صفحة 1

سينيوريو دي ألوها
نشرة الأخبار - الرئيس - الربع الثاني والثالث لعام 2022

أصحاب العقارات المحترمين،

تنبيه مهم بشأن الصيانة –
في بداية هذا العام، شهدنا أمطارًا غزيرة، بعضها حملت معه الرمال. قبل موسم الأمطار الشتوية/الربيعية القادم، يجب التأكد من تنظيف مصارف شرفاتكم لتجنب حدوث فيضانات في شققكم، وبخاصة في شقق جيرانكم (كما حدث في أعوام سابقة).

كان الحدث الرئيسي في الربع الثاني هو انعقاد الجمعية العامة العادية (JGO) لعام 2022. لم تُعقد جمعية عامة طيلة ما يقرب من عامين، وبالتالي سيكون هناك عدد كبير من الملاك الجدد الذين يحضرون الجمعية العامة في سيينيوريو لأول مرة. ومن المؤكد أن اجتماعات الجمعية العامة للملاك في إسبانيا قد تكون تجربة مختلفة تمامًا بالنسبة للملاك القادمين من دول أخرى. وعلى الرغم من تراكم القضايا واختلاف الآراء، فقد تم مناقشة العديد من المواضيع بشكل حاد، وهو ما أثمر عن قرارات إيجابية سمحت بتنفيذ العديد من الإصلاحات والتغييرات داخل اتحاد الملاك.

كانت الجمعية العامة فرصة أولى للملاك للقاء المُدير الجديد Adenjo Gestión SL، وكذلك فيكتور بوراس وأندرياس نورمان، المسؤولين عن إدارة أعمال الإصلاحات والعمليات اليومية داخل اتحاد الملاك. وقد قمنا بتحسين الموارد الإدارية بشكل كبير لضمان أن جودة الخدمات في اتحاد الملاك تتماشى مع توقعات الملاك.

ربما كانت أهم قرارات الجمعية العامة العادية هي موافقة الملاك على زيادة مصاريف اتحاد الملاك بنسبة 15% لأول مرة منذ ما يقرب من عقد من الزمن، بالإضافة إلى الموافقة على فرض مساهمة استثنائية بقيمة 500.000,00 يورو لتغطية الإصلاحات الأساسية للبنية التحتية الرئيسية. لا يمكن تمويل هذه الإصلاحات الأساسية من الميزانية العادية في إطار زمني معقول. تبدأ هذه النشرة بتحديث حول كيفية تنفيذ هذه المبادرات الرئيسية.

في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة، فإن فرض مصاريف إضافية على الملاك ليس قرارًا سهلاً أبدًا. وعلى الرغم من أن القرار ليس شعبيًا تمامًا، فإن النسبة العالية من المشاركة في الدفعة الأولى من المساهمة الاستثنائية تشير إلى أن الملاك يرغبون فعليًا في دعم هذه المشاريع الكبيرة للإصلاحات، والامتثال لمعايير الصحة والسلامة، والصيانة الوقائية المنتظمة، وكلها أمور تساعد في توفير المال لاتحاد الملاك على المدى المتوسط والطويل. مرة أخرى، دفع أكثر من 85% من الملاك اشتراكاتهم المجتمعية للربع الثالث في مواعيدها، أما من لم يدفعوا، فهم في معظمهم المدينون منذ فترة طويلة، والذين سبق أن تعرفتم عليهم من خلال تقارير المدينين.

سؤال يطرحه كثير من الملاك غالبًا: “إذا كنت أنا أدفع، فماذا عن الذين لا يدفعون؟” في العديد من اتحادات الملاك، قد تُعتبر نسبة التأخر في الدفع بنسبة 10-15% مقبولة. أما في سيينيوريو، فهي غير مقبولة، والسبب البسيط هو أن السماح بتراكم معظم هذه الديون على مدى سنوات عديدة جعل المبلغ يتجاوز نصف مليون يورو في لحظة معينة. هذا العام، وجهنا تعليمات إلى المحامين لبدء إجراءات قانونية جديدة ضد 19 مالكًا مدينين على المدى القصير والمتوسط.

ويضاف إلى ذلك القضايا الجارية بالفعل ضد المدينين على المدى الطويل. في هذه الحالات الأخيرة، انتظرت Adenjo أكثر من 6 أشهر للحصول على تحديث من محامي Meridional، فقط لتجد أنه لم تكن هناك أي تحديثات خلال السنتين الماضيتين! والآن قمنا بتعيين محامين لتحديد الوضع الحالي لهذه القضايا في المحاكم.

