PRESIDENT-REPORT Informe del Presidente · 2026-02-25

Resumen Ejecutivo del Presidente — JEO Marzo 2026

Referencia	2026-egm-march-president-summary
Tipo de documento	Informe del Presidente president-report
Fecha	2026-02-25 (24 de febrero de 2026)
Emitido por	Presidente, Conjunto Señorío de Aloha
Afecta a	Todos los edificios (5 of 5)
Disponible en	EN ES SV AR FR
Almacenamiento ?Hash criptográfico para verificar que el archivo coincide con el original.	r2://2026/EGM_March_2026_Presidents_Executive_Summary.pdf

Resumen elaborado por propietarios. El documento original es la fuente autorizada.

De un vistazo

El presidente ha convocado la junta extraordinaria que se celebrará el 5 de marzo de 2026 en el Hotel NH San Pedro (C/ Jerez, 1) para decidir sobre dos propuestas fundamentales.
Se ha presentado un programa multianual de reparaciones estructurales e infraestructurales que incluye la rehabilitación de los garajes subterráneos, la remediación de fachadas de los cinco edificios, la sustitución de pérgolas y la pintura integral de la comunidad, con un coste total estimado que se detalla en los anexos.
El proyecto se sustenta en los informes técnicos independientes de 2024‑2025, que han constatado defectos de impermeabilización y corrosión, y se plantea financiar mediante un préstamo bancario a diez años con tipo aproximado del 4,8 % o mediante pagos anticipados de los propietarios.
Asimismo, se propone la incorporación del artículo 18.1 a los Estatutos y la actualización del Reglamento de la comunidad para regular el uso turístico de las viviendas, estableciendo un registro digital, la obligación de presentar el formulario correspondiente y un recargo del 10 % sobre la cuota anual para los inmuebles destinados a alquileres de corta duración.
El presidente ha manifestado su intención de votar a favor de ambas propuestas y ha invitado a los propietarios a participar, ya sea presencialmente o mediante poder, para que la decisión refleje el mayor consenso posible.

Página 1

SEÑORÍO DE ALOHA — EGM (MARZO 2026)

Resumen Ejecutivo del Presidente

Estimados propietarios,

Adjunto se encuentra el anuncio convocando la Junta General Extraordinaria a celebrar el 5 de marzo de 2026, en el Hotel NH San Pedro (C/ Jerez, 1). Me gustaría animarles a asistir o a emitir su voto por delegación, ya que es importante que las decisiones tomadas reflejen el consenso más amplio posible.

Señorio de Aloha se enfrenta a un momento decisivo en su historia. Después de más de dos décadas de complejidad legal, técnica y administrativa, finalmente contamos con la claridad, la orientación profesional y la visibilidad de costos necesarios para abordar los problemas estructurales e infraestructurales que afectan a nuestra comunidad.

Esta propuesta no se trata de mejora ni de mejoras opcionales, sino de proteger la seguridad, la legalidad y el valor a largo plazo de nuestras viviendas. Las evaluaciones técnicas independientes confirman que elementos clave de los edificios, especialmente los garajes y las fachadas, han alcanzado un punto en el que la intervención integral es inevitable. Al mismo tiempo, avanzar con estos trabajos permitirá que podamos avanzar en el proceso de regularización de los edificios afectados, eliminando un obstáculo que ha existido durante mucho tiempo para obtener licencias, hipotecas y confianza de los compradores.

El plan ha sido diseñado para equilibrar la necesidad técnica con la práctica financiera. Los trabajos se realizarán en varias etapas, priorizando la seguridad y los edificios que pueden proceder inmediatamente, mientras se ofrecen opciones de financiación flexibles para que los propietarios puedan elegir entre pagos estadiados o participación en un préstamo comunitario.

En términos simples, este programa logra tres objetivos críticos:

Garantiza la seguridad y la integridad estructural en todo el desarrollo.
Preserva y mejora el valor de las propiedades resolviendo defectos conocidos.
Trae la certeza legal esperada a la comunidad.

