صفحة 1

محضر اجتماع الجمعية العامة العادية لاتحاد الملاك بالمجمع السكني Conjunto Señorío de Aloha

اتحاد الملاك بالمجمع السكني Conjunto Señorío de Aloha Marbella، 26 أبريل 2024

في تمام الساعة 10:30 صباحاً وفي الدعوة الثانية، نظراً لعدم توفر النصاب المطلوب قانوناً في الدعوة الأولى، اجتمع ملاك اتحاد الملاك بالمجمع السكني Conjunto Señorío de Aloha، المستدعون بشكل صحيح من قبل الرئيس، في فندق NH Express بسان بيدرو الكانتارا لعقد جمعية عامة عادية، وفقاً للجدول الزمني التالي:

جدول الأعمال:

1º) تقرير الرئيس.

2º) عرض وإقرار، حسب الاقتضاء، الحسابات المالية للسنة 2023.

3º) إقرار حساب الملاك المتأخرين في السداد، لأغراض المادة 21 من قانون الملكية الأفقية (L.P.H) والإجراءات المتخذة ضد المدينين. تحصيل ديون اتحاد الملاك خارج إسبانيا.

4º) انتخاب المناصب الإدارية لاتحاد الملاك.

5º) مسائل أخرى ذات صلة: 5.1 تقرير عن الوضع مع FCC. 5.2 تحديث الوضع مع Nao Club. 5.3 معلومات عن الوضع التاريخي للديون المتراكمة على اتحاد الملاك. 5.4 تحديث بشأن قيود المياه بسبب الجفاف. وضع صيانة الحديقة والمسبح. 5.5 حالة الأعمال في الشقة MEZQUITA، 4-5 IZQ. تعديل التكوين الأصلي للمبنى والرخص البلدية غير الكافية. الموافقة على بدء الإجراءات القانونية.

6º) بناءً على طلب مالك العقار GIRALDA 1- 4 D: طلب الترخيص بفتح فتحة في الجدار الخارجي وتركيب مجرى لمخرج شفاط المطبخ.

7º) إقرار، حسب الاقتضاء، الميزانية للسنة 2024.

8º) الشهادة الرقمية. التوكيل. اتخاذ القرارات.

9º) أي مسائل أخرى.

تحضر هذه الجمعية العامة الملاك المدرجون أدناه، مع الإشارة إلى حصتهم في الملكية:

صفحة 2

مبنى ALHAMBRA

المالك	الحصة	ممثل عن	الوحدات
EMIL ALEXANDER WOLFBRANDT	0.443	STEFAN STERNER	ALH 1- 2ºD، ALH 1-TR.04، GIR-GA.48
CRISTINA MORENO MONTES	0.388		ALH.1-2ºI، ALH.4-TR.01، GIR. GA 54
MR. KARLSSON & ANDERSSON	0.703		ALH 2- 1ºD، ALH-GA. 89، ALH- GA 57، ALH2-TR.6، ALH2-TR.7، ALH2-TR.9، ALH2-TR.10
JOHAN INGEMAR EKERMANN	0.518	JOHN RILEY	ALH 2- 1ºI، ALH- GA.91، ALH 2 -TR.05
PAUL PHILIPPE DESNERCK	0.399	JOHN RILEY	ALH 2-2ºD، ALH-GA 67، ALH 1-TR.01
ATTILA LASZLO	0.369	ORSOLYA NAGY	ALH 2-4ºI، ALH-GA.66، ALH 3 -TR.14
IAN ARTHUR CATLEY	0.400	JOHN RILEY	ALH 3-2ºD، ALH-GA.74، ALH 3 -TR.07
KIERON HAYES	0.385	JOHN RILEY	ALH 3-2ºI، ALH 3- TR.08، GIR-GA.55
ANNIKA CHARLOTTA ÖFVERHOLM	0.393	JOHN RILEY	ALH 3-3ºD، ALH-GA.86، ALH 3 -TR 03
MR./MRS. JOHANSSON	0.569	JOHN RILEY	ALH 4-1ºD، ALH-GA.75، ALH 4 -TR.13
HENDRIKUS VAN HUIJSTEE	0.440	JOHN RILEY	ALH 4-3ºI، ALH-GA.76، ALH 4 -TR.12
SUHAIL AL-JUZI	0.801		ALH 4-4ºD، ALH 4-4ºI، ALH-GA.78، ALH-GA.80، ALH 4 -TR.08، ALH 4 -TR.09
RAMI KISKOLA	0.472		ALH.4-5º I، ALH-GA 82

صفحة 3

مبنى DOÑANA

المالك	الحصة	ممثل عن	الوحدات
PANAGIOTIS Y SUSAN BABAROUTSIS	0.453	JOHN RILEY	DOÑ.1- 3ºD، DOÑ-GA.02، DOÑ.1-TR.09
DAVID BENISTY	0.372	JOHN RILEY	DOÑ.1- 3º I، DOÑ-GA.43، DOÑ.1-TR.02
STEFAN & ANNE STERNER	0.412		DOÑ 1- 5º I، DOÑ-GA.23
EUNICE ANN MCKENNA	0.370		DOÑ. 2-3º I، DOÑ. GA-46، DOÑ. 2- TR. 01
THOMAS RICHARD RYAN	0.495		DOÑ.3- 1º D، DOÑ.GA-33، DOÑ.2- TR.09
GHIATH DIB TATROS	0.356	JOSEPH KOURY	DOÑ.4- 4º I، DOÑ GA-42، DOÑ.4- TR.06
MR. ALKHUDHAIRY	0.622	JOHN RILEY	DOÑ.5- 1º I، DOÑ-GA.12، DOÑ.5-TR.09
JAN HAKAN JACOBSSON	0.421		DOÑ.5- 4º I، DOÑ. GA-39، DOÑ.5- TR 06

