صفحة 1

1

سينيوريو دي ألوها — الجمعية العامة الاستثنائية (مارس 2026)
ملخص تنفيذي من الرئيس

أيها الملاك الأعزاء،
نرفق لكم دعوة الانعقاد للجمعية العامة الاستثنائية المزمع عقدها في 5 مارس 2026، في فندق NH سان بيدرو (شارع خيريز، 1). أود أن أشجعكم على الحضور أو التصويت بالوكالة، إذ من المهم أن تعكس القرارات المتخذة أوسع توافق ممكن.

يمر مشروع سينيوريو دي ألوها اليوم بلحظة حاسمة في تاريخه. وبعد أكثر من عقدين من التعقيدات القانونية والفنية والإدارية، أصبح لدينا الآن الوضوح والتوجيه المهني ورؤية التكاليف اللازمة للتعامل مع القضايا الهيكلية والبنية التحتية التي تؤثر على مجتمعنا.

هذا الاقتراح لا يتعلق بتحسينات اختيارية أو ترقيات فاخرة، بل يتعلق بحماية سلامة منازلنا وشرعيتها وقيمتها على المدى الطويل. وتؤكد التقييمات الفنية المستقلة أن عناصر رئيسية في المباني — ولا سيما المرائب والواجهات — وصلت إلى مرحلة تتطلب تدخلاً شاملاً لا يمكن تجنبه. وفي الوقت نفسه، سيتيح لنا تنفيذ هذه الأعمال المضي قُدمًا في عملية التنظيم القانوني للمباني المتأثرة، مما يزيل عقبة طال أمدها أمام منح التراخيص والرهون العقارية وثقة المشترين.

تم تصميم الخطة بحيث توازن بين الضرورة الفنية والجدوى المالية. وستُنفَّذ الأعمال على مراحل على مدى عدة سنوات، مع إعطاء الأولوية للسلامة وللمباني التي يمكن البدء بها فورًا، مع توفير خيارات تمويل مرنة تتيح للملاك الاختيار بين الدفع على أقساط أو المشاركة في قرض جماعي.

ببساطة، يحقق هذا البرنامج ثلاثة أهداف حاسمة:

1. ضمان السلامة والسلامة الهيكلية في جميع أنحاء المشروع
2. الحفاظ على قيمة العقارات وتعزيزها من خلال معالجة العيوب المعروفة
3. تحقيق اليقين القانوني الذي طال انتظاره للمجتمع

إن تأجيل الإجراءات لن يؤدي سوى إلى زيادة التكاليف وتمديد الاضطرابات وتفاقم التدهور. واعتماد هذا الاقتراح يسمح لنا بالمضي قدمًا بخارطة طريق واضحة، وإشراف احترافي، وهيكل تمويل عادل.

أرى أنه سيكون من المناسب جدًا تشكيل مجموعة صغيرة من الملاك للمساعدة في الإشراف على هذه الأعمال المهمة، يُرجى التسجيل للإعراب عن اهتمامكم.

أحث جميع الملاك على مراجعة الملاحق بعناية والمشاركة في التصويت. إنها قرارات جماعية تتعلق بمستقبل مجتمعنا، وستحدد حالة المجتمع وسمعته وقيمتها لعقود قادمة.

بالإضافة إلى ذلك، سيتم مناقشة مسألة أخرى مهمة للمجتمع: التأجير السياحي. ويُقدَّم اقتراح لمواءمة الوضع الحالي مع التشريعات السارية، بهدف تحقيق التوازن بين حقوق الملاك الذين يؤجرون عقاراتهم والذين لا يؤجرون. وتشمل الفائدة التي تعود على المجتمع ككل رفع رسوم الصيانة بنسبة 10% على العقارات المؤجرة قصيرة الأجل، كوسيلة لاسترداد جزئي للتكاليف وليس كعقوبة.

ومن أجل الشفافية، أؤكد أن نيتي هي التصويت لصالح كلا الاقتراحين.