صفحة 2

أخيرًا، تحرك التشريع الإسباني لمساعدة اتحادات الملاك في التعامل مع من لا يدفعون اشتراكاتهم. وقد تم إقرار قانون يسمح لاتحادات الملاك بحرمان المدينين من بعض الخدمات. نحن في انتظار توضيحات قانونية حول أفضل السبل لتطبيق هذه القوانين، ونعتزم فعل ذلك.

في نوفمبر، تم إطلاق الدفعة الثانية من المساهمة الاستثنائية المعتمدة، وبخصوص الدفعة الأولى، تم تحصيل 80%. يُستخدم معامل ممتلكاتكم كأساس لحساب الحصة المستحقة من إجمالي المبلغ المعتمد البالغ 500.000 يورو. لن يتم تحت أي ظرف من الظروف تغطية مصاريف المتأخرين على حساب حُسن نية من يدفعون في مواعيدهم.

كما وافق عليه في الجمعية العامة للملاك، فإن الملاك الذين لا يدفعون سيكونون عرضة لغرامة تأخير قانونية ملزمة (تُطبّق الآن الغرامة على الاشتراكات المجتمعية العادية وكذلك على المساهمة الاستثنائية).

بعد جمع مبلغ كبير من المساهمة الاستثنائية، بدأ تنفيذ البرنامج الذي تم وصفه والموافقة عليه في الجمعية العامة العادية. للأسف، ستتسبب بعض المشاريع في إزعاج. على سبيل المثال، إصلاحات: الشرفات التالفة بسبب نظام ري الحدائق، مداخل المرآب، وأهم من ذلك، حمامات السباحة. ستحاول Adenjo إبلاغ الملاك بأكبر قدر ممكن من التوقيت، والموقع، ومدة الأعمال.

تم إرفاق ملف عن الوضع المالي لاتحاد الملاك في نهاية الربع الثالث (سبتمبر). وقد أعدّه محاسبنا (CPA) ونائب الرئيس جيري بيرك، استنادًا إلى البيانات الأساسية التي قدمتها Adenjo. ندخل الربع الأخير من العام بموارد كافية للإصلاحات الأساسية، وبرنامج الصيانة القياسي قيد التنفيذ.

الجمعية العامة العادية 2023
النوايا تتجه نحو عقد الجمعية العامة القادمة خلال الربع الأول من 2023، ويفضل أن يكون ذلك في مارس. بحلول ذلك الوقت، سنكون قد أكملنا إعداد حسابات عام 2022، وانتهينا من صياغة مقترح ميزانية 2023.

COFER – خدمة الحراسة الليلية / HELP – خدمة البواب
استغرق مراجعة هاتين الخدمتين وقتًا طويلاً بسبب مشكلات في التكلفة والكفاءة، كما نُوقش في الجمعية العامة. كانت هناك مناقشات كثيرة في الاجتماع، ووافق الملاك على توصية إنهاء خدمة الحراسة الليلية، والتي كانت تتمثل في وجود حارس واحد في مكتب الاستقبال بالبوابة الرئيسية، يقوم بجولات دورية داخل اتحاد الملاك. شعر العديد من الملاك بالراحة تجاه هذه الخدمة، لكن الحقيقة الصعبة هي أن السرقات حدثت؛ ولم يكن نظام المراقبة بالفيديو (CCTV) فعالًا في الوقت الفعلي؛ وكانت خدمة الحراسة غير كفؤة. كما تميز الحراس بعدم الاستعداد للتدخل في العديد من أشكال السلوك غير الاجتماعي، وعدم الاتصال بالشرطة عند طلب الملاك ذلك في كثير من الأحيان، بالإضافة إلى حادث سرقة غير موفق في إحدى الوحدات. باختصار، تكلفة كبيرة مقابل أمان ضعيف جدًا.

كما أصبح واضحًا أن معظم السلوكيات غير الاجتماعية، سواء كانت الضوضاء الصادرة من الشقق، أو الأنشطة حول حمامات السباحة، أو الأضرار التي تلحق بالممتلكات المشتركة مثل المداخل، والمصاعد، والأبواب، إلخ، تأتي من ضيوف الإيجار القصير الأجل.

