Sida 1

1

2023 ÅRS PRESIDENTENS ÅRSRAPPORT – SENORIO DE ALOHA

Ägarföreningens medlemmar,

1. INLEDNING.

Om du avser att rösta direkt eller genom ombud på föreningsstämman, se då noga på den bifogade skuldförteckningen. Det finns ett antal ägare som kanske inte är medvetna om att de har några små belopp som fortfarande är obetalda.

Om du finns med på denna lista, har du tid fram till morgonen av föreningsstämman att betala ditt konto och utöva ditt rösträtt i person eller genom ombud. En uppdaterad skuldförteckning kommer att finnas tillgänglig på begäran på morgonen av föreningsstämman och kommer att användas på föreningsstämman för att verifiera de fastighetsägare eller deras ombud som är berättigade att rösta.

Föreningsstämman/extra föreningsstämman via Zoom, Teams, Skype etc är fortfarande endast tillåten i Katalonien, och därför måste vi hålla en fysisk möte.

Det är viktigt att du utövar din rösträtt. Förvaltaren, presidenten och vicepresidenten bör väljas med majoritet av ägarna med mandat att utföra sina uppgifter i det bästa intresset av gemenskapen.

Om du inte närvarar på föreningsstämman, ge då ett ombud till din representant eller presidenten/förvaltaren.

Agendan för föreningsstämman anger var en röstning kommer att hållas. Du kan ange i ditt ombudskort hur du vill rösta på varje förslag eller instruera din ombudshavare.

2. SAMMANFATTNING AV FRAMGÅNGAR UNDER 2023.

För de relativt nya ägarna och dem som inte är bekanta med vår historia, valdes jag och Gerry Burke, vår vicepresident, i mitten av 2020.

Mandatet var att vända om en gemenskap som hade fallit i förfall, ackumulerat betydande skulder och kreditorer och var inblandad i komplexa långvariga rättsliga ärenden både som plats och försvarare.

Mellan 2016-20 hade det funnits en följd av förvaltare och advokater. Papperslådan som täckte kontona, kontrakten, domstolsärendena och många rättsliga handlingar av gemenskapen hade förstörts eller tappats i en datorhårddiskfel, och till och med det fanns mindre än 1 000 euro på kontot.

I praktiken var gemenskapen tekniskt sett insolvent. Vid tiden sa jag att det skulle ta upp till 5 år att återställa gemenskapen. Vad som inte var tydligt vid tiden var vad det skulle kosta och vilka skelett från det förflutna som skulle komma fram ur skåpet.

Ja, varje år har skeletten fortsatt att komma, i form av nya rättsliga utmaningar mot gemenskapen och således att ha moderna utmaningar som “ägareutvecklare” som rider över lagarna och gemenskapens regler för att maximera sina vinster. Med sådan historia finns det ingen plats för slapphet, och vi bör inte underskatta de utmaningar som fortfarande ligger framför oss.

Trots allt ovanstående har varje år bringat framgångar och de pengar ni har investerat börjar visa sig. Det finns bevis över hela gemenskapen att vi har tagit kontrollen över dagliga underhållsarbetena och att kontraktörerna som utför rengöring, trädgårdsarbete, utrustningsunderhåll och andra reparationer också är mer effektiva än tidigare. På en djupare nivå har vi slutfört den första fasen av infrastrukturprojekten som finansierades genom kassakall. Det finns mer att göra, men det är viktigt att notera att det har funnits viktiga lärdomar som kommer att tjäna oss väl när vi inleder fortsättningsfaserna av dessa projekt.

Sida 2

2

Den bifogade detaljerade räkenskaperna visar stabilitet i gemenskapens finansiella situation. Vi är kontant positiva, och våra 2023 utgifter balanserar med vårt budget.

