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2023. Informe Anual del Presidente - Señorío de Aloha

Estimados propietarios,

1. INTRODUCCIÓN.

Si planea votar directamente o por delegación en la Junta General, por favor revise atentamente la lista de deudores adjunta. Hay varios propietarios que pueden no estar al tanto de que tienen pequeñas deudas pendientes.

Si aparece en esta lista, tiene tiempo hasta la mañana de la Junta General para liquidar su cuenta y ejercer su derecho a votar en persona o por delegación. Se proporcionará una lista de deudores actualizada a petición en la mañana de la Junta General y se utilizará en la Junta General para verificar a los propietarios de bienes raíces o sus delegados que tienen derecho a votar.

La participación en la Junta General a través de Zoom, Teams, Skype, etc. sigue siendo solo permitida en Cataluña, por lo que debemos celebrar una reunión presencial.

Es importante que ejerza sus derechos de voto. El Administrador, el Presidente y el Vicepresidente deben ser elegidos por mayoría de propietarios con mandato para realizar sus funciones en el mejor interés de la Comunidad.

Si no asistirá a la Junta General, por favor designe a un representante, o al Presidente o Administrador. El orden del día de la Junta General indica dónde se tomará la votación. Puede indicar en su formulario de delegación cómo quiere votar en cada moción o instruir a su delegado.

2. RESUMEN DEL PROGRESO EN 2023.

Para beneficio de los propietarios relativamente nuevos y aquellos que no están familiarizados con nuestra historia, yo y Gerry Burke, nuestro Vicepresidente, fuimos elegidos en mitad de 2020.

El mandato era volver a poner en orden una comunidad que había caído en desuso, acumuló deudas significativas y créditos, y estaba involucrada en casos legales complejos tanto como demandante como demandado.

Entre 2016-20, hubo una sucesión de Administradores y abogados. El registro de cuentas, contratos, casos judiciales y muchos documentos legales de la Comunidad se habían perdido o destruido en un fallo de disco duro y, para colmo, había menos de €1,000 en la cuenta bancaria.

En efecto, la Comunidad estaba técnicamente en quiebra. En ese momento, declaré que podría llevar hasta 5 años poner en orden la Comunidad. Lo que no estaba claro en ese momento era cuánto costaría y qué esqueletos del pasado saldrían de la caja.

Bueno, cada año los esqueletos han seguido saliendo, en forma de nuevos desafíos legales contra la comunidad, y así con los desafíos modernos como “desarrolladores de propietarios” que pisan con fuerza sobre las leyes y las Reglas de la Comunidad para maximizar sus beneficios. Con esta historia, no hay lugar para la complacencia, ni debemos subestimar los desafíos que aún quedan por delante.

A pesar de todo lo anterior, cada año ha traído progreso y los fondos que ha invertido están empezando a dar sus frutos. Hay evidencia en toda la comunidad de que estamos encima de la mantenimiento diario y los contratistas que realizan la limpieza, jardinería, mantenimiento de equipos y reparaciones también son más efectivos que en el pasado. A un nivel más profundo, hemos completado la primera fase de proyectos de infraestructura que se financiaron con la llamada de fondos. Queda más por hacer, pero es importante destacar que hemos aprendido algunas lecciones importantes que nos servirán bien cuando empecemos las fases de continuación de estos proyectos.

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La lista de cuentas detallada adjunta demuestra la estabilidad en las finanzas de la comunidad. Estamos en positivo en efectivo y nuestras erogaciones de 2023 se alinean con nuestro presupuesto. Las comunidades de propietarios españolas, a diferencia de las empresas regulares, no se auditan independientemente a estándares internacionales. Como en el pasado, Gerry, nuestro Vicepresidente, un contador público cualificado, revisa las cuentas trimestrales y anuales para asegurarse de su precisión. Gerry proporcionará un resumen de la situación financiera en la Junta General y podrá responder a preguntas o presentarlas a través de su delegación.