من المرجح أن تشمل الجمعية العامة لعام 2023 اقتراحًا بتعيين حارس ليلي صيفي للمساعدة في السيطرة على هذه الحوادث. وفي الوقت نفسه، وتماشيًا مع قرار الجمعية العامة، تم إنهاء خدمة Cofer في سبتمبر. وهذا يعني الآن أنه، كما هو شائع في أماكن أخرى، إذا نشأ مشكلة أمنية مقلقة، يجب على الملاك أن يكونوا مستعدين لاتصال الشرطة مباشرة. وعلى الرغم من حواجز اللغة، فإن الشرطة الإسبانية في منطقتنا لديها سجل جيد في الاستجابة والمساعدة للمقيمين الأجانب والمحليين على حد سواء في مواجهة الحوادث.

كما سيتم في الجمعية العامة القادمة تقديم اقتراح لإدخال “نظام تحكم إلكتروني في دخول المرافق”. وسيُربط هذا النظام بالبوابات الخارجية/أبواب المرآب، ومداخل البنايات، وحمامات السباحة، من خلال نظام إلكتروني موحد للتحكم عن بعد. وسيتمكن الملاك من التحكم في الدخول من داخل شققهم و/أو من خلال هواتفهم المحمولة. وسيقلل هذا من الدخول غير المصرح به إلى اتحاد الملاك، ويجعل نقاط الدخول أكثر أمانًا.

تجدر الإشارة إلى أن نظام المراقبة بالفيديو (CCTV) يعمل باستمرار، ويمكن للشرطة مراجعته لاحقًا في حال تسجيل حادث. وتقوم شركة Utecma، المسؤولة عن صيانة نظام المراقبة، بمراجعة دورية لنظام التسجيل والكاميرات. وفي حال طلب الشرطة ذلك، ترسل Utecma التسجيلات إلى الشرطة.

كانت وظيفة البواب تتمثل في ثلاث مهام رئيسية: فتح البوابة الرئيسية (للأسف، لأي شخص تقريبًا)، واستلام البريد، وإجراء جولات دورية في اتحاد الملاك. ووافق معظم الملاك على اقتراح في الجمعية العامة لإعادة توجيه الخدمة وتحسين جودتها مقابل التكلفة وتأثيرها على اتحاد الملاك. بدءًا من 10 ديسمبر 2022، ستقوم HELP بتوفير موظفين تتضمن مهامهم: استلام البريد/الطرود خلال فترة زمنية يومية محدودة؛ تنفيذ أعمال الصيانة المتأخرة؛ وتقديم دعم ميداني للملاك (دون أن يتصرفوا كحراس).

يُعدُّ عنصر الصيانة الجزء الأكثر أهمية في المهام المُعاد هيكلتها. وعلى الرغم من جهود لويس والتقدم المحرز في إصلاحات مهمة، فإن جولة سريعة في اتحاد الملاك تُظهر أننا لا نزال بحاجة إلى إجراء العديد من مهام الصيانة الأساسية، وخاصة أعمال الدهان.

جدول العمل المُحدّث لـ HELP هو: من الاثنين إلى الجمعة من 08:00 إلى 14:00 ومن 16:00 إلى 22:00. في عطلات نهاية الأسبوع والأعياد من 16:00 إلى 22:00. لتوضيح الأمر تمامًا، فإن هذه الموارد الإضافية للصيانة مخصصة للمناطق المشتركة وليس للمواضيع الخاصة.

نحن ندرك أن الأمن يظل مصدر قلق كبير، وربما أكثر بالنسبة للملاك غير المقيمين. وقد تطورت أنظمة الأمن المنزلية بسرعة كبيرة، ونوصيكم بالبحث عن خيارات مناسبة لممتلكاتكم. بالإضافة إلى ذلك، تأكدوا من امتلاككم لتأمين عقاري يشمل تغطية واسعة. لا تعتمدوا على تأمين اتحاد الملاك لتغطية الحوادث داخل ممتلكاتكم، فلن يُغطيكم.

ري الحدائق

تمت الموافقة في الجمعية العامة على إصلاح عدد محدود من شرفات الشقق الأكثر تضررًا من تسرب المياه الطويل الأمد من نظام ري الحدائق. كما تم اعتماد إيقاف نظام الري التلقائي لمنع حدوث مزيد من الأضرار.

