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Bulletin d’information 4e trimestre 2022 Chers propriétaires, Le 4e trimestre 2022 a été marqué par des progrès considérables, avec d’importantes améliorations et réparations rendues possibles grâce à l’augmentation des fonds communautaires et à une meilleure utilisation de nos ressources humaines. En résumé, nous disposons d’une équipe plus forte composée de personnes plus productives et fortement mobilisées sur les enjeux clés de la copropriété. Les fonds sont alloués avec soin aux projets approuvés lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle, mais il faut aussi reconnaître que les nouveaux problèmes qui surgissent quotidiennement nécessitent également un financement. Plutôt qu’un commentaire détaillé sur les diverses améliorations et réparations qui ont eu lieu, une galerie de photos à la fin de ce bulletin en parle d’elle-même. 1) ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE ANNUELLE 2023 L’assemblée générale ordinaire annuelle de 2023 se tiendra vraisemblablement le vendredi 31 mars 2023 en matinée. Adenjo Gestión SL distribuera sous peu un avis de convocation formel. Seront alors présentés les comptes financiers de 2022, le rapport des débiteurs et le rapport du président. Outre les postes élus annuellement de Président, Vice-président et Administrateur, si un propriétaire souhaite se porter volontaire pour aider dans des domaines spécifiques de la gestion de la copropriété, veuillez contacter Adenjo Gestión SL pour enregistrer votre intérêt, ce qui pourra être discuté lors de l’assemblée générale. Si un propriétaire souhaite soumettre une demande pour débat à l’ordre du jour de l’assemblée générale, veuillez l’adresser à Adenjo Gestión SL avant le 20 février. La demande doit contenir une brève description, une justification et, le cas échéant, une estimation des coûts. Cela aidera l’équipe de direction à comprendre la demande. Étant donné que les finances de la copropriété restent sous tension, il est peu probable que l’équipe de gestion soutienne le financement sur le budget standard 2023 de ce qui pourrait être considéré comme des projets non essentiels. Dans le cas où la copropriété en général ne soutiendrait pas le financement sur le budget, un financement volontaire non obligatoire serait nécessaire. 2) FINANCES DE LA COPROPRIÉTÉ a) Débiteurs. Il y a eu une augmentation du nombre de débiteurs à court terme, qui peut en partie être attribuée à l’augmentation des cotisations de la copropriété et à la contribution spéciale. Positivement, bien que certains propriétaires n’aient pas respecté les dates initiales de mise à disposition des fonds, beaucoup ont depuis effectué des paiements en retard pour nous rapprocher des revenus prévus. Les propriétaires qui n’ont pas respecté leurs obligations de paiement dans un délai raisonnable sont désormais soumis à la sanction de 20 % approuvée par l’assemblée générale et juridiquement contraignante. Malheureusement, nous avons dû engager de nouvelles procédures judiciaires contre plusieurs propriétaires. Nous avons également l’intention de mettre en œuvre les nouvelles lois permettant à l’équipe de gestion de la copropriété de refuser certains services aux propriétaires, leurs locataires ou invités, en cas de non-paiement des cotisations de la copropriété. Les débiteurs à long terme, qui sont moins de 10, représentent environ 75 % de la dette totale d’environ 430 000 euros. Adenjo Gestión SL a travaillé avec les anciens avocats, nommés sous le mandat du précédent Président, pour comprendre pourquoi ces dossiers restent devant les tribunaux, et dans certains cas apportent de nouveaux éclairages juridiques. Une mise à jour plus détaillée est attendue pour l’assemblée.