جون ب. رايلي
رئيس اتحاد الملاك SdA

صفحة 2

2

أ) اقتراح إجراء إصلاحات هيكلية وبنية تحتية شاملة للمجتمع

1. نظرة عامة على الاقتراح
   يُقدِّم الرئيس اقتراحًا بالموافقة على برنامج إصلاح وتجديد شامل على مدى عدة سنوات، يشمل:

• أعمال هيكلية وعزل مائي لثلاثة مرائب تحت أرضية
• إصلاحات للواجهات في المباني الخمسة جميعها
• استبدال المظلات (pergolas) في الطابقين 4 و5
• أعمال هيكلية وسلامة مرتبطة
• إعادة طلاء شاملة للمجتمع بأكمله بلون عصري

تُقدَّم ملخصات التكاليف والجداول الزمنية والتقارير الفنية في الملاحق من أ إلى ج.

2. الخلفية التاريخية والوضع القانوني
   تم بناء سينيوريو دي ألوها عام 2000 من قبل المقاول العام FCC، ويضم 250 شقة موزعة على خمسة مباني (تريانا، جيرالدا، دونيانا، الأحمرا، المسجدة).
   فقط تريانا وجيرالدا حصلتا على موافقة التخطيط العمراني والتراخيص الكاملة للبناء.
   أما المباني المتبقية فقد تأثرت بمخالفات التخطيط لعام 1998، ثم سقطت تحت نظام AFO، مما جعلها عالقة في عملية قانونية وإدارية طويلة الأمد.

النتائج الرئيسية:

• أوامر الهدم التاريخية (بصلاحية 5 سنوات) انتهت في 2010، لكن المحاكم لم تُصدِّق على ذلك قط
• لا يمكن بدء عملية التنظيم القانوني الكامل مع إدارة التخطيط في بلدية ماربيا إلا بعد التصديق القضائي
• تتطلب بعض أعمال السلامة أمر تنفيذ خاص، رهنًا بالتنظيم الكامل

3. الوضع القانوني والإداري الحالي
   عملية التنظيم (دونيانا، الأحمرا، المسجدة):

4. تصديق قضائي يؤكد عدم وجود عوائق قانونية من أوامر الهدم (حوالي 6 أشهر)

5. تنظيم البنية التحتية للتخطيط العمراني وخدمات المرافق (حوالي سنتين)

6. من المتوقع الحصول على تراخيص البناء الكاملة حوالي 2028

اعتبارات السلامة الفورية:

• واجهة تريانا: يمكن طلب تراخيص البناء فورًا
• واجهة دونيانا: يتطلب أمر تنفيذ خاص لإزالة الطبقة السطحية غير المستقرة، لكنه لا يغطي الاستعادة الكاملة للواجهة

صفحة 3

3

4. الأسباب الفنية للتدهور (انظر التقرير الفني المرفق في الملحق أ)
   تُحدد التقييمات الفنية المستقلة (2024–2025):

• عيوب في تصميم الواجهات الأصلي (عناصر معدنية في الشرفات مكشوفة للبيئة البحرية)
• تسرب المياه على المدى الطويل من أحواض الزراعة وأنظمة الري المعطلة
• غياب نظام تصريف فعال من السطح
• عيوب في البناء أدت إلى عزل غير كافٍ للمرائب
• تفاقم التدهور على المدى الطويل بسبب الفشل النظامي في تحسين الصيانة السنوية

5. نطاق الأعمال 2026–2029
   5.1 إعادة تأهيل المرائب (جيرالدا، الأحمرا، دونيانا)

• إصلاحات هيكلية للبلاطات والأعمدة والكمرات والجدران
• عزل مائي كامل لأسطح المرائب الواقعة تحت الحدائق والمسارات
• إزالة وإعادة تركيب المناظر الطبيعية أعلاه
• إعادة بناء فتحات التهوية لمنع تسرب المياه
• التشطيبات الداخلية وإعادة الطلاء

5.2 إصلاحات الواجهات (جميع المباني)

• إزالة الدعامات المعدنية المتهالكة حول الشرفات وأحواض الزراعة
• إعادة بناء واجهات الشرفات وأحواض الزراعة (دراسة خيارات تغليف بأسعار معقولة)
• تركيب حلول هيكلية غير معدنية
• استبدال جميع المظلات المعدنية المتهالكة (الطابقان 4–5)
• تنظيم توزيع أحواض الزراعة وتصريف مياه السطح

