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COPROPRIÉTÉ
CONJUNTO RESIDENCIAL SEÑORIO DE ALOHA
BOLETIN DE NOTICIAS DU PRESIDENT
Fin d’Année 2024 Chers Propriétaires, En clôture de l’année 2024, nous nous sommes penchés sur un an riche en avancées, défis et efforts constants pour maintenir et améliorer la qualité de vie au sein de notre communauté. Voici un résumé des développements clés, problèmes et initiatives en cours :

1. Gestion Financière L’estabilité financière, une priorité majeure, a été maintenue tout au long de l’année, et les soldes bancaires sont confortablement positifs. Les dépenses de la communauté ont été maintenues en ligne avec le budget approuvé pour 2024. Bien que des écarts aient été constatés, notamment en matière de services publics, l’équipe de gestion a suivi activement et ajusté les dépenses en conséquence. Des projets significatifs de réparations et de maintenance ont été achevés à temps et pour la plupart dans le budget prévu. Malgré la diminution de l’inflation en Espagne, nous restons vigilants sur l’augmentation des prix de divers matériaux et services subcontractés. Une charge importante héritée en 2020 était la réclamation de Peintures pour 138.000 €, supposée due à des coûts supplémentaires pour peindre la communauté en 2017/18. Nous avons refusé de reconnaître ce coût en raison de l’absence de contrat et de factures. Cependant, en 2024, Peintures a obtenu un résultat favorable judiciaire contre la communauté, fondé sur la preuve que figurait comme “créanciers” dans les actes des assemblées générales postérieures à 2018 (à mon avis, une parodie de justice compte tenu de la qualité extrêmement pauvre du travail). Un accord extrajudiciaire a été conclu, et nous avons effectué un paiement initial de 28.500 € au troisième trimestre et nous sommes actuellement en train de payer le solde à raison de 3.000 € par mois. Une gestion soigneuse nous permet de faire face à cette dette avec les flux d’argent. La conclusion du litige de 15 ans contre FCC, le maître d’ouvrage général de Señorio de Aloha, a abouti à ce que FCC réclame environ 53.000 € nets à la communauté. Il me faut trouver des raisons plus allant que l’incompétence des avocats de l’époque et les déficiences du système judiciaire pour expliquer comment la communauté se trouve dans cette situation malheureuse. L’équipe de gestion actuelle espère trouver une solution efficace à ce problème hérité.

2. Réduction des Dettes de Quotas Comunitaires La dette totale en souffrance est désormais de 372.255 €, un montant significativement inférieur à la dette héritée de plus de 500.000 € en 2020. Du total actuel, 88,29 % est attribué à seulement cinq propriétaires, et les actions légales avancent lentement aux tribunaux. Bien que les résultats soient difficiles à prédire, ils incluent des possibilités d’embargos d’actifs ou de ventes des propriétés les plus endettées. Cette année, environ 145.000 € d’exercices fiscaux antérieurs ont été récupérés, s’ajoutant aux 429.382 € recouvrés depuis que ADENJO a pris ses fonctions.
   La taux de recouvrement des quotas a amélioré, avec un taux moyen de 95 %, reflétant une notable amélioration de la discipline financière des propriétaires. Le travail arrière-plan d’ADENJO, y compris la coordination avec les avocats et les agences de recouvrement, a été fondamental à ce succès continu.