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b) Créanciers. Au cours des derniers mois, la copropriété a reçu des demandes de paiement inattendues, comme indiqué ci-après : I. Depuis au moins 4 ans, l’entreprise qui a peint la copropriété entre 2014-2018 réclame 138 000 € en honoraires impayés. Le fait est qu’après le changement de Président et d’Administrateur en 2020, seule une petite partie des registres comptables et des contrats de services pour la copropriété ont été transférés. Parmi les documents manquants figuraient le contrat, les factures et la correspondance avec l’entreprise de peinture. Malgré les demandes répétées depuis 2020 de ces documents clés qui faciliteraient le paiement, l’entreprise de peinture ne les a pas fournis. Récemment, ils ont engagé une action en paiement, ce qui nous a conduits à chercher des conseils juridiques en tant qu’obligation de la copropriété pour satisfaire cette demande. II) Les avocats engagés par le précédent Président pour travailler avec les anciens débiteurs ont présenté des demandes pour près de 30 000 euros en honoraires impayés. Un accord négocié a été conclu, entraînant des coûts inattendus de 20 000 euros. III) Une action judiciaire contre la copropriété dont l’équipe de gestion actuelle de la copropriété n’avait pas connaissance a entraîné un coût inattendu pour la copropriété de 49 000 euros plus les intérêts qui n’ont pas encore été déterminés. L’affaire remonte à 2009, lorsque la copropriété a résilié le contrat de l’entreprise de sécurité de l’époque, et peu après s’est produit un incident par lequel la copropriété a subi des dommages graves. Le doigt accusateur a pointé vers l’entreprise de sécurité sortante, qui a à son tour décidé de poursuivre la copropriété. Évidemment, le précédent Président et l’Administration connaissaient cette action, mais ne l’ont pas communiquée à l’Administration entrante. Après avoir demandé des conseils juridiques, nous croyons qu’il ne nous reste d’autre choix que d’accepter le jugement du tribunal et, par conséquent, il y aura un coût inattendu dans les comptes de 2022 estimé entre 50 000 et 60 000 euros. IV) Suite à la décision de résilier le contrat de surveillance avec Cofer, nous avons convenu de régler la dette héritée d’avant 2020, qui s’élève à environ 70 000 euros. Ceci sera imputé aux comptes de 2022. À l’avenir, cela réduira considérablement nos soldes créditeurs, et élimine également environ 65 000 € + TVA de coût annuel qui peut être redéployé ailleurs dans la copropriété. Bien entendu, la sécurité de la copropriété sera un sujet de débat lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle. 3) SERVICES HELP / Entrepreneurs externes Le changement du contrat avec HELP d’un service de conciergerie passif à une « paire de mains supplémentaire » pour les services d’entretien porte ses fruits immédiatement. Victor, notre ingénieur sur site, assigne le travail à la fois à Luis et à Jose (employé de HELP) et détermine les priorités et les coûts qui sont inclus dans le budget global des réparations et de l’entretien. Dans ce budget figurent également les coûts des « travaux de capital », qui sont les projets à grande échelle, par exemple les piscines, et qui sont pour la plupart réalisés par des entrepreneurs externes. En plus des entrepreneurs contractés (jardinage, services de nettoyage, etc.), Victor et Andreas sont responsables de la spécification et de la négociation des contrats avec tous les autres entrepreneurs externes. Le système de gestion Monday.com que nous utilisons contient des registres détaillés de tous les travaux effectués et de toutes les dépenses, tant pour les contrats finalisés que pour les travaux en cours. 4) CHANGEMENT DE COMPAGNIE D’ASSURANCE Il y a eu un nombre exceptionnel de sinistres d’assurance tout au long de 2022. Ceci est dû en partie à certaines réclamations des propriétaires, mais surtout à disposer d’une équipe qui est

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proactive dans l’identification et la présentation d’une réclamation à l’assurance. Une mesure du succès est que la compagnie d’assurance a refusé de renouveler notre police pour 2023 en raison du fait que les paiements à la copropriété dépassaient considérablement le coût de la police. La bonne nouvelle est qu’un coût inférieur a été négocié avec la nouvelle compagnie d’assurance. 5) DÉBARRAS. Il y a eu des problèmes importants en 2022 avec les débarras, et particulièrement au cours du quatrième trimestre. Les principaux problèmes sont le manque de ventilation et l’humidité, ainsi que les mauvaises odeurs. Ceux-ci sont aggravés lorsqu’il y a des problèmes avec les tuyaux de drainage et d’égout qui passent sous terre ou directement depuis les appartements. Beaucoup d’entre vous savez que résoudre ces problèmes et négocier avec les compagnies d’assurance n’est pas une tâche facile. La combinaison d’une conception et d’une construction défectueuses et du manque d’entretien pose un véritable défi. Victor a lancé un projet pilote pour augmenter la ventilation et contrôler l’humidité. S’il réussit, le projet sera étendu à toutes les zones affectées de la copropriété. 6) RÉPARATION DES TERRASSES Les travaux sur le premier groupe de terrasses présentant des problèmes d’humidité et de corrosion approuvés par l’assemblée générale ordinaire annuelle ont été achevés. En combinaison avec la déconnexion du système d’irrigation des jardinières des terrasses, on s’attend à ce que la détérioration ait été ralentie ou arrêtée substantiellement. Avec la réparation de chaque terrasse, nous sommes en mesure d’envisager la peinture des façades de la terrasse réparée et de celles en dessous. Il s’agit de travaux importants et coûteux qui, en raison des limitations de coûts, ne peuvent être réalisés que sur une longue période. Les options seront présentées lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle. 7) PISCINES Conformément aux normes de santé et de sécurité, les 3 piscines ont maintenant un périmètre clôturé et des portes avec serrure (qui s’ouvrent le matin et se ferment le soir). Suite à l’achèvement de la piscine Giralda, qui a nécessité d’importantes réparations de l’infrastructure de base, qui je crois que vous conviendrez qu’elle a très bonne allure, les travaux sont en cours sur la piscine centrale. Il semble qu’à Señorío, sous chaque pierre qui est déplacée, il y a un problème en dessous. Cela s’est également produit à la piscine centrale, où même la tuyauterie d’eau de la douche était obstruée par des racines qui poussaient à l’intérieur. Il a été nécessaire d’excaver toute la tuyauterie souterraine autour de la piscine jusqu’à la salle des pompes. Le respect des normes de sécurité a obligé à remodeler les coins de la piscine, ce qui a nécessité d’importants travaux de carrelage. Lorsque la piscine centrale sera terminée, l’eau (maintenant salée) de Mezquita sera pompée vers la piscine centrale, ce qui économisera environ 4 000 euros en coûts d’eau. Les travaux de Mezquita devraient être terminés au printemps, et nous ne doutons pas que les piscines amélioreront considérablement l’image et la valeur de la copropriété. Il serait absurde de notre part de laisser les transats dans leur état actuel déplorable, donc le plan est de les rénover / remplacer. 8) EXCRÉMENTS DE CHIEN Il est triste de dire que ce problème persiste, particulièrement autour de Giralda. Un système à ultrasons à faible coût avec capteurs lumineux sera bientôt testé. Si le problème persiste, nous allons envisager l’examen des enregistrements CCTV des zones affectées qui impliquerait nécessairement la