5.3 أعمال إضافية

• إصلاحات محلية للجدران الهيكلية، مثل جدار حديقة دونيانا وجدران منطقة ملعب البايدل
• أعمال السلامة عند الضرورة حسب الجهات الرسمية
• إعادة طلاء عصرية شاملة للمجتمع بعد الانتهاء من الواجهات

6. حوكمة المشروع والمهنيون الرئيسيون
   المهندس المعماري المشرف:
   فرانسيسكو مانويل لوبيز شاكون

• التشخيص الهيكلي
• جداول الكميات وخطط التكاليف
• تنسيق إجراءات الترخيص

طرح العطاءات على المقاولين:
تم تسعير الأعمال من قبل ثلاث شركات باستخدام نفس جدول الكميات لضمان المقارنة.
تُقدَّم مقارنات العطاءات التفصيلية في الملحق ب.

صفحة 4

4

7. الجدول الزمني للمشروع (تقديري)

2026–2027
• أعمال مرآب جيرالدا
• أعمال السلامة في واجهة دونيانا
• بدء الأعمال الكاملة في تريانا وجيرالدا

2028–2029
• بدء الأعمال في المباني المنظمة قانونيًا
• الهدف من إكمال المشروع: نهاية 2029

8. إطار التكاليف والتوقيت (التقديرات الإجمالية للتكلفة - الملحق ج)
   تشمل تقديرات التكاليف:

• أعمال البناء
• أتعاب المهنيين
• تكاليف التنظيم القانوني
• التأمين
• الضرائب (ضريبة القيمة المضافة 10% على البناء؛ ضريبة ICIO في ماربيا 4% على البناء)
• احتياطيات الطوارئ

9. استراتيجية التمويل
   يُقترح نهج تمويل مختلط:

• قرض بنكي جماعي (مدة ≈10 سنوات، فائدة ≈4.8%)
• دفعات مقدمة اختيارية للملاك الذين يرغبون في تجنب الفوائد

10. متطلبات التصويت
    تتطلب الموافقة أغلبية بسيطة
    يمكن للملاك التصويت شخصيًا أو بالوكالة (مرفقة بوثائق الدعوة)

11. الخاتمة
    تلتقي التحليلات الفنية والقانونية والمالية في استنتاج واضح:

• الأعمال ضرورية ولا مفر منها
• التأجيل سيزيد التكاليف ويشكل خطرًا
• يحمي البرنامج قيمة الأصول والسلامة واليقين القانوني

يمثل هذا الاقتراح فرصة لضمان سلامة المجتمع على المدى الطويل من خلال الحفاظ على القيمة. كما يزيل ستارًا من عدم اليقين القانوني استمر 21 عامًا وأثر على تراخيص البناء والرهون العقارية وفحص المشترين. وستؤدي الإخفاق في تنفيذ هذه الأعمال إلى ضرر شديد في سمعة سينيوريو دي ألوها.

صفحة 5

5

ب) اقتراح تحديث النظام الأساسي للمجتمع وتعديل المادة 5.3 من لوائح المجتمع المتعلقة بالتأجير قصير الأجل

1. مادة إضافية في النظام الأساسي للمجتمع
   المادة 18.1: العقارات المستخدمة للسياحة
   ”يُصرِّح اتحاد الملاك صراحة باستخدام الشقق الخاصة لأغراض سياحية، وفقًا لأحكام المرسوم 28/2016 المؤرخ 2 فبراير، الذي ينظم العقارات المستخدمة للسياحة في الأندلس، والمادة 17.12 من قانون الملكية الأفقية الإسباني.”

1.أ. قرار
توافق الجمعية العامة على تفويض المدير الإداري/الرئيس بإدارة وتشغيل سجل إلكتروني للعقارات المصرح لها بالتأجير قصير الأجل، ويكون قادرًا على إصدار شهادة رقمية تثبت التصريح الصريح لأي مالك يطلب مزاولة نشاط التأجير السياحي، وفقًا لهذا القرار والنظام الداخلي.

1.ب. قرار
تُقِرّ الجمعية العامة بأن تُصرِّح صراحة للرئيس، بمساعدة الأمين-المدير، بتوثيق القرارات: المادة 18.1 والبند 1.أ في صك رسمي أمام كاتب عدل، واتخاذ أي إجراءات ضرورية لتسجيلها في السجل العقاري، لأغراض قانونية مناسبة.”

