صفحة 1

1 سيدوريو دي ألوها — الجمعية العامة الاستثنائية (مارس 2026) ملخص تنفيذي من الرئيس السادة والسيدات الملاك الأعزاء، يرجى الاطلاع على إشعار استدعاء الجمعية العامة الاستثنائية المرفق، والمقرر عقدها يوم 5 مارس 2026، في فندق NH سان بيدرو (شارع خيريز، 1). أود أن أشجعكم على الحضور أو التصويت بالوكالة، حيث من المهم أن تعكس القرارات المتخذة أوسع إجماع ممكن.

تواجه سيدوريو دي ألوها الآن لحظة حاسمة في تاريخها. بعد أكثر من عقدين من التعقيد القانوني والتقني والإداري، أصبح لدينا أخيراً الوضوح والتوجيه المهني ورؤية التكاليف المطلوبة للتعامل مع المشاكل الهيكلية والبنية التحتية التي تؤثر على اتحادنا. هذا الاقتراح لا يتعلق بالتحسينات أو التطويرات الاختيارية — بل يتعلق بحماية سلامة وشرعية وقيمة منازلنا على المدى الطويل.

تؤكد التقييمات التقنية المستقلة أن العناصر الرئيسية للمباني — وخاصة المرائب والواجهات — قد وصلت إلى مرحلة يكون فيها التدخل الشامل حتمياً. وفي الوقت ذاته، سيسمح تنفيذ هذه الأعمال بتقدم عملية التنظيم القانوني للمباني المتأثرة، مما يزيل عائقاً طويل الأمد أمام الرخص والرهون العقارية وثقة المشترين.

تم تصميم الخطة لتحقيق التوازن بين الضرورة التقنية والجدوى المالية. ستتم الأعمال على مراحل على مدى عدة سنوات، مع إعطاء الأولوية للسلامة والمباني التي يمكن البدء فيها فوراً، مع توفير خيارات تمويل مرنة بحيث يمكن للملاك الاختيار بين الدفعات المرحلية أو المشاركة في قرض اتحادي.

بعبارة بسيطة، يحقق هذا البرنامج ثلاثة أهداف حاسمة:

1. يضمن السلامة والسلامة الهيكلية في جميع أنحاء المجمع
2. يحافظ على قيم العقارات وينميها بحل العيوب المعروفة
3. يجلب اليقين القانوني طال انتظاره للاتحاد

تأخير الإجراء سيزيد التكاليف فقط، ويطيل الاضطراب، ويخاطر بمزيد من التدهور. الموافقة على هذا الاقتراح تسمح لنا بالمضي قدماً برؤية واضحة، وإشراف مهني، وهيكل تمويل عادل.

أعتقد أنه سيكون من المناسب جداً تشكيل مجموعة صغيرة من الملاك للمساعدة في الإشراف على هذه الأعمال المهمة، يرجى تسجيل اهتمامك.

أشجع جميع الملاك على مراجعة الملاحق بعناية والمشاركة في التصويت. هذا قرار جماعي بشأن مستقبل اتحادنا — قرار سيشكل حالته وسمعته وقيمته لعقود قادمة.

بالإضافة إلى ذلك، ستناقش مسألة مهمة أخرى للاتحاد: الإيجارات السياحية. يُقدم اقتراح بموجبه تكييف الوضع الحالي مع التشريعات المعمول بها، بهدف تحقيق التوازن بين حقوق الملاك الذين يؤجرون ممتلكاتهم وأولئك الذين لا يفعلون ذلك. الفائدة للاتحاد ككل هي زيادة بنسبة 10% في رسوم الاتحاد على العقارات المؤجرة قصيرة الأجل، مما يعكس استرجاع تكلفة جزئي وليس رسماً عقابياً.

لأغراض الشفافية، أؤكد أنني أنوي التصويت لصالح كلا الاقتراحين.