En general, la retroalimentación sugiere que el trabajo importante detrás de escena para administrar la comunidad ha mejorado aún más. Una parte importante del tiempo de un Administrador se pasa persiguiendo a los pagadores tardíos y a los deudores a largo plazo. Un indicador clave de la salud de la comunidad es la “tasa de recopilación de cuotas de la comunidad”. En 2023, Adenjo logró un nivel satisfactorio del 92,49%, lo que a su vez ha permitido erogaciones en línea con el presupuesto aprobado. El 7,51% de dinero no recaudado se compone principalmente de deudores a largo plazo heredados, más las multas no pagadas que se han aplicado legalmente.

Otro indicador clave es el “servicio a los propietarios”. En general, creo que es justo decir que los tiempos de respuesta de los propietarios han seguido mejorando, así como la resolución de problemas. Sin embargo, tengo que destacar que ha habido un aumento significativo en los propietarios que se dirigen a la administración debido al impacto negativo de numerosas reformas ilegales y el comportamiento antisocial, incluyendo la vandalismo, la mayoría de los cuales parece provenir de los alquileres a corto plazo. Estos problemas están creando un trabajo anormalmente adicional, y en combinación con los problemas heredados significativos, es importante entender que esto impacta en nuestra eficiencia general, incluyendo los tiempos de respuesta y las acciones subsiguientes. Combatir estos problemas requiere ajustes adicionales en la administración y la seguridad.

El mercado inmobiliario de Marbella ha experimentado un auge en los últimos años y ha llevado consigo a Señorío. En 2023 se produjeron varias ventas de alto valor, y es evidente que las mejoras visibles y reales en la comunidad están ayudando a aumentar los valores. Sin embargo, hay varios peligros existenciales para mantener los valores de nuestras inversiones, y estos remiten a la “visión de fuerza, estabilidad y transparencia” que hablé hace dos años. Toqué estos temas más adelante en este informe, así como en la Junta General, y en el caso de que mi mandato se extienda, prevé la necesidad de avanzar varias iniciativas clave a través de EGM específicos durante este año.

3. LLAMADA DE FONDOS

En un nivel comunitario, habrá visto varias reparaciones, incluyendo las piscinas y los problemas de drenaje de agua en los jardines en la parte superior de los garajes de Doñana y Triana. A nivel personal, algunos de ustedes han tenido reparaciones en sus terrazas dañadas por agua/irrigación y otros han tenido instalado ventilación en sus almacenes para combatir los problemas de humedad causados por el agua de inundación. En los anexos puede ver la lista completa de proyectos y su asignación de los €464k que se recibieron de la llamada de fondos de €500k. (Los propietarios que no pagaron aún son responsables y se han impuesto multas).

Entiendo que todos ustedes comprenden que los edificios requieren reparaciones oportunas en la infraestructura básica. En el caso de Señorío, esto no sucedió y las obras necesarias se convirtieron en urgentes y extensas, y por eso se tuvo que levantar fondos de emergencia.

4. DEUDORES

Como la mayoría de ustedes saben, los deudores han aumentado de manera exponencial en los últimos 15 años, lo que pone a la comunidad en riesgo significativo. Una iniciativa clave en 2023 fue renovar nuestros esfuerzos en los tribunales para avanzar en los procedimientos contra nuestros deudores. No puedo decir que esté satisfecho con los resultados porque la verdad es que el sistema judicial en este país falla en funcionar con la eficiencia que debería.

Muy positivamente, el total de dinero recuperado por los esfuerzos de Adenjo de los deudores heredados (deudas de cuotas de la comunidad no pagadas antes de 2022) es de €152,234. Esto nos ha permitido pagar a los acreedores antiguos de la comunidad de la siguiente manera:

5. ACREEDORES

En 2020, los acreedores heredados superaban los €430k. Las negociaciones cuidadosas nos han permitido servir a los acreedores desde la recuperación de deudas de cuotas de la comunidad mencionada anteriormente. Por lo tanto, hemos pagado a los acreedores de la siguiente manera:

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€

SYMAN 20.911,04 COFER 51.061,73 HELP 12.809,13 FAIN 7.545,11 MULTIMALAGA 40.441,34 LEYENDAS DE ABOGADOS DE LA COMUNIDAD 19.584,56

El principal acreedor histórico es Pinturas JJ (la empresa que hizo un trabajo terrible pintando la Comunidad entre 2016-2018 y tuvo la audacia de cobrar €147.000 adicionales, más allá del original €700.000+ que no se evidenció con un contrato). Estamos obligados legalmente a pagar la actual cuenta de €138k y estamos tratando de acordar un plan de pago en instalments con el abogado de Pinturas.

