Sida 1

Ägarföreningen Señorío de Aloha Nyhetstidning - Ordförande - 2. och 3. kvartalet 2022

Kära ägare,

Ett viktigt underhållsmeddelande - Vid början av året hade vi stora regnfall, vissa med sandinnehåll. Innan nästa vinter- eller vårregn måste ni se till att era terrassavlopp är rena för att undvika översvämningar i era eget lägenhet och främst i era grannars lägenhet (som har inträffat tidigare år). Huvudhändelsen under det andra kvartalet var den ordinarie föreningsstämman 2022. Det har inte kunnat hållas någon ordinarie föreningsstämma på nästan 2 år, så det finns många nya ägare som kommer att delta i en ordinarie föreningsstämma för första gången. För ägare från andra länder kan en ägarförening i Spanien ha varit en helt annan upplevelse. Trots ackumuleringen av problem och skillnaderna i åsikt, behandlades många ärenden och debatterades hetlyt, vilket var positivt med avseende på många beslut som gjorde det möjligt att genomföra många reparationer och förändringar i föreningen. Den ordinarie föreningsstämman var den första möjligheten för ägarna att möta den nya förvaltaren Adenjo Gestion SL, samt Victor Porras och Andreas Norman, som är ansvariga för den in situ-hantering av reparationer och de dagliga operationerna inom föreningen. Vi har förbättrat betydligt de administrativa resurserna för att föreningens kvalitet ska vara i linje med ägarnas förväntningar. Kanske de mest betydelsefulla besluten från den ordinarie föreningsstämman var ägarnas godkännande av att öka de gemensamma kostnaderna med 15% för första gången på nästan en decennium, och godkänna en extraordinär derrama på 500 000,00 € för att täcka de väsentliga reparationerna av de huvudsakliga infrastrukturerna. Dessa väsentliga reparationer kan inte finansieras med budgeten inom en rimlig tidsram. Detta nyhetsbrev börjar med en uppdatering om hur dessa viktiga initiativ genomförs. I tider av ekonomisk svårigheter är det aldrig lätt att lägga till ägarnas kostnader. Även om det inte är helt populärt, tyder det höga deltagandet i den första delen av derraman på att ägarna verkligen vill stödja det; stora reparationer; uppfyllande av hygien- och säkerhetsnormer; och regelbunden förebyggande underhåll, allt som hjälper till att spara pengar för föreningen i medellång och lång sikt. Mer än 85 % av ägarna betalade sina gemensamma avgifter för det tredje kvartalet i tid, och de som inte gjorde det var i de flesta fallen de långtidsgäldenärer som ni känner till genom de gäldenärerapporterna. En fråga som många ägare ofta ställer är: “Om jag betalar, vad händer med dem som inte betalar?” I många föreningar kan ett impagningsprocent på 10-15 % betraktas som acceptabelt. För Señorío är det inte acceptabelt av den enkla anledningen att den största delen av skulden har ackumulerats under många år och nådde en punkt där den översteg 500 000 €. I år har vi gett instruktioner till advokaterna att öppna nya rättsliga förfaranden mot 19 ägare som har skuldsatt sig på kort och medellång sikt. Detta tillkommer till de fall som redan är pågående mot långtidsgäldenärer. I dessa senare fall väntade Adenjo mer än 6 månader på att få den senaste informationen från advokaten Meridional, bara för att sedan upptäcka att det inte fanns några uppdateringar under de senaste 2 åren! Nu har vi utsett advokater för att fastställa den nuvarande situationen i domstolarna.