جون بي رايلي رئيس سيدوريو دي ألوها

صفحة 2

2 أ) اقتراح بإجراء إصلاحات هيكلية وبنية تحتية على مستوى الاتحاد

1. نظرة عامة على الاقتراح

يقترح الرئيس الموافقة على برنامج إصلاح وتجديد متعدد السنوات على مستوى الاتحاد يشمل:

• أعمال هيكلية وعزل مائي لثلاثة مرائب تحت الأرض • معالجة الواجهات لجميع المباني الخمسة • استبدال الأسقف الخفيفة في الطابقين 4 و5 • الأعمال الهيكلية والسلامة المرتبطة بها • إعادة طلاء شاملة للاتحاد بنظام معاصر

توجد ملخصات التكاليف والجداول الزمنية والتقارير التقنية في الملاحق أ–ج.

2. خلفية المجمع والسياق القانوني

تم بناء سيدوريو دي ألوها عام 2000 من قبل المقاول العام FCC ويضم 250 شقة موزعة على خمسة مباني (تريانا، خيرالدا، دونيانا، الحمراء، مسجد قرطبة). حصل مبنيا تريانا وخيرالدا فقط على موافقة التخطيط العمراني الكاملة ورخص البناء. تأثرت المباني المتبقية بعدم انتظام التخطيط عام 1998، وفيما بعد وقعت تحت نظام AFO، مما تركها معلقة في عملية قانونية وإدارية طويلة الأجل.

الآثار الرئيسية:

• أوامر الهدم التاريخية (صلاحية 5 سنوات) انتهت صلاحيتها عام 2010 لكن لم يتم التصديق عليها من قبل المحاكم • فقط بعد التصديق القضائي يمكن بدء التنظيم القانوني الكامل مع قسم التخطيط العمراني ببلدية مربيلة • تتطلب بعض أعمال السلامة أمر تنفيذ خاص في انتظار التنظيم القانوني الكامل

3. الحالة القانونية والإدارية الحالية

عملية التنظيم القانوني (دونيانا، الحمراء، مسجد قرطبة)

1. التصديق القضائي الذي يؤكد عدم وجود عوائق قانونية من أوامر الهدم (≈6 أشهر)
2. تنظيم التخطيط العمراني والبنية التحتية لخدمات المرافق (≈سنتان)
3. رخص البناء الكاملة متوقعة حوالي عام 2028

الاعتبارات الفورية للسلامة

• واجهة تريانا: يمكن طلب رخص البناء فوراً • واجهة دونيانا: يلزم أمر تنفيذ خاص لإزالة الطلاء غير المستقر لكنه لا يغطي الاستعادة الكاملة للواجهة

صفحة 3

3 4. الأسباب التقنية للتدهور (انظر التقرير التقني المرفق الملحق أ)

تحدد التقييمات التقنية المستقلة (2024–2025):

• عيوب التصميم الأصلي للواجهة (عناصر معادن الشرفات المعرضة للبيئة البحرية) • تسرب المياه طويل الأجل من أنظمة الزراعة والري الفاشلة • غياب نظام صرف سقف فعال • عيوب البناء أدت إلى عزل مائي غير كافٍ للمرائب • التدهور طويل الأجل تفاقم بسبب الفشل المنهجي في تحسين الصيانة السنوية.

5. نطاق الأعمال 2026-2029

5.1 إعادة تأهيل المرائب (خيرالدا، الحمراء، مسجد قرطبة)

• إصلاحات هيكلية للألواح والأعمدة والعوارض والجدران • عزل مائي كامل لأسقف المرائب الواقعة تحت الحدائق والممرات • إزالة وإعادة تثبيت المناظر الطبيعية أعلاه • إعادة بناء عمود التهوية لمنع تسرب المياه • الإنهاء الداخلي وإعادة الطلاء

5.2 معالجة الواجهات (جميع المباني)

• إزالة دعامات معادن محيط الشرفة والمزارع المتآكلة • إعادة بناء واجهات الشرفة والمزارع (دراسة خيارات الكسوة المحتملة بأسعار معقولة) • تركيب حلول هيكلية غير معدنية • استبدال جميع الأسقف الخفيفة المعدنية المتآكلة (الطابقان 4–5) • ترشيد تكوينات المزارع وصرف المياه على السطح

5.3 أعمال إضافية

• إصلاحات جدران هيكلية موضعية مثل جدار حديقة دونيانا؛ جدران منطقة ملعب البادل • أعمال السلامة حيث تتطلبها السلطات • إعادة طلاء معاصرة على مستوى الاتحاد بعد اكتمال الواجهات

6. إدارة المشروع والمهنيين الرئيسيين

المهندس المعماري الأول التقني: Francisco Manuel López Chacón

• التشخيص الهيكلي • جداول الكميات وخطط التكاليف • تنسيق الترخيص

طلب العروض من المقاول: تم تسعير الأعمال من قبل ثلاث شركات باستخدام نفس جدول الكميات لضمان المقارنة. توجد مقارنات العروض التفصيلية في الملحق ب.