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3. Développements du Système de Contrôle d’Accès Cette année, les Phases 1 et 2 ont été achevées avec succès, couvrant les portes pédestres périphériques et les portes et portails du garage. Ce changement d’approche de la sécurité, de clés facilement disponibles et de personnel de sécurité sous-traité, a déjà apporté plusieurs avantages, notamment : ✓ Amélioration de la sécurité en restreignant l’accès aux propriétaires actuels, aux locataires et aux contratistes autorisés, avec la possibilité de désactiver l’accès aux personnes non désirées. ✓ L’émission de nouveaux clés et de nouveaux commandes de garage a permis à ADENJO de reprendre contact avec les propriétaires qui avaient disparu du radar et ne payaient pas leurs quotas, en particulier ceux avec des dettes liées aux garages et aux entrepôts sans appartements, ce qui rend difficile la livraison de notifications légales. ✓ La possibilité de refuser l’accès aux piscines et à la piste de paddle aux débiteurs en désactivant leurs clés pour ces installations. La Phase 3, qui comprend l’installation d’un nouveau système d’intercommunication, est prévue pour commencer en janvier 2025. C’est une nécessité urgente en raison de l’obsolescence et des constantes affectations du système actuel. Les nouveaux intercommunicateurs seront installés bâtiment par bâtiment, commençant par Mezquita, et offriront des options d’amélioration comme la possibilité de permettre l’accès au portail aux personnes de confiance via une application mobile. Bien que ce système strict ait causé des inconvénients à une minorité, on espère que les avantages à long terme dépasseront ceux du service de sécurité ancien, qui n’avait pas de contrôle sur l’émission de clés et de commandes. À l’avenir, on pourrait considérer une certaine flexibilité dans le système si la majorité le soutient une fois que les avantages et les inconvénients sont compris.
4. Rénovations de Propriétés, Non Consenties. Cette année, de nombreuses rénovations ont été effectuées, principalement par des entreprises qui achètent, rénovent et vendent ou louent les propriétés. Beaucoup de ces rénovations n’ont pas respecté les lois espagnoles ni les normes de la communauté. Malgré de multiples tentatives de la part d’ADENJO et du gérant de la communauté, Víctor Porras, pour arriver à des accords sur les travaux autorisés, il a fallu engager des actions légales pour éviter que la situation ne soit encore plus hors de contrôle et ne nuise à la communauté. Les rénovations non conformes peuvent poser des problèmes de sécurité et affecter l’intégrité architecturale de la communauté. Même si les entrepreneurs obtiennent de grands bénéfices en modernisant les appartements, ce n’est pas toujours bénéfique pour la valeur des autres propriétés. La communauté, conseillée par des experts juridiques, est en train de rédiger des normes et des directives actualisées sur les rénovations pour clarifier les attentes et accélérer l’application des mêmes. Une proposition sera présentée à tous les propriétaires en 2025. Pendant ce temps, je fais appel à TOUS les propriétaires qui plannifient des rénovations pour qu’ils se mettent en contact avec ADENJO et avec le gérant du site, Víctor Porras, avec avance pour leur faire savoir leurs plans et leurs licences. Cela peut éviter des coûts et du travail inutiles pour les deux parties.

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Les tâches non aussi critiques, destinées à améliorer l’apparence de la communauté, incluent : peindre les portes de feu de secours des sorties des garages, peindre les extérieurs des ascenseurs à chaque étage et peindre les murs du niveau de plancher de l’immeuble Mezquita. Les autres quatre immeubles seront terminés dans les semaines prochaines. En arrière-plan, les réservoirs d’eau potable ont été remplacés, ainsi que plusieurs tuyaux individuels des salles de comptage du sous-sol jusqu’aux appartements des propriétaires. Le programme a continué avec la réparation de l’imperméabilisation du sol des terrasses de plusieurs appartements affectés par une construction originale défectueuse et des problèmes dérivés du système de gardiennage des jardineries. Ces réparations aident à prévenir une plus grande décoloration des façades des terrasses. Nous rappelons aux propriétaires que la retraiture des jardineries est interdite par les normes municipales. Nous informons également que nous avons engagé un architecte technique pour qu’il nous conseille sur une solution permanente pour les façades et les jardineries de tous les immeubles. Depuis que le service de sécurité sous-traité a été suspendu il y a 2 ans, notre personnel de maintenance nuit a effectué un minimum de trois patrouilles complètes entre 21h00 et 07h00. En outre, ils ont assisté à plusieurs incidents. Cela a eu des résultats positifs, mais il reste encore beaucoup à améliorer, en particulier avec les problèmes générés par les locataires à court terme en été pour prévenir les incidents avant qu’ils ne se produisent. Au début de 2024, nous avons remplacé l’entreprise de jardinage précédente par un équipe également expérimentée, mais plus dynamique. Comme vous pouvez l’imaginer, maintenir les jardins sous les conditions de sécheresse imposées par le gouvernement régional a été un grand défi, mais les commentaires positifs des propriétaires sont un témoignage du dur travail de l’équipe, et nous avons terminé l’année avec les jardins en très bon état. Nous maintenons le contact avec notre communauté voisine “Casaño” sur le terrain vague entre sa propriété et nos immeubles Triana/Giralda. Nous espérons que “Casaño” décide de financer la construction d’un mur pour remplacer la clôture cassée, et en échange, nous améliorerions les jardins dans cette zone de la communauté. Nous espérons que les propriétaires ont été satisfaits du rendement de l’équipe de nettoyage en 2024. Nous souhaitons souligner le défi que représente de nettoyer après que des travailleurs peu soigneux ont laissé désordre dans et autour des ascenseurs, dans les garages ou le long des couloirs menant aux rues. Nous considérons nécessaire d’essayer d’imposer des sanctions aux propriétaires qui ne contrôlent pas l’impact négatif de leurs travailleurs. De plus, il y a de nombreux cas où les locataires laissent leur déchets à l’extérieur des appartements et attendent que notre personnel de nettoyage les ramène dans les zones de conteneurs extérieurs.