2. تحديث لوائح المجتمع: المرفق 5.3
   اللوائح الإضافية المطبقة على الملاك والمستأجرين فيما يتعلق بالعقارات المؤجرة قصيرة الأجل

المادة 1:
يُطلب من الملاك الذين يؤجرون/يقرضون عقاراتهم تقديم النموذج أ “SdA-إعلان استخدام الشقة” (https://forms.gle/SNasLUNbDVr3mvJ2A) إلى المدير الإداري للمجتمع. ويُطلب إعادة التقديم عند تغيير أي من التفاصيل الواردة فيه. وفي حالة عدم تقديم النموذج أ، أو عدم وجود ترخيص سياحي ساري من حكومة الأندلس (VUT) ورقم تسجيل عقاري ساري (NRA) من السجل العقاري المطلوب فيه، وعند وجود شكوك لدى الإدارة حول “استخدام الشقة”، يحتفظ المدير بالحق في التواصل مع السلطات للحصول على توضيح، وذلك بناءً على الصلاحيات الممنوحة من قبل الملاك. وإذا تبين بوضوح أن الشقة تُؤجَر قصيرة الأجل دون تقديم النموذج أ، يُعتبر المالك مخالفًا للوائح المجتمع.

استنادًا إلى الطلبات الواردة من النموذج أ، سيُحافظ المدير الإداري على سجل عام للعقارات المصرح لها بالتأجير قصير الأجل (https://docs.google.com/spreadsheets/d/1TaRIHA3ymx7OKpDNXxJZTQeDtXJfpxRs2Cl6-IDFWWU). وخصوصًا، سيكون هذا السجل متاحًا للاستشارة من قبل المسجل المحلي لتحديد ما إذا كان سيتم منح أو إلغاء رقم NRA أو لأي غرض مشابه. لا يُسمح صراحة لأي عقار غير مدرج في هذا السجل بالتأجير قصير الأجل من قبل مجتمع SdA.

سيُفرض على كل عقار مدرج في السجل رسوم إضافية بنسبة 10% من رسوم الصيانة السنوية الحالية، ويُسدد مع الدفعة الربع سنوية الثالثة من هذه الرسوم كل سنة تقويمية. ويهدف هذا إلى تغطية التكاليف الإضافية التي يتكبدها المجتمع بسبب السماح بالتأجير قصير الأجل، وعند الإمكان، توفير خدمات إضافية لتقليل أي تأثير سلبي محتمل على السكان الآخرين، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر إمكانية توظيف أفراد أمن إضافيين خلال موسم التأجير المزدحم.

المادة 2:

صفحة 6

6

بناءً على تقدير الرئيس/المدير، يحتفظ المجتمع بالحق في الإبلاغ للسلطات المدنية و/أو المطالبة بإلغاء أي ترخيص تأجير مُنح لعقارات لا تمتثل للوائح مجتمع سينيوريو دي ألوها و/أو التشريعات الأندلسية و/أو الوطنية السارية. وفي حال ثبت عدم امتثال عقار/مالك، يُخطَر المالك من قبل المدير الإداري ويُمنح مهلة لا تقل عن شهر واحد لاستعادة الامتثال أو إثباته. وفي حال الفشل في ذلك، سيتم إزالة العقار فورًا من السجل المذكور في المادة 1(2). وفي وقت لاحق، وبعد استعادة الامتثال أو إثباته، يمكن للمالك إعادة التقدم إلى المدير الإداري لكي يُعاد إدراج العقار في سجل المادة 1(2).

المادة 3:
سيقوم اتحاد SdA بنشر نسبة العقارات المعلنة كمؤجرة وفقًا لتسجيلها في سجل المادة 1(2)، بشكل منتظم وعلى الأقل سنويًا.
ويحتفظ اتحاد ملاك SdA بالحق في رفض منح تراخيص تأجير جديدة في حال تجاوز النسبة المتفق عليها من قبل الاتحاد. ويُقرّر هذا الحد الأقصى استنادًا إلى سجل المادة 1(2)، وأي معلومات أخرى تتعلق بعدد العقارات المؤجرة في SdA.