صفحة 4

4 7. جدول البرنامج الزمني (استرشادي)

2026–2027

• أعمال مرائب خيرالدا • أعمال سلامة واجهة دونيانا • بدء الأعمال الكاملة على تريانا وخيرالدا

2028–2029

• بدء الأعمال على المباني المنظمة قانونياً • هدف اكتمال المشروع: نهاية 2029

8. إطار التكاليف والتوقيت (تقريبات التكاليف الإجمالية - الملحق ج)

تتضمن توقعات التكاليف:

• أعمال البناء • الرسوم المهنية • تكاليف التنظيم القانوني • التأمين • الضرائب (ضريبة القيمة المضافة 10% على البناء؛ ضريبة ICIO ببلدية مربيلة 4% على البناء) • بدلات الطوارئ

9. استراتيجية التمويل

يُقترح نهج تمويل مختلط:

• قرض بنكي اتحادي (مدة ≈10 سنوات بفائدة حوالي 4.8%) • دفعات مقدمة اختيارية للملاك الراغبين في تجنب الفائدة

10. متطلبات التصويت

الموافقة تتطلب أغلبية بسيطة فقط

يمكن للملاك التصويت شخصياً أو بالوكالة (مرفقة بوثائق الاستدعاء).

11. الخلاصة

تتقارب التحليلات التقنية والقانونية والمالية على استنتاج واضح:

• الأعمال ضرورية وحتمية • التأخير سيزيد التكاليف والمخاطر • البرنامج يحمي قيمة الأصول والسلامة واليقين القانوني

يمثل هذا الاقتراح فرصة لتأمين السلامة الهيكلية طويلة الأجل للاتحاد من خلال الحفاظ على القيمة. إنه يزيل حجاب قانوني استمر 21 سنة يؤثر على رخص البناء والرهون العقارية والعناية الواجبة للمشترين. الفشل في تنفيذ هذه الأعمال سيؤدي إلى ضرر سمعة شديد لسيدوريو دي ألوها.

صفحة 5

5 ب) اقتراح بتحديث النظام الأساسي للاتحاد والمادة 5.3 من لائحة الاتحاد المتعلقة بالإيجارات قصيرة الأجل

1. مادة إضافية في النظام الأساسي للاتحاد

المادة 18.1 السكن للاستخدام السياحي

“يصرح اتحاد الملاك صراحة باستخدام السكن الخاص للأغراض السياحية، وفقاً لأحكام المرسوم 28/2016 الصادر في 2 فبراير، الذي ينظم السكن للاستخدام السياحي في الأندلس، والمادة 17.12 من قانون الملكية الأفقية الإسباني.”

1.أ. قرار

توافق الجمعية العامة على تفويض مسؤول الاتحاد/الرئيس بالحفاظ على وتشغيل سجل رقمي للعقارات المصرح بها للإيجارات قصيرة الأجل قادر على إنشاء شهادة رقمية للتصريح الصريح لأولئك الملاك الذين، وفقاً لهذا القرار والنظام الأساسي، يطلبون القيام بنشاط الإيجار السياحي.

1.ب قرار

تقرر الجمعية العامة صراحة تفويض الرئيس، بمساعدة السكرتير-مسؤول الاتحاد، بتوثيق القرارات: المادة 18.1 و1.أ في عقد رسمي أمام كاتب العدل والقيام بأي إجراءات ضرورية لتسجيله لدى سجل الملكية، لجميع الأغراض القانونية المناسبة.”

2. تحديث لائحة الاتحاد: الملحق 5.3 - لوائح إضافية تنطبق على الملاك والمستأجرين فيما يتعلق بالعقارات المؤجرة قصيرة الأجل.

