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Rapport annuel du Président - Sénorio de Aloha

Chers propriétaires,

1. INTRODUCTION.

Si vous prévoyez de voter directement ou par procuration lors de l’Assemblée Générale Ordinaire, veuillez examiner attentivement la liste des débiteurs jointe. Il existe un certain nombre de propriétaires qui pourraient ne pas être conscients de certains petits soldes impayés.

Si vous figurez sur cette liste, vous disposez de temps jusqu’au matin de l’Assemblée Générale Ordinaire pour régler votre compte et exercer votre droit de vote en personne ou par procuration. Une liste mise à jour des débiteurs sera disponible sur demande le matin de l’Assemblée Générale Ordinaire et sera utilisée lors de l’Assemblée Générale Ordinaire pour vérifier les propriétaires de biens ou leurs procurateurs éligibles au vote.

La participation à l’Assemblée Générale Ordinaire/Extraordinaire via Zoom, Teams, Skype, etc. n’est autorisée qu’en Catalogne, et nous devons donc tenir une réunion en personne.

Il est important que vous exerçiez vos droits de vote. Le Syndic, le Président et le Vice-Président doivent être élus par la majorité des propriétaires avec un mandat pour accomplir leurs fonctions dans les meilleurs intérêts de la Communauté.

Si vous ne participez pas à l’Assemblée Générale Ordinaire, veuillez donner une procuration à votre représentant ou au Président ou au Syndic. L’ordre du jour de l’Assemblée Générale Ordinaire indique où un vote sera pris. Vous pouvez indiquer dans votre formulaire de procuration comment vous souhaitez voter sur chaque motion ou donner des instructions à votre teneur de procuration.

2. RÉSUMÉ DES PROGRÈS EN 2023.

Pour le bénéfice des propriétaires relativement nouveaux et de ceux qui ne sont pas trop familiers avec notre histoire, moi-même et Gerry Burke, notre Vice-Président, avons été élus en milieu de 2020.

Le mandat était de faire tourner la communauté qui s’était dégradée, avait accumulé des dettes importantes et des créances, et était impliquée dans des affaires juridiques complexes à long terme, à la fois en qualité de demandeur et de défendeur.

Entre 2016 et 2020, il y avait eu une succession d’administrateurs et de juristes. Le dossier papier couvrant les comptes, les contrats, les affaires judiciaires et de nombreux documents juridiques de la Communauté avait été perdu ou détruit en raison d’une panne de disque dur informatique, et pour couronner le tout, il y avait moins d’un euro mille en compte bancaire.

En effet, la Communauté était techniquement en faillite. À l’époque, j’avais déclaré que cela pourrait prendre jusqu’à 5 ans pour remettre la Communauté en état. Ce qui n’était pas clair à l’époque était ce que cela coûterait et quels squelettes du passé émergeraient de la boîte de Pandore.

Bien, chaque année, les squelettes sont venus, sous forme de nouveaux défis juridiques contre la communauté, et ainsi de suite, avec des défis modernes tels que les « propriétaires développeurs » qui piétinent les lois et les règles de la Communauté pour maximiser leurs profits. Avec une telle histoire, il n’y a pas de place pour la complaisance, ni ne devrions-nous sous-estimer les défis qui nous attendent encore.

Malgré tout cela, chaque année a apporté des progrès et les sommes que vous avez investies commencent à montrer des retours. Il y a des preuves partout dans la communauté que nous sommes en train de maîtriser les entretiens quotidiens, et les entrepreneurs qui effectuent les nettoyages, les jardinages, les entretiens des équipements et les réparations sont également plus efficaces qu’auparavant. Sur un plan plus profond, nous avons terminé la première phase des projets d’infrastructure financés par l’appel de fonds. Il y a encore beaucoup à faire, mais il est important de noter que nous avons acquis certaines leçons qui nous seront utiles lorsqu’on passera aux phases de continuité de ces projets.