توفر إصلاحات الشرفات المختارة معلومات قيمة حول حجم العمل الذي قد يلزم تنفيذه في جميع أنحاء اتحاد الملاك. أحد الأمور التي أصبحت واضحة بالفعل هي أن الحدائق التي تحتوي على أشجار وشجيرات صغيرة قد تسببت في تلف كبير في قواعد الأصص، مما أدى إلى تسرب المياه (ليس فقط من نظام الري، بل أيضًا من مياه الأمطار) إلى الهياكل المعدنية للشرفات. وهذا يؤدي إلى التآكل الذي يظهر بوضوح في البقع البنية على الواجهات الرئيسية لكل مبنى. نأمل أن يفهم الملاك الآن مشكلة الأشجار والشجيرات، وأن يغيرواها إلى نباتات أكثر ملاءمة.

مع اختيار أولى الشرفات، تلقينا طلبات لإزالة الحدائق تمامًا. لكن هذا لا يقع ضمن نطاق المشروع، لأن الحدائق تمثل عنصرًا معماريًا في اتحاد الملاك.

ستُعرض نتائج الإصلاحات المكتملة في الجمعية العامة القادمة للملاك، مع اقتراح حول كيفية توسيع هذا العمل ليشمل شرفات أخرى تالفة.

صفحة 4

حمامات السباحة
كما أُبلغ سابقًا، لا تمتثل حمامات السباحة في سيينيوريو للقوانين السارية، لدرجة أن “مفتشًا” قد يُغلقها. بالإضافة إلى ذلك، أدت سنوات عديدة من الإهمال في الصيانة إلى حدوث تسربات وعطل في المعدات. ووافقت الجمعية العامة على ميزانية موحدة لإصلاح المجموعات الثلاث، ومحاولة تحقيق الحد الأدنى من الامتثال القانوني. ربما لاحظ الملاك الذين استخدموا حمامات السباحة هذا الصيف تأثير “ماء مالح”. لا يُعد الماء المالح بديلًا أكثر صحة للعينين والجلد مقارنة بحمامات السباحة المعتمدة على الكلور فحسب، بل يقلل أيضًا من تكلفة المواد الكيميائية الأخرى بنحو 10.000,00 يورو سنويًا، بالإضافة إلى تقليل تآكل حمامات السباحة والمعدات.

بدأت أعمال إصلاح حمام السباحة في Triana/Giralda في أواخر الصيف. للأسف، بمجرد تفريغه وفحصه، تم اكتشاف مشكلات لم تُكتشف سابقًا، تطلبت أعمال حفر كبيرة لإعادة تبديل الأنابيب والبنية التحتية الأخرى لحمام السباحة. وللأسف، تسبب ذلك في تأخيرات وإزعاج إضافي للسكان، لكننا تمكنا من تغطية التكاليف الإضافية من ميزانية الطوارئ.

من منظور الأمان، سيلاحظ الملاك أنه تم تركيب سياج أمان للأطفال وأبواب مغلقة بأقفال حول محيط حمامات السباحة. وكان هذا شرطًا قانونيًا مهمًا. بالنسبة للملاك الذين يرغبون في استخدام مناطق حمامات السباحة خارج “موسم السباحة”، سيكون الدخول من خلال البوابات الرئيسية التي ستكون مزودة بأقفال رقمية للحد من دخول الأطفال إلى حمامات السباحة دون مرافقين.

استخدام حمامات السباحة دون وجود منقذين يتم بالكامل على مسؤولية الملاك. مع إعادة افتتاح حمام السباحة في Triana في أوائل ديسمبر، ستبدأ أعمال إصلاح حمام السباحة المركزي. وسيعني العمل بهذا الترتيب أننا سنقوم بنقل المياه من حمام السباحة المركزي إلى حمام السباحة في Triana، ونُوفر بذلك نحو 4.000 يورو من تكلفة المياه.

صفحة 6

إصلاحات المرآب
سيكون الملاك القدامى على دراية بالقضية القانونية التي تُقام منذ حوالي عقد ضد شركة البناء في سيينيوريو، FCC. وترتبط هذه القضية بالأعمال غير المكتملة التي تؤثر على العزل على مستوى الأرض، والذي يحمي مستويات المرآب في الطابق السفلي في Giralda وAlhambra وMezquita.

لقد شهد كثير منكم تسرب مياه الأمطار إلى المرآب، مما أثر على سلامة بعض أجزاء الأسقف والجدران.

