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Cher(e)s propriétaire(s) de Señorio de Aloha,

Je vous joins la convocation de l’Assemblée Générale Extraordinaire qui se tiendra le 5 mars 2026, à l’hôtel NH San Pedro (C/ Jerez, 1). Je vous encourage vivement à assister ou à voter par procuration, car il est essentiel que les décisions prises reflètent un consensus le plus large possible.

Señorio de Aloha arrive à un moment décisif de son histoire. Après plus de deux décennies de complexité juridique, technique et administrative, nous disposons enfin de la clarté, de la guidance professionnelle et de la visibilité des coûts nécessaires pour aborder les problèmes structurels et d’infrastructure affectant notre communauté.

Cette proposition n’est pas axée sur l’amélioration ou les améliorations facultatives – il s’agit de protéger la sécurité, la légalité et la valeur à long terme de nos résidences. Des évaluations techniques indépendantes confirment que des éléments clés des bâtiments – en particulier les garages et les façades – ont atteint un stade où une intervention complète est inévitable. En même temps, la poursuite de ces travaux permettra de faire progresser le processus de régularisation des bâtiments affectés, en supprimant un obstacle longtemps en place pour les permis, les hypothèques et la confiance des acheteurs.

Le plan a été conçu pour équilibrer la nécessité technique avec la pratique financière. Les travaux seront effectués en plusieurs étapes sur plusieurs années, en priorisant la sécurité et les bâtiments qui peuvent procéder immédiatement, tout en offrant des options de financement flexibles pour que les propriétaires puissent choisir entre des paiements étalés ou la participation à un prêt communautaire.

En termes simples, ce programme atteint trois objectifs critiques :

1. Assure la sécurité et l’intégrité structurelle à l’échelle de l’ensemble du développement
2. Préserve et améliore la valeur des propriétés en résolvant les défauts connus
3. Apporte la certitude juridique attendue à la communauté

Retarder l’action ne fera qu’augmenter les coûts, prolonger les perturbations et risquer une détérioration supplémentaire. L’approbation de cette proposition nous permettra de progresser avec un plan clair, un suivi professionnel et une structure de financement équitable.

Je pense qu’il serait approprié de former un petit groupe de propriétaires pour aider à la surveillance de ces travaux importants. Veuillez vous inscrire à cette fin.

Je vous encourage tous les propriétaires à examiner attentivement les annexes et à participer au vote. Il s’agit d’une décision collective concernant l’avenir de notre communauté – une décision qui façonnera sa condition, sa réputation et sa valeur pendant des décennies à venir.

En outre, un autre point important pour la Communauté sera discuté : les locations touristiques. Une proposition est présentée pour adapter la situation actuelle à la législation applicable, en visant à équilibrer les droits des propriétaires qui louent leurs propriétés et ceux qui ne le font pas. Un bénéfice pour la communauté dans son ensemble est une augmentation de 10 % des frais de copropriété pour les propriétés à court terme, qui reflète une partie du coût de récupération plutôt qu’une pénalité.

Pour des raisons de transparence, je confirme que mon intention est de voter en faveur des deux propositions.

John P Riley Président de SdA

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A) Proposition de travaux de réparation et de réhabilitation communautaires

1. Présentation de la proposition

Le Président propose l’approbation d’un programme de réparation et de réhabilitation communautaire à long terme, couvrant :

• Travaux structurels et d’étanchéité pour trois garages souterrains • Réparation des façades de tous les cinq bâtiments • Remplacement des pergolas des étages 4 et 5 • Travaux structurels et de sécurité associés • Un peinture communautaire complète dans un schéma contemporain

Les résumés de coûts, les calendriers et les rapports techniques sont fournis dans les annexes A-C.

2. Contexte de développement et juridique

Señorio de Aloha a été construit en 2000 par le Général Contrôleur FCC, comprenant 250 appartements répartis sur cinq bâtiments (Triana, Giralda, Doñana, Alhambra, Mezquita).