Sida 2

Slutligen har den spanska lagstiftningen rörlig för att hjälpa föreningar att hantera dem som inte betalar sina gemensamma avgifter. En ny lag har antagits som tillåter föreningar att neka vissa tjänster till skuldsatta ägare. Vi väntar på ytterligare lagliga klarlägganden om hur vi kan tillämpa lagen på bästa sätt och har avsikt att göra det. I november har vi satt in det andra betalningsdugliga beloppet av derraman och med avseende på det första betalningsdugliga beloppet har vi fått in 80 %. Ägarandelstal är grunden för att beräkna den del av det totala beloppet på 500 000 € som tillkommer er. I inget fall kommer beloppet för dem som inte betalar att täckas av de som betalar. Såsom beslutades på den ordinarie föreningsstämman kommer de som inte betalar att vara underkastade en bindande rättslig påföljd för fördröjd betalning (påföljden för fördröjd betalning gäller nu både för gemensamma avgifter och för derraman). Efter att ha fått in en betydande summa pengar från derraman har vi satt igång det program som beslutades och godkändes på den ordinarie föreningsstämman. Tyvärr kommer vissa projekt att orsaka besvär. Till exempel reparationer av: skadade terrasser på grund av trädgårdsbrunnens vattensystem, ingångar till garagerna och, inte minst, poolerna. Adenjo kommer att försöka meddela ägarna med så god tid i förväg som möjligt om när, var och hur länge arbetet kommer att pågå. Ett dokument om föreningens finansiella situation vid slutet av det tredje kvartalet (september) har bifogats i slutet av detta nyhetsbrev. Detta har förberetts av vår bokhållare (CPA) och vice ordförande Gerry Burke, baserat på de grundläggande uppgifter som Adenjo har tillhandahållit. Vi går in i det sista kvartalet med tillräckliga medel för de väsentliga reparationerna och det standardiserade underhållsprogrammet är i gång.

Sida 3

Ordinarie föreningsstämma 2023 Avsikten är att hålla den nästa ordinarie föreningsstämman under det första kvartalet 2023, företrädesvis i mars. Då kommer vi att ha slutfört förberedelsen av räkenskaperna för 2022 och avslutningen av förslaget till budget för 2023. COFER Vakt nattlig övervakning / HELP Servicestöd Granskningen av dessa tjänster tog lång tid på grund av kostnadskrav och effektivitetsproblem som diskuterades på den ordinarie föreningsstämman. Det fanns mycket debatt på föreningsstämman och ägarna godkände förslaget att avsluta nattlig övervakningstjänsten som bestod av en man vid huvudentrén som gjorde periodiska promenader genom föreningen. Många ägare kände sig bekväma med detta tjänst, men den sanna sanningen är att det förekom stölder; realtid-CCTV var inte effektivt; övervakningstjänsten var inte den bästa. Bristen på vilja hos övervakarna att ingripa i många aspekter av antisocialt beteende; brist på vilja att kontakta polisen när ägarna begär det; och en olycklig händelse med ett försök till rån i en lägenhet. I korthet, mycket utgifter för mycket säkerhet. Det är också tydligt att den största delen av antisocialt beteende, oavsett om det är ljud från lägenheterna; aktiviteter runt poolerna; skador på gemensamma egendomar, som portaler, hissar, dörrar osv., kommer från korttidsuthyrningskunder.

Sida 4

Det är mycket sannolikt att den ordinarie föreningsstämman 2023 kommer att innehålla förslaget om en sommarvakt för att hjälpa till att kontrollera dessa incidenter. Medan vi väntar på det och i enlighet med den godkända beslutet har tjänsten COFER avslutats i september. Detta innebär att, som är ganska vanligt i andra delar, om det finns ett säkerhetsproblem som bekymrar, måste ägarna vara beredda att direkt ringa polisen. Trots språkbarriärerna har polisen i vår område haft ett gott rykte för att svara och hjälpa utlänningar och lokalbefolkning lika väl för att hantera incidenter. I nästa ordinarie föreningsstämma kommer vi också att föreslå införandet av ett “system för säkerhetskontroll av tillträde”. Detta kommer att koppla samman tillträdet till utomhusportarna/garageportarna, ingångarna till portaler och poolerna till ett enda elektroniskt system för fjärrkontroll. Ägarna kommer att ha möjlighet att kontrollera tillträdet från insidan av sina lägenheter och/eller via sina mobiltelefoner. Detta kommer att minska obehörigt tillträde till föreningen och göra ingångarna säkrare. Det är värt att notera att det ständiga kamerabevakningsystemet är i drift dygnet runt och polisen kan se det i efterhand om det inträffar en incident. Utecma, företaget som ansvarar för underhåll av kamerabevakningsystemet, granskar periodiskt inspelningen och kamerorna. Om polisen begär det, skickar Utecma inspelningarna till polisen. Vaktmästaren har uppfyllt tre huvuduppgifter; ge tillträde via huvudentrén (tyvärr till nästan vem som helst); ta emot post; och göra periodiska promenader genom föreningen. De flesta ägarna godkände ett förslag på den ordinarie föreningsstämman för att omorientera tjänsten och förbättra relationen kvalitet-pris och påverkan på föreningen. Från och med den 10 december 2022 kommer HELP att tillhandahålla personal vars arbetsuppgifter kommer att inkludera; ta emot post/paket under en begränsad daglig tid; utföra efterhandsarbeten; stöd för akuta situationer på plats för ägarna (men utan att agera som övervakare). Den mest betydelsefulla delen av den omprövade arbetsbördan är underhållsarbetet. Trots Luis’ ansträngningar och de framsteg som gjorts i de viktiga reparationerna, visar en snabb promenad genom föreningen att vi fortfarande måste utföra många grundläggande underhållsarbeten, särskilt målning.