المادة 4:
يجب نشر جميع لوائح مجتمع SdA بشكل قابل للطباعة أو للتنزيل الرقمي (مثل رمز QR معروض) داخل العقار. ويجب على الملاك بذل قصارى جهدهم لضمان عدم انتهاك ضيوفهم للوائح، خاصة في المناطق والمرافق المشتركة في SdA. ولا يستثني هذا البند اشتراط الملاك توفير معلومات إلزامية أخرى تطلبها السلطات المعنية.

المادة 5: سلوك المستأجرين/الضيوف:
يجب على المستأجرين/الضيوف إزالة جميع نفاياتهم إلى الحاويات العامة المتوفرة خارج SdA. ولا يُسمح تحت أي ظرف بترك النفايات خارج الشقق أو في المناطق المشتركة. ومن المعروف أن التخلص من مناديل الأطفال ومساحيق التنظيف من المراحيض يؤدي إلى انسداد أنابيب الصرف في SdA، وهو ممنوع تمامًا. ويشجع الملاك على وضع لافتات في حمامات شققهم لثني الضيوف عن هذه الممارسة.
تُعرض قواعد حمام السباحة عند المسبحين مع ساعات العمل، ويجب الالتزام بها بدقة.
ممنوع تمامًا إحداث أي إزعاج داخل أو خارج الشقق بين الساعة 22:00 و08:00. وفي حال عدم الامتثال، سيتم استدعاء الشرطة بعد تحذير معقول.
ممنوع استخدام مواقف السيارات الخاصة بمالكين آخرين دون إذنهم.

المادة 6: سلوك المؤجرين:
لا يجوز أن يتجاوز عدد النائمين في الليلة الحد المحدد في الترخيص السياحي، والذي يجب أن يكون متوافقًا مع “Nota Simple” للعقار.
ومن أجل تجنب حفلات الشباب وسمعتها في إحداث إزعاج للمجتمع، لا يُسمح بتأجير أي عقار أو الإعلان عنه كمُتجرَّ لفترة أقل من ثلاث ليالٍ متتالية.

صفحة 7

7

لا يجوز لأي عقار أن يحتوي على وسائل لنقل و/أو تسجيل صور أو فيديو أو صوت من مناطق المجتمع المشتركة خارج العقار. وأي نقل و/أو تسجيل داخل العقار نفسه يجب أن يمتثل للقانون المحلي والوطني.
ومن منطلق الاهتمام بالأمن وحقوق السكان في عدم الإزعاج، فإن على المالك أو وكيله الوفاء بالمتطلب الإلزامي لتسجيل جميع المستأجرين في قاعدة بيانات وزارة الداخلية.

المادة 7:
سيُفرض على الملاك تكاليف التنظيف والإصلاحات لأي ضرر يسببه مستأجروهم في ممتلكات المجتمع. وبالمثل، سيتم فرض رسوم إضافية بنسبة 10% من الرسوم السنوية الحالية لأي مالك يحدث فيه ثلاث حالات إزعاج أو أكثر تتعلق بمستأجريه بموجب المادة 5 في أي سنة تقويمية. وإذا لم يدفع المالك طواعية، ستُضاف التكلفة إلى حسابه في اتحاد الملاك كمديونية. ويُعتبر أي عقار لديه مديونية معلقة، لأي سبب كان، غير ممتثل لهذه اللوائح لأغراض المادة 2.

المادة 8:
بالنظر إلى المشاكل التاريخية الناتجة عن مجموعات السياح التي تُعرف عمومًا بـ”حفلات العزوبية”، يجب على الملاك ووكلائهم بذل أفضل جهودهم لتقييد التأجير لمجموعات عائلية.

المادة 9:
يجب أن يكون أي عقار يستخدم للتأجير قصير الأجل مغطى بتأمين مسؤولية كافٍ يغطي النشاط والأضرار المحتملة للضيوف والأطراف الثالثة وفقًا للقانون المحلي والوطني، ولا سيما المرسومين 28/2016 و31/2024.

المادة 10:
لا يجوز لأي إعلان تجاري أن يصف SdA كـ”شقة فندقية” أو بأي تعبير مشابه يوحي بأن المجتمع هو شيء آخر غير مجتمع سكني مملوك خصوصيًا.