Seuls Triana et Giralda ont reçu une approbation complète de l’Urbanisme et des permis de construire.

Les bâtiments restants ont été affectés par les irrégularités de planification de 1998, qui ont ensuite été soumis au régime AFO, les laissant suspendus dans un processus juridique et administratif long terme.

Implications clés :

• Les ordres de démolition historiques (validité de 5 ans) ont expiré en 2010, mais ce n’a jamais été certifié par les tribunaux • Seule après la certification des tribunaux peut commencer la régularisation complète avec le Service de l’Urbanisme de Marbella • Certaines travaux de sécurité nécessitent un ordre spécial d’exécution en attendant la régularisation complète

3. Statut juridique et administratif actuel

Processus de régularisation (Doñana, Alhambra, Mezquita)

1. Certification des tribunaux confirmant l’absence d’obstacles juridiques provenant des ordres de démolition (≈6 mois)
2. Régularisation de l’urbanisme et des infrastructures de services publics (≈2 ans)
3. Permis de construire complets prévus pour 2028

Considérations de sécurité immédiate

• Façade de Triana : Les permis de construire peuvent être demandés immédiatement • Façade de Doñana : Un ordre spécial d’exécution est nécessaire pour supprimer le revêtement instable, mais ne couvre pas la restauration complète de la façade

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4. Causes techniques de détérioration (voir rapport technique joint à l’annexe A)

Les évaluations techniques indépendantes (2024-2025) identifient :

• Flaws de conception de la façade d’origine (éléments métalliques des terrasses exposés à l’environnement marin) • Ingressions d’eau à long terme provenant de systèmes d’arrosage et de plantes échoués • Absence d’égouttement efficace du toit • Défauts de construction entraînant une étanchéité inadéquate des garages • Détérioration à long terme aggravée par le manque de maintenance annuelle optimale.

5. Portée des travaux 2026-2029

5.1 Réhabilitation des garages (Giralda, Alhambra, Mezquita)

• Réparations structurelles des dalles, des colonnes, des poutres et des murs • Étanchéité complète des toits des garages situés sous les jardins et les trottoirs • Remplacement et rétablissement de la végétation au-dessus • Reconstruction des conduits de ventilation pour prévenir les infiltrations d’eau • Finishing intérieur et peinture

5.2 Réparation des façades (Tous les bâtiments)

• Retrait des supports métalliques perçés des façades et des plantes • Reconstruction des façades et des plantes (étude des options de clôture abordables) • Installation de solutions structurelles non métalliques • Remplacement des pergolas métalliques corrodées (étages 4-5) • Rationalisation des configurations des plantes et de l’égouttement du toit

5.3 Travaux supplémentaires

• Réparations de murs structurels localisés, par exemple, mur de jardin de Doñana ; murs de la zone de piste de padel • Travaux de sécurité où nécessaires par les autorités • Peinture communautaire contemporaine à l’échelle de la communauté après la fin des travaux de façade

6. Gouvernance du projet et professionnels clés

Architecte supérieur technique :

Francisco Manuel López Chacón

• Diagnostics structurels • Factures de quantités et plans de coûts • Coordination des permis

Appel d’offres du contrat :

Trois entreprises ont établi des prix pour les travaux en utilisant le même BoQ pour garantir la comparabilité.

Les comparaisons détaillées des offres sont fournies en annexe B.

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7. Calendrier du programme (indicatif)

2026-2027

• Travaux de garage de Giralda • Travaux de sécurité de façade de Doñana • Travaux complets sur Triana et Giralda

2028-2029

• Début des travaux sur les bâtiments régularisés • Cible de fin de projet : fin 2029

8. Cadre de coûts et de timing (Coûts totaux approximatifs - annexe C)

Les projections de coûts comprennent :

• Travaux de construction • Frais professionnels • Coûts de régularisation • Assurance • Taxes (IV A 10 % sur la construction ; ICIO de Marbella 4 % sur la construction) • Allocations de contingence

9. Stratégie de financement

Une approche de financement mixte est proposée :

• Prêt bancaire communautaire (≈10 ans, intérêts d’environ 4,8 %) • Paiements initiaux facultatifs pour les propriétaires souhaitant éviter les intérêts

10. Exigences de vote

L’approbation nécessite seulement une majorité simple

Les propriétaires peuvent voter en personne ou par procuration (jointe aux documents d’appel).