Sida 5

Arbetstid för HELP har omprövats till: måndag till fredag 08:00-14:00 och 16:00-22:00. Lördagar och helgdagar 16:00-22:00. För att klargöra detta, denna underhållsresurs är avsedd för underhåll av gemensamma områden och inte för privata ärenden. Vi är medvetna om att säkerhet alltid är en stor bekymmer, kanske ännu mer för icke-boende ägare. Säkerhetspanoramat för hem har utvecklats snabbt och vi rekommenderar att ni söker efter alternativ för er egendom som passar era behov. Dessutom, se till att ni har ett hemförsäkringsavtal med omfattande täckning. Försäkra er inte på att gemensamma försäkringen täcker incidenter inom er egendom, den kommer inte att täcka.

Sida 6

RIEGO AV TRÄDGÅRDAR I den ordinarie föreningsstämman godkändes det att reparera en begränsad uppsättning lägenhets-terrasser som påverkats av den långvariga vattenförlusten från trädgårdsbrunnens vattensystem. Det godkändes också att stänga av det automatiska vattensystemet för att förhindra att fler skador uppstår. Reparationen av de ursprungligen valda terrasserna ger värdefull information om omfattningen av arbetet som skulle kunna behövas utföras i hela föreningen. Ett sådant som redan är uppenbart är att trädgårdarna som innehåller små träd och buskar har skadat betydligt de underliggande plattformarna, vilket har orsakat att vatten (inte bara från vattensystemet utan också från regnvatten) sipprar in i de metalliska ramen för terrasserna. Detta orsakar korrosion som är synligt i de mörka fläckarna på de främre fasaderna på varje byggnad. Vi hoppas att nu kommer ägarna att förstå problemet med träd och buskar och byta ut dem mot mer lämpliga växter. Med de första valda terrasserna hade vi begäran att helt avlägsna trädgårdarna. Detta ligger inte inom ramen för projektet, eftersom trädgårdarna är en arkitektonisk egenskap av föreningen.

Sida 7

Resultaten från de färdiga reparationerna kommer att rapporteras på den nästa ordinarie föreningsstämman med ett förslag om hur detta arbete ska utvidgas till andra skadade terrasser.

Sida 8

POOLER Som tidigare meddelats, uppfyller poolerna i Señorío inte gällande lagstiftning, i den mån att en “inspektör” kunde stänga poolerna. Dessutom har många år av inget underhåll skapat sprickor och fel på utrustningen. Den ordinarie föreningsstämman godkände ett unikt budget för att reparera de tre grupperna och försöka uppfylla den minsta lagliga uppfyllandet. De ägare som använde poolerna under sommaren kanske hade möjlighet att uppleva “saltvatten”. Saltvatten är inte bara en hälsosammare alternativ till klorbaserade pooler, utan det reducerar också kostnaderna för andra kemikalier med cirka 10 000,00 € per år, samt reducerar slitaget på poolerna och utrustningen. I slutet av sommaren inleddes reparationerna av poolen i Triana/Giralda. Tyvärr upptäcktes problem som inte tidigare upptäckts när den tömdes och undersöktes, vilket krävde stora jordarbeten för att ersätta rören och andra infrastrukturer i poolen. Tyvärr orsakade detta förseningar och besvär för boende, men vi har kunnat täcka de extra kostnaderna för kontingensplanering. Från säkerhetsperspektiv kommer ägarna att märka att säkerhetsstängsel har installerats för barn och dörrar med lås runt poolernas områden. Detta var ett viktigt lagkrav. För ägarna som vill använda poolområdena utanför “poolens säsong” kommer tillträdet att ske via huvudentrén som kommer att ha kodlås för att begränsa tillträdet för barn till poolerna utan vuxenförsvar. Användningen av poolerna utan livräddare är uteslutande ägarnas ansvar. Med poolens återöppnande i början av december kommer reparationerna av poolen i mitten att inledas. Genom att arbeta i den här ordningen kommer vi att flytta vattnet från poolen i mitten till poolen i Triana och spara cirka 4 000 € i vattnets kostnad.