Spanska gemenskaper, till skillnad från vanliga företag, får inte oberoende granskning enligt internationella standarder. Som tidigare har Gerry, vår vicepresident, som är en kvalificerad chartered accountant, gått igenom kvartals- och årsräkenskaperna för att säkerställa noggrannheten. Gerry kommer att ge en översikt av den finansiella situationen på föreningsstämman, och ni kommer att kunna ställa frågor eller lägga fram dem via ert ombud.

Sammanfattningsvis tyder feedbacken på att det viktiga arbete som sker bakom kulisserna för att förvalta gemenskapen har förbättrats ytterligare. En stor del av en förvaltares tid går åt att jaga efter försenade betalningar samt långvariga skuldsatta. Ett viktigt mått på gemenskaps hälsa är “gemenskapsavgiftssamlingssnittet”. För 2023 uppnådde Adenjo ett tillfredsställande nivå på 92,49 %, vilket i sin tur har gjort det möjligt att genomföra utgifter enligt godkänd budget. De 7,51 % obetalda pengarna består främst av de arvade långvariga skuldsatta, samt de obetalda böter som har tillämpats lagligt.

Ett annat viktigt mått är “ägarstöd”. I stort sett tycker jag att det är riktigt att säga att ägarnas “svarstider” har fortsatt att förbättras, liksom “problemförebyggande”. Dock måste jag peka ut att det har skett en signifikant ökning av ägare som kontaktar förvaltningen på grund av den negativa inverkan av många olagliga reformer, samt fortsatt antisocialt beteende, inklusive vandalisering, som i majoriteten av fallen tycks komma från korttidsuthyrningar. Dessa problem skapar ett ovanligt stort extra arbete, och i kombination med de signifikanta arvade problemen måste det förstås att detta påverkar vår övergripande effektivitet, inklusive svarstider och följande åtgärder.

Kombattandet av dessa problem kräver ytterligare justeringar av förvaltningen och säkerheten.

Marbellas fastighetsmarknad har exploderat de senaste åren och har tagit Señorio med sig. 2023 såg en rad högvärdesförsäljningar, och det är säkert att de synliga och verkliga förbättringarna runt gemenskapen hjälper till att höja värderingarna. Däremot finns det ett antal existentiella hot mot att upprätthålla värdet på våra investeringar, och dessa hänvisar tillbaka till “styrka, stabilitet och transparens”-visionen jag talade om för två år sedan. Jag kommer att beröra dessa teman ytterligare i denna rapport, liksom på föreningsstämman, och i händelse av att min mandatperiod förlängs förutser jag att det kommer att behövas att främja flera viktiga initiativ via specifika extra föreningsstämmor under detta år.

3. KASSAKALL

På en gemenskapsnivå har ni sett olika reparationer, inklusive till simbassängerna och vattenavrinningen i trädgårdarna på toppen av Donaña och Triana garage. På en personlig nivå har några av er fått reparationer till era “vatten/irrigationsdamagerade” terrasser, och andra har fått ventilation installerad i sina förvaringsrum för att bekämpa fuktskador orsakade av översvämningar. I bifogade handlingar kan ni se den fullständiga listan över projekt och deras allokeringsnivåer från de 464 000 euro som mottogs från de 500 000 euro som samlades in via kassakall. (Ägare som inte betalade är fortfarande ansvariga och böter har påförts).

Jag är säker på att ni alla förstår att byggnader kräver tidiga reparationer till grundinfrastruktur. I Señorios fall skedde inte detta, och de försenade nödvändiga arbetena blev akuta och omfattande, och därför var det nödvändigt att samla in nödmedel.

4. SKULDER

Som de flesta av er vet har skulder spirat ur kontroll under de senaste 15 åren, vilket har placerat gemenskapen i ett signifikant riskläge. Ett viktigt initiativ under 2023 var att återuppta våra ansträngningar i domstolarna för att främja förfarandena mot våra skuldsatta. Jag kan inte säga att jag är nöjd med resultaten eftersom sanningen är att den rättsliga systemet i landet fungerar långt ifrån effektivt som det borde.