على مدار السنين، واجهنا العديد من الوهميات فيما يتعلق بالحصول على تعويض نتيجة حكم قضائي ناجح. وعلى الرغم من تحقيق تقدم هذا العام في المحاكم، فإن موعد انتهاء القضية لا يزال غير واضح.

كما تعلمون، خصصت المساهمة الاستثنائية التي وافقت عليها الجمعية العامة للملاك أموالًا لإصلاح المرآب، ولكن بناءً على نصيحة محامينا، نحن ننتظر توضيحًا حول ما إذا كان بدء الإصلاحات سيؤثر سلبًا على قضيتنا القانونية. وسيتم إبلاغ الملاك فور توفر المعلومات.

عند بناء المرآب في Mezquita، كان من المخطط تزويد نهاية المرآب بفتحة تهوية تخرج إلى الجانب الآخر من ملعب البادل. لكن النظام لم يُكتمل قط، وتم إغلاق المنطقة لمنع تسرب المطر. وهذا قيّد تدفق الهواء عبر المرآب وبطل تأمينه. خلال الصيف، تم تركيب الألواح المناسبة للسماح بتدفق هواء أفضل ومنع تسرب المطر.

صفحة 7

أبواب المرآب والمداخل
بعد أعطال متكررة، تم استبدال الأبواب الصدئة في Mezquita، وكذلك أبواب Alhambra/Giralda. كما تم إعادة تأهيل المحركات وبعض أذرع الأبواب. في حال لم تفتح إحدى الأبواب، فإن أسوأ ما يمكن فعله هو محاولة فتحها بالقوة، فلا تفعلوا ذلك، فلن تعمل بشكل صحيح.

لإبلاغ عن مشكلة، اتصلوا بـ HELP من خلال رقم الأمن المنشور في الموقع، أو اتصلوا بـ Adenjo. FAIN، التي تظهر بيانات هاتفها (900806180) على الأبواب، هي المتعاقد المسؤول عن الخدمة والإصلاحات، ويمكن الاتصال بها مباشرة في حالات الطوارئ خارج ساعات العمل.

تم تصميم مداخل المرآب لتكون قوية وآمنة، لكنها تحتاج إلى صيانة، وإلا فإن استبدالها سيكون مكلفًا جدًا. كانت تقييمات فيكتور أن مداخلنا كانت في حالة سيئة، رغم أنها لم تكن واضحة للمستخدم اليومي. وستحسن الأعمال المكتملة مؤخرًا من مداخل الدخول لسنوات قادمة مع الحد الأدنى من الصيانة. يجب التحلي بالحذر في الأسابيع الأولى من الاستخدام، خاصة في الظروف الرطبة، بينما تكتسب الأسطح قوة الجر مع الاستخدام.

صفحة 9

انفجار الأنابيب
هذا الصيف، شهدنا انفجارًا في أنابيب المياه. بالإضافة إلى إزعاج الملاك المتأثرين، حدثت أضرار جانبية، خاصة في المخازن، بسبب الفيضانات. ومع وجود مئات الأنابيب في اتحاد الملاك، لا توجد طريقة للتنبؤ بانفجار عشوائي.

في حالة هذه الأنابيب، نشتبه أن مزيجًا من أنابيب من مواصفات منخفضة وضغط مياه مرتفع جدًا قد يكون سببًا رئيسيًا. تم تعديل ضغط المياه في العدادات… إذا شعرتم أن ضغط المياه في صنابيركم مرتفع جدًا، فأخبروا موظفي Adenjo. عند أول إشارة لوجود مياه في المناطق المشتركة أو خصوصًا في المخازن، أبلغوا Adenjo فورًا؛ فقد توفرون على مالك آخر الكثير من المتاعب والنفقات.

نواجه أحيانًا أيضًا انفجارات في أنابيب مياه الصرف أو المجاري. هذه الأمور غير متوقعة، لكنها قد تحدث بسبب تعديلات غير صحيحة في الحمامات والمطابخ من قبل الملاك. إذا كنتم تخططون لأي أعمال تغيير في أنابيب من هذا النوع، يجب أن تطلبوا من Adenjo إبلاغ مهندسنا فيكتور للموافقة على العمل، والذي في النهاية يتصل بشبكة الأنابيب المشتركة لاتحاد الملاك.