Sida 9

REPARATIONER I GARAGE De äldsta ägarna kommer att vara medvetna om ett rättsligt ärende som pågått i ungefär en decennium mot byggföretaget Señorío, FCC. Detta gäller bristfälliga arbeten som påverkar isoleringen på golvnivå som skyddar garagelägenheterna i Giralda, Alhambra och Mezquita. Många av er har sett hur regnvatten sipprar in i garagen och påverkat integriteten i vissa delar av tak och väggar. Under åren har vi haft många falska guldåldrar med avseende på kompensation för ett lyckat rättsligt resultat. Även om vi har gjort framsteg under året i domstolarna, är slutdatumet ännu inte klart. Som ni vet, godkändes derraman i den ordinarie föreningsstämman för att reparera garagen, men följande råd från våra advokater har vi väntat på att klargöra om att börja reparationerna inte kommer att påverka vårt rättsliga fall negativt. Ägarna kommer att informeras när informationen blir tillgänglig. När bygget påbörjades var garaget Mezquita avsett att ha en utgång för ventilation till slutet av garaget som gick ut på andra sidan av tennisbanan. Systemet var aldrig färdigställt och området avstängdes för att förhindra regnvatten. Detta begränsade luftflödet genom garaget och avskaffade säkerheten. Under sommaren installerades de lämpliga panelerna för att låta luften cirkulera bättre och förhindra regnvatten.

Sida 10

PORTAR TILL GARAGE OCH INGÅNGAR Efter att ha haft ständiga fel har de oxiderade portarna till Mezquita och portarna till Alhambra/Giralda bytts ut. Motorerna har återställts och några av portarnas armar har reparerats. Om en port inte öppnar, är det värst som kan hända att försöka tvinga upp den, det kommer inte att fungera korrekt. För att rapportera ett problem, vänligen kontakta HELP via säkerhetsnumret på plats eller ring Adenjo. FAIN, vars telefonnummer (900806180) finns publicerat på portarna, är det företag som ansvarar för tjänsten och reparationerna, och kan kontaktas direkt under nödsituationer utanför arbetstid. Garageingångarna är utformade för att vara motståndskraftiga och säkra, men de behöver underhåll, annars är det mycket kostsamt att ersätta dem. Victor bedömde att våra ingångar var i dåligt skick, även om de inte var synliga för den dagliga användaren. De nyligen slutförda arbetena förbättrar ingångarna till garage under de kommande åren med minimalt underhåll. Man måste vara försiktig under de första veckorna av användning, särskilt under fuktiga förhållanden medan ytan vinner grepp medan den används.

Sida 11

UTBORT AV TUBERAR Detta sommar har vi upplevt att vattenledningar har spruckit. Utöver att störa ägarna som berörs, orsakar det också skador på angränsande områden, särskilt i trädgårdar, på grund av översvämningar. Med hundratals vattenledningar i föreningen, finns det ingen möjlighet att förutsäga en slumpmässig spricka. I dessa fall misstänker vi att en kombination av vattenledningar av låg kvalitet och överdriven vattentryck kan bidra betydligt. Vi har justerat vattentrycken på vattenmätarna… Om ni anser att vattentrycket i era vattenkranar är för högt, vänligen rapportera det till Adenjo-personalen. Vid första tecken på vatten i gemensamma områden eller särskilt i trädgårdar, vänligen rapportera det omedelbart till Adenjo; ni kan spara ägarna många huvudvärk och kostnader.

Sida 12

I vissa fall upplever vi också sprickor i vattenledningar för avlopp eller avlopp. Dessa är oförutsägbara, men kan inträffa på grund av felaktiga ändringar i toalett och kök hos ägarna. Om ni planerar att initiera något arbete med byte av vattenledningar av detta slag, vänligen begär att Adenjo informerar vår ingenjör Victor för att godkänna arbetet, och slutligen ansluta till den gemensamma vattenledningsnätet i föreningen.

