Sida 1

Ägarföreningen
Conjunto Residencial Señorío de Aloha
Nyhetstidning från presidenten / Slutet av År 2024 Ägarföreningens medlemmar, När vi stänger dörren på 2024, reflekterar vi över ett år fullt av framsteg, utmaningar och kontinuerliga ansträngningar för att underhålla och förbättra livskvaliteten inom vår gemenskap. Nedan följer en sammanfattning av de viktigaste händelserna, problemen och pågående initiativ:

1. Finansiell förvaltning Finansiell stabilitet, en viktig prioritet, har upprätthållits under hela året, och bankbalanserna är positiva. Gemenskapens utgifter har hållits inom ramen för det godkända budgeten för 2024. Även om det förekommit avvikelser, särskilt när det gäller offentliga tjänster, har förvaltningen aktivt övervakat och justerat utgifterna i följd. Signifikanta reparationer och underhållsprojekt har slutförts inom tid och i stor utsträckning inom budgeten. Trots att inflationen i Spanien har minskat, fortsätter vi att vara uppmärksamma på prisökningar i olika material och subkontrakt. En betydande skuld som vi arvtagit från 2020 var en krav på 138.000 € från Pinturas, som ansågs orsakad av ytterligare kostnader för att måla gemenskapen 2017/18. Vi nekade att erkänna kostnaden på grund av bristen på kontrakt och fakturor. I 2024 fick dock Pinturas ett positivt rättsligt beslut mot gemenskapen, baserat på bevisen att de framgick som “skuldsatta” i protokollen från efterföljande gemensamma möten efter 2018 (enligt min mening en parodi på rättvisa, med tanke på den mycket dåliga kvaliteten på arbetet). Ett extrajudiciellt avtal nåddes, och vi betalade en första återbetalning på 28.500 € under tredje kvartalet och betalar nu resten på 3.000 € per månad. En noggrann förvaltning tillåter oss att betala denna skuld med hjälp av flöden av kontanter. Slutet på den 15-åriga rättsliga processen mot FCC, den allmänna entreprenören för Señorío de Aloha, resulterade i att FCC krävde cirka 53.000 € brutto från gemenskapen. Jag har svårt att hitta några skäl utöver den dåliga kompetensen hos advokaterna från den tiden och bristerna i rättssystemet för att förklara varför gemenskapen befinner sig i denna olyckliga situation. Den nuvarande förvaltningen hoppas hitta en effektiv lösning för detta andra arvda problem.

2. Reduktion av skulder för gemenskapsavgifter Den totala skulden som nu återstår uppgår till 372.255 €, en betydligt lägre summa än den skuld som vi arvtagit från över 500.000 € i 2020. Av det totala beloppet tillkommer 88,29 % till bara fem ägare, och rättsliga åtgärder fortsätter långsamt i domstolarna. Även om resultaten är svåra att förutsäga, kan de innefatta möjliga beslag på tillgångar eller auktioner på de mest skuldsatta egendomarna. Under året har vi återfått cirka 145.000 € från tidigare skatteårs räkningar, vilket har lagts till de 429.382 € som vi har inbringat sedan Adenjo började sin verksamhet. Kvotbetalningsgraden har förbättrats, med ett genomsnitt på 95 %, vilket visar en betydande förbättring i ägarnas finansiella disciplin. Arbetet bakom kulisserna av Adenjo, inklusive samordning med advokater och inkassoföretag, har varit avgörande för denna kontinuerliga framgång.