الإصلاحات/تعديلات الشقق
من المرجح أن يصبح هذا الموضوع أحد أكثر المواضيع إثارة للجدل في اتحاد الملاك. يريد الملاك تحديث ممتلكاتهم، لكنهم بحاجة للعمل ضمن القانون وقواعد اتحاد الملاك، أيضًا لحماية السلامة المعمارية له.

لفترة طويلة، لم تُنفّذ الإدارات السابقة القانون وقواعد اتحاد الملاك، وهذا ما يتضح من مجرد جولة سريعة في اتحاد الملاك. اعتاد الملاك على فعل ما يريدون، وفي بعض الحالات، اعتقدوا حتى أن السوابق التي أرستها ملاك آخرين تسمح لهم بتكرار التعديلات. وهذا ببساطة غير صحيح، وتقلص التوحيد مع عدم الالتزام بالقواعد الجيدة للنظافة يعطي انطباعًا متزايدًا بأن سيينيوريو أصبح يشبه مستوطنة غير منظمة.

بدأت Adenjo/فيكتور الآن في اتخاذ إجراءات بشأن سلسلة من المشكلات، وفيما يلي بعض الأمثلة:
• يُطلب إعادة تركيب الستائر التي لم تُركب بشكل صحيح والتي قد تسقط وتؤذي الأشخاص. وإلا، سيتم إبلاغ البلدية والمحاكم.
في حال وقوع حادث، لا يجب اعتبار اتحاد الملاك مسؤولًا عن إهمال الملاك.
• الحدائق والصوان. يجب إزالة الصوان المائلة للخارج أو إعادة توجيهها للداخل، لأنها تمثل خطرًا على السلامة.
• الصوان التي نمت كثيرًا بحيث أن بقاياها (أوراق، توت، إلخ) تسقط على الشقة السفلية، مما لا يزعج الجار فحسب، بل يسد أيضًا مصارف الشرفة. يجب على الملاك تحمل المسؤولية.
• ملاك الطوابق الأرضية الذين يسقون الحدائق بأنفسهم لدرجة أن المياه تفيض وتُغرق الممرات في المناطق المشتركة، مما يشكل خطرًا على السلامة ويُتلف الأرضيات.

هذه الأمثلة لا تُعد ولا تحصى مقارنة بما هو قادم. تم إجراء تعديلات كبيرة في عدد من الشقق بهدف، في كثير من الحالات، توسيع المساحة القابلة للسكن. قد تؤثر هذه التغييرات على الضريبة (IBI) وكذلك على “معامل المساحة القابلة للسكن” المستخدم لحساب الاشتراكات المجتمعية.

في جميع الحالات تقريبًا، يتطلب هذا النوع من التغييرات ترخيصًا من البلدية، ويجب أن يقوم بإجراء الفحوصات قبل وبعد العمل مساح مؤهل (Perito). وهذا أمر بالغ الأهمية عند تعديل الأنابيب، لأن ذلك قد يؤثر مباشرة على أنظمة المناطق المشتركة مثل شبكات تصريف النفايات.

يجب على الملاك أن يفهموا أن مشاركة المخططات والترخيصات مع Adenjo قبل بدء العمل يمكن أن يوفر الوقت والتكاليف. مؤخرًا، أراد مالك إجراء تغييرات في أحد حماماته. فاتصل أولاً بـ Adenjo لفهم ما يجب فعله (الحصول على ترخيص من البلدية)، وشارك مخطط البناء مع فيكتور. بعد ذلك، قام فيكتور بزيارة الشقة ووافق على التعديلات. هذه التعاون البسيط بين المالك والإدارة يزيل النزاعات أو الإجراءات القانونية المحتملة، ويضمن في الوقت نفسه سلامة العمارة المشتركة.

القواعد الحالية لاتحاد الملاك حول التعديلات (نسخة تم إرسالها لكم قبل آخر جمعية عامة) دقيقة لكنها غامضة، باستثناء التأكيد على وجود حدود للتغييرات في الخارج. في الجمعية العامة القادمة، سنقترح تعديلات على هذه القواعد لجعلها أكثر وضوحًا وسهولة في الفهم.

صفحة 11

منطقة المخازن ومواقف السيارات
توجد مشكلة مستمرة مع الأثاث والأغراض الشخصية المتروكة في ممرات المخازن وتحت السلالم. من المعروف أن هذه الأغراض غالبًا ما تعود لملاك يستأجرون عقاراتهم ويغيرون الأشياء حسب رغبة المستأجرين. لا يُعد هذا فقط مصدر إزعاج للملاك الآخرين (وقد تلقينا العديد من الشكاوى)، بل غير مسموح به أيضًا وفقًا لشروط تأمين اتحاد الملاك.