Retrasar la acción solo aumentará los costos, prolongará la interrupción y aumentará el riesgo de deterioro adicional. Aprobar esta propuesta nos permitirá avanzar con un plan claro, supervisión profesional y una estructura de financiación justa.

Creo que sería muy apropiado formar un pequeño grupo de propietarios para ayudar con la supervisión de estos trabajos importantes. Por favor, regístren su interés.

Les animo a todos a revisar cuidadosamente los anexos y a participar en la votación. Esta es una decisión colectiva sobre el futuro de nuestra comunidad, que definirá su condición, reputación y valor durante décadas.

Además, se discutirá otro asunto importante para la Comunidad: los alquileres turísticos. Se presenta una propuesta para adaptar la situación actual a la legislación aplicable, con el objetivo de equilibrar los derechos de los propietarios que alquilan sus propiedades y aquellos que no lo hacen. Un beneficio para la comunidad en general es un aumento del 10% en las cuotas comunitarias para propiedades de alquiler a corto plazo, que refleja una recuperación parcial de costos en lugar de una sanción.

A efectos de transparencia, confirmo que es mi intención votar a favor de ambas propuestas.

John P Riley Presidente SdA

Página 2

A) Propuesta para Reparaciones y Refuerzos Comunitarios

Resumen de la Propuesta

El Presidente propone la aprobación de un programa de reparaciones y refuerzos comunitarios a largo plazo que cubra:

• Trabajos estructurales y de impermeabilización en tres garajes subterráneos • Remediación de fachadas en todos los cinco edificios • Reemplazo de pergolas en los pisos 4 y 5 • Trabajos estructurales y de seguridad asociados • Un repintado comunitario completo en un esquema contemporáneo

Se proporcionan resúmenes de costos, cronogramas y informes técnicos en los Anexos A-C.

Antecedentes y Contexto Legal

Señorio de Aloha se construyó en 2000 por el Contratista General FCC, compuesto por 250 apartamentos en cinco edificios (Triana, Giralda, Doñana, Alhambra, Mezquita).

Solo Triana y Giralda recibieron la aprobación completa de Urbanismo y Licencia de Edificación.

Los edificios restantes fueron afectados por las irregularidades de planificación de 1998, que posteriormente cayeron bajo el régimen AFO, quedando suspendidos en un proceso legal y administrativo a largo plazo.

Implicaciones clave:

• Los órdenes de demolición históricos (5 años de validez) expiraron en 2010, pero nunca fueron certificados por los tribunales • Solo después de la certificación judicial puede comenzar el proceso de regularización completo con el Ayuntamiento de Marbella

Estado Legal y Administrativo Actual

Proceso de Regularización (Doñana, Alhambra, Mezquita)

Certificación judicial confirmatoria de no impedimentos legales de los órdenes de demolición (≈6 meses)
Regularización de urbanismo y servicios de infraestructura (≈2 años)
Licencias de edificación completas anticipadas para 2028

Consideraciones de Seguridad Inmediatas

• Fachada de Triana: Se pueden solicitar licencias de edificación inmediatamente • Fachada de Doñana: Se requiere un orden de ejecución especial para eliminar el revestimiento inestable, pero no cubre la restauración completa de la fachada

Página 3

Causas Técnicas de la Deterioración (Ver Informe Técnico Adicional en el Anexo A)

Evaluaciones técnicas independientes (2024-2025) identifican:

• Flujos de diseño de fachada originales (elementos metálicos de terrazas expuestos al entorno marino) • Ingreso de agua a largo plazo desde sistemas de plantas y riego fallidos • Ausencia de drenaje de techo efectivo • Defectos de construcción que significan una impermeabilización inadecuada de los garajes • Deterioro a largo plazo exacerbado por la falta sistemática de optimizar la mantenimiento anual.