المادة 1: يُطلب من الملاك الذين يؤجرون أو يعيرون ممتلكاتهم تقديم النموذج أ “إعلان سيدوريو دي ألوها بشأن استخدام الشقة” (https://forms.gle/SNasLUNbDVr3mvJ2A) إلى مسؤول الاتحاد. يلزم إعادة التقديم عند تغيير أي من التفاصيل الواردة فيه. في حالة عدم تقديم النموذج أ، أو رخصة سياحية صحيحة من جنتة الأندلس (VUT) ورقم صحيح لـ Número de Registro de Alquiler (NRA) من سجل الملكية المطلوب فيه، وحيث يشك الإدارة في “استخدام الشقة”، يحتفظ مسؤول الاتحاد بالحق في الاتصال بالسلطات للتوضيح بموجب السلطة الممنوحة من الملاك. إذا اتضح أن شقة يتم تأجيرها قصيرة الأجل دون تقديم النموذج أ، يعتبر الملك في انتهاك لهذه القواعس الاتحادية.

بناءً على تقديمات النموذج أ، يحتفظ مسؤول الاتحاد بسجل عام للعقارات المصرح بها للإيجارات قصيرة الأجل (https://docs.google.com/spreadsheets/d/1TaRIHA3ymx7OKpDNXxJZTQeDtXJfpxRs2Cl6-IDFWWU). وعلى وجه الخصوص، سيكون هذا السجل متاحاً للاستشارة من قبل السجل المحلي لأغراض تحديد ما إذا كان يجب إصدار أو إلغاء NRA أو لأي غرض مماثل آخر. أي عقارات غير مدرجة في هذا السجل لا يُسمح بها صراحة من قبل اتحاد سيدوريو دي ألوها بتأجيرها على أساس قصير الأجل.

كل عقار في السجل سيتحمل رسماً إضافياً بنسبة 10% من رسوم الاتحاد السنوية الحالية، مستحقة مع الدفعة الربعية الثالثة من هذه الرسوم في كل سنة تقويمية. يُقصد بهذا تغطية التكاليف الإضافية للاتحاد في السماح بالإيجارات قصيرة الأجل وتوفير خدمات إضافية حيثما أمكن لتقليل أي تأثير سلبي محتمل على السكان الآخرين، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر إمكانية موظفي أمن إضافيين خلال موسم الإيجار الذروة.

المادة 2:

صفحة 6

6 وفقاً لتقدير الرئيس/مسؤول الاتحاد، يحتفظ الاتحاد بالحق في الإبلاغ إلى السلطات المدنية و/أو السعي لإلغاء أي رخصة إيجار ممنوحة للعقارات غير الامتثالية لقواعس اتحاد سيدوريو دي ألوها و/أو التشريعات الأندلسية و/أو الوطنية المعمول بها حالياً. في حالة اكتشاف عدم امتثال عقار/ملك، سيتم إخطار الملك أولاً وفقاً لذلك من قبل مسؤول الاتحاد وإصدار موعد نهائي لا يقل عن شهر واحد لاستعادة و/أو إثبات الامتثال. الفشل في القيام بذلك سيؤدي إلى الإزالة الفورية لهذا العقار من سجل المادة 1(ii). في وقت لاحق وعند استعادة و/أو إثبات الامتثال، يمكن للملك إعادة تقديم طلب إلى مسؤول الاتحاد لإدراج العقار (مجدداً) في سجل المادة 1(ii).

المادة 3:

يجب على اتحاد سيدوريو دي ألوها نشر النسبة المئوية للعقارات المعلنة كمؤجرة وفقاً لإدراجها في سجل المادة 1(ii) بانتظام وعلى الأقل سنوياً. يحتفظ اتحاد الملاك بسيدوريو دي ألوها بالحق في رفض إصدار رخص إيجار جديدة في حالة تجاوز حد النسبة المئوية المتفق عليه من قبل الاتحاد. سيتم تحديد هذا الحد بناءً على سجل المادة 1(ii)، وأي معلومات أخرى تتعلق بعدد العقارات المؤجرة في سيدوريو دي ألوها.