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police. Nous en appelons à nouveau aux propriétaires de chiens pour qu’ils agissent de manière responsable. 9) ACTES DE VANDALISME Un occupant de Giralda a commis des actes de vandalisme sur un boîtier de fusibles, un point d’accès au service et les murs de l’escalier. Le coupable n’a pas encore été identifié, mais nous demandons aux propriétaires d’être vigilants et de signaler à Adenjo Gestión SL toute altération dans les zones communes de la copropriété. Dans un incident sans rapport, un locataire de Doñana a choisi d’activer le système d’alarme incendie du garage aux premières heures du matin de Noël. La police et les pompiers ont dû intervenir et couper le câblage d’une alarme extérieure. Apparemment, le coupable a activé l’alarme pour ouvrir la porte du garage et y introduire une voiture en mauvais état. La police est au courant des circonstances. 10) NAÔ / Pool Club Avis préalable que la grande fête d’inauguration aura lieu le 6 avril en fin d’après-midi et une grande affluence de public est attendue. Les 50 derniers mètres de bollards auront été installés dans la rue las Adelfas pour restreindre le stationnement en dehors de la copropriété. Nous continuons à nous efforcer de trouver une solution à ce problème, que les experts immobiliers croient affectera négativement la valeur des propriétés de la région au fil du temps. DEMANDE COLLECTIVE En résumé, 2022 a commencé par des changements importants dans la gestion de la copropriété. Depuis, nous avons fait beaucoup de progrès avec un grand nombre d’améliorations dans toute la copropriété. Cela a été possible grâce à l’approbation par la majorité des propriétaires d’une augmentation des cotisations de la copropriété et d’une importante demande de liquidités. En fournissant le financement nécessaire, nous avons pu, pour la première fois en de nombreuses années, entreprendre des projets d’infrastructure à forte intensité de capital et, en même temps, effectuer l’entretien régulier et les réparations. La combinaison du financement et d’un meilleur déploiement de nos ressources humaines l’ont rendu possible. En tant que propriétaires, je crois que nous devrions être très fiers des améliorations continues de la copropriété et très reconnaissants envers notre équipe d’Adenjo Gestión SL, Victor, Andreas, Luis et autres travailleurs sous-traitants. Cordialement John Riley Président. Conjunto Señorío de Aloha.

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GALERIE DE PHOTOS / RÉPARATIONS ET ENTRETIEN Piscines Triana/Giralda après les travaux Installation de nouvelles clôtures de sécurité autour des piscines Travaux de rénovation Doñana/Alhambra. Ensuite, les travaux commenceront à Mezquita Tous les travaux seront terminés pour l’été.

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Travaux de réparation, peinture des entrées, portes de tous les bâtiments

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Réparation Carrelage détaché. Il est difficile de trouver des carreaux de la couleur exacte des anciens. Pose de bande antidérapante sur les escaliers

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Élagage d’hiver

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Construction du drainage Mezquita/Giralda Peinture de l’entrée principale