Ámbito de Trabajo 2026-2029

5.1 Rehabilitación de Garajes (Giralda, Alhambra, Mezquita)

• Reparaciones estructurales a losas, columnas, vigas y paredes • Impermeabilización completa del techo de los garajes ubicados debajo de los jardines y pasarelas • Remoción y reinstalación de la vegetación por encima • Reconstrucción de los conductos de ventilación para prevenir el ingreso de agua • Finalización interna y repintado

5.2 Remediación de Fachadas (Todos los Edificios)

• Remoción de soportes metálicos perimetrales corroídos de terrazas y plantas • Reconstrucción de fachadas de terrazas y plantas (estudio de opciones de revestimiento asequibles) • Instalación de soluciones estructurales no metálicas • Reemplazo de pergolas metálicas corroídas (pisos 4-5) • Racionalización de configuraciones de plantas y drenaje de techo

5.3 Trabajos Adicionales

• Reparaciones locales de paredes estructurales, por ejemplo, la pared de jardín de Doñana; paredes del área de paddle • Trabajos de seguridad donde sean requeridos por las autoridades • Repintado comunitario contemporáneo en todo el desarrollo

Gobernanza del Proyecto y Profesionales Clave

Arquitecto Superior Técnico:

Francisco Manuel López Chacón

• Diagnóstico estructural • Cuantías y planes de costos • Coordinación de licencias

Tender de Contratistas:

Tres empresas han cotizado los trabajos utilizando el mismo BoQ para garantizar la comparabilidad.

Comparaciones de ofertas detalladas se encuentran en el Anexo B.

Página 4

Cronograma del Programa (Indicativo)

2026-2027

• Trabajos en el garaje de Giralda • Trabajos de seguridad en la fachada de Doñana • Trabajos completos en Triana y Giralda

2028-2029

• Comienzo de los trabajos en los edificios regularizados • Objetivo de finalización del proyecto: finales de 2029

Marco de Costos y Tiempo (Costos Approximados Totales - Anexo C)

Proyecciones de costos incluyen:

• Trabajos de construcción • Honorarios profesionales • Costos de regularización • Seguros • Impuestos (IV A 10% en la construcción; ICIO de Marbella 4% en la construcción) • Alojamientos de contingencia

Estrategia de Financiación

Se propone un enfoque mixto de financiación:

• Préstamo comunitario bancario (≈10 años con un interés del 4,8%) • Pagos anticipados para propietarios que deseen evitar intereses

Requisitos de Votación

La aprobación requiere solo una mayoría simple

Los propietarios pueden votar en persona o por delegación (adjunta a los documentos de convocatoria).

Página 5

B) Propuesta para actualizar los Estatutos de la Comunidad y el Artículo 5.3 de las Regulaciones de la Comunidad relacionadas con los Alquileres a Corto Plazo

Artículo Adicional a los Estatutos de la Comunidad

Artículo 18.1 Uso Turístico de Viviendas

‘La Asociación de Propietarios autoriza expresamente el uso de las viviendas privadas para fines turísticos, de acuerdo con las disposiciones del Decreto 28/2016 de 2 de febrero, que regula el Uso Turístico de Viviendas en Andalucía, y el Artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal Española.’

1.a. Resolución

La Junta General autoriza al Administrador de la Comunidad/Presidente a mantener y operar un registro digital de propiedades autorizadas para alquileres a corto plazo capaces de generar un certificado digital de autorización expresa a aquellos propietarios que, de acuerdo con esta resolución y los Estatutos, soliciten realizar la actividad de alquiler turístico.

1.b. Resolución

La Junta General RESUELVE autorizar expresamente al Presidente, con la asistencia del Secretario-Administrador, a formalizar las resoluciones: Artículo 18.1 y 1.a en un documento público ante un Notario y a realizar cualquier acción necesaria para su registro en el Registro de la Propiedad, para todos los fines legales pertinentes.

