fortfarande är i domstol, och i vissa fall tar de in ny juridisk expertis. En mer omfattande uppdatering kan förväntas på årsstämman. b) Fordringsägare. Under de senaste månaderna har ägarföreningen drabbats av oväntade betalningskrav enligt följande: I.) I minst 4 år har det företag som målade om ägarföreningen mellan 2014-2018 gjort anspråk på 138 000 EUR i obetalda avgifter. Faktum är att efter ordföranden och förvaltarens byte 2020 överfördes endast en liten del av bokföringen och tjänstekontrakt för ägarföreningen. Bland de saknade dokumenten fanns kontraktet, fakturor och korrespondens med målningsföretaget. Trots upprepade förfrågningar sedan 2020 om dessa viktiga

Sida 2

dokument som skulle underlätta betalning tillhandahöll målningsföretaget dem inte. Nyligen har de gjort ett nytt betalningskrav, vilket har fått Adenjo att söka juridisk rådgivning angående ägarföreningens skyldighet att uppfylla detta krav. II) Advokater som engagerats av den tidigare ordföranden för att arbeta med de gamla betalningsrättsinnehavarna har gjort anspråk på nästan 30 000 EUR i obetalda avgifter. En förhandlad överenskommelse har träffats vilket resulterar i oväntade kostnader på 20 000 EUR. III) Ett rättsfall mot ägarföreningen som tidigare var okänt för det nuvarande förvaltningsteamet har resulterat i en oväntad kostnad för ägarföreningen på 49 000 EUR plus ränta som ännu inte har fastställts. Målet går tillbaka till 2009, när ägarföreningen avslutade kontraktet med dåvarande säkerhetsbyrå, och kort därefter inträffade en incident som resulterade i omfattande skador på ägarföreningens egendom. Skuldfrågorna pekades på den avgående säkerhetsbyrån som i sin tur beslutade att stämma ägarföreningen. Uppenbart visste den tidigare ordföranden och förvaltningen om denna rättegång men misslyckades att kommunicera detta till den nya förvaltningen. Efter att ha sökt juridisk rådgivning känner vi nu att vi inte har något annat val än att acceptera domstolens avgörande och därför kommer det att bli en oväntad kostnad för 2022 års räkenskaper uppskattat mellan 50 000-60 000 EUR. IV) Efter beslutet att säga upp vaktsällskapet Cofers kontrakt enades vi om att reglera den skuld som ärvdes från före 2020, på cirka 70 000 EUR. Detta kommer att debiteras 2022 års räkenskaper. Framöver kommer detta att avsevärt minska våra fordringsägarsaldon och tar också bort cirka 65 000 EUR +moms i årlig kostnad som kan användas på annat håll i ägarföreningen. Naturligtvis kommer säkerhet för ägarföreningen att vara ett diskussionsämne på årsstämman. 3) HELP Tjänster / Externa entreprenörer Att ändra kontraktet med HELP från en passiv conciergetjänst till ett “extra par händer” för underhållstjänster ger omedelbar nytta. Victor, vår på plats stationerad tekniker, fördelar arbete till både Luis och Jose (HELP-anställd) och han bestämmer prioriteringar och kostnader som matas in i den övergripande reparations- och underhållsbudgeten. Inom denna budget ingår också kostnaderna för “kapitalarbeten” som är storskaliga projekt, till exempel simbasängerna, och utförs mestadels av externa entreprenörer. Förutom de behållna entreprenörerna (trädgård, städtjänster etc) är Victor och Andreas ansvariga för att specificera och förhandla kontrakt med alla andra externa entreprenörer. Det Monday.com-styrsystem vi använder innehåller detaljerade register över allt utfört arbete och all utgift både för slutförda kontrakt samt pågående arbete. 4) BYTE AV FÖRSÄKRINGSBOLAG Det har förekommit ett exceptionellt antal försäkringskrav under 2022. Detta beror delvis på vissa krav från medägare men främst på att vi har ett team som proaktivt identifierar problem och kan presentera ett ärende för ett försäkringskrav. Ett mått på framgång är att försäkringsbolaget vägrade att förnya vårt avtal för 2023 på grund av att utbetalningar till ägarföreningen avsevärt översteg försäkringspremien. Det goda nyheten är att en lägre kostnad har förhandlats fram med det nya försäkringsbolaget. 5) FÖRRÅDSRUM Det har förekommit betydande problem med förrådsrummen under 2022, särskilt under Q4. Huvudproblemen är ventilation och fukt, samt obehagliga lukter. Dessa förvärras när det finns problem med dräneringsrören och avloppsrören som går under jord eller direkt ner från lägenheterna. Flera av er vet att det inte är lätt att åtgärda dessa problem och att hantera försäkringsbolagen. En kombination av dålig utformning och konstruktion samt bristande underhåll visar sig mycket utmanande. Victor har initierat ett testprojekt för att öka ventilationen och kontrollera fuktigheten. Om det lyckas kommer projektet att rullas ut över de drabbade områdena i ägarföreningen.

Sida 3

6. TERRASS REPARATIONER Arbetet på den första gruppen av terrasser med fukt- och korrosionsproblem som godkändes av årsstämman är slutfört. I kombination med att stänga av bevattningssystemet för terraspotteplantorna hoppas vi att försämringen har väsentligt avtagit eller stannat. Med reparationen av varje terrass är vi sedan i position att överväga att måla fasaderna på den reparerade terrassen och de under. Detta är omfattande och dyra arbeten och på grund av budgetbegränsningar kan de endast utföras under en längre tidsperiod. Alternativ kommer att presenteras på årsstämman. 7) SIMBASÄNGER I enlighet med hälso- och säkerhetskrav har de 3 simbasängerna nu perimeterstängsel och låsbara grindar (som öppnas på morgonen och låses på kvällen). Efter slutförandet av Giralda-bassängen, som krävde omfattande undergrundsreparationer, vilket jag tror du är enig om ser bra ut, pågår arbetet på mittbassängen. I Señorio verkar det som att varje sten man vänder på det finns ett problem under. Detta visade sig också vara fallet med mittbassängen, där även vattenledningen till duschen var täppt med rötter som växte inuti den. Det har varit nödvändigt att gräva upp hela undergrundsrörledningen runt bassängen hela vägen upp till pumpkammaren. Säkerhetskraven krävde att bassängens hörn omformades vilket krävde omfattande kakeltäckning. När mittbassängen är färdig kommer vattnet (saltvatten nu) från Mezquita att pumpas in i mittbassängen vilket sparar cirka 4 000 EUR i vattenkostnader. Arbetet på Mezquita förväntas avslutas under våren, och vi har ingen tvekan om att bassängerna väsentligt kommer att förbättra ägarföreningens image och värde. Det skulle vara kortsynt av oss att lämna solstolarna i sitt nuvarande dåliga skick, och därför är planen att renovera/byta ut dem. 8) HUNDBAJS Tyvärr fortsätter detta problem, särskilt runt Giralda. Ett lågkostnads ultraljudssystem med ljussensorer kommer snart att testas. Om problemet kvarstår kommer vi att överväga att granska CCTV-inspelningarna från de drabbade områdena vilket nödvändigtvis skulle innebära polisen. Vi uppmanar återigen hundägare att agera ansvarsfullt. 9) SKADEGÖRELSE En invånare i Giralda skadade allvarligt en säkerhetslåda, serviceåtkomstpunkt och trapphusväggar. Gärningsmannen har ännu inte identifierats men medägare uppmanas att vara uppmärksamma och informera Adenjo om eventuella störningar i ägarföreningens gemensamma utrymmen. I en orelaterad incident valde en invånare i Doñana att utlösa brandlarmsystemet i garaget i den tidiga morgontimmen på juldagen. Polisen och brandkåren var tvungna att närvara och klippa genom kablarna till ett yttre larm. Det verkar som att gärningsmannen utlöste larmet för att öppna garagedörren och köra en allvarligt skadad bil in i garaget. Polisen är medveten om omständigheterna. 10) NAÔ Pool Club Förvarning om att den stora öppningsfesten kommer att äga rum på kvällen den 6 april och stora folksamlingar kan förväntas. De sista 50 meterna av pollare kommer att ha installerats på Calle las Adelfas för att begränsa parkering utanför ägarföreningen. Vi fortsätter med ansträngningar för att hitta en lösning på detta problem, vilket fastighetssakkunniga tror kommer att negativt påverka fastighetsvärden i området över tid.

Sida 4

Sammanfattningsvis började 2022 med stora förändringar i hur ägarföreningen förvaltas. Vi har sedan gjort stora framsteg med ett enormt antal förbättringar över hela ägarföreningen. Detta möjliggjordes av att majoriteten av medägarna godkände en ökning av gemensamma avgifter och en betydande tilläggsavgift. Genom att tillhandahålla nödvändig finansiering har vi kunnat, för första gången på många år, genomföra kapitalintensiva infrastrukturprojekt och samtidigt utföra regelbundet underhåll och reparationer. Kombinationen av finansiering och bättre användning av våra personalresurser har möjliggjort detta. Som medägare föreslår jag att vi bör känna oss mycket positiva om de kontinuerliga förbättringarna inom ägarföreningen och mycket tacksamma för vårt hårt arbetande team från Adenjo, Victor, Andreas, Luis och andra underleverantörer. Med vänlig hälsning John Riley Ordförande. Conjunto Señorío de Aloha.

Sida 5

Fotogalleri – Reparationer och underhåll Triana / Giralda Pool Efter Total Renovering. Nytt Säkerhetsstängsel Har Installerats Runt Alla Simbasänger. Pågående Renoveringar Till Donana Alhambra Pool. Efter Slutförande Kommer Arbetet Att Börja På Mezquita Pools – Alla Pools Slutförda Före Sommaren

Sida 6

Reparationer och målning av entréer, dörrar och grindar, till alla byggnader

Sida 7

Lösa kakelplattor runt ägarföreningen byts ut, men det är mycket svårt att hitta en exakt matchning för 22 år gamla kakelplattor. Halkskydd på trappor ersattes

Sida 8

Vintersesongens beskärning

Sida 9

Illogisk dräneringskonstruktion förhindrar avrinning av kraftigt regnvatten vilket orsakar grundvattenöversvämning och Mezquita och Giralda Garage översvämning och kräver omfattande reparationer. Målning av huvudentré