Mycket positivt är att den totala summan som återfåtts genom Adenjos ansträngningar från de arvade “historiska skuldsatta” (obetalda gemenskapsavgifter före 2022) är 152 234 euro. Detta har gjort det möjligt för oss att betala ned de gamla kreditorerna till gemenskapen enligt följande:

5. KREDITORER

2020 översteg de arvade Kreditorerna 430 000 euro. Våra noggranna förhandlingar har gjort det möjligt för oss att betala kreditorerna från framgångsrika skuldförfaranden som nämndes ovan. Därför har vi betalat kreditorerna enligt följande:

Sida 3

3

€

SYMAN 20 911,04 COFER 51 061,73 HELP 12 809,13 FAIN 7 545,11 MULTIMALAGA 40 441,34 EX COMMUNITY LAWYERS 19 584,56

Den huvudsakliga historiska kreditorn är Pinturas JJ (företaget som utförde ett förkrossande dåligt målning av gemenskapen mellan 2016-2018 och hade modet att ta ut ett extra 147 000 euro, utöver det ursprungliga 700 000+ euro, vilket inte stöddes av något kontrakt). Vi är lagligt förpliktade att betala den nuvarande balansen på 138 000 euro och försöker komma överens om en inbetalningsplan med Pinturas advokat i enlighet med vår inkomst och pågående kostnader.

6. UNDERHÅLL OCH SÄKERHET

I september 2022 avslutade vi vår enmansvaktasäkerhetsförsvarstjänst med Cofer eftersom den inte var effektiv. Vid tiden repurposade vi också vår HELP-konsulentservice, så att i stället för att ha en man vid huvudingången som släppte in vem som helst och ibland patrullerade komplexet, har vi nu någon som är i och runt gemenskapen som utför olika underhållsuppgifter och håller utkik efter problem.

Detta system med HELP fungerar mycket framgångsrikt, och i svar på flera ägarens begäran har vi ökat antalet anställda för att kunna driva denna tjänst 24 timmar 7 dagar i veckan. Oavsett om det är att måla branddörrarna i garageportarna, reparera de klinkerbelagda gångarna, rengöra skadade väggar inuti portalerna eller genomföra större förbättringar av förvaringsrummens ventilation, så får vi mycket bättre värde för våra pengar än när vi hade en konsulent och vaktare som gjorde mycket lite.

Användningen av HELP som ett vakande öga över gemenskapen, särskilt på natten, skapar ett bättre säkerhetskänsla, och många incidenter under förra sommaren rapporterades och hanterades. Dock är det inte fullständigt lösningen, och många av er kommer ihåg att vi lovat att ge en omfattande och fullt kostnadssatt säkerhetsförslag för 2023-föreningsstämman. Denna fristående deadline misslyckades, och förslaget var inte faktiskt redo förrän strax före julen förra året. Det kombinerade flerfasiga förslaget innehåller ett åtkomstkontrollsystem samt att ersätta det nuvarande interkomsystemet, vilket vi inte kan få delar till längre. Avsikten är att använda den återstående balansen från kassakall för att finansiera fas 1 av perimeterns säkerhet före sommaren. Faser 2 och 3 kommer att finansieras från en framtida finansieringsrunda som ännu inte har bestämts, men kommer att behandlas på en extra föreningsstämma under detta år.

7. FÖRBRUKNING

Många ägare är rätt oroliga för den inverkan vattenbristen har på simbassängerna.

Situationen förändras nästan varje vecka. För närvarande är simbassängerna öppna och vi är optimistiska om att de kommer att förbli så. Jag vill också peka ut att vattenbesparingen sedan vi genomförde reparationerna och uppgraderingarna av simbassängerna 2023. 2022 var vårt vattenräkning 70 000 euro och hade varit på samma nivå under en lång tid. 2023 var vårt vattenräkning nästan 48 000 euro mindre, 22 000 euro (68% reduktion). Även om räntorna stiger på grund av bristen, förväntar vi oss att reparationernas kostnader till simbassängerna kommer att ha betalat sig själva inom 4 år.

Elbesparingar. Vi anlitade en extern el-konsult och reducerade vår årliga elräkning från 53 000 euro till 40 000 euro, en besparing på 24 %. Elmarknaden har varit konkurrenskraftig igen, och om ni inte redan har gjort det, bör ni shoppa runt för att hitta de bästa erbjudandena.

8. 2024 BUDGET

På en tid av fortsatt inflation gör vi allt för att få värde och spara där det är möjligt.

Vi ser kostnadsökningar från underleverantörer men har lyckats kompensera en del av dessa genom de stora besparingarna på förbrukningen. Vi har föreslagit en 6-procentig ökning av avgifterna eftersom vi anser att det är absolut nödvändigt att upprätthålla den aggressiva underhållsprogrammet som nu är i gång och att ändra några underleverantörer antingen för att spara mer pengar eller som med hiss-företaget för att garantera en mer tillförlitlig service.

Sida 4

4

9. FCC CONSTRUCCIONES S.A - RÄTTSLIGT FALL

2004/5 åtalade gemenskapen den allmänna entreprenören FCC, som byggde Señorio. Fallet har gått fram och tillbaka genom domstolarna många gånger, men över åren har informationen som tillhandahållits till ägarna endast via föreningsstämmor varit mycket begränsad trots närvaron av den åklagande advokaten Mr F. Urquia. Den sista sådana tillfället var 2019-föreningsstämman när Mr Urquia påminde oss om att “rättvisa i Spanien är tyvärr mycket långsam, men vi väntar på domstolen, som förväntas vara positiv för gemenskapens intressen”.

Så långsam att hörandet efter 2018 endast ägde rum i november 2023, och domstolens beslut kommunicerades till oss av Mr Urquia i slutet av februari och var inte positiv alls. Adenjo och jag träffade Mr Urquia i mars för att försöka förstå konsekvenserna och de tillgängliga alternativen. Vad som inträffade var uppenbara upplysningar som aldrig hade kommunicerats till oss och aldrig hade meddelats till oss av Mr Urquia trots flera begäranden från Meridional och Adenjo. Komplexiteten och de förvirrade förklaringarna nödvändiggjorde att vi begärde att Mr Urquia skulle ge en skriftlig rapport som detaljerade vad som hade hänt mellan ett domstolsbeslut 2010 och det slutliga hörandet i november 2023. Denna rapport har redan försenats två gånger och vi är därför fortfarande inte klok. Med Adenjo och mig som inte spelade någon roll i detta långvariga rättsliga ärende har vi begärt att Mr Urquia ska närvara på föreningsstämman och förklara direkt för ägarna vad som har inträffat.

Medan vi har börjat bedöma konsekvenserna för gemenskapen. Detta innefattar att genomföra de arbeten som FCC misslyckades med att utföra enligt kontraktet, samt att reparera skadorna orsakade av frånvaron av dessa ursprungliga arbeten. Dessa rör sig om garagen i Mezquita, Alhambra och Giralda (mindre reparationer genomfördes under den senaste kassakall till Donaña och Triana). De kommer att ha en signifikant inverkan på tidpunkten för andra arbeten runt gemenskapen och kräver mycket noggrann bedömning av Victor, Adenjo och externa specialister. Vi förväntar oss att det kommer att ta 2-4 månader för oss att kunna presentera detaljerade förslag som täcker alla infrastrukturprojekt och att en dedikerad extra föreningsstämma kommer att krävas.

10. REFORMER

Reformer väger tungt på gemenskapen och har skapat ett enormt extra arbete för Victor, Adenjo och mig. I grund och botten finns det två typer av reformer:

a) En ägare som vill modernisera sin fastighet. Det är fullständigt förståeligt eftersom moderna tekniker och material blir tillgängliga och ägarna vill uppgradera sina fastigheter.

b) En ägare som är en professionell utvecklare. De köper en fastighet, investerar i en total reform av hela fastigheten för att maximera sina vinster via en försäljning på reformens slutförande.

I fallet a) ägarna är ofta okunniga om både gemenskapens regler och spanska rättsliga normer, och ibland kan de felaktigt rådas av sina byggherrar. Dessa ägare är mer villiga att samarbeta med Victor och Adenjo för att göra det rätta men de överträder ofta gränsen särskilt när det gäller de yttre delarna av deras reformer. Vi uppmuntrar aktivt samarbete med förvaltningen för att uppnå det bästa resultatet för ägaren och gemenskapen.

I fallet b) ägarens mål är vinst. De vet knepen inom branschen; de har obeskrivliga licenser från stadsfullmäktige och missbrukar gemenskapens regler och spanska rättsliga normer. De är motvilliga att låta Victor inspektera deras arbete för att säkerställa att det inte finns någon skada eller inverkan på gemenskapsystemen och fastigheterna. Verkligheten är att de kommer att bära inga konsekvenser för att bryta mot gemenskapens arkitektur och symmetri. Konsekvenserna av icke samstämmighet eller arbete som negativt påverkar gemenskapsingenjörsystemen kommer att bäras av en oförberedd ny ägare.

Det finns förstås det riktiga argumentet att legitima fastighetsmodifieringar kan förbättra gemenskapen och öka värderingen.

Sida 5

5

Alternativa argumentet är att olagliga modifieringar kan leda till att gemenskapen ser ut som en cirkus och kan sänka cachet och värderingarna av gemenskapen. Med detta i åtanke har vi nått ut till alla ägare och begärt kopior av deras byggnadslicenser och tillgång till deras fastigheter för att säkerställa ett gynnsamt resultat för alla.

Tyvärr måste många av er ha lidit av olagliga reformer som pågått i månader bredvid er och ni är medvetna om att många ägareutvecklare är omedvetna och samarbetsvilliga. Det var därför som i januari hölls en extra föreningsstämma för att godkänna rättsliga åtgärder mot en olaglig reform där det fanns minst 7 brott mot gemenskapens regler och spanska rättsliga normer.

Vår avsikt är att följa rättsliga åtgärder mot reformer där ägarna inte samarbetar med förvaltningen eller upprätthåller reglerna.

11. UTHYRNINGAR

Under 2023 fanns det betydande problem med både korttids- och några långtidsuthyrningar.

Många av de samma problemen uppstår i andra populära uthyrningsgemenskaper, och det finns en växande trend att förbjuda korttidsuthyrningar, särskilt de som samarbetar med Airbnb. I Spanien tar även regionala och lokala fullmäktige åtgärder, delvis för att skydda bostadsmarknaden för lokala människor och arbetare, och även i hänsyn till de brottsliga och antisociala elementen.

Jag tror att det nu är nödvändigt för oss att bli mer proaktiva på detta område. Implementeringen av ett system för åtkomstkontroll kommer att förbättra situationen, men detta måste gå hand i hand med robusta och verkställbara gemenskapsregler och bättre ansträngningar från hyresvärden/agenterna för att säkerställa god hyresgästbeteende. Ny gemenskapsregler är nu i utkast och behöver ägarnas inblandning för att säkerställa att de harmoniserar mellan hyres- och icke-hyresägarnas intressen.

I det förflutna hade Gloria’s Unica företag, som bedrev verksamhet från hennes Triana-lägenhet, en stor inflytande på Señorios uthyrningar. Jag har nyligen haft vänliga möten med Gloria och med byggt ett flerlokalt försäljnings- och uthyrningsföretag har hon nu påbörjat en omstrukturering för att fokusera på exklusiva bostadsförsäljningar. Med avsikt att sälja hennes Triana-fastighet och avsluta uthyrningar är det lämpligt för andra erfarna Señorio-hyresvärden att hjälpa till att forma de nya reglerna som gäller för detta aspekt av gemenskapen.

Sida 6

6

12. FRIVILLIGA FÖR VÅRKSAMMANSÄTTNINGAR

Jag var mycket besviken när alla utom en av de sex frivilliga från den förra föreningsstämman drog sig tillbaka för olika personliga skäl. Självklart kan jag inte hantera bredden av arbetet i denna gemenskap med endast Gerry från ägarnas sida. Nästan alla väl fungerande gemenskaper har frivilliga med tilldelade uppgifter. Efter att ha vägt upp problemen i Señorio har jag begärt frivilliga på de senaste två föreningsstämmorna.

Ni kanske tror att ni betalar tillräckligt i avgifter att vi inte behöver frivilliga, men det är inte fallet. Förvaltningsteamet är fullt engagerat med både dagliga frågor och de signifikanta arvade problemen. De nya problemen som reformer och uthyrningar är ett avledningsmoment men måste hanteras eftersom vi ser den negativa inverkan från tidigare år av slapphet.

Att vara frivillig kräver inte nödvändigtvis att man bor i gemenskapen eller har en specialiserad kunskap. Exempel på frivilliga roller i andra gemenskaper inkluderar: Rekreation (simbassänger, padel, tennis, gym); Trädgårdar; Reform; Uthyrningar; Underhåll; Säkerhet; m.fl. Det är viktigt att klargöra att jag inte är för en “styrelse” som endast syftar till att godkänna förvaltningens arbete och presidentens. Jag talar om frivilliga som kommer att sitta med förvaltaren, presidenten och på-plats-managern etc och ha en funktionell roll för att hjälpa till att få saker gjorda. Jag kommer att be om frivilliga på föreningsstämman, även om någon som är intresserad kan kontakta mig direkt när som helst.

Sida 7

7

13. NAÔ POOL CLUB

2023 blev NAÔ större, modigare, mer populärt, mer framgångsrikt. Kärnverksamheten av en “poolmusikklubb” fortsätter att vara icke samstämmig med deras affärslicens. Omfattningen av antisocialt beteende som spill-over från klubben har varit av skal. Inverkan på grannskapet blir allt mer allvarlig varje sommar, och vid något punkt kan man inte hjälpa att känna att inverkan kommer att ha mer konsekvenser för grannskapets värdering. Ägarna i Giralda och Alhambra kommer nu att måsta hantera en ny ingång som NAÔ är i processen att bygga direkt bredvid våra garageportar.

Det är utan tvivel allvarliga människor som driver detta företag och de har hög nivå inflytande i många kvartal.

I samverkan med andra gemenskaper är vi på väg att skydda gemenskapens gemensamma intressen. Samtidigt erkänner vi stadsfullmäktiges brist på ansvarstagande för att uppfylla sina skyldigheter och ansvar. Stora ansträngningar görs för att föra dem till ansvar.

Ägarna i alla påverkade gemenskaper, inklusive Señorio, förblir slappa i att spela sin roll. Gemenskapen har en officiell anmälan mot NAÔ men det är inte lika påverkande på stadsfullmäktige som när tiotals eller hundratals ägare lämnar in individuella invändningar. Jag läste en sociala mediepost som sa att målning av gemenskapen skulle öka värderingen. Om ägarna verkligen bryr sig om värderingen på sina fastigheter, borde de vara beredda att gå till polisstationen och lämna in en anmälan mot NAÔ.

Sida 8

8

I sammandrag var 2023 ett år av verklig framgång över hela gemenskapen. Vi använde en blandad strategi för att reparera “snabba lösningar” och selektivt försöka lösa de stora arvade problemen. De nya problemen som reformer och uthyrningar är ett avledningsmoment men måste hanteras eftersom vi ser den negativa inverkan från tidigare år av slapphet.

Vi ser fram emot att se er som kan närvara på föreningsstämman. För dem som inte kan, vänligen lämna in ett ombud för att säkerställa att ni representeras.

Med vänliga hälsningar

John Riley - President SdA.