Sida 2

3. Utveckling av systemet för kontroll av tillträde Under året slutfördes Faser 1 och 2, som omfattar de gångvägar som omger byggnaden och dörrarna och portarna till garaget. Denna förändring i säkerhetsfokus, från lätt tillgängliga nycklar och anställda säkerhetsvakter, har redan lett till flera fördelar, såsom: ✓ Förbättrad säkerhet genom att begränsa tillträdet till nuvarande ägare, hyresgäster och auktoriserade entreprenörer, med möjlighet att inaktivera tillträdet för oönskade personer. ✓ Utsläpp av nya nyckelhängare och garagedörrkontroller tillät Adenjo att återupprätta kontakt med ägare som hade försvunnit ur bilden och inte betalade sina gemenskapsavgifter, särskilt de som hade skulder för garager och förråd utan att ha lägenhet, vilket komplicerade leveransen av rättsliga meddelanden. ✓ Möjlighet att neka tillträde till poolen och paddelbanan för alla skuldsatta genom att inaktivera deras nyckelhängare för dessa anläggningar. Fas 3, som inkluderar installationen av ett nytt interkomsystem, planeras att börja i januari 2025. Detta är en brådskande angelägenhet på grund av systemets ålder och de ständiga fel som uppstår. De nya interkomarna kommer att installeras byggnad för byggnad, med början i Mezquita, och kommer att erbjuda förbättringar som möjligheten att låta portalen öppnas för personer som ägaren har förtroende för via en mobilapp. Även om detta strikta system har orsakat besvär för en minoritet, förväntas fördelarna i längden överträffa de från det gamla säkerhetsförsäkringsföretaget, som saknade kontroll över nyckelutgivningen och garagedörrkontrollerna. I framtiden kan vi överväga viss flexibilitet i systemet om majoriteten stöder det efter att ha förstått fördelarna och nackdelarna.
4. Obehöriga renoveringar Under året har det genomförts många renoveringar, främst av företag som köper, renoverar och sedan säljer eller hyr ut egendomarna. Många av dessa renoveringar uppfyllde inte de spanska lagarna eller ägarföreningens regler. Trots flera försök från Adenjo och gemenskapsförvaltaren, Victor Porras, att nå överenskommelser om tillåtna arbeten, har vi varit tvungna att inleda rättsliga åtgärder för att förhindra att situationen förvärras och skadar gemenskapen. Obehöriga renoveringar kan leda till säkerhetsproblem och påverka den arkitektoniska integriteten i gemenskapen. Medan företagen får stora vinster på att modernisera lägenheterna, gynnar det inte alltid värdet på de andra egendomarna. Gemenskapen, med råd från experter, arbetar med att upprätta nya regler och riktlinjer för renoveringar för att klargöra förväntningarna och förenkla tillämpningen av dem. En förslag kommer att presenteras för alla ägare 2025. Medan vi väntar på det, uppmanar jag alla ägare som planerar att renovera att kontakta Adenjo och gemenskapsförvaltaren, Victor Porras, i förväg för att informera dem om sina planer och licenser. Detta kan spara kostnader och arbete för båda parterna.
5. Reparationer och underhåll Trots ägarnas bekymmer över reparationernas hastighet, försöker vår 24-timmarsunderhållsgrupp att svara på kritiska problem omedelbart. Ett av de mest allvarliga under 2024 var bristningen av huvudledningen för vatten under muren som omger byggnaden framför Triana-byggnaden, som tog flera dagar att reparera.

Sida 3

Mindre kritiska uppgifter, avsedda att förbättra gemenskapens utseende, inkluderar: måla brandväggarna i utgångarna från garagen, måla utsidorna av hissarna på varje våning och måla väggarna på bottenvåningen i Mezquita-byggnaden. De andra fyra byggnaderna kommer att slutföras inom de närmaste veckorna. I bakgrunden har vi ersatt vattenbehållarna och flera individuella rör från kontorsrummen på bottenvåningen till ägarnas lägenheter. Programmet fortsatte med reparation av impermeabiliseringen av terrassgolvet på flera lägenheter som påverkats av en ursprungligen defekt konstruktion och problem orsakade av trädgårdssystemet. Dessa reparationer hjälper till att förhindra ytterligare färgförändringar på terrassfänsarna. Vi påminner ägarna om att avlägsnandet av trädgårdsskåp är förbjudet enligt kommunala regler. Vi har anställt en teknisk arkitekt för att råda om en permanent lösning för fänsarna och trädgårdsskåpen på alla byggnader. Sedan vi avslutade säkerhetsförsäkringsföretaget för två år sedan, utför vår nattliga underhållsgrupp minst tre fullständiga ronder mellan 21:00 och 07:00. Dessutom hjälper de till med flera incidenter. Detta har lett till positiva resultat, men det finns fortfarande mycket att förbättra, särskilt med problemen som orsakats av gäster på korttidsuthyrning under sommaren, för att förhindra incidenter innan de inträffar. I början av 2024 ersatte vi det tidigare trädgårdsföretaget med ett lika erfaret men mer dynamiskt team. Som ni kan föreställa er, har det varit ett stort utmanande att underhålla trädgårdarna under den av regeringen pålagda torkan, men ägarnas positiva kommentarer är ett bevis på det hårda arbetet från teamet, och vi har avslutat året med trädgårdarna i mycket bra skick. Vi håller kontakt med vår närliggande gemenskap “Casaño” om den obebyggda marken mellan deras egendom och våra byggnader Triana/Giralda. Vi hoppas att “Casaño” kommer att besluta sig för att finansiera byggandet av en mur för att ersätta den röda vallen, och i så fall kommer vi att förbättra trädgårdarna i den delen av gemenskapen. Vi hoppas att ägarna har varit nöjda med underhållsgruppens prestation under 2024. Vi vill särskilt lyfta fram utmaningen att rengöra efter att omsorgslösa arbetare lämnar efter sig oordning i och utanför hissar, garager eller längs korridorer som leder till gatorna. Vi anser att det är nödvändigt att försöka införa sanktioner mot ägare som inte kontrollerar den negativa inverkan från sina arbetare. Dessutom finns det många fall där hyresgäster lämnar sin sopor utanför lägenheterna och väntar på att vår underhållsgrupp ska ta hand om dem i utomhuscontainrar.

