Page 1

4th Qt 2022 Newsletter Salutations chers propriétaires, Le 4th Qt 2022 a vu des progrès importants, avec des améliorations et des réparations considérables rendues possibles par l’augmentation des fonds communautaires et une meilleure utilisation de nos ressources humaines. Simplement, nous avons une équipe plus forte de personnes plus productives et très axées sur les problèmes clés de la communauté. L’argent est alloué avec soin aux projets approuvés à l’AGM, mais il faut également reconnaître que les nouveaux problèmes qui surgissent quotidiennement nécessitent également un financement. Au lieu d’un commentaire détaillé sur les différentes améliorations et réparations qui ont eu lieu, il y a une galerie de photos à la fin de cette newsletter qui parle d’elle-même. 1) AGM 2023 L’AGM 2023 devrait avoir lieu le matin du jeudi 30 mars 2023. Adenjo va bientôt diffuser une notification formelle. En plus des postes élus annuellement de Président, Vice-Président et Administrateur, si des volontaires veulent aider dans des domaines spécifiques de gestion de la communauté, veuillez contacter Adenjo pour vous inscrire, et cela pourra être discuté à l’AGM. Si un propriétaire souhaite soumettre une motion à discuter à l’AGM, veuillez l’envoyer à Adenjo avant le 20 février. La motion devrait contenir une brève description, une justification et, si approprié, une estimation de coût. Cela aidera la équipe de gestion à comprendre la motion. Étant donné que les finances de la communauté sont toujours sous pression, il est peu probable que la équipe de gestion soutienne le financement provenant du budget standard 2023 pour des projets qui pourraient être considérés comme non essentiels. Dans le cas où la communauté dans son ensemble ne soutient pas le financement du budget, un financement volontaire non obligatoire sera alors requis. 2) FINANCES COMMUNAUTAIRES a) Débiteurs. Il y a eu une augmentation du nombre de débiteurs à court terme, qui peut en partie être attribuée à l’augmentation des frais de communauté et à l’appel de fonds. Positivement, alors que certains propriétaires ont manqué les dates de prélèvement initiales, beaucoup ont depuis effectué des paiements tardifs pour nous rapprocher du revenu attendu. Les propriétaires qui n’ont pas rempli leurs obligations de paiement dans un délai raisonnable sont maintenant soumis à la pénalité de 20% approuvée par l’AGM et juridiquement contraignante. Malheureusement, nous avons dû commencer de nouvelles procédures judiciaires contre un certain nombre de propriétaires. Nous avons également l’intention de mettre en œuvre les nouvelles lois qui permettent à la équipe de gestion de refuser des services particuliers aux propriétaires, à leurs locataires ou à leurs invités, en raison du non-paiement des frais de communauté. Les débiteurs à long terme, qui sont moins de 10, représentent environ 75% de la dette totale d’environ €430k. Adenjo a travaillé avec les anciens avocats, nommés sous le précédent Président, pour comprendre pourquoi ces affaires sont toujours en cours, et dans certains cas, ils font appel à de nouvelles compétences juridiques. Une mise à jour plus large peut être attendue à l’AGM. b) Créanciers. Au cours des derniers mois, la communauté a été touchée par des appels de paiement inattendus comme suit : I.) Pendant au moins 4 ans, l’entreprise qui a repeint la communauté entre 2014-2018 a réclamé €138k en frais non payés. Le fait est que suite au changement de Président et d’Administrateur en 2020, seule une petite fraction des dossiers comptables et des contrats de services pour la communauté a été transmise. Parmi les documents manquants se trouvaient le contrat, les factures et la correspondance avec l’entreprise de peinture. Malgré les demandes répétées depuis 2020 pour ces documents clés qui faciliteraient le paiement, l’entreprise de peinture a échoué à les fournir. Récemment, ils ont fait une nouvelle demande de paiement, ce qui a incité Adenjo à demander des conseils juridiques sur l’obligation de la communauté de répondre à cette demande. II) Les avocats engagés par le précédent Président pour travailler sur les anciens débiteurs ont présenté des réclamations pour presque €30k en frais non payés. Un règlement négocié a été convenu, ce qui a abouti à des coûts inattendus de €20k. III) Un procès contre la communauté qui était précédemment inconnu de la équipe de gestion actuelle a abouti à un coût inattendu pour la communauté de €49k plus intérêts qui doivent encore être déterminés. L’affaire remonte à 2009, lorsque la communauté a résilié le contrat de l’entreprise de sécurité de l’époque, et peu après, il y a eu un incident qui a entraîné une destruction à grande échelle de biens communautaires. Le doigt de blame a été pointé sur l’entreprise de sécurité sortante qui, à son tour, a décidé de poursuivre la communauté. Évidemment, le précédent Président et l’Administration savaient de cette poursuite, mais n’ont pas communiqué cela à l’Administration entrante. Après avoir demandé des conseils juridiques, nous pensons maintenant que nous n’avons pas d’autre choix que d’accepter le jugement du tribunal et qu’il y aura donc un coût inattendu pour les comptes 2022 estimé entre €50-60k. IV) Suite à la décision de résilier le contrat de vigile avec Cofer, nous avons convenu de régler la dette héritée d’avant 2020, d’un montant d’environ €70k. Cela sera facturé aux comptes 2022. À l’avenir, cela réduira considérablement nos soldes de créanciers et supprimera également environ €65k + IVA de coûts annuels qui peuvent être déployés ailleurs dans la communauté. Bien sûr, la sécurité de la communauté sera un sujet de discussion à l’AGM.