6. MANTENIMIENTO Y SEGURIDAD

En septiembre de 2022, terminamos nuestro servicio de seguridad de vigilante de un hombre con Cofer ya que no era efectivo. En ese momento también repurificamos nuestro servicio de concierge HELP, por lo que en lugar de tener a un hombre en la puerta principal dejando entrar a cualquiera y ocasionalmente patrullando el complejo, ahora tenemos a alguien dentro y alrededor de la comunidad realizando tareas de mantenimiento y vigilando problemas.

Este sistema con HELP está funcionando muy bien, y en respuesta a varias solicitudes de los propietarios hemos aumentado el número de personal para operar este servicio las 24 horas del día, los 7 días de la semana. Ya sea pintar las puertas de incendios en los garajes, reparar los senderos de baldosas, reforzar paredes dañadas dentro de los portales o mejorar significativamente la ventilación de los almacenes, estamos obteniendo mucho mejor valor por nuestro dinero que cuando teníamos a un concierge y un vigilante haciendo muy poco.

El uso de HELP como una mirada vigilante sobre la comunidad, especialmente por la noche, crea un mejor sentido de seguridad, y en efecto, muchos incidentes durante el verano pasado fueron reportados y resueltos. Sin embargo, no es la solución completa, y muchos de ustedes recordarán que nos comprometimos en 2022 a proporcionar una propuesta de seguridad integral y costeada para la Junta General de 2023. Esta fecha límite se perdió, y la propuesta no estaba lista hasta justo antes de Navidad. La propuesta de varias fases combina un sistema de control de acceso con la sustitución del actual sistema de intercomunicación, cuyos componentes ya no podemos obtener. La intención es utilizar el saldo pendiente de la llamada de fondos para financiar la seguridad perimetral de la fase 1 antes del verano. Las fases 2 y 3 se financiarán desde una ronda de financiación futura que aún no se ha determinado pero será objeto de un EGM durante este año.

7. SERVICIOS PÚBLICOS

Muchos propietarios están justificadamente preocupados por el impacto de las restricciones de agua, especialmente en las piscinas. La situación cambia casi a la semana. Actualmente, las piscinas están abiertas y estamos optimistas de que lo sigan estando. También quiero llamar la atención sobre las ahorras de agua desde que llevamos a cabo las reparaciones y mejoras en las piscinas en 2023. En 2022, nuestra factura de agua fue de €70k y había estado alrededor de ese número durante algún tiempo. En 2023, nuestra factura de agua fue casi €48k menos, a €22k (reducción del 68%). Aunque los precios están aumentando debido a las restricciones de agua, esperamos que los costos de reparación de las piscinas se hayan pagado a sí mismos dentro de 4 años.

Ahorros de electricidad. Contratamos a un consultor externo de electricidad y redujimos nuestra factura anual de electricidad de €53k a €40k, una reducción del 24%. El mercado de electricidad ha sido competitivo de nuevo, y si aún no lo ha hecho, debería buscar los mejores contratos.

8. PRESUPUESTO DE 2024

En un momento de inflación continua, nos esforzamos por obtener valor y ahorrar donde sea posible. Vemos aumentos de costos de subcontratistas, pero hemos podido compensar algunos de estos aumentos con las grandes ahorras en servicios públicos. Proponemos un aumento del 6% en las cuotas porque creemos que es absolutamente necesario mantener el programa de mantenimiento agresivo que ahora está en marcha y cambiar algunos subcontratistas para ahorrar más dinero o garantizar un servicio más confiable.