Sida 4

6. Korttidsuthyrning Somrarna 2024 medförde utmaningar med korttidsuthyrning på grund av störningar, vandalisering och andra besvär. Förvaltningen samarbetar med ägare och erfarna hyresförmedlare för att skapa riktlinjer som förbättrar ansvarstagandet. Till exempel kommer vi att begära att ägarna installerar ljudövervakningsenheter i sina lägenheter och att de synligt visar ägarföreningens regler och viktiga kontaktuppgifter. I dag är det spanska regeringen som hårdnar reglerna för korttidsuthyrning, vilket borde hjälpa till att mildra dessa problem i framtiden. De tidigare nyckelhängarna som pryddes på perimeterväggarna av gemenskapen togs bort som en del av implementeringen av tillträdeskontrollsystemet.

Sida 5

I en anslutande notis har Gloria beslutat att flytta sin verksamhet till en ny riktning och kommer inte längre att bedriva verksamhet inom gemenskapen. Hennes lägenhetskontor, ett dubbelsängsrum nära entrén, är till salu för intresserade köpare till en mycket rimlig pris. Annonseringen kan hittas på “Idealista”-webbplatsen. 7. Återkommande problem Återkommande problem under 2024 inkluderade: • Blockeringar i avloppsledningarna orsakade av fuktiga toalettpapper. • Skador på garagedörrar orsakade av hyrbilar. • Röjda portar och krossade rutor orsakade av vandaleriska handlingar. • Störningar och sopor orsakade av arbeten på privat egendom. • Olovlig parkering på andra ägares privata parkeringsplatser. • Obehörigt bruk av gemensam elektricitet för att ladda elbilar. • Kött från hundar inom gemenskapen. CCTV-inspelningarna kommer att användas för att sanktionera återkommande förseelser, eftersom trädgårdsmännen och underhållsgruppen vägrar att ta hand om detta problem. Förvaltningen fortsätter att hantera dessa problem genom proaktiva åtgärder och utbildning av gemenskapen. Det är viktigt att ägarna förstår den tid och resurser som dessa undanröjbara situationer förbrukar.

Sida 6

8. Internet- och TV-tjänster från Avatel Avtalet med Avatel har varit gynnsamt, men det presenterar också utmaningar. Även om de rabatterade priserna är välkomna, har Adenjo tagit på sig en betydande arbetsbelastning för att hantera betalningar och lösa problem med ägarna angående tjänsten. I framtiden kommer gemenskapen att behöva bestämma om de ska kompensera Adenjo för detta extra arbete eller gå över till direktavtal mellan ägarna och leverantörerna. Som president rekommenderar jag att nå ett avtal med Adenjo.

Sida 7

9. Störningar orsakade av NAÔ Pool Club Öppningen i maj av den nya ingången till NAÔ Pool Club, framför portarna Giralda/Alhambra, orsakade allvarliga störningar, såsom störningar, vandalisering och säkerhetsproblem under stora evenemang. Gemenskapen, tillsammans med Aldea Blanca, har inlett rättsliga åtgärder mot NAÔ, med den första rättegångsdagen planerad till februari 2025. Även om förhandlingar pågår för ett extrajudiciellt avtal, håller vi oss försiktigt optimistiska om ett positivt resultat.

Sida 8

Sammanfattning 2024 har varit ett år av framsteg och uthållighet för Señorío de Aloha. Trots utmaningarna fortsätter vi att sträva efter att underhålla gemenskapen som ett säkert, välkomnande och harmoniskt miljö för alla boende. Vi hoppas att ägarna kommer att delta i 2025 för att hantera kvarstående problem och implementera förbättringar.

Våra bästa önskningar för 2025. John Riley, President C.P Señorío de Aloha.