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6. Alquiler à Court Terme L’été 2024 a présenté des défis avec les alquilers à court terme en raison du bruit, du vandalisme et d’autres inconvénients. L’administration est en train de collaborer avec les propriétaires et les agents d’alquiler expérimentés pour créer des directives qui améliorent la responsabilité. Par exemple, on demandera aux propriétaires d’installer des dispositifs de surveillance du bruit dans leurs appartements et de placer visiblement les normes de la communauté et les numéros de contact importants. Actuellement, le gouvernement espagnol est en train de durcir les réglementations sur les alquilers à court terme, ce qui devrait aider à atténuer ces problèmes à l’avenir. Les coffres-forts pour les clés qui ornaient les murs périphériques de la communauté ont été retirés comme partie de la mise en œuvre du contrôle d’accès.

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En une note connexe, après de nombreux années d’exploitation réussie, Gloria est en train de prendre sa entreprise dans une nouvelle direction et ne continuera pas à opérer au sein de la communauté. Son appartement-bureau, un duplex de deux chambres très bien situé près de l’entrée principale, est en vente aux acheteurs intéressés à un prix très raisonnable. L’annonce peut être trouvée sur le site web d‘“Idealista”. 7. Problèmes Recurrents Les problèmes persistants en 2024 ont inclus : • Blocages dans le système d’égouts en raison de toallitas humides. • Dommages aux portes de garage causés par des véhicules de location. • Portes de portails et de vitres cassés par des actes de vandalisme. • Disruptions et déchets associés à des travaux sur des propriétés privées. • Stationnement illégal dans des espaces privés d’autres propriétaires. • Utilisation non autorisée de l’électricité communautaire pour recharger des véhicules électriques. • Excréments de chiens dans la communauté. Les enregistrements de CCTV seront utilisés pour sanctionner les récidivistes, car les jardiniers et le personnel de nettoyage refusent de s’occuper de ce problème. L’administration continue à aborder ces problèmes par des mesures proactives et une éducation communautaire. Il est important que les propriétaires comprennent le temps et les ressources que ces situations évitables consomment.

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8. Service d’Internet et de TV d’Avatel L’accord de la communauté avec Avatel a été bénéfique, mais il présente également des défis. Bien que les tarifs avec remise soient bienvenus, ADENJO a assumé une charge de travail significative pour gérer les paiements et résoudre les problèmes des propriétaires avec le service. À l’avenir, la communauté devra décider si elle doit compenser ADENJO pour ce travail supplémentaire ou passer à des contrats directs entre les propriétaires et les fournisseurs. En tant que président, ma recommandation serait d’arriver à un accord avec ADENJO.

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9. Troubles du NAÔ Pool Club L’ouverture en mai de la nouvelle entrée du NAÔ Pool Club, devant les portails Giralda/Alhambra, a causé des graves troubles, comme du bruit, du vandalisme et des problèmes de sécurité pendant des événements massifs.

La communauté, en collaboration avec Aldea Blanca, a engagé des actions légales contre NAÔ, avec la première audience judiciaire programmée pour février 2025. Bien que des négociations soient en cours pour un accord extrajudiciaire, nous maintenons une confiance prudente dans un résultat favorable.

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Conclusión 2024 a été une année de progrès et de persévérance pour Señorio de Aloha. Malgré les défis, nous continuons à nous efforcer de maintenir la communauté comme un environnement sûr, accueillant et harmonieux pour tous les résidents. Nous espérons compter sur la participation des propriétaires en 2025 pour aborder les préoccupations pendantes et mettre en œuvre des améliorations.

Mes meilleurs vœux pour 2025. John Riley, Président C.P Señorio de Aloha.