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La liste détaillée des comptes jointe démontre la stabilité des finances de la communauté. Nous sommes en situation de trésorerie positive, et nos dépenses de 2023 sont équilibrées avec notre budget. Les communautés espagnoles, contrairement aux entreprises régulières, ne sont pas auditées indépendamment aux normes internationales. Comme à l’habitude, Gerry, notre Vice-Président, titulaire d’un diplôme de comptable agréé, passe en revue les comptes trimestriels et annuels pour s’assurer de leur exactitude. Gerry fournira un aperçu de la situation financière de la communauté lors de l’Assemblée Générale Ordinaire, et vous pourrez poser des questions ou soumettre des questions via votre procuration.

En résumé, les commentaires suggèrent que le travail important effectué en arrière-plan pour administrer la communauté a encore amélioré. Une grande partie du temps d’un administrateur est consacrée à la poursuite des retardataires ainsi que des créanciers à long terme. Un indicateur clé de la santé de la communauté est le taux de recouvrement des frais de communauté. En 2023, Adenjo a atteint un niveau satisfaisant de 92,49 %, ce qui a permis de réaliser les dépenses conformément au budget approuvé. Les 7,51 % de sommes impayées sont principalement constituées de créances à long terme héritées, ainsi que des pénalités non payées qui ont été appliquées légalement.

Un autre indicateur clé est le « service aux propriétaires ». Dans l’ensemble, je pense qu’il est juste de dire que les « temps de réponse » des propriétaires ont continué à s’améliorer, ainsi que la « résolution des problèmes ». Cependant, j’ai à souligner qu’il y a eu une augmentation significative des propriétaires qui se sont tournés vers l’administration en raison de l’impact négatif de nombreuses réformes illégales et du comportement antisocial, notamment la vandalisation, la plupart desquels semblent provenir de locations à court terme. Ces problèmes créent un volume anormal de travail supplémentaire, et en combinaison avec les problèmes hérités importants, il est essentiel de comprendre que cela impacte notre efficacité globale, y compris les temps de réponse et les actions ultérieures. La lutte contre ces problèmes nécessite des ajustements supplémentaires à l’administration et à la sécurité.

Le marché immobilier de Marbella a connu une forte croissance ces dernières années et a emporté Señorio avec lui. En 2023, nous avons vu un certain nombre de ventes à haute valeur, et les améliorations visibles et réelles dans la communauté contribuent à augmenter les valeurs. Cependant, il y a plusieurs menaces existentielles pour maintenir la valeur de nos investissements, qui remontent à la « vision de force, de stabilité et de transparence » que j’ai évoquée il y a deux ans. Je reviendrai sur ces thèmes plus loin dans ce rapport, ainsi que lors de l’Assemblée Générale Ordinaire, et en cas d’extension de mon mandat, je prévois de devoir avancer plusieurs initiatives clés via des Assemblées Générales Extraordinaires au cours de cette année.

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Le montant total récupéré par les efforts d’Adenjo des créances historiques (frais de communauté impayés avant 2022) est de 152 234 euros. Cela nous a permis de payer les anciens créanciers de la communauté comme suit :

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Le montant total des créances héritées était de plus de 430 000 euros en 2020. Les négociations soigneuses ont permis de servir les créanciers grâce à la récupération des frais de communauté impayés, comme mentionné ci-dessus. Nous avons donc payé les créanciers comme suit :

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Le principal créancier historique est Pinturas JJ (la société qui a fait un travail terrible de peinture de la Communauté entre 2016 et 2018 et a eu l’audace de facturer un supplément de 147 000 euros, en plus des 700 000 euros d’origine, sans preuve contractuelle). Nous sommes légalement obligés de payer le solde actuel de 138 000 euros et essayons d’obtenir un plan de paiement d’installements avec le conseiller juridique de Pinturas commensurables avec nos revenus et nos coûts financiers en cours.