Sida 13

REPARATIONER/ÄNDRINGAR AV GOLV Det är mycket sannolikt att detta tema kommer att bli ett av de mest kontroversiella i föreningen. Ägarna vill modernisera sin egendom, men de måste arbeta inom lag och föreningens regler, också för att skydda föreningens arkitektoniska integritet. Under åren har tidigare administrationer inte upprätthållit lag och föreningens regler, och detta syns tydligt på en snabb promenad genom föreningen. Ägarna har vant sig att göra vad de vill och, i vissa fall, tror de till och med att de etablerade föregångarna av andra ägare tillåter dem att upprepa ändringarna. Detta är inte rätt och den minskade enhetligheten tillsammans med den goda rengöringsregeln ger allt mer intrycket att Señorío liknar en gatukvarter.

Sida 14

Adenjo/Victor börjar nu att ta itu med en rad problem och här är några exempel: • Vi begär återställandet av de toldor som inte är installerade korrekt och som kan falla och skada människor. Om inte, kommer vi att meddela kommunen och domstolen.

Sida 15

Om det inträffar en olycka, ska föreningen inte anses ansvarig för ägarnas försumlighet. • Trädgårdar och krukor. De lutande krukorna är ett säkerhetsproblem och måste tas bort eller vända inåt. • Krukor som har vuxit för stor och resterna (blad, bär osv.) flyter ner till lägenheten under, inte bara stör grannen utan blockerar också avloppen till terrassen. Ägarna måste ta ansvar. • Ägarna i lägenheten på bottenvåningen som vattnar sina krukor själva så att vattnet överflödar och översvämmer gångarna i gemensamma områden, vilket utgör ett säkerhetsproblem och skadar golvet.

Sida 16

Dessa exempel är bara en liten del av det som är på gång. Vi har genomfört betydande ändringar i en rad lägenheter med målet, i många fall, att öka ytan för boende. Dessa ändringar kan påverka skatter (IBI) och “andelstal” för boendeareal som används för att beräkna gemensamma avgifter. I nästan alla fall krävs ett tillstånd från kommunen för att genomföra dessa ändringar, och de efterföljande inspektionerna, både före och efter arbetet, måste utföras av en kvalificerad topograf (Perito). Detta är särskilt viktigt när man ändrar vattenledningar, eftersom detta direkt kan påverka gemensamma system som till exempel avloppsnätet. Ägarna måste förstå att att dela planer och tillstånd med Adenjo innan arbetet påbörjas kan spara tid och kostnader. Nyligen kontaktade en ägare oss för att begära ändringar i ett av sina badrum. Först kontaktade de Adenjo för att förstå vad de skulle göra (få tillstånd från kommunen) och delade sin bygghandling med Victor. Därefter besökte Victor lägenheten och godkände ändringarna. Denna enkla samverkan mellan ägare och administration eliminerar potentiella konflikter eller rättsliga åtgärder, samt garanterar föreningens arkitektoniska integritet. Föreningens nuvarande regler om ändringar (en kopia som skickades före den senaste föreningsstämman) är precisa men vag, förutom att säga att det finns ett begränsat utrymme för ändringar på utsidan av ägarens egendom. I nästa föreningsstämma kommer vi att föreslå ändringar i dessa regler för att göra dem lättare att förstå.

Sida 17

OMRÅDET FÖR TRÄDGÅRDAR OCH PARKERINGSPLATSER Det finns ett ständigt problem med möbler och personliga föremål som lämnats i korridorer till trädgårdar och under trappor. Det är känt att dessa ofta tillhör ägare som hyr ut sina lägenheter och flyttar och tar bort saker efter eget gottfinnande. Detta är inte bara ett problem för andra ägare (vi får många klagomål) utan också enligt villkoren i gemensamma försäkringen. Detta gäller också för parkeringsplatser där många ägare tror att de kan lagra saker, och det är inte så, eftersom, i händelse av en incident, kommer gemensamma försäkringen inte att täcka. Adenjo kommer att skicka en cirkulär till alla ägare med en formell begäran om att ta bort dessa personliga föremål inom en viss tidsram, innan vi organiserar deras bortskaffande på ägarnas bekostnad. Vi är säkra på att alla vill se vår gemensamma förening ordnad och, framför allt, säker från onödiga risker.