مبنى GIRALDA

المالك	الحصة	ممثل عن	الوحدات
ANDERS JOHAN	0.557	JOHN RILEY	GIR.1- 1º I، GIR. GA-32، GIR.1-TR. 14
PER JOHAN GUSTAFSSON	0.390	JOHN RILEY	GIR.1- 2º I، GIR. GA-10، GIR.1-TR. 06
MIKAEL HUMMEL	0.427	JOHN RILEY	GIR.1- 3º D، GIR-GA.21، GIR.1-TR.1

صفحة 4

المالك	الحصة	ممثل عن	الوحدات
CHRISTINE ANDERSSON	0.416	JOHN RILEY	GIR.1- 4º D، GIR-GA.24، GIR.1-TR.12
SIMON GALKOOF	0.584	JOHN RILEY	GIR.2- 1º D
ROLAND LINDSTROM	0.388	JOHN RILEY	GIR.2- 2º I، GIR. GA-26، GIR.2- TR-02
JAN THIMMY	0.374	JOHN RILEY	GIR.2- 3º D، GIR. GA-27، GIR.2-TR 04
MR./MRS. ANDERSSON	0.363		GIR.2- 4º D، GIR-GA.56، GIR.1-TR.11
BIRGITTA WRENNO	0.360	LARS ANDERSSON	GIR.2- 4º I، GIR-GA.46، GIR.2-TR.09
YAHROB ZEIDAN HAKIM	0.389	JOHN RILEY	GIR.3- 3º D، GIR. GA-23، GIR. GA-33، GIR.3- TR-01
MATS BYLUND	0.340	JOHN RILEY	GIR.3- 4ºD، GIR.3-TR.09
DARREN & TRACY ASQUITH	0.619	JOHN RILEY	GIR.4- 1º I، GIR. GA-06، GIR.4-TR- 01
BO JOHAN STEPHAN	0.372	JOHN RILEY	GIR. 4- 3º I، GIR. GA-30، GIR.4 TR-04
ANGELIQUE FLAG	0.413		GIR.4- 5º I، GIR. GA-42
LARS ALLAN GRUNDEMAR	0.611	JOHN RILEY	GIR.5- 1º I، GIR-GA.01، GIR.5-TR.07
THOMAS JEMT	0.451	JOHN RILEY	GIR.5- 2º I، GIR. GA-45، GIR. 5-TR-01
JOSEPH Y SUZANNE KHOURY	0.373		GIR.5- 3º D، GIR. GA-04، GIR.5-TR.11

صفحة 5

مبنى MEZQUITA

المالك	الحصة	ممثل عن	الوحدات
FAHAD IBRAHIM ALJARBOA	0.464	MARIO NOEL	MEZ.1- 5º D، MEZ. GA-04، MEZ.4-TR-13
SAYER INVESTMENTS S.L	0.420	JOHN RILEY	MEZ 1- 5º I، MEZ- GA.02، MEZ 1-TR.12
KJELL MIKAEL LUNDBACK	0.408	JOHN RILEY	MEZ 2- 5º D، MEZ- GA.09
MOGENS N CHRISTENSEN	0.608	JOHN RILEY	MEZ 3- 1º D، MEZ- GA.16، MEZ 3-TR.14
JOHAN PATRICK THUNQVIST	0.380	JOHN RILEY	MEZ 3- 2º I، MEZ-GA.40، MEZ 3-TR.11
ALISSON ELISABET CROSS	0.357		MEZ.3- 4º I، MEZ. GA-65، MEZ.3- TR-13
PETER SEJER RASK	0.418		MEZ 3- 5º I، MEZ- GA. 15، MEZ 3-TR.12
PATRICK TIMOTHY LILLIS	0.358	JOHN RILEY	MEZ 5- 2º I
ANNELIE ERICSSON	0.367	JOHN RILEY	MEZ 5- 3º D، MEZ -GA.49، MEZ 5-TR.01
PER Y ANN NYBERG. BERGFORS	0.352	STEFAN STERNER	MEZ 5- 4º I، MEZ-GA.63، MEZ 5-TR.15
BO STEFAN MORK	0.421	JOHN RILEY	MEZ 5-5º D، MEZ-GA.58، MEZ 5-TR.14
ANNELISE BRATHEN	0.422		MEZ 5- 5º I، MEZ- GA.25، MEZ 5-TR.13
GABRIEL SAADO	0.343		MEZ. 6- 4º D، MEZ.-GA.56
QUINN, TOM	0.449	JOHN RILEY	MEZ 6, 5º I، MEZ-GA.30

صفحة 6

مبنى TRIANA

المالك	الحصة	ممثل عن	الوحدات
MICHAEL SJOO	0.416	JOHN RILEY	TRI 1- 4º D، TRI -GA.60، TRI 1-TR.02
VALENTIN PONCOS	0.467		TRI.1- 5º D، TRI. GA-25، TRI.1- TR-05
EWA GRANAT	0.423	JOHN RILEY	TRI 1- 5º I، TRI -GA.26، TRI 1-TR.06
SOFIE MONICA RYTTMARKER	0.613	ROY O´ FLYNN	TRI. 2, 1º D، TRI-GA.55، TRI 2-TR.10
BENGT GORAN LUNDSTED	0.371	JOHN RILEY	TRI 2- 3º D، TRI-GA.30، TRI 2-TR.04
ROGER & FIONA LOSNGSTAFF	0.355		TRI 2- 4º D، TRI -GA.29، TRI 2-TR.02
DAVID MICHAEL ADDLEY	0.422	JOHN BRENNAN	TRI 2- 5º D، TRI-GA.27، TRI 2-TR.07
LATIFA RMIKI JAKOBSEN	0.356	JOHN RILEY	TRI.3- 4º I، TRI. GA-42، TRI.2- TR-06
GERRY BURKE	0.381		TRI 4- 2º D، TRI -GA.17، TRI 4-TR.07
FCO JAVIER LARA RODRIGUEZ	0.410	JOHN RILEY	TRI 4- 2º I، TRI -GA.11، TRI 4-TR.08
CORRADO & TREGLIA	0.421		TRI 4- 5º I، TRI -GA.18، TRI 4-TR.05
VILLA GLORIA S.L	0.610	MARIO NOEL	TRI.5- 1º I، TRI. GA-14
PAULA PEACE	0.424	JOHN RILEY	TRI.5- 5º D، TRI. GA-41، TRI.5- TR-02

يبلغ إجمالي نسب المشاركة الحاضرة أو الممثلة 28,633%.

صفحة 7

في بداية الاجتماع، يتم إخطار الملاك غير المحدثين لسداداتهم بأنهم لن يتمتعوا بحق التصويت.

وبعد ذلك، وفي إطار جدول الأعمال، يتم تناول النقطة الأولى من اليوم:

1º) تقرير الرئيس

تولى الكلمة رئيس اتحاد الملاك السيد Riley، الذي رحب بجميع الحاضرين وشكرهم على حضورهم، وقدم أعضاء مجلس الإدارة: السيد Jose Antonio Sarria محامي الاتحاد، والسيد Víctor Porras مهندس Inproyect، والمديران Adenjo Gestión (السيد Jose-Manuel Ortiz والسيد David Vázquez)، نائب الرئيس السيد Gerry Burke، ومترجمة مجلس الإدارة السيدة Laura Wheatley.

أشار إلى أنه لن يطيل في المقدمة، نظراً لوجود عدد كبير من النقاط المراد مناقشتها في الاجتماع، وأن تقرير الرئيس الذي يتضمن أهم المعلومات قد تم إرساله مع الدعوة. غير أنه أراد أن يعلق على التحسينات الملحوظة التي تحققت في جميع أنحاء الاتحاد من قبل المقاولين الفرعيين المسؤولين عن: التنظيف؛ البستنة؛ صيانة المعدات؛ وفريق الإصلاحات الطارئة. وعلى مستوى أعمق، أشار إلى الإنجاز الناجح للمرحلة الأولى من مشاريع البنية التحتية الممولة من المساهمة الاستثنائية لسنة 2022. لا يزال هناك المزيد من الأعمال المطلوبة، لكن من المهم الإشارة إلى أن الدروس المستفادة الرئيسية، مثل إدارة العقود، سيتم تطبيقها على المراحل المستقبلية من إصلاحات البنية التحتية.

شهد سوق العقارات في Marbella طفرة في السنوات الأخيرة، مما أفاد أيضاً Señorío. في عام 2023، حدثت عدة مبيعات بقيم عالية، والتحسينات المرئية والجوهرية في جميع أنحاء الاتحاد تساهم بلا شك في تقييمات قيمة أعلى. في هذا الصدد، ذكر إصلاحات مختلفة، بما في ذلك تلك المتعلقة بالمسابح ومشاكل تصريف المياه في الحدائق فوق مرائب Donaña و Triana. بالإضافة إلى ذلك، قام بعض الملاك بإصلاح شرفاتهم التي تضررت من مياه الأمطار وأنظمة الري، وقام آخرون بتركيب التهوية في غرف التخزين الخاصة بهم لمكافحة مشاكل الرطوبة الناجمة عن الفيضانات.

كما يعلم معظمكم، فإن الديون المستحقة من الملاك على مدى السنوات الخمس عشرة الماضية قد تفاقمت بشكل لا يمكن السيطرة عليه، مما يعرض الاتحاد لخطر مالي كبير. كانت إحدى المبادرات الرئيسية في عام 2023 تجديد الجهود في المحكمة ضد المدينين. لا يستطيع الرئيس أن يقول إنه راضٍ عن النتائج حتى الآن لأن الحقيقة هي أن النظام القانوني في هذا البلد لا يعمل بكفاءة كما ينبغي، وقد يستغرق سنوات بدلاً من أشهر للحصول على أحكام مواتية. ومع ذلك، تستمر الجهود.

فيما يتعلق بالأمان، يقدم الرئيس ملخصاً سريعاً. في سبتمبر 2022، أنهى الاتحاد خدمة الأمان “بحارس واحد” مع Cofer بسبب عدم الفعالية. في ذلك الوقت، تم أيضاً إعادة توجيه خدمة البوابة بحيث بدلاً من وجود رجل في المدخل الرئيسي وترك أي شخص يدخل الاتحاد، يقوم موظفو HELP Services الآن بأداء مهام صيانة مختلفة والمراقبة المحتملة لقضايا الأمان والسلوك المعادي للمجتمع. يعمل هذا النظام مع HELP بشكل جيد جداً، وكما اقترحه عدة ملاك، يتم الآن زيادة عدد الموظفين لتوفير تغطية 24 ساعة 7 أيام في الأسبوع.

سواء كان الأمر يتعلق برسم أبواب الحريق في المرائب، أو إصلاح الممرات المبلطة، أو إعادة تجصيص الجدران التالفة داخل البوابات، أو تحسين تهوية غرف التخزين بشكل كبير، فإن الاتحاد يحصل على قيمة أفضل بكثير مقابل المال مقارنة بخدمة البوابة السابقة والأمان برجل واحد. سيعزز الإطلاق الوشيك لنظام التحكم في الوصول الأمان بشكل إضافي.

مشكلة أخرى تواجه الاتحاد الآن وتثير قلق الملاك هي تأثير ندرة المياه، خاصة فيما يتعلق بالمسابح. الوضع يتغير تقريباً كل أسبوع. حالياً، المسابح مفتوحة بشروط، لكننا متفائلون بأنها يمكن أن تبقى مفتوحة طوال الصيف. يلفت الرئيس الانتباه إلى توفير المياه منذ إصلاحات وترقيات المسابح في عام 2023. في عام 2022، كانت فاتورة المياه 70,000 يورو وظلت عند هذا الرقم التقريبي لبعض الوقت. في عام 2023، كانت فاتورة المياه حوالي 22,000 يورو، بتوفير يقارب 48,000 يورو (تخفيض بنسبة 68%). على الرغم من أن الأسعار تزداد بسبب النقص، نتوقع أن تكون تكاليف إصلاح المسابح قد سددت نفسها خلال 4 سنوات.

توفير الكهرباء. أدت المبادرة لاستخدام مستشار كهرباء خارجي إلى تقليل التكلفة سنة على سنة في عام 2023 من 53,000 يورو إلى 40,000 يورو، مما يمثل توفيراً بنسبة 24%. أصبح سوق الكهرباء تنافسياً مرة أخرى، ويذكر الرئيس أنه إذا لم تقم بذلك بعد، يجب عليك البحث عن أفضل الصفقات.

بشأن التضخم في التكاليف. على الرغم من أننا نشهد زيادات في التكاليف من المقاولين الفرعيين، فقد تمكنا من تعويض بعضها من التوفيرات الكبيرة في المرافق. ومع ذلك، يتم اقتراح زيادة بنسبة 7% في الرسوم لأنه يُعتقد أنها ضرورية تماماً للحفاظ على برنامج الصيانة العدواني الذي يجري حالياً. في الوقت نفسه، يتغير بعض المقاولين الفرعيين إما لتوفير المزيد من المال أو، كما هو الحال مع شركة المصاعد، لضمان خدمة أكثر موثوقية.

فيما يتعلق بأعمال الإصلاح، يمكن للتعديلات غير القانونية أن تجعل الاتحاد يبدو أكثر مثل معسكر غجري ويمكن أن تؤدي أيضاً إلى انخفاض في سمعة وقيمة الاتحاد. مع وضع هذا في الاعتبار، اقتربت Adenjo من ملاك الإصلاحات وطلبت نسخ من تراخيصهم البنائية والوصول إلى ممتلكاتهم لضمان نتيجة مفيدة للطرفين. للأسف، اضطر العديد من الملاك إلى تحمل الإصلاحات غير القانونية للجيران التي استمرت لأشهر. العديد من ملاك الإصلاحات والوكلاء العقاريين ببساطة مهملون وغير مهتمين بالتعاون لتقليل التأثير على الاتحاد. لذلك، في يناير، تم عقد جمعية عامة استثنائية للموافقة على إجراءات قانونية ضد تجديد غير قانوني حيث كان هناك ما لا يقل عن 7 انتهاكات لقواعد الاتحاد والمعايير القانونية الإسبانية. النية هي اتخاذ إجراء قانوني ضد الإصلاحات حيث لا يتعاون الملاك مع الإدارة أو لا يمتثلون للقواعس والقوانين.

بالإضافة إلى ذلك، في عام 2023، كانت هناك مشاكل كبيرة مع كل من المستأجرين قصيري الأجل وبعض المستأجرين طويلي الأجل. تحدث العديد من نفس المشاكل في مجتمعات إيجار شهيرة أخرى، وهناك اتجاه متزايد لحظر الإيجارات قصيرة الأجل، خاصة تلك المرتبطة بـ Airbnb. في إسبانيا، تبدأ المجالس الإقليمية والمحلية أيضاً في اتخاذ إجراءات، جزئياً لحماية سوق الإسكان للسكان المحليين والعمال ولكن أيضاً لتقييد الأنشطة الإجرامية والمعادية للمجتمع.

