Sida 1

1

Señorío de Aloha — Extraordinarie Föreningsstämma (Mars 2026) Förvaltarens Sammanfattning

Kära ägare,

Jag vill informera er om kallelsen till den Extraordinarie Föreningsstämman som kommer att hållas den 5 mars 2026, på NH San Pedro Hotel (C/ Jerez, 1). Jag uppmanar er att närvara eller att utse en ombud, eftersom det är viktigt att besluten som fattas speglar den bredaste möjliga enighet.

Señorío de Aloha står inför en avgörande punkt i sin historia. Efter mer än två decennier av rättsliga, tekniska och administrativa komplexitet har vi nu klarhet, professionell rådgivning och kostnadssynlighet för att hantera de strukturerade och infrastrukturella problemen som drabbar vår gemenskap.

Detta förslag handlar inte om förbättringar eller valfria förbättringar, utan om att skydda säkerheten, lagligheten och långsiktiga värdet på våra hem. Oberoende tekniska bedömningar bekräftar att viktiga delar av byggnaderna, särskilt garagen och fasaderna, har nått en punkt där omfattande ingrepp är oundvikligt. Samtidigt kommer att fortsätta dessa arbeten att möjliggöra att vi kan främja regleringsprocessen för de påverkade byggnaderna, och avlägsna en långvarig hinder för licenser, hypotek och köparens förtroende.

Programmet har utformats för att balansera tekniska nödvändigheter med finansiella praktik. Arbetena kommer att ske i flera år, med prioritering av säkerhet och byggnader som kan fortsätta omedelbart, medan flexibla finansieringsalternativ erbjuds så att ägarna kan välja mellan etappbetalningar eller deltagande i en gemensam lån.

I enkelt språk kan programmet uppnå tre kritiska mål:

1. Säkerhet och strukturerad integritet över hela utvecklingen
2. Bevara och förbättra fastighetsvärden genom att lösa kända fel
3. Föra fram långsiktigt lagligt säkerhet till gemenskapen

Fördröjning av åtgärder kommer endast att öka kostnaderna, förlänga störningarna och öka risken för ytterligare försämring. Godkännandet av detta förslag möjliggör att vi kan fortsätta med en tydlig roadmap, professionell övervakning och en rättvis finansieringsstruktur.

Jag tycker det skulle vara mycket lämpligt att bilda en liten ägargrupp för att hjälpa till med övervakningen av dessa viktiga arbeten. Vänligen registrera era intresse.

Jag uppmanar alla ägare att granska bilagorna noggrant och delta i rösträkningen. Detta är en kollektiv beslut om framtiden för vår gemenskap – ett som kommer att forma dess tillstånd, rykte och värde under decennier framöver.

Ytterligare ett viktigt ärende för gemenskapen kommer att diskuteras: turistservice. Ett förslag presenteras för att anpassa den nuvarande situationen till tillämpliga lagar, med målet att balansera rättigheterna för ägare som hyr ut sina egendomar och dem som inte gör det. En fördel för hela gemenskapen är en 10-procentig ökning av gemenskapsavgifterna till korttidsuthyrda egendomar, som speglar en del av kostnaderna istället för en straffavgift.

För ändamålet av transparens bekräftar jag att det är min avsikt att rösta för båda förslagen.

John P Riley Förvaltare SdA

Sida 2

2

A) Förslag till Gemensamhetsvidgande Strukturerade och Infrastrukturella Reparationer

1. Förslagsöversikt

Förvaltaren föreslår godkännandet av ett flerårigt, gemensamhetsvidgande reparations- och renoveringsprogram som omfattar:

• Strukturerade och vattentäta arbeten på tre underjordiska garager • Fasadrenovering på alla fem byggnader • Ersättning av pergolar på våningsplan 4 och 5 • Associerade strukturerade och säkerhetsarbeten • En komplett gemensamhetsmålning i en modern stil

Kostnadsöversikter, tidsplaner och tekniska rapporter finns i bilagorna A–C.

2. Utvecklingsbakgrund och Rättslig Kontext

Señorío de Aloha byggdes 2000 av den allmänna entreprenören FCC med 250 lägenheter över fem byggnader (Triana, Giralda, Doñana, Alhambra, Mezquita).

Endast Triana och Giralda fick fullt stadsplaneringsgodkännande och byggnadslicenser.

De återstående byggnaderna drabbades av de 1998 års planeringsirreguleringar, som senare föll under AFO-regimen, och lämnades i ett långvarigt rättsligt och administrativt process.