Sida 18

VENTILATION AV TRÄDGÅRDAR Kombinationen av dålig ventilation, vattenförluster och blockerade avlopp har orsakat problem med ventilation och mögelskador i flera områden för trädgårdar i källaren. Enligt gemensamma försäkringens villkor är det inte tillåtet att blandar ventilationen för garagen med den för trädgårdar. I händelse av brand kommer försäkringen inte att täcka. För att lösa problemet måste vi skapa ett system för övertryck för att introducera frisk luft i trädgårdsområdet. Nu pågår en utvärdering av flera alternativ.

Sida 19

RENING Kommentarer indikerar att, i allmänhet, har reningen av föreningen förbättrats. Det är dock tydligt att besökare under sommaren utgör en utmaning. Det är också tydligt att den låga kompetensen hos rengöringspersonalen när de inte övervakas korrekt. Vi har inte varit nöjda med rengöringsledaren under en tid och kommer inte att förnya kontraktet vid årets slut. (De ägare som noterade mobiltelefonen fastsatt vid rengöringsledarens öra… Vi hanterar också detta problem)

Sida 20

ANTISOCIALT BETEENDE Även om det var härligt att se människor återvända till Señorío efter pandemin, var sommaren vittne till många antisociala beteenden som riktade sig mot: Fester på terrasser, och i vissa fall, till vilka många gäster deltog som inte bodde i föreningen. Andra ägare observerade besökare; urinering i portaler och trädgårdar; inträde i pooler på sent tidspunkt; kastning av cigaretter och drycker från terrasser; och, naturligtvis, alltför hög musik. Polisen kallades flera gånger och av flera ägare direkt, delvis eftersom vår övervakare inte ansåg sig ha rätt att ringa polisen själv. – Graffiti inuti och utanför portaler, och i hissar. Besökare parkerar öppet på “parkeringsplatser som är markerade som PRIVAT”, vilket orsakar stora problem för ägarna av parkeringsplatserna. Så illa som de förare som inte bryr sig om att parkera sina bilar utan att blockera parkeringsplatserna för sina grannar. Det finns många hundägare, men bara ett fåtal tillåter sina hundar att göra sina avföringar inom föreningen. Trots alla varningar och den totala bristen på respekt för våra trädgårdsmästare och rengöringspersonal som ständigt möter detta. Detta beteende i allmänna områden är hårt straffat av den spanska lagen, och nu studerar vi alternativen för att som en privat förening kunna bestraffa ägarna som gör detta.

Sida 21

GRUPP FÖR ÄGARES REPRESENTANTER Vi är i en process av kontinuerlig förbättring i hela föreningen och, naturligtvis, varje dag bringar nya utmaningar. Vi har fått många positiva kommentarer både från boende och från besökande ägare, så det verkar som vi gör ett verkligt framsteg. Medan allt fler ägare visar intresse för föreningen, kunde det vara dags för intresserade ägare att engagera sig mer för att hjälpa till att forma de arbeten som ska utföras? . Jag är inte intresserad av att göra att administrativa teamet ska lämna in en redovisning till ett litet grupp ägare genom kvartalsvisa eller halvårsvisa revisioner… Administrativa teamet är ansvarigt årligen inför alla ägare enligt lag här i Spanien. Jag är dock öppen för att fånga upp några ägare för att arbeta med “administrativa teamet”, särskilt i kvalitativa frågor som direkt påverkar ägarna och där framtida åtgärder överensstämmer med ägarnas allmänna åsikter. Exempel på detta inkluderar, men är inte begränsade till;

Sida 22

regler om ändringar; gemensamma grönområden, inklusive lägenhetsgårdar; minimera inverkan av hyresfastigheter; uppdatera och ändra gemensamma regler; utveckla gemensamma rekreationsanläggningar; och optimera gemensamma säkerhetsåtgärder, osv. Detta grupp av ägare skulle granska de befintliga ändringarna i föreningen för att utveckla rekommendationer för framtida ändringar. De skulle följa vad som är lagligt, praktiskt och estetiskt acceptabelt. Genom att