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En septembre 2022, nous avons résilié notre service de sécurité de vigilante unipersonnel avec Cofer car il n’était pas efficace. À l’époque, nous avons également réaffecté notre service de concierge HELP, de sorte que plutôt que d’avoir un homme à la porte principale laissant entrer n’importe qui et patrouillant occasionnellement dans le complexe, nous avons maintenant quelqu’un qui se déplace dans et autour de la communauté pour effectuer diverses tâches d’entretien et garder un œil sur les problèmes.

Ce système avec HELP fonctionne très bien, et en réponse à plusieurs demandes des propriétaires, nous avons augmenté le nombre de personnel pour opérer ce service 24 heures sur 7 jours. Qu’il s’agisse de peindre les portes de feu dans les garages, de réparer les allées en dalles, de replâtrer les murs endommagés à l’intérieur des portails ou d’améliorations majeures à la ventilation des entrepôts, nous obtenons beaucoup plus de valeur pour notre argent que lorsque nous avions un concierge et un vigile qui faisaient très peu de choses.

L’utilisation de HELP comme un œil vigilant sur la communauté, en particulier la nuit, crée un sentiment de sécurité meilleur, et en effet, de nombreux incidents au cours de l’été dernier ont été signalés et résolus. Cependant, ce n’est pas la solution complète, et beaucoup d’entre vous se souviennent que nous nous sommes engagés en 2022 à fournir une proposition de sécurité complète et coûtée à l’Assemblée Générale Ordinaire de 2023. Cette date limite a été manquée, et la proposition n’était pas prête en fait qu’à la veille de Noël dernier. La proposition en plusieurs phases combine un système d’accès contrôlé avec la remplacement du système d’intercoms actuel dont nous ne pouvons plus obtenir les pièces. L’intention est d’utiliser le solde en suspens de l’appel de fonds pour financer la phase 1 de la sécurité périphérique avant la fin de l’été. Les phases 2 et 3 seront financées par une future ronde de financement qui n’a pas encore été déterminée mais sera l’objet d’une Assemblée Générale Extraordinaire au cours de cette année.

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Les propriétaires sont justement préoccupés par l’impact des pénuries d’eau, en particulier sur les piscines. La situation change presque chaque semaine. Actuellement, les piscines sont ouvertes et nous sommes optimistes pour qu’elles restent ouvertes. Je tiens également à attirer votre attention sur les économies d’eau depuis que nous avons effectué les réparations et les améliorations aux piscines en 2023. En 2022, notre facture d’eau était de 70 000 euros et avait été à ce niveau pendant un certain temps. En 2023, notre facture d’eau était de 48 000 euros de moins, soit 22 000 euros (68 % de réduction). Même si les tarifs augmentent en raison des pénuries, nous attendons que les coûts de réparation des piscines se soient payés d’eux-mêmes en 4 ans.

Les économies d’électricité. Nous avons engagé un consultant en électricité externe et avons réduit notre facture d’électricité de l’année à l’année de 53 000 euros à 40 000 euros, soit une économie de 24 %. Le marché de l’électricité a été concurrentiel à nouveau, et si vous n’avez pas encore fait cela, vous devriez faire des recherches pour trouver les meilleures offres.

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9. FCC CONSTRUCCIONES S.A - AFFAIRE JURIDIQUE

En 2004/5, la Communauté a poursuivi le Général Constructeur FCC, qui a construit Señorio. L’affaire a été remise en question et en question à plusieurs reprises dans les tribunaux, mais au fil des ans, les informations fournies aux propriétaires uniquement via les Assemblées Générales ont été très limitées, malgré la présence du conseiller juridique M. F. Urquia. La dernière telle occasion a été l’Assemblée Générale de 2019, où M. Urquia nous a rappelé que « la justice en Espagne est malheureusement très lente, mais nous attendons la décision du tribunal, qui devrait être positive pour les intérêts de la communauté ».

Si lente, la séance après 2018 n’a eu lieu qu’en novembre 2023, et la décision du juge n’a été communiquée à nous qu’à la fin de février, et ce n’était pas positive du tout. Adenjo et moi avons rencontré M. Urquia en mars pour essayer de comprendre les conséquences et les options disponibles. Ce qui s’est produit étaient des révélations complètement inconnues de nous et jamais communiquées à aucun moment, ni lors du changement de présidents et d’administration en 2020, ni à aucun moment par la suite par M. Urquia, malgré plusieurs demandes de Meridional et d’Adenjo. La complexité et les explications confuses ont nécessité que nous demandions à M. Urquia de fournir un rapport écrit détaillé de ce qui s’est passé entre un jugement rendu en 2010 et la séance finale en novembre 2023. Ce rapport a déjà été retardé deux fois et nous ne sommes donc pas plus éclairés. Avec Adenjo et moi-même n’ayant joué aucun rôle dans cette longue action juridique, nous avons demandé à M. Urquia de se rendre à l’Assemblée Générale pour expliquer directement aux propriétaires ce qui s’est passé.

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En attendant, nous avons commencé à évaluer les implications pour la Communauté. Cela implique de devoir effectuer les travaux qui FCC n’a pas réalisés sous contrat, ainsi que de réparer les dommages causés par l’absence de ces travaux d’origine. Ceux-ci concernent les garages de Mezquita, Alhambra et Giralda (de plus petites réparations ont été effectuées sous le dernier appel de fonds pour Donaña et Triana). Ils auront un impact significatif sur l’horizon des autres travaux dans la communauté et nécessiteront une évaluation très soigneuse par Victor, Adenjo et des spécialistes externes. Nous anticipons qu’il faudra 2 à 4 mois pour être en mesure de présenter des propositions détaillées couvrant tous les projets d’infrastructure et une Assemblée Générale Extraordinaire sera nécessaire.

10. RÉFORMES

Les réformes pèsent lourdement sur la communauté et ont créé un volume important de travail supplémentaire pour Victor, Adenjo et moi-même. En substance, il existe deux types de réformes :

a) Un propriétaire qui souhaite moderniser sa propriété. C’est parfaitement compréhensible, car les techniques et les matériaux modernes deviennent disponibles et les propriétaires souhaitent améliorer leurs propriétés.

b) Un propriétaire qui est un développeur professionnel. Ils achètent une propriété, investissent dans une réforme totale de la propriété entière pour maximiser leurs profits via une vente à la fin de la réforme.

Dans le cas a) les propriétaires sont souvent mal informés sur les règles de la Communauté et les normes juridiques espagnoles, et parfois ils sont mal conseillés par leurs entrepreneurs. Ces propriétaires sont plus disposés à coopérer avec l’Administration pour faire les choses correctement, mais ils peuvent néanmoins dépasser les lignes, en particulier lorsqu’il s’agit des éléments extérieurs de leurs réformes. Nous encourageons activement la coopération avec l’Administration pour obtenir le meilleur résultat pour le propriétaire et la Communauté.

Dans le cas b) l’objectif du propriétaire/développeur est le profit. Ils connaissent les ficelles du métier, ils ont des licences non décrites du Maire et ils abusent des règles de la Communauté et des normes juridiques espagnoles. Ils sont réticents à laisser Victor inspecter leur travail pour s’assurer qu’il n’y a pas de dommages ou d’impact sur les systèmes communaux et les propriétés. La réalité est qu’ils ne porteront pas de conséquences pour la violation de l’intégrité de l’architecture et de la symétrie de la Communauté. Les conséquences de la non-conformité ou du travail qui négativement impacte les systèmes d’ingénierie communale seront supportées par un nouveau propriétaire.

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Il y a bien sûr l’argument correct que les modifications de propriété légales augmentent la communauté et augmentent les valeurs.

L’alternative est que les modifications illégales peuvent entraîner la communauté à ressembler à un camp de gitans et peuvent diminuer les valeurs de la communauté. Avec cela à l’esprit, nous avons contacté tous les propriétaires et demandé des copies de leurs permis de construire et accès à leurs propriétés pour nous assurer d’un résultat mutuellement bénéfique.

Malheureusement, beaucoup d’entre vous ont dû souffrir de réformes illégales pendant des mois à côté de vous et vous savez que beaucoup de propriétaires/développeurs sont simplement irresponsables et non coopératifs. C’est pourquoi en janvier, une Assemblée Générale Extraordinaire a été tenue pour approuver des mesures légales contre une réforme illégale où il y avait au moins 7 violations des règles de la Communauté et des normes juridiques espagnoles.

Notre intention est de poursuivre des mesures légales contre les réformes où les propriétaires ne coopèrent pas avec l’Administration ou ne respectent pas les règles.

11. LOCATIONS

En 2023, il y a eu des problèmes importants avec les locataires à court terme et certains locataires à long terme.

Beaucoup des mêmes problèmes se produisent dans d’autres communautés de location populaires, et il y a une tendance croissante à interdire les locations à court terme, en particulier celles qui sont partenaires avec Airbnb. En Espagne, les conseils régionaux et locaux commencent également à prendre des mesures, en partie pour protéger le marché immobilier pour les personnes locales et les travailleurs, et également en considération des éléments criminels et antisociaux.

Je pense qu’il est maintenant nécessaire pour nous de devenir plus proactifs sur ce sujet. La mise en place d’un système d’accès contrôlé aidera à améliorer les choses, mais cela doit aller de pair avec des règles de la Communauté robustes et applicables, et des efforts plus importants des propriétaires/agents pour jouer leur rôle pour s’assurer que le comportement des locataires est bon.

Les nouvelles règles de la Communauté sont actuellement en forme de projet et nécessitent l’input des propriétaires pour s’assurer qu’elles sont harmonisées entre les intérêts des propriétaires de location et des propriétaires non locataires.

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Dans le passé, la société Unica de Gloria a opéré à partir de son appartement de Triana et a eu une grande influence sur les locations de Señorio. J’ai récemment eu des réunions courtoises avec Gloria et, ayant bâti une entreprise de vente et de location multi-emplacements, elle est en train de se réduire pour se concentrer sur des ventes résidentielles exclusives. Avec l’intention de vendre sa propriété de Triana et de quitter les locations, il est temps pour d’autres propriétaires expérimentés de Señorio de contribuer à façonner les nouvelles règles régissant ce aspect de la Communauté.

12. VOLONTAIRES POUR LES COMITÉS DE TRAVAIL

Je suis franchement déçu que tous les six volontaires de la dernière Assemblée Générale aient renoncé pour des raisons personnelles diverses. Honnêtement, je ne peux pas gérer la largeur du travail dans cette communauté avec uniquement le soutien de Gerry du côté des propriétaires. Presque toutes les communautés bien gérées ont des volontaires avec des responsabilités assignées. Après avoir pesé les problèmes de Señorio, j’ai demandé des volontaires aux deux dernières Assemblées Générales.

Vous pourriez penser que vous payez suffisamment en frais que nous n’avons pas besoin de volontaires, mais ce n’est pas le cas. L’équipe d’administration est pleinement engagée avec les problèmes quotidiens et les problèmes hérités importants. Les nouveaux problèmes tels que les réformes et les locations sont une distraction, mais il faut les traiter car nous voyons l’impact négatif de ces années de complaisance.

Nous sommes impatients de voir ceux d’entre vous qui pourront assister à l’Assemblée Générale. Pour ceux qui ne pourront pas, veuillez fournir une procuration pour vous assurer d’être représentés.

Avec cordialement,

John Riley - Président SdA.