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9. CASO LEGAL CON FCC CONSTRUCCIONES S.A.

En 2004/5, la Comunidad demandó al contratista general FCC, que construyó Señorío. El caso ha ido de un lado a otro por los tribunales muchas veces, pero a lo largo de los años, la información proporcionada a los propietarios solo a través de las Juntas Generales fue muy limitada a pesar de la presencia del abogado del caso, el Sr. F. Urquia. La última ocasión fue la Junta General de 2019 cuando el Sr. Urquia recordó que “la justicia en España es desafortunadamente muy lenta, pero estamos esperando al tribunal, que se espera que sea positivo para los intereses de la comunidad”.

Así lento que fue, la audiencia después de 2018 solo tuvo lugar en noviembre de 2023, y la decisión del juez solo se comunicó a nosotros por el Sr. Urquia a finales de febrero y no fue positiva en absoluto. Adenjo y yo nos reunimos con el Sr. Urquia en marzo para tratar de entender las consecuencias y las opciones disponibles. Lo que resultó fueron revelaciones completamente desconocidas para nosotros y nunca comunicadas en el cambio de Presidentes y Administración de 2020 ni en ningún momento posterior por el Sr. Urquia a pesar de varias solicitudes de Meridional y Adenjo. La complejidad y las explicaciones confusas hicieron que solicitáramos al Sr. Urquia que proporcionara un informe escrito detallando lo que sucedió entre la sentencia de 2010 hasta la audiencia final de noviembre de 2023. Este informe ya ha sido retrasado dos veces y, por lo tanto, no estamos más iluminados. Con Adenjo y yo no involucrados en esta acción legal prolongada, hemos pedido al Sr. Urquia que asista a la Junta General y explique directamente a los propietarios qué ha sucedido.

Mientras tanto, hemos empezado a evaluar las implicaciones para la Comunidad. Esto implica tener que realizar las obras que FCC no hizo bajo contrato, así como reparar el daño causado por la falta de esas obras originales. Estos se centran en los garajes de Mezquita, Alhambra y Giralda (se realizaron reparaciones menores bajo la última llamada de fondos a Doñana y Triana). Tendrán un impacto significativo en la programación de otras obras en la comunidad y necesitan una evaluación cuidadosa por Victor, Adenjo y especialistas externos. Anticipamos que llevará 2-4 meses estar en una posición para presentar propuestas detalladas cubriendo todos los proyectos de infraestructura y se requerirá un EGM dedicado.

10. REFORMAS

Las reformas están pesando mucho en la comunidad y han creado un gran trabajo adicional para Victor, Adenjo y yo. Básicamente, hay dos tipos de reformas:

a) Un propietario que quiere modernizar su propiedad. Perfectamente comprensible ya que las técnicas y materiales modernos se vuelven disponibles y los propietarios quieren mejorar sus propiedades.

b) Un propietario que es un desarrollador profesional. Compra una propiedad, invierte en una reforma total de la propiedad para maximizar sus beneficios a través de una venta al completar la reforma.

En el caso a) los propietarios a menudo están mal informados sobre las Reglas de la Comunidad y las normas legales españolas, y a veces pueden estar mal asesorados por sus constructores. Estos propietarios son más receptivos a trabajar con Victor y Adenjo para hacer las cosas de manera legal, pero a menudo pasan la línea, especialmente cuando se trata de las características externas de sus reformas. Activamente animamos la cooperación con la Administración para lograr el mejor resultado para el propietario y la Comunidad.

En el caso b) el objetivo del propietario/Desarrollador es el beneficio. Saben los trucos del oficio; tienen licencias no descriptivas del Ayuntamiento y abusan de las Reglas de la Comunidad y las normas legales españolas. Son reacios a permitir que Victor inspeccione su trabajo para asegurarse de que no hay daño o impacto en los sistemas comunitarios y la propiedad. La realidad es que no tendrán consecuencias por incumplir la integridad de la arquitectura y la simetría de la Comunidad. Las consecuencias del incumplimiento o trabajo que negativamente impacta en los sistemas de ingeniería comunitaria, serán soportadas por un nuevo propietario inocente.

Por supuesto, hay la argumentación correcta de que las modificaciones legítimas de la propiedad mejoran la comunidad y aumentan los valores.

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La argumentación alternativa es que las modificaciones ilegales pueden resultar en la comunidad pareciendo un campamento gitano y pueden reducir los valores de la comunidad. Con esto en mente, hemos llegado a todos los propietarios y hemos solicitado copias de sus licencias de construcción y acceso a sus propiedades para asegurarnos de un resultado mutuamente beneficioso.

Desafortunadamente, muchos de ustedes han tenido que sufrir de reformas ilegales durante meses al lado de ustedes y están al tanto de que muchos propietarios/Desarrolladores son simplemente insensibles y no cooperativos. Esto fue por qué en enero se celebró un EGM para aprobar la acción legal contra una reforma ilegal donde había al menos 7 incumplimientos de las Reglas de la Comunidad y las normas legales españolas.

Nuestra intención es perseguir la acción legal contra las reformas donde los propietarios no cooperan con la Administración o no cumplen con las Reglas.

11. ALQUILERES

En 2023, hubo problemas significativos con tanto alquileres a corto plazo como algunos alquileres a largo plazo.

Muchos de los mismos problemas ocurren en otras comunidades de alquiler populares, y hay una tendencia creciente a prohibir los alquileres a corto plazo, especialmente aquellos que se asocian con Airbnb. En España, los consejos regionales y locales también están tomando medidas, en parte para proteger el mercado de vivienda para la gente local y trabajadores, y también en consideración de los elementos criminales y antisociales.

Creo que ahora es necesario que nos volvamos más proactivos en este tema. La implementación de un sistema de control de acceso ayudará a mejorar las cosas, pero esto debe ir de la mano con Reglas de la Comunidad robustas y aplicables, y esfuerzos mejores por parte de los propietarios/agentes para asegurarse de que el comportamiento de los inquilinos sea bueno. Las Reglas de la Comunidad nuevas están en forma de borrador y necesitan la participación de los propietarios para asegurarse de que se alineen con los intereses de los propietarios de alquiler y no-alquiler.

En el pasado, la empresa de Gloria Unica operaba desde su apartamento de Triana y tenía una gran influencia en los alquileres de Señorio. He tenido reuniones cordiales con Gloria y, habiendo construido una empresa de ventas y alquileres de múltiples ubicaciones, ahora está en proceso de reducir su tamaño para enfocarse en ventas residenciales exclusivas. Con la intención de vender su propiedad de Triana y salir de los alquileres, es oportuno que otros propietarios experimentados de Señorio ayuden a moldear las nuevas Reglas que rigen este aspecto de la Comunidad.

12. VOLUNTARIOS PARA LOS COMITÉS DE TRABAJO

Debo admitir que me decepcionó mucho cuando todos menos uno de los 6 voluntarios de la última Junta General se retiraron por razones personales. Honestamente, no puedo manejar la amplitud del trabajo en esta comunidad con el apoyo solo de Gerry desde el lado de los propietarios. Casi todas las comunidades bien gestionadas tienen voluntarios con responsabilidades asignadas. Después de sopesar los problemas de Señorío, he solicitado voluntarios en las dos últimas Juntas Generales.

Puede pensar que paga suficiente en cuotas que no necesitamos voluntarios, pero no es el caso. El equipo de administración está completamente comprometido con los problemas diarios y los problemas heredados significativos. Los problemas nuevos como las reformas y los alquileres son una distracción, pero tienen que ser abordados ya que vemos el efecto negativo de los años de complacencia en todo alrededor de nosotros.

Esperamos ver a aquellos de ustedes que puedan asistir a la Junta General. Para aquellos que no pueden, por favor designen a un delegado para asegurarse de que estén representados.

Con respetos,

John Riley - Presidente de SdA.