Page 2

3. SERVICES D’AIDE / ENTREPRENEURS EXTERNE Le changement du contrat avec HELP d’un service de conciergerie passif à un « supplément de main-d’œuvre » pour les services de maintenance est en train de porter ses fruits. Victor, notre ingénieur sur place, alloue des tâches à Luis et Jose (employé de HELP) et détermine les priorités et les coûts qui alimentent le budget global de réparations et de maintenance. Dans ce budget sont également inclus les coûts pour les « travaux de capital », qui sont les grands projets, par exemple les piscines, et sont principalement réalisés par des entrepreneurs externes. En plus des entrepreneurs retenus (jardinage, services de nettoyage, etc.), Victor et Andreas sont responsables de la spécification et de la négociation des contrats avec tous les autres entrepreneurs externes. Le système de gestion Monday.com que nous utilisons contient des dossiers détaillés sur tous les travaux réalisés et toutes les dépenses, tant pour les contrats terminés que pour les travaux en cours. 4) CHANGEMENT DE COMPAGNIE D’ASSURANCE Il y a eu un nombre exceptionnel de réclamations d’assurance tout au long de 2022. Cela est en partie dû à certaines réclamations de propriétaires, mais principalement à ce que nous avons une équipe qui identifie proactivement les problèmes et est capable de présenter un cas pour une réclamation d’assurance. Une mesure de succès est que la compagnie d’assurance a refusé de renouveler notre contrat pour 2023 en raison des versements à la communauté qui dépassaient considérablement le coût de la police. La bonne nouvelle est qu’un coût inférieur a été négocié avec la nouvelle compagnie d’assurance. 5) CHAMBRES DE STOCKAGE Il y a eu des problèmes importants en 2022 avec les chambres de stockage, en particulier pendant le Q4. Les principaux problèmes sont la ventilation et l’humidité, ainsi que des odeurs désagréables. Ceux-ci sont exacerbés lorsqu’il y a des problèmes avec les tuyaux de drainage et les égouts qui passent sous terre ou directement depuis les appartements. Plusieurs d’entre vous savent que résoudre ces problèmes et engager les compagnies d’assurance n’est pas une tâche facile. Un mélange de conception et de construction médiocres, ainsi que d’un manque d’entretien, s’avère très difficile. Victor a initié un projet de test pour augmenter la ventilation et contrôler l’humidité. Si cela est couronné de succès, le projet sera déployé dans les zones touchées de la communauté.

Page 3

6. RÉPARATIONS DE TERRASSES Les travaux ont été achevés sur le premier groupe de terrasses avec des problèmes d’humidité et de corrosion approuvés par l’AGM. En combinaison avec l’arrêt du système d’irrigation des plantes de la terrasse, on espère que la détérioration a considérablement ralenti ou s’est arrêtée. Avec la réparation de chaque terrasse, nous sommes alors en mesure de considérer la peinture des façades de la terrasse réparée et de celles en dessous. Ce sont des travaux importants et coûteux et, en raison des contraintes de coût, ne peuvent être effectués que sur une période de temps prolongée. Des options seront présentées à l’AGM. 7) PISCINES Conformément aux normes de santé et de sécurité, les 3 piscines disposent maintenant de clôtures de périmètre et de portes verrouillables (qui sont ouvertes le matin et verrouillées le soir). Suite à l’achèvement de la piscine de Giralda, qui a nécessité des réparations extensives de la sous-structure, je pense que vous conviendrez qu’elle a l’air grande, les travaux sont en cours sur la piscine centrale. À Señorio, il semble que chaque pierre que vous retournez cache un problème en dessous. Cela s’est également avéré être le cas avec la piscine centrale, où même le tuyau d’eau de la douche était bloqué par des racines qui poussaient à l’intérieur. Il a été nécessaire de creuser tout le réseau de tuyaux souterrains autour de la piscine jusqu’à la salle des pompes. La conformité aux normes de sécurité a nécessité que les coins de la piscine soient remodelés, ce qui a nécessité des travaux de revêtement importants. Lorsque la piscine centrale sera terminée, l’eau (eau de mer désormais) de Mezquita sera pompée dans la piscine centrale, ce qui économisera environ €4k en coûts d’eau. Les travaux sur Mezquita devraient être terminés au printemps, et nous n’avons aucun doute que les piscines amélioreront considérablement l’image et la valeur de la communauté. Il serait court-voyant de notre part de laisser les transats dans leur état actuel de mauvaise qualité, et donc le plan est de les rénover ou de les remplacer. 8) CROTTE DE CHIEN Hélas, ce problème persiste, en particulier autour de Giralda. Un système à bas coût à ultrasons avec des capteurs de lumière sera bientôt testé. Si le problème persiste, nous examinerons la CCTV des zones touchées, ce qui impliquera nécessairement la police. Nous faisons à nouveau appel aux propriétaires de chiens pour agir de manière responsable. 9) VANDALISME Un occupant de Giralda a gravement vandalisé une boîte de fusibles, un point d’accès de service et les murs de l’escalier. Le coupable n’a pas encore été identifié, mais les propriétaires sont invités à être vigilants et à informer Adenjo de tout trouble dans les zones communes de la communauté. Dans un incident sans rapport, un occupant de Doñana a choisi de déclencher le système d’alarme incendie dans le garage au petit matin de Noël. La police et les pompiers ont dû intervenir et couper les câbles jusqu’à une alarme extérieure. Le coupable semble avoir déclenché l’alarme pour ouvrir la porte du garage et faire entrer une voiture endommagée. La police est au courant des circonstances. 10) NAÔ Pool Club Préavis que la grande soirée d’ouverture aura lieu le soir du 6 avril et qu’une grande foule est attendue. Les 50 derniers mètres de bornes seront installés sur Calle las Adelfas pour restreindre le stationnement à l’extérieur de la communauté. Nous continuons à chercher une solution à ce problème, que les experts immobiliers pensent qu’il aura un impact négatif sur les valeurs immobilières de la région à long terme.

Page 4

En résumé, 2022 a commencé avec des changements importants dans la gestion de la communauté. Nous avons ensuite réalisé des progrès importants avec un grand nombre d’améliorations dans toute la communauté. Cela a été rendu possible par l’approbation de la majorité des propriétaires d’une augmentation des frais de communauté et d’un appel de fonds important. En fournissant le financement nécessaire, nous avons pu, pour la première fois en de nombreuses années, entreprendre des projets d’infrastructure à forte intensité de capital et effectuer simultanément une maintenance et des réparations régulières. La combinaison du financement et d’une meilleure utilisation de nos ressources humaines a permis cela. En tant que propriétaires, je suggère que nous devrions nous sentir très positifs à l’égard des améliorations continues dans la communauté et très reconnaissants envers notre équipe de travailleurs acharnés d’Adenjo, Victor, Andreas, Luis et d’autres travailleurs sous-traitants. Cordialement John Riley Président. Señorio de Aloha.

Page 5

Galerie de photos – Réparations et maintenance Triana / Piscine de Giralda après rénovation totale. De nouvelles clôtures de sécurité ont été installées autour de toutes les piscines. Rénovations en cours à la piscine de Donana Alhambra. Après l’achèvement des travaux, les travaux commenceront sur les piscines de Mezquita – Toutes les piscines seront terminées pour l’été

Page 6

Réparations et peinture des entrées, des portes et des portails de tous les bâtiments

Page 7

Les tuiles disjointes dans la communauté sont remplacées, mais il est très difficile de trouver une correspondance exacte pour des tuiles de 22 ans. Le ruban antidérapant a été remplacé sur les escaliers

Page 8

Élagage de la saison hivernale

Page 9

La construction de drainage illogique empêche l’évacuation des eaux de pluie, provoquant des inondations et nécessitant des réparations importantes à Mezquita et Giralda Garage et nécessitant des réparations importantes. Peinture de l’entrée principale