يعتقد الرئيس أنه من الضروري الآن أن يكون الاتحاد أكثر استباقية بشأن هذه المسألة. كما يود أن يلفت الانتباه إلى “مشاركة الملاك” في حياة الاتحاد، مشيراً إلى أنه في جميع المجتمعات المُدارة بشكل جيد تقريباً، هناك متطوعون لديهم مسؤوليات محددة. بعد تقييم مشاكل Señorío، طلب متطوعين في آخر اجتماعين سنويين. المشاكل الجديدة، مثل الإصلاحات غير الخاضعة للإشراف، وأشكال مختلفة من السلوك المعادي للمجتمع، والمشاكل الأوسع مثل NAÔ Pool Club، يتم معالجتها بشكل أفضل بمساعدة متطوعين يمكنهم رؤية هذه الأمور من منظور الملاك والعمل معاً مع موظفي الاتحاد المحترفين للعثور على حلول مناسبة. كون المرء متطوعاً لا يعني بالضرورة العيش في الاتحاد أو امتلاك معرفة متخصصة.

للتسجيل، أعربت مالكة Alhambra 1، الطابق الثاني (السيدة Montes)، عن استعدادها للتطوع في صياغة اللوائح أو أي مسألة أخرى يطلبها الرئيس.

2º) عرض وإقرار، حسب الاقتضاء، الحسابات المالية للسنة 2023

تولى الكلمة لعرض الحسابات المالية للسنة المالية 2023 السيد Gerry Burke، نائب الرئيس والمحاسب القانوني المؤهل مهنياً، الذي أوضح الوضع المالي للاتحاد. أشار إلى أن الميزانية العمومية في نهاية السنة تشير إلى أن الاتحاد لديه صافي ثروة قدره 267,000 يورو، لكن هذا، من الناحية العملية، قريب من الصفر نظراً لأن أرصدة الملاك البالغة 453,000 يورو تتضمن مبلغاً كبيراً من الديون القديمة التي لا يمكن استردادها. ومع ذلك، كان هناك تحسن مقارنة بالسنوات السابقة، حيث سمحت الإدارة الحذرة لأرصدة النقد باسترجاع حوالي 150,000 يورو من أرصدة الدائنين القديمة. يمكن للاتحاد الآن دفع المورّدين في الوقت المناسب، والرصيد القديم الوحيد المدرج في 292,000 يورو “المبالغ المستحقة للمورّدين” (الدائنون) هو الدين لـ Pinturas JJ البالغ 138,000 يورو، والذي لا يزال موضوع إجراءات قانونية.

استمرت الجهود لتحصيل النقد من الملاك (الحالي والمتأخر)، والتدفق النقدي الإجمالي إيجابي الآن. تتضمن الميزانية العمومية رصيد مؤجل قدره 79,000 يورو، وهو المبلغ غير المنفق من المساهمة الاستثنائية البالغة 500,000 يورو في نهاية عام 2023. يمثل الرصيد البالغ 79,000 يورو التحصيل الكامل للمساهمة الاستثنائية، لكن هذا ينخفض إلى 48,000 يورو حيث لا يزال 31,000 يورو (6%) من المساهمة الاستثنائية لم يتم تحصيلها.

يرد السيد Burke على أسئلة مختلفة طرحها الحاضرون بشأن الحسابات المالية للسنة المالية 2023. بعد فحص الحسابات، تمت الموافقة عليها بالإجماع من قبل الحاضرين والممثلين، مع إغلاق برصيد محاسبي إيجابي قدره ثلاثمائة وتسعة وخمسون ألف ومائة وأربعة وتسعون يورو وثمانون سنتاً (€359,194.80)؛ يتضمن هذا الرصيد مبالغ المساهمة الاستثنائية مع الأعمال الجارية والدائنين والفواتير المعلقة في نهاية السنة المالية.

صفحة 8

3º) إقرار حساب الملاك المتأخرين في السداد، لأغراض المادة 21 من قانون الملكية الأفقية (L.P.H) والإجراءات المتخذة ضد المدينين. تحصيل ديون اتحاد الملاك خارج إسبانيا

فيما يتعلق بالمدفوعات المتأخرة، تم استرجاع مائة وتسعة وسبعون ألف ومائة وسبعة وثمانون يورو وخمسون سنتاً (€179,187.50) من السنوات السابقة، والـ 76.21% المتبقية من إجمالي الدين من السنوات السابقة مستحقة من قبل 7 ملاك فقط. بلغت نسبة التأخر في السنة المالية 2023 نسبة 7.36%.

يحضر المستشار القانوني للاتحاد، السيد Jose Antonio Sarria. يقدم نظرة عامة على الوضع الحالي فيما يتعلق ببعض الملاك المتأخرين والحالة القانونية للمتورطين في الإجراءات القانونية الجارية. يؤكد أن هناك مدينين قدماء جداً سيكون من الصعب تحصيل إجمالي الدين المستحق منهم بسبب وضعهم القضائي أو وضعهم في السجل.

أخيراً، توافق جمعية الملاك العامة بالإجماع على إقرار تسوية المدينين المرفقة بهذا المحضر اعتباراً من تاريخ الاجتماع، وكذلك أي تقييمات مستقبلية بناءً على الميزانيات المعتمدة.

يتفق الجميع الحاضرون بالإجماع على تفويض الرئيس و/أو المدير، إذا لزم الأمر، لبدء أي إجراءات قانونية ذات صلة.

يتفق الجميع الحاضرون بالإجماع أيضاً على أن الملاك المتأخرين يتحملون نفقات وتكاليف الإجراءات القانونية، حتى لو قام الاتحاد بتعيين محامٍ وموكل بدون تدخلهم الإلزامي، مع تفويض الرئيس بمنح التوكيلات للمحامين والموكلين، وإصدار الشهادات المقابلة وفقاً للمادة 21 من قانون الملكية الأفقية.

يتم تفويض الرئيس واللجنة، إذا اعتبروا ذلك مناسباً، للقيام بالإجراءات اللازمة مع شركات تحصيل الديون في دول منشأ الملاك المتأخرين، دون إلغاء الإجراءات القانونية المبدوءة في إسبانيا.

يتم تذكير الملاك الذين لا يسددون رسومهم بالقرار التالي من الاجتماع:

• لن يُسمح للملاك الذين لديهم مدفوعات معلقة بالوصول إلى حمامات السباحة أو ملاعب البادل ولن يكون لديهم وصول إلى الإنترنت من خلال خدمة الاتحاد، أو أي خدمة أو منشأة أخرى يُعتبر أنها قد تكون مدرجة ضمن ما يسمح به القانون.

• يتم تفويض الرئيس بتنفيذ أي تدابير يراها ضرورية لتقييد الوصول إلى هذه الخدمات.

(*) كل ما سبق وفقاً لأحكام القانون 10/2022 الصادر في 14 يونيو، الذي يعدل في مادته 2.3 المادة 21.1 من قانون الملكية الأفقية.

4º) انتخاب المناصب الإدارية لاتحاد الملاك

يتم طلب المرشحين لمنصب الرئيس. يرشح السيد JOHN PHILIP RILEY (الشقة Mezquita 6، الطابق الخامس D) نفسه ويتم انتخابه بالإجماع كرئيس.

وبالمثل، يتم تعيين السيد GERRY BURKE (الشقة Triana 4، الطابق الثاني D) كنائب رئيس.

وبالمثل، بعد عرض منصبهم على مجلس الملاك، يتم إقرار ADENJO GESTION SL، ممثلة بـ José Manuel Ortiz Sánchez، بالإجماع كمديري الاتحاد.

5º) مسائل أخرى ذات صلة:

5.1 تقرير عن الوضع مع FCC

أعرب الرئيس عن أن النية كانت لحضور محامي الاتحاد، السيد Urquía من Dua Abogados، في هذا الإجراء، لكن في النهاية، لأسباب شخصية، لم يتمكن من الحضور. في غيابه، لخص الرئيس فهمه المحدود نسبياً لهذا الشذوذ القانوني المعقد جداً والمقيد جداً على ما يبدو.

كما ذُكر في تقرير الرئيس المرسل مع الدعوة (وأعيد صياغته هنا)، في 2004/5، رفع الاتحاد دعوى ضد FCC CONSTRUCCIONES S.A، المقاول العام (المنشئ) لـ Señorío de Aloha. كانت القضية معقدة جداً بسبب جلسات محكمة عديدة وكذلك ممثلي اتحاد مختلفين (محامون ومديرون). على مدى السنوات، كانت المعلومات المقدمة للملاك فقط من خلال اجتماعات جمعية الملاك العامة محدودة جداً وهذا رغم وجود المحامي المعين، السيد F. Urquía. كانت آخر مرة في اجتماع جمعية الملاك العامة لعام 2019 عندما ذكّر السيد Urquía الحاضرين بأن “العدالة في إسبانيا للأسف بطيئة جداً، لكننا ننتظر الحكم، الذي يُتوقع أن يكون إيجابياً لمصالح الاتحاد.”

بطيئة جداً، في الواقع، بحيث لم تحدث جلسة محكمة أخرى بعد 2018 حتى نوفمبر 2023، وتم إبلاغ قرار القاضي من قبل السيد Urquía فقط نحو نهاية فبراير 2024… وكان سلبياً تماماً.

التقى Adenjo والرئيس مع السيد Urquía في مارس لمحاولة فهم الآثار والخيارات المتاحة. ما تبين كان كشفاً جديداً من قبل السيد Urquía لم يتم إبلاغه أبداً في تغيير الرؤساء والإدارة في 2020، ولا في أي وقت بعد ذلك لـ Meridional أو Adenjo. استلزمت الشروحات المعقدة والمربكة طلب السيد Urquía لتقديم تقرير مكتوب مفصل عما حدث بين حكم صادر في 2010 حتى الجلسة النهائية في نوفمبر 2023.

إن إيجاز التقرير المستلم والكشف عن أن FCC لديها قضية قانونية قديمة حكمت لصالحهم ضد الاتحاد بمبلغ 56,934.49 يورو أمر مذهل تماماً. علاوة على ذلك، مع إغلاق القضية الأصلية ضد FCC الآن، يطالب FCC بتسوية المبلغ الذي حكمت به المحكمة.

بعد كشفات السيد Urquía في مارس، كان هناك تقييم شامل لآثار الاتحاد جارياً لكن لم ينته بعد. سيتضمن هذا الاضطرار إلى تنفيذ الأعمال التي لم تقم FCC CONSTRUCCIONES S.A بتنفيذها بشكل صحيح في وقت البناء، وكذلك إصلاح الأضرار الناجمة عن غياب تلك الأعمال الأصلية. تركز هذه على مرائب Mezquita و Alhambra و Giralda (تم تمويل الإصلاحات البسيطة من المساهمة الاستثنائية لأسطح مرائب Donaña و Triana). سيكون لها تأثير كبير على جدول الأعمال الأخرى في جميع أنحاء الاتحاد وستتطلب تقييماً حذراً جداً من قبل Victor و Adenjo والمتخصصين الخارجيين. بمجرد حصولنا على اقتراحات مختلفة وتقارير ذات صلة تغطي جميع مشاريع البنية التحتية المراد تنفيذها، سيتم استدعاء جمعية عامة استثنائية.

5.2 تحديث الوضع مع Nao Club

بحسب حساب الرئيس، في عام 2023، أصبح NAÔ أكبر وأجرأ وأكثر شهرة وأكثر نجاحاً. كان حجم السلوكيات المعادية للمجتمع المتدفقة من النادي فظيعاً. يزداد تأثير النادي على الحي كل صيف، وفي مرحلة ما، لا يسع المرء إلا أن يشعر أنه سيكون له عواقب أكثر على قيمة الحي. سيضطر الملاك في Giralda و Alhambra الآن إلى التعامل مع مدخل جديد يبنيه NAÔ مباشرة أمام أبواب مرائبنا. جنباً إلى جنب مع مجتمعات أخرى، نبذل جهوداً قانونية لحماية المصالح المشتركة لحقوقنا السكنية، سواء من الناحية المدنية أو الإدارية. في الوقت نفسه، نعترف بإهمال البلدية في الوفاء بواجباتها ومسؤولياتها، وتبذل جهود كبيرة لمحاسبتها. يبقى الملاك في جميع المجتمعات المتأثرة، بما في ذلك Señorío، راضين. قدم الاتحاد شكوى رسمية ضد NAÔ، لكنها لا تؤثر بأي حال من الأحوال على البلدية مثل عندما يقدم عشرات أو مئات الملاك اعتراضات فردية (Denuncias). إذا كان الملاك يهتمون حقاً بقيمة ممتلكاتهم، يجب عليهم التعاون والذهاب إلى مركز الشرطة لتقديم شكوى ضد NAÔ.

لذلك، بصرف النظر عن الشكوى من تلوث الضوضاء والسلوك المعادي للمجتمع من رعاته، يجب على الملاك أن يكونوا أكثر استباقية في تقديم الشكاوى أو الاتصال بالشرطة عند الحاجة. تم الاتفاق على استكشاف إمكانية إرسال مسودة أو نموذج شكوى لجميع الملاك.

في الاجتماع، تم الاتفاق بالإجماع من قبل الحاضرين والممثلين على الاستمرار في العمل في هذا الصدد بمفردهم أو بالاشتراك مع المجتمعات المتأثرة بالمثل، لبدء الإجراءات القانونية والمبادرات الأخرى، بما في ذلك الحق في السعي للحصول على تعويضات اقتصادية، ضد NAÔ Pool Club أو أي منظمة خليفة، وتفويض الرئيس ومدير الاتحاد بتعيين محامٍ وموكل وكذلك استخدام أي مورد ضروري آخر يؤدي إلى تحديد أو تقييد أنشطة النادي كما يتطلبه القانون.

5.3 معلومات عن الوضع التاريخي للديون المتراكمة على اتحاد الملاك

يتم شرح مرة أخرى أنه كما يعلم الجميع، كان الاتحاد يحمل ديناً مع الدائنين التاريخيين. قام الرئيس بالفعل في رسالته المرسلة مع الدعوة بتحليل أهمها والوضع الحالي الذي نجد أنفسنا فيه. من المهم تسليط الضوء على أن فريق الإدارة الحالي وجد ديناً تاريخياً يبلغ حوالي 245,000.00 يورو، والذي يتحول إلى 363,000 يورو أخيراً بمجرد وصول دائنين جدد. يتضمن هذا حكم Multimalaga والمطالبة من المحامين السابقين وتنفيذ حكم FCC المعروف الآن (لم يتم عكس أي من هذا في الحسابات التاريخية).

خلال السنتين الماليتين، تم دفع 155,658.84 يورو من هذا الدين التاريخي (للدائنين بما في ذلك Cofer و Help و Syman و Fain و Multimalaga Judgment، وعن طريق اتفاقيات الدفع مع آخرين مثل المحامين السابقين). كل هذا كان ممكناً عن طريق الاسترجاع من المدينين والإدارة الحذرة لأموال الاتحاد.

باختصار، في السنة المالية الأخيرة، تم التفاوض على خطط الدفع المرحلية وتمويلها من التدفق النقدي، خاصة عندما تم الحصول على المدفوعات من المدينين. ومع ذلك، لا نعرف الاتفاق الذي يمكن التوصل إليه مع الدائنين المتبقين مثل Pinturas JJ، وهو الدائن الرئيسي الآن، وما إذا كان سيكون من الممكن الاستمرار في خدمة الدين التاريخي دون اللجوء إلى الملاك لدفع استثنائي.

يحدث نقاش واسع حول الوضع وكيفية معالجة هذه المدفوعات. أخيراً، يتم الاتفاق بالإجماع من قبل الحاضرين والممثلين على تفويض الرئيس بالتفاوض على خطط الدفع وتمويلها قدر الإمكان من التدفقات النقدية المتاحة لتجنب دفع استثنائي لمعالجة هذه الدائنين. في حالة عدم إمكانية معالجة هذه المدفوعات كما تم الاتفاق عليه، سيتم استدعاء جمعية عامة استثنائية لمعالجة هذه المسألة.

5.4 تحديث بشأن قيود المياه بسبب الجفاف. وضع صيانة الحديقة والمسبح

كما تعلمون، وفيما يتعلق بمسألة الجفاف، حظر مرسوم البلدية الأخير والجنة الإقليمية بشأن هذه المسألة، من بين أمور أخرى، الري وملء وإعادة ملء المسابح.

وافقت بلدية Marbella، بعد اتفاق من لجنة الجفاف بـ Junta de Andalucía، على إغلاق عدادات مياه المسابح والري بالحدائق، مما أدى إلى قطع الإمداد. تسبب هذا المشكلة بشكل عام في عدم تلقي المسابح للمياه لإجراء دورات تنقية المياه، لذا لا يمكن معالجتها بالمواد الكيميائية بشكل صحيح ويجعل المسبح غير صالح للاستخدام لأنه لا يمكن ضمان جودة المياه المثلى.

ومع ذلك، في حالتنا، المسابح متاحة للاستخدام، بفضل الصيانة المستمرة التي يتم إجراؤها. ننتظر بيان جديد محتمل من البلدية أو Junta de Andalucía قد يحظر أو يسمح باستخدام المسابح هذا الصيف، وكذلك الري بالحدائق. سيتم تحديث المعلومات وفقاً لذلك.

5.5 حالة الأعمال في الشقة MEZQUITA، 4- 5 IZQ. تعديل التكوين الأصلي للمبنى والرخص البلدية غير الكافية. الموافقة على بدء الإجراءات القانونية

لمعالجة هذه المسألة، يحضر محامي الاتحاد، السيد Jose Antonio Sarria، وفنيه، السيد Víctor Porras.

قام ملاك الشقة MEZQUITA 4-5 IZQUIERDA بأعمال دون الحصول على تفويض الاتحاد. تم طلب منهم رسمياً، دون جدوى، استعادة الأعمال إلى حالتها الأصلية، لكنهم قررو الاستمرار فيها. تتضمن هذه الأعمال، من بين أمور أخرى، تركيب حمام في شرفة مغلقة، وتعديلات على العناصر المشتركة، وتعديل المستوى والصرف على الشرفة، إلخ. يعرب بعض الملاك عن عدم ارتياحهم بسبب الإزعاج والضوضاء الناجمة عن البناء.

بعد نقاش مكثف، يتم الاتفاق بأغلبية جميع الحاضرين والممثلين، مع أصوات معارضة من الشقق Triana 3، الطابق الخامس D و Triana 2، الطابق الرابع D، على بدء الإجراءات القانونية ذات الصلة ضد مالك الشقة MEZQUITA 4-5 IZQUIERDA فيما يتعلق بالأعمال غير المصرح بها.

يتم تفويض الرئيس بمنح التوكيلات للمحامين والموكلين وأي متخصص ضروري آخر لتنفيذ قرار مجلس الإدارة.

6º) بناءً على طلب مالك العقار GIRALDA 1- 4 D: طلب الترخيص بفتح فتحة في الجدار الخارجي وتركيب مجرى لمخرج شفاط المطبخ

يشرح فني الاتحاد، السيد Victor Porras، أن هذا المالك، مثل آخرين، اقترب منه لحل هذه المشكلة. تصل مجاري المطبخ للروائح إلى شرفات هذه المطابخ، وبعض الملاك يريدون إحاطتها بـ Lumon أو ما شابه، لكنهم يواجهون هذه المشكلة حيث تبقى الأبخرة داخل المنزل. لمعالجة هذا، يمكن فتح فتحة صغيرة في الواجهة لخروج هذه الغازات من هناك، وهو أفضل من الأنابيب الحالية الموجودة في بعض المنازل.

لذلك، يصرح فني الاتحاد بأنه برأيه، هذا حل إيجابي، وسيوافق عليه؛ ومع ذلك، يجب على جميع الملاك إبلاغه قبل تنفيذه لضمان التوحيد في تنفيذ العمل.

بعد نقاش مكثف، يتم الاتفاق بالإجماع من قبل جميع الحاضرين والممثلين (مع امتناع البوابة 3-4 I) على الترخيص بفتح فتحة في الجدار الخارجي لتركيب مجرى لمخرج شفاط المطبخ. يُطلب من أي شخص ينوي تنفيذ هذا التركيب الاتصال بفني السيد Porras.

7º) إقرار، حسب الاقتضاء، الميزانية للسنة 2024

يتم عرض مشروع الميزانية للسنة المالية 2024 كما تم تقديمه. يصرح الرئيس بأنه، برأيه، من الضروري تماماً الحفاظ على برنامج الصيانة العدواني الذي يجري حالياً (مع ساعات متزايدة في المساء والليل وعطلات نهاية الأسبوع) وتغيير بعض المقاولين الفرعيين إما