Nyckelföljder:

• Historiska rivningsorder (5-årig giltighet) förföll 2010 men detta bekräftades aldrig av domstolarna • Endast efter domstolsbevis kan fullständig laglig reglering påbörjas med Marbella Kommunens Planeringsavdelning • Vissa säkerhetsarbeten kräver särskild utförandeorder innan fullständig reglering

Sida 3

3

3. Nuvarande Rättsliga och Administrativa Status

Regleringsprocessen (Doñana, Alhambra, Mezquita)

1. Domstolsbevis som bekräftar att det inte finns några rättsliga hinder från rivningsorder (≈6 månader)
2. Stadsplanerings- och serviceinfrastrukturreglering (≈2 år)
3. Fullständiga byggnadslicenser förväntas omkring 2028

Omedelbara Säkerhetsmässiga Bemärkningar

• Triana fasad: Byggnadslicenser kan begäras omedelbart • Doñana fasad: Särskild utförandeorder krävs för att avlägsna osäkra render men täcker inte fullständig restaurering av fasaden

Sida 4

4

4. Tekniska Orsaker till Försämring (Se Bilaga A)

Oberoende tekniska bedömningar (2024–2025) identifierar:

• Ursprungliga fasaddesignfel (terrasser metalldelar exponerade för marin miljö) • Långvarig vatteninträngning från misslyckade planter och vattensystem • Brist på effektivt takavlopp • Konstruktionsfel som innebar otillräcklig vattentätning av garagen • Långvarig försämring förvärrad av systematiskt misslyckande att optimera årliga underhåll.

5. Omfattning av Arbeten 2026–2029

5.1 Garage Rehabilitering (Giralda, Alhambra, Mezquita)

• Strukturerade reparationer till plattor, kolonner, bjälkar och väggar • Fullständig vattentätning av garage taket beläget under trädgårdar och gångvägar • Avlägsnande och återställande av trädgårdar ovanpå • Ventilationsskåpsrekonstruktion för att förhindra vatteninträngning • Inre slutförande och målning

5.2 Fasadrenovering (Alla Byggnader)

• Avlägsnande av terrasser/planter korrugerade metallstöd • Rekonstruktion av terrasser och planter fasader (studium av potentiellt ekonomiska kläddningsalternativ) • Installation av icke-metalliska struktursolutioner • Ersättning av alla korrugerade metallpergolar (våningsplan 4–5) • Rationalisering av planterkonfigurationer och takavlopp

5.3 Tilläggsarbeten

• Lokala strukturerade väggreparationer t.ex. Doñana trädgårdsvägg; padelbanområdesväggar • Säkerhetsarbeten där krävs av myndigheterna • Gemensamhetsvidgande modern målning efter fasadslutförande

Sida 5

5

6. Projektstyrning och Nyckelprofessionister

Teknisk Superior Arkitekt:

Francisco Manuel López Chacón

• Strukturerad diagnostik • Faktureringslistor och kostnadsplaner • Licensieringskoordination

Entreprenörstendering:

Tre företag har prissatt arbetena med samma BoQ för att säkerställa jämförbarhet.

Sida 6

6

7. Programtidsplan (Indikativ)

2026–2027

• Giralda garagearbeten • Doñana fasadsäkerhetsarbeten • Fullständiga arbeten börjar på Triana och Giralda

2028–2029

• Arbeten börjar på reglerade byggnader • Projektets mål: slut-2029

8. Kostnadsram och Tidsplan (Totalkostnadsuppskattningar – Bilaga C)

Kostnadsprojektioner inkluderar:

• Byggnadsarbeten • Professionella avgifter • Regleringskostnader • Försäkringar • Skatter (IV A 10% på byggnadsarbeten; Marbella ICIO 4% på byggnadsarbeten) • Kontingenttillägg

9. Finansieringsstrategi

En blandad finansieringsstrategi föreslås:

• Gemensamhetsbanklån (≈10-årigt villkor omkring 4,8% ränta) • Valfria förskottsbetalningar för ägare som vill undvika ränta

10. Rösträttskrav

Godkännande kräver endast en enkel majoritet

Ägare kan rösta personligen eller via ombud (tillhörande kallelsehandlingarna).

Sida 7

7

11. Sammanfattning

Tekniska, rättsliga och finansiella analyser sammanstrålar till en tydlig slutsats:

• Arbetena är nödvändiga och oundvikliga • Fördröjning kommer att öka kostnaderna och risken • Programmet skyddar tillgångens värde, säkerhet och laglig säkerhet

Detta förslag representerar en möjlighet att säkra den långsiktiga integriteten i gemenskapen genom värdeskydd. Det avlägsnar en 21-årig skugga av rättslig osäkerhet som påverkar Byggnadslicenser, Hypotek och Köparens Due Diligence.

Sida 8

8

B) Förslag till Uppdatering av Gemenskapsstadgar och Artikel 5.3 i Gemenskapsregleringen som rör Korttidsuthyrningar

1. Tillägg till Gemenskapsstadgarna

Artikel 18.1 Turistiskt Användande av Bostäder

’Gemenskapsstyrelsen uttryckligen godkänner användningen av de privata bostäderna för turistiska ändamål, i enlighet med de bestämmelser som föreskrivs i Dekret 28/2016 av 2 februari, som reglerar Turistiskt Användande av Bostäder i Andalusien, och Artikel 17.12 i den Spanska Horisontella Fastighetslagen.’

1.a. Beslut

Föreningsstämman beslutar att befullmäktiga Gemenskapsförvaltaren/Presidenten att underhålla och driva en digital register över egendomar som godkänts för korttidsuthyrningar, kapabel att generera en digital bekräftelse på uttrycklig godkännande till dem som, i enlighet med detta beslut och gemenskapsstadgarna, begär att utföra turistisk hyresverksamhet.

1.b. Beslut

Föreningsstämman BESLUTAR att uttryckligen godkänna Presidenten, med hjälp av Sekreterare-Förvaltaren, att formalisera besluten: Artikel 18.1 och 1.a i en offentlig handling inför en Notarie och att utföra alla åtgärder som krävs för dess registrering med Lantmäteriet, för alla lämpliga rättsliga ändamål.

2. Uppdatering av Gemenskapsregleringen: ANNEX 5.3-

TILLÄGGSTILLÄGGANDE REGLER SOM GÄLLER FÖR ÄGARE OCH UTHYRARE AVSEENDE KORTTIDSUTHYRDA EGENDOMAR.

Artikel 1:

Ägare som hyr ut/lånar ut sina egendomar är skyldiga att lämna in FORM A ‘SdA-Declaración de Uso de Apartamento’ (https://forms.gle/SNasLUNbDVr3mvJ2A) till Gemenskapsförvaltaren. En återlämning krävs vid ändring av något av detaljerna. I frånvaro av inlämning av Form A eller giltig Turistlicens från Junta de Andalucia (VUT) och giltigt Nummer på Register för Uthyrning (NRA) från Lantmäteriet begärda i formuläret, & där administrationen har tvivel om en ‘Apartamento Uso’, har Förvaltaren rätt att kontakta myndigheterna för klargörande under auktoritet beviljad av ägarna. Om det fortfarande är tydligt att en lägenhet hyrs ut korttids, utan att ha lämnat in Form A, anses ägaren vara i strid med dessa gemenskapsregler.

På grundval av Form A-inlämningarna ska Gemenskapsförvaltaren underhålla ett offentligt register över egendomar godkända för korttidsuthyrningar (https://docs.google.com/spreadsheets/d/1TaRIHA3ymx7OKpDNXxJZTQeDtXJfpxRs2Cl6-IDFWWU). I synnerhet ska detta register vara tillgängligt för konsultation för den lokala registratören för ändamål att avgöra om att utfärda eller återkalla ett NRA eller för något annat liknande ändamål. Egendomar som inte ingår i detta register uttryckligen förbjuds av SdA-gemenskapen att hyras ut på korttidsbasis.

Varje egendom på registret ska ådra sig en tilläggsavgift på 10% av den nuvarande årliga gemenskapsavgiften, som ska betalas med tredje kvartalsbetalningen av dessa avgifter varje kalenderår. Detta syftar till att täcka extra kostnader för gemenskapen för att tillåta korttidsuthyrningar och, där möjligt, tillhandahålla ytterligare tjänster för att minimera eventuella negativa effekter på andra invånare, inklusive men inte begränsat till möjligheten att anställa ytterligare säkerhetspersonal under topphyresperioden.

Artikel 2:

Sida 9

9

På förvaltarens eget initiativ har gemenskapen rätt att rapportera till civila myndigheter och/eller följa återkallelse av någon hyreslicens beviljad till egendomar som inte uppfyller Señorío de Aloha Gemenskapsregler och/eller tillämpliga andalusiska och/eller nationella lagar. Vid en egendom/ägare som hittas vara icke-kompliant, ska ägaren först informeras om detta av Gemenskapsförvaltaren och ges en minst en månads giltig frist för att återställa och/eller visa upp kompliancen. Förfall till att göra detta kommer att resultera i omedelbar avlägsnande av den egendomen från registret i Artikel 1(ii). Vid ett senare tillfälle och efter att ha återställt och/eller visat upp kompliancen, kan ägaren återföra sin egendom till registret i Artikel 1(ii).

Artikel 3:

Gemenskapen SdA ska regelbundet, och åtminstone årligen, publicera andelen egendomar som deklarerats som hyrd enligt sin ingång i registret i Artikel 1(ii).

Gemenskapsstyrelsen för ägarna har rätt att vägra utfärdande av nya hyreslicenser i fall andelen hyrda egendomar överstiger den av gemenskapen beslutade tröskeln. Denna tröskel ska beslutas baserat på registret i Artikel 1(ii) & andra information om antalet hyrda egendomar i SdA.

Artikel 4:

Alla SdA Gemenskapsregler ska publiceras i skrivbar form eller digitalt nedladdningsbart (t.ex. visad QR-kod) på egendomen. Ägarna ska göra alla ansträngningar för att se till att deras gäster inte bryter mot reglerna, särskilt medan de vistas i gemensamma områden och faciliteter i SdA. Denna artikel utesluter inte kravet på ägarna att tillhandahålla andra obligatoriska uppgifter som begärs av relevanta myndigheter.

Artikel 5: Hyresgästbeteende:

Hyresgäster/gäster ska ta bort all sin avfall till de offentliga avfallscontainrar som finns utanför SdA. Under inga omständigheter får avfall lämnas utanför lägenheter eller i gemensamma områden. Att lämna avfall i toaletterna i lägenheterna har kända att blockera SdA:s avloppsledningar och är strikt förbjudet. Ägarna uppmanas att placera skyltar i sina toaletter för att avråda från denna praxis.

Svampbadregler visas vid de två svampbaden tillsammans med öppettiderna och dessa måste strikt följas.

Inga störningar inom eller utanför lägenheterna är tillåtna mellan 22:00-08:00. Förfall till att följa detta kommer att resultera i att polisen kontaktas efter rimlig varning.

Användning av andra ägares privatparkeringar är strikt förbjuden utan deras medgivande.

Artikel 6: Hyresvärdsbeteende:

Nattligt boende får inte överstiga kvoten som anges i Turistlicensen, som måste vara konsistent med Nota Simple av egendomen.

I syfte att undvika festande gäster och deras rykte för att störa gemenskapens fred, ska ingen egendom vara tillgänglig för hyra eller annonseras som sådan för mindre än 3 konsekutiva nätter.

Inga egendomar ska innehålla medel för att överföra och/eller spela in bilder, video eller ljud av SdA-gemenskapens områden utanför egendomen. Eventuella sådana överföringar och/eller inspelningar inom egendomen måste följa lokala och nationella lagar.

Med säkerhet och rättigheter till icke-störning av alla invånare i åtanke är det ägarens eller deras ombudens ansvar att uppfylla det obligatoriska kravet att registrera alla hyresgäster i Inrikesministeriets register.

Artikel 7:

Ägarna kommer att ådra sig rengörings- och reparationskostnader för eventuella skador orsakade av deras hyresgäster till gemensamma egendomar. Likaså kommer en tilläggsavgift på 10% av den nuvarande årliga gemenskapsavgiften att ådra sig till ägare som har tre eller fler störningar involverande deras hyresgäster under ett givet kalenderår enligt Artikel 5. Om ägaren inte betalar frivilligt kommer kostnaden att läggas till deras gemenskapskonto som ett skuldebrev. Egendom som har ett obetalat skuldebrev, för detta eller något annat skäl, anses vara icke-kompliant med dessa regler för ändamål av Artikel 2.

Artikel 8:

Med hänsyn till historiska problem orsakade av turistgrupper allmänt kända som “Bachelor eller Hen-partyn”, bör ägarna och deras ombud använda sina bästa ansträngningar för att begränsa hyresuthyrningar till familjegrupper.

Artikel 9:

Varje egendom som används för korttidsuthyrningar måste ha tillräcklig ansvarsförsäkring som täcker aktiviteten och eventuella skador på gäster och tredje part som krävs av lokala och nationella lagar, särskilt Dekret 28/2016 och 31/2024.

Artikel 10:

Inga kommersiella annonser kan beskriva SdA som ett “Apart Hotel” eller liknande uttryck som antyder att gemenskapen är något annat än en privatägd bostadsområde.