Actualización de las Regulaciones de la Comunidad: ANEXO 5.3-

REGULACIONES ADICIONALES APLICABLES A LOS PROPIETARIOS Y A LOS INquilinos CONCERNIENTES A LAS PROPIEDADES DE ALQUILER A CORTO PLAZO.

Artículo 1:

Los propietarios que alquilan/prestan sus propiedades están obligados a presentar el FORMULARIO A ‘SdA-Declaración de Uso de Apartamento’ (https://forms.gle/SNasLUNbDVr3mvJ2A) al Administrador de la Comunidad. Se requiere una nueva presentación en caso de cambio de cualquier de los datos allí contenidos. En ausencia de la presentación del Formulario A, o de una licencia turística válida de la Junta de Andalucía (VUT) y un número de Registro de Alquiler (NRA) válido del Registro de la Propiedad solicitado en el mismo, y donde la administración tenga dudas sobre el ‘Uso de Apartamento’, el Administrador se reserva el derecho de contactar a las Autoridades para aclarar la situación bajo la autoridad conferida por los Propietarios. Si queda claro que un apartamento está siendo alquilado a corto plazo sin haber presentado el Formulario A, el propietario se considera en incumplimiento de estas reglas de la comunidad.

Con base en las presentaciones del Formulario A, el Administrador de la Comunidad mantendrá un registro público de propiedades autorizadas para alquileres a corto plazo (https://docs.google.com/spreadsheets/d/1TaRIHA3ymx7OKpDNXxJZTQeDtXJfpxRs2Cl6-IDFWWU). En particular, dicho registro estará disponible para consulta del registrador local con fines de determinar si expedir/revocar un NRA o para cualquier otro fin similar. Cualquier propiedad no incluida en dicho registro se considera expresamente no permitida por la comunidad SdA para ser alquilada a corto plazo. Cada propiedad incluida en el registro deberá soportar un cargo adicional del 10% de las cuotas comunitarias anuales actuales, debido con el tercer pago trimestral de dichas cuotas cada año calendario. Esto se pretende cubrir los costos adicionales para la comunidad al permitir alquileres a corto plazo y, en la medida de lo posible, proporcionar servicios adicionales para minimizar cualquier impacto negativo potencial en otros residentes, incluyendo pero no limitado a la posibilidad de personal de seguridad adicional durante la temporada de alquiler.

Artículo 2:

A discreción del Presidente/Administrador, la comunidad se reserva el derecho de informar a las autoridades civiles y/o de perseguir la revocación de cualquier licencia de alquiler concedida a propiedades que no cumplan con las Regulaciones de la Comunidad SdA y/o la legislación andaluza y/o nacional actualmente aplicable. En caso de que se encuentre a una propiedad/propietario no conforme, el propietario será notificado previamente por el Administrador de la Comunidad y se le expedirá un plazo de al menos un mes para restablecer y/o demostrar el cumplimiento. El incumplimiento de este plazo dará lugar a la inmediata eliminación de la propiedad del registro de Artículo 1(ii). En una fecha posterior y una vez que se haya restablecido y/o demostrado el cumplimiento, el propietario podrá re-solicitar al Administrador de la Comunidad para que la propiedad sea (re)incluida en el registro de Artículo 1(ii).

Artículo 3:

La comunidad SdA publicará anualmente, y al menos, el porcentaje de propiedades declaradas como alquiladas según su inclusión en el registro de Artículo 1(ii).

La Asociación de Propietarios de SdA se reserva el derecho de negar la emisión de nuevas licencias de alquiler en caso de que se supere el umbral de porcentaje acordado por la Asociación, según el registro de Artículo 1(ii) y cualquier otra información pertinente al número de propiedades de alquiler en SdA.

Artículo 4:

Todas las Regulaciones de la Comunidad SdA se publicarán en forma impresa o digitalmente descargable (por ejemplo, mediante un código QR) en la propiedad. Los propietarios deben hacer todo lo posible para asegurarse de que sus huéspedes no incumplan las regulaciones, especialmente mientras se encuentran en las áreas comunes y facilidades de SdA. Este artículo no excluye la obligación de los propietarios de proporcionar información obligatoria adicional como la demandada por las autoridades pertinentes.

Artículo 5: Conducta de los Inquilinos:

Los inquilinos/huéspedes deben retirar todos sus residuos a los contenedores públicos proporcionados fuera de SdA. En ningún caso se pueden dejar residuos fuera de los apartamentos o en las áreas comunes. El desecho de pañales de bebé y paños de limpieza de cosméticos en los inodoros de los apartamentos ha bloqueado las tuberías de alcantarillado de SdA y está estrictamente prohibido. Se anima a los propietarios a colocar señales en sus baños para desalentar esta práctica.

Las reglas del piscina se exponen en las piscinas junto con las horas de apertura y deben cumplirse estrictamente.

No se permiten molestias dentro o fuera de los apartamentos entre las 22:00 y las 08:00. El incumplimiento implicará la policía después de haberse dado un aviso razonable.

El uso de espacios de aparcamiento privados de otros propietarios está estrictamente prohibido sin su permiso.

Artículo 6: Conducta de los Propietarios:

La ocupación nocturna no debe exceder la cuota especificada en la licencia de alquiler, que debe ser consistente con la Nota Simple de la propiedad.

En interés de evitar a los revellers de fiestas y su reputación por molestar la paz de la comunidad, ninguna propiedad estará disponible para alquiler o se anunciará como tal por menos de 3 noches consecutivas.

No se permitirá que ninguna propiedad incluya medios para transmitir y/o grabar imágenes, video o audio de las áreas comunitarias de SdA fuera de la propiedad. Cualquier transmisión y/o grabación dentro de la propiedad misma debe cumplir con la ley local y nacional.

Con la seguridad y los derechos a la no molestia de todos los residentes en mente, es responsabilidad del propietario o su agente cumplir con la obligación de registrar a todos los inquilinos en la base de datos del Ministerio del Interior.

Artículo 7:

Se cobrarán costos de limpieza y reparación por cualquier daño causado por los inquilinos a la propiedad comunitaria. De manera similar, se cobrará un cargo adicional del 10% de las cuotas comunitarias anuales actuales a cualquier propietario en caso de que se produzcan tres o más molestias involucrando a sus inquilinos en un año calendario determinado. Si el propietario no paga voluntariamente, el costo se agregará a su cuenta comunitaria como una deuda. Cualquier propiedad con una deuda pendiente, por esta o cualquier otra razón, se considerará no conforme con estas regulaciones para los fines del Artículo 2.

Artículo 8:

En consideración a los problemas históricos causados por grupos de turistas generalmente referidos como “bachelor o hen parties”, se deben utilizar los mejores esfuerzos por parte de los propietarios y sus agentes para restringir los alquileres a grupos familiares.

Artículo 9:

Cualquier propiedad utilizada para alquiler a corto plazo debe tener un seguro de responsabilidad adecuado que cubra la actividad y el daño potencial a los huéspedes y terceros, según lo requerido por la ley local y nacional, especialmente los Decretos 28/2016 y 31/2024.

Artículo 10:

No se permitirá que ninguna lista comercial describa a SdA como un “Apart Hotel” o palabras similares que impliquen que la comunidad es algo distinto de una comunidad de propietarios privada residencial.

Página 6

Artículo 11:

La comunidad SdA se reserva el derecho de revisar y actualizar estas regulaciones a su discreción, siempre y cuando se cumplan con la legislación aplicable y se notifique a los propietarios afectados con un plazo razonable.

Artículo 12:

La comunidad SdA se reserva el derecho de tomar medidas legales contra cualquier propietario que incumpla con estas regulaciones, incluyendo pero no limitado a la suspensión o revocación de la licencia de alquiler.

Artículo 13:

La comunidad SdA se reserva el derecho de tomar medidas para proteger la seguridad y la integridad de la comunidad, incluyendo pero no limitado a la instalación de cámaras de seguridad y la implementación de medidas de control de acceso.

Página 7

Artículo 14:

La comunidad SdA se reserva el derecho de tomar medidas para proteger el medio ambiente y la calidad de vida de los residentes, incluyendo pero no limitado a la implementación de medidas de ahorro de agua y energía.

Artículo 15:

La comunidad SdA se reserva el derecho de tomar medidas para mejorar la calidad de vida de los residentes, incluyendo pero no limitado a la implementación de medidas de seguridad y control de acceso.

Artículo 16:

La comunidad SdA se reserva el derecho de tomar medidas para proteger los intereses de la comunidad, incluyendo pero no limitado a la implementación de medidas de control de acceso y seguridad.

Artículo 17:

La comunidad SdA se reserva el derecho de tomar medidas para proteger la propiedad y los bienes de la comunidad, incluyendo pero no limitado a la implementación de medidas de seguridad y control de acceso.

Artículo 18:

La comunidad SdA se reserva el derecho de tomar medidas para proteger la integridad y la seguridad de la comunidad, incluyendo pero no limitado a la implementación de medidas de control de acceso y seguridad.

Artículo 19:

La comunidad SdA se reserva el derecho de tomar medidas para proteger los intereses de la comunidad y de sus propietarios, incluyendo pero no limitado a la implementación de medidas de control de acceso y seguridad.

Artículo 20:

Artículo 21:

Artículo 22:

Artículo 23:

Artículo 24:

Artículo 25:

Artículo 26:

Artículo 27:

Artículo 28:

Artículo 29:

Artículo 30:

Artículo 31:

Artículo 32:

Artículo 33:

Artículo 34:

Artículo 35:

Artículo 36:

Artículo 37:

Artículo 38:

Artículo 39:

Artículo 40:

Artículo 41:

Artículo 42:

Artículo 43:

Artículo 44:

Artículo 45:

Artículo 46:

Artículo 47:

Artículo 48:

Artículo 49:

Artículo 50:

Artículo 51:

Artículo 52:

Artículo 53:

Artículo 54:

Artículo 55:

Artículo 56:

Artículo 57:

Artículo 58:

Artículo 59:

Artículo 60:

Artículo 61:

Artículo 62:

Artículo 63:

Artículo 64:

Artículo 65:

Artículo 66:

Artículo 67:

Artículo 68:

Artículo 69:

Artículo 70:

Artículo 71:

Artículo 72:

Artículo 73:

Artículo 74:

Artículo 75:

Artículo 76:

Artículo 77:

La comunidad SdA se reserva el derecho de

Ver PDF aquí mismoEGM_March_2026_Presidents_Executive_Summary.pdf

Abrir en nueva pestaña Descargar PDF

Resumen

El presidente ha convocado la junta extraordinaria que se celebrará el 5 de marzo de 2026 en el Hotel NH San Pedro (C/ Jerez, 1) para decidir sobre dos propuestas fundamentales.

Traducciones disponibles

EN English ✓

ES Español ✓

SV Svenska ✓

FR Français ✓

AR العربية ✓

Registros relacionados

También archivado como

Cómo citar

Presidente, Conjunto Señorío de Aloha (2026). Resumen Ejecutivo del Presidente — JEO Marzo 2026. Conjunto Señorío de Aloha — Owners' Document Archive.

De un vistazo

Página 1

Página 2

Página 3

Página 4

Página 5

Página 6

Página 7

Documentos relacionados

Convocatoria de Junta Extraordinaria — marzo 2026

Acta de Junta General Extraordinaria — marzo 2026

Nota Informativa para Propietarios — JEO Marzo 2026