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B) Proposition de mise à jour des Statuts de la Communauté et de l’article 5.3 des Règlements de la Communauté concernant les locations à court terme

1. Article supplémentaire aux Statuts de la Communauté

Article 18.1 Utilisation touristique des logements

« L’Association des propriétaires autorise expressément l’utilisation des logements privés à des fins touristiques, conformément aux dispositions du décret 28/2016 du 2 février, qui réglemente les logements à usage touristique en Andalousie, et de l’article 17.12 de la Loi espagnole sur la Propriété Horizontale. »

1.a. Résolution

L’Assemblée Générale donne mandat au Gérant/Administrateur de maintenir et d’exploiter un registre numérique des propriétés autorisées pour les locations à court terme, capable de générer un certificat numérique d’autorisation exprès pour les propriétaires qui, conformément à cette résolution et aux statuts, demandent à effectuer l’activité de location touristique.

1.b. Résolution

L’Assemblée Générale RÉSOUT à autoriser expressément le Président, avec l’assistance du Secrétaire-Administrateur, à formaliser les résolutions : article 18.1 et 1.a dans un acte notarié et à effectuer toute action nécessaire pour son inscription au Registre des Hypothèques, pour tous les usages juridiques appropriés.

2. Mise à jour des Règlements de la Communauté : ANNEXE 5.3-

RÈGLEMENTS COMPLÉMENTAIRES APPLICABLES AUX PROPRIÉTAIRES ET AUX LOCATAIRES CONCERNANT LES PROPRIÉTÉS À COURT TERME

Article 1 :

Les propriétaires qui louent/ prêtent leurs propriétés sont tenus de soumettre le formulaire A ‘SdA- Déclaration d’utilisation de l’appartement’ (https://forms.gle/SNasLUNbDVr3mvJ2A) au Gérant/Administrateur. Une resoumission est requise en cas de changement de tout ou partie des informations contenues dans le formulaire. En l’absence de la soumission du formulaire A, ou d’un permis de location touristique valide de la Junta de Andalucía (VUT) et d’un numéro de registre d’location (NRA) valide du Registre des Propriétés demandé dans le formulaire, et où l’administration a des doutes sur l’utilisation de l’appartement, le Gérant/Administrateur se réserve le droit de contacter les autorités pour obtenir des précisions, en vertu de l’autorité conférée par les propriétaires. Si il est clair que l’appartement est loué à court terme sans avoir soumis le formulaire A, le propriétaire est considéré comme en infraction avec ces règles de la communauté.

Sur la base des soumissions du formulaire A, le Gérant/Administrateur maintiendra un registre public des propriétés autorisées pour les locations à court terme (https://docs.google.com/spreadsheets/d/1TaRIHA3ymx7OKpDNXxJZTQeDtXJfpxRs2Cl6-IDFWWU). En particulier, ledit registre sera disponible pour consultation par le registre local pour déterminer l’émission ou la révocation d’un NRA ou pour tout autre usage similaire. Les propriétés non comprises dans ledit registre sont expressément interdites par la communauté SdA d’être louées à court terme.

Chaque propriété inscrite dans ledit registre devra supporter une charge supplémentaire de 10 % des frais annuels de copropriété en vigueur, due avec le troisième paiement trimestriel de ces frais chaque année. Cela est destiné à couvrir les coûts supplémentaires pour la communauté en permettant les locations à court terme et, dans la mesure du possible, fournir des services supplémentaires pour minimiser tout impact négatif potentiel sur les autres résidents, notamment mais non limitativement la possibilité de personnel de sécurité supplémentaire pendant la saison de location.