وينطبق نفس الشيء على مواقف المرآب، حيث يعتقد كثير من الملاك أنهم يمكنهم تخزين الأشياء، وهذا غير مسموح به، لأنه في حال وقوع حادث، لن يغطي التأمين المشترك.

ستقوم Adenjo بإرسال إشعار إلى جميع الملاك تطلب فيه رسميًا إزالة هذه الأغراض الشخصية خلال فترة زمنية معقولة، قبل تنظيم إزالتها على نفقة المالك. نحن جميعًا نتمنى أن نرى اتحاد الملاك منظمًا، وقبل كل شيء، خاليًا من المخاطر غير الضرورية.

تهوية المخازن
أدت مزيج من التهوية غير الكافية، والأضرار الناتجة عن المياه، وانسداد المصارف، إلى مشكلات في التهوية والعفن في مناطق متعددة من مخازن الطابق السفلي.

وفقًا لما أكده تأمين اتحاد الملاك، لا يُسمح بدمج تهوية المرآب مع تهوية المخازن. في حال نشوب حريق، لن يدفع التأمين. ولحل المشكلة، يجب إنشاء نظام ضغط إيجابي لضخ الهواء الخارجي إلى منطقة المخازن. حاليًا يتم تقييم عدة خيارات.

صفحة 12

التنظيف
تشير التعليقات إلى أن نظافة اتحاد الملاك قد تحسنت بشكل عام. ومع ذلك، من الواضح أن تدفق الزوار خلال الصيف يشكل تحدّيًا. ومن الواضح أيضًا أن مستوى التراخي لدى العاملين في النظافة يرتفع عندما لا يتم الإشراف عليهم بشكل كافٍ. لم نكن راضين عن المشرفة لفترة من الوقت، ولن نجدد عقد عملها في نهاية العام. (أولئك الملاك الذين لاحظوا الهاتف المحمول ملتصقًا بأذن العاملة… نحن نتعامل أيضًا مع هذه المشكلة)

السلوك غير الاجتماعي
بينما كان من الرائع رؤية الناس يعودون إلى سيينيوريو بعد الجائحة، شهد فصل الصيف العديد من السلوكيات غير الاجتماعية، تتمحور حول:
الحفلات الليلية في الشرفات، وفي بعض الحالات يحضرها عدد كبير من الضيوف غير المقيمين في اتحاد الملاك. لاحظ ملاك آخرون أن الضيوف: يتبولون في المداخل والحديقة؛ يدخلون حمامات السباحة في ساعات متأخرة من الليل؛ يرمون السجائر والمشروبات من الشرفات؛ وبالطبع، تشغيل الموسيقى بصوت عالٍ جدًا.
تم استدعاء الشرطة عدة مرات من قبل ملاك مختلفين مباشرة، جزئيًا لأن حارسنا لم يعتبر من واجبه الاتصال بالشرطة بنفسه.
الرسم العشوائي داخل وخارج المداخل، وفي المصاعد.
يوقف الضيوف سياراتهم بوقاحة في “مواقف مخصصة كخاصة”، مما يسبب إزعاجًا كبيرًا لملاك هذه المواقف. ولا يقل سوءًا هؤلاء السائقون الذين لا يهتمون بوقوف سياراتهم دون عرقلة موقف جارهم.

يوجد العديد من مالكي الكلاب، لكن عددًا قليلاً فقط هم من يسمحون لكلابهم بالتبول أو التغوط داخل اتحاد الملاك. وذلك على الرغم من جميع التحذيرات والافتقار التام للإحترام تجاه بستانيينا وعمال النظافة الذين يواجهون هذه المشكلة بشكل منتظم. يعاقب القانون الإسباني بشدة على هذا السلوك في الأماكن العامة، ونحن الآن ندرس الخيارات المتاحة لاتحاد الملاك كمجتمع خاص لمعاقبة الملاك الذين يفعلون ذلك.

صفحة 13

مجموعة ممثلين عن الملاك
نحن في عملية تحسين مستمر في جميع أنحاء اتحاد الملاك، وبطبيعة الحال، يجلب كل يوم تحديات جديدة. تلقينا العديد من التعليقات الإيجابية من المقيمين والزوار، مما يوحي بأننا نحقق تقدمًا حقيقيًا.

مع تزايد اهتمام المزيد من الملاك باتحاد الملاك، ألا يكون هذا هو الوقت المناسب لتشجيع الملاك المهتمين على الانخراط أكثر للمساعدة في تشكيل الأعمال القادمة؟

بصراحة، لا أهتم بأن يُقدّم فريق الإدارة تقاريره لمجموعة صغيرة من الملاك من خلال مراجعات ربعية أو نصف سنوية… فالإدارة مسؤولة أمام جميع الملاك سنويًا، كما تنص عليه القوانين هنا في إسبانيا.

ومع ذلك، أنا منفتح على تعيين عدد من الملاك للعمل مع “فريق الإدارة”، خصوصًا في القضايا النوعية التي تؤثر مباشرة على الملاك، حيث تعكس الإجراءات المستقبلية الآراء العامة للملاك.

وتشمل أمثلة ذلك، دون أن تقتصر عليها:
قواعد التعديلات؛ المناطق الخضراء في اتحاد الملاك بما في ذلك حدائق الشقق؛ تقليل تأثير العقارات المؤجرة؛ تحديث وتعديل قواعد اتحاد الملاك؛ تطوير المرافق الترفيهية؛ وتحسين أمن اتحاد الملاك، إلخ.

سيُكلف “فريق عمل” من الملاك بمراجعة أنواع التعديلات الموجودة حاليًا في اتحاد الملاك، لوضع توصيات للتعديلات المستقبلية. وسيسترشد الفريق بما هو قانوني، وعملي، وجماليًا مقبولًا. بالتشاور مع “فريق الإدارة”، سيُعد الفريق اقتراحًا للجمعية العامة العادية.

هذا مجرد مثال، ويمكن أن تشمل أمثلة أخرى فريقًا لتحديد: كيفية التعامل مع السلوك غير الاجتماعي؛ بروتوكولات حمامات السباحة؛ تحسين قاعة الاجتماعات في اتحاد الملاك؛ إلخ.

إذا كنتم مهتمين بالانضمام إلى فريق من الملاك ذوي التفكير المماثل للخدمة في اتحاد الملاك، فاكتبوا أولًا إلى Adenjo للإعراب عن اهتمامكم. من المرجح أن تتطلب هذه المبادرة عقد جمعية عامة استثنائية.

استخدام لويس في الأمور الخاصة
طلب العديد من الملاك توضيحات حول هذه النقطة. على الرغم من استعداد لويس لمساعدة الملاك في إصلاحات شققهم، فإن هذا يشكل مشكلة من منظور الإدارة.

بغض النظر عن عدد المهام/الإصلاحات التي يضطلع بها لويس في اتحاد الملاك، فإنه يُستدعى خلال ساعات العمل لإنجاز مهام خاصة.

وهذا له أيضًا تبعات قانونية. نطلب من الملاك عدم القيام بذلك، لأنه لا يخلق صراع مصالح لـ لويس فحسب، بل يؤثر أيضًا على الأعمال المجتمعية المجدولة.

القطط الضالة
توجد عدد من القطط الضالة داخل اتحاد الملاك، وهو أمر غير مستحب. وفي الوقت نفسه، هناك ملاك يمتلكون قططًا منزلية ويتركون الطعام لها.

نادي حمام السباحة NAÔ
افتُتح NAÔ في مايو وأُغلق في سبتمبر.

تعرضت جميع اتحادات الملاك في المنطقة لتلوث صوتي يفوق الحدود القانونية بشكل كبير: “12 ساعة من التعذيب الذهني” هو ما وصفه العديد من الملاك لأحداث حفلات NAÔ.

بالإضافة إلى ذلك، كانت هناك العديد من المشكلات: السلوك غير الاجتماعي للزبائن؛ ازدحام مواقف السيارات؛ وساعات عمل تمديدها بشكل غير قانوني.

كانت هناك استجابة صامتة من الشرطة والبلدية، على الرغم من شكاوى الملاك في المجتمعات المختلفة المتأثرة.

كان التواصل مع إدارة النادي عديم الجدوى، وبسبب الترويج الكبير له، فمن المرجح أن يزداد الوضع سوءًا ويمثل تهديدًا حقيقيًا لقيمة العقارات في المنطقة.

أدت اجتماعات رؤساء/مديري المجتمعات المختلفة إلى وضع خطة