المادة 4:

يجب نشر جميع قواعس اتحاد سيدوريو دي ألوها في شكل قابل للطباعة أو قابل للتنزيل رقمياً (مثل رمز الاستجابة السريعة المعروض) في العقار. يجب على الملاك بذل كل جهد لضمان عدم انتهاك ضيوفهم للقواعس، خاصة أثناء وجودهم في المناطق المشتركة والمرافق في سيدوريو دي ألوها. لا تستبعد هذه المادة الحاجة إلى قيام الملاك بتوفير معلومات إلزامية أخرى حسب طلب السلطات ذات الصلة.

المادة 5:

سلوك المستأجرين: يجب على المستأجرين/الضيوف إزالة جميع نفاياتهم إلى الحاويات العامة المتوفرة خارج سيدوريو دي ألوها. لا يمكن بأي حال من الأحوال ترك النفايات خارج الشقق أو في المناطق المشتركة. يُحظر بشكل صارم التخلص من مناديل الأطفال وحشوات تنظيف مستحضرات التجميل في مراحيض الشقة لأنها تسبب انسداد أنابيب الصرف الصحي في سيدوريو دي ألوها. يُشجع الملاك على وضع لافتات في حماماتهم لثني هذه الممارسة. قواعس حمام السباحة معروضة في أحواض السباحة جنباً إلى جنب مع ساعات الفتح ويجب الالتزام بها بصرامة. لا يُسمح بأي إزعاج داخل أو خارج الشقق بين الساعة 22:00 و08:00. عدم الامتثال سيتضمن تدخل الشرطة بعد إعطاء تحذير معقول. يُحظر استخدام مساحات الانتظار الخاصة لملاك آخرين دون إذنهم

المادة 6:

سلوك المالك: يجب ألا يتجاوز الإشغال الليلي الحصة المحددة في رخصة السياحة، والتي يجب أن تكون متسقة مع Nota Simple للعقار. بهدف تجنب حفلات الاحتفالات وسمعتها بإزعاج سلام الاتحاد، لا يجوز توفير أي عقار للإيجار أو الإعلان عنه كذلك لأقل من 3 ليالٍ متتالية.

لا يجوز لأي عقار أن يتضمن وسائل لنقل و/أو تسجيل صور أو فيديو أو صوت لمناطق اتحاد سيدوريو دي ألوها خارج العقار. أي نقل و/أو تسجيل داخل العقار نفسه يجب أن يمتثل للقانون المحلي والوطني. مع مراعاة الأمان وحقوق عدم الإزعاج لجميع السكان، من مسؤولية الملك أو وكيله الوفاء بالمتطلب الإلزامي لتسجيل جميع المستأجرين في قاعدة بيانات وزارة الداخلية.

المادة 7:

سيتم فرض تكاليف التنظيف والإصلاح على الملاك عن أي ضرر يسببه مستأجروهم للممتلكات المشتركة. وبالمثل، سيتم فرض رسم إضافي بنسبة 10% من رسوم الاتحاد السنوية الحالية على أي ملك عند حدوث ثلاث أو أكثر من الإزعاجات التي تنطوي على مستأجريه بموجب المادة 5 في أي سنة تقويمية معينة. إذا لم يدفع الملك طواعية، سيتم إضافة التكلفة إلى حساب الاتحاد الخاص به كدين. أي عقار يكون لديه دين معلق، لهذا السبب أو أي سبب آخر، يعتبر غير امتثالي لهذه القواعس لأغراض المادة 2.

المادة 8:

في ضوء المشاكل التاريخية التي سببتها مجموعات السياح المشار إليها عموماً باسم “حفلات العزوبية أو الفتيات”، يجب على الملاك ووكلائهم بذل أفضل الجهود لتقييد الإيجارات على مجموعات عائلية.

المادة 9:

يجب أن يكون لأي عقار يُستخدم للإيجارات قصيرة الأجل تأمين مسؤولية كافٍ يغطي النشاط والضرر المحتمل للضيوف والأطراف الثالثة كما هو مطلوب بموجب القانون المحلي والوطني، خاصة المراسيم 28/2016 و31/2024.

المادة 10:

لا يمكن لأي قائمة تجارية أن تصف سيدوريو دي ألوها بأنها “فندق شقق” أو كلمات بهذا المعنى تعني أن الاتحاد هو أي شيء آخر غير مجتمع سكني مملوك بشكل خاص.