Article 2 :

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À la discrétion du Président/Administrateur, la communauté se réserve le droit de signaler aux autorités civiles et/ou de poursuivre la révocation de tout permis de location accordé aux propriétés qui ne sont pas conformes aux Règlements de la Communauté SdA et/ou à la législation andalouse et/ou nationale actuellement applicable. En cas de propriété/propriétaire non conforme, le propriétaire sera d’abord informé en conséquence par le Gérant/Administrateur et sera donné un délai d’au moins un mois pour se conformer et/ou démontrer la conformité. Le refus de se conformer entraînera l’immédiate suppression de ladite propriété du registre de l’article 1(ii). Plus tard, et une fois la conformité rétablie et/ou démontrée, le propriétaire peut réappliquer au Gérant/Administrateur pour que la propriété soit (re)inscrite dans le registre de l’article 1(ii).

Article 3 :

La communauté SdA publiera régulièrement, au moins une fois par an, le pourcentage de propriétés déclarées comme louées en fonction de leur inscription dans le registre de l’article 1(ii).

L’Association des propriétaires de SdA se réserve le droit de refuser l’émission de nouveaux permis de location si le seuil de pourcentage convenu par l’Association est dépassé. Ledit seuil sera décidé en fonction du registre de l’article 1(ii) et d’autres informations pertinentes concernant le nombre de propriétés de location à SdA.

Article 4 :

Tous les Règlements de la Communauté SdA seront publiés sous forme imprimée ou téléchargeable numériquement (par exemple, affiché sous forme de code QR) dans la propriété. Les propriétaires doivent faire tout leur possible pour s’assurer que leurs invités ne violent pas les règles, en particulier dans les zones communes et les équipements de SdA. Cet article ne saurait exclure l’obligation pour les propriétaires de fournir d’autres informations obligatoires demandées par les autorités compétentes.

Article 5 : Comportement des locataires

Les locataires/guests doivent éliminer tous les déchets dans les conteneurs publics situés à l’extérieur de SdA. Sous aucun prétexte, les déchets ne doivent pas être laissés à l’extérieur des appartements ou dans les zones communes. Le rejet de chiffons pour bébé et de produits d’hygiène cosmétique dans les toilettes des appartements a été connu pour bloquer les canalisations d’égout de SdA et est strictement interdit. Les propriétaires sont encouragés à placer des panneaux d’information dans leurs salles de bain pour dissuader cette pratique.

Les règles de la piscine sont affichées aux piscines ainsi que les heures d’ouverture et doivent être strictement respectées.

Aucune perturbation à l’intérieur ou à l’extérieur des appartements n’est autorisée entre 22h00 et 08h00. Le non-respect entraînera la police après un avertissement raisonnable.

L’utilisation des espaces de stationnement privés d’autres propriétaires est strictement interdite sans leur permission.

Article 6 : Comportement des propriétaires

La nuit, la capacité d’occupation ne doit pas dépasser le quota spécifié dans le permis de location touristique, qui doit être conforme à la Nota Simple de la propriété.

Dans l’intérêt d’éviter les réveillons de parti et leur réputation pour troubler la paix de la communauté, aucune propriété ne doit être disponible pour les locations ou être annoncée comme telle pour moins de 3 nuits consécutives.

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Aucune propriété ne doit inclure de moyens pour relayer et/ou enregistrer des images, des vidéos ou des enregistrements audio des zones de la communauté SdA à l’extérieur de la propriété. Toute telle relève et/ou enregistrement à l’intérieur de la propriété doit se conformer à la loi locale et nationale.

En tenant compte de la sécurité et des droits à la non-disturbation de tous les résidents, il est de la responsabilité du propriétaire ou de son agent de remplir l’obligation obligatoire de s’inscrire tous les locataires auprès du Ministère de l’Intérieur.

Article 7 :

Les propriétaires seront facturés les coûts de nettoyage et de réparation pour tout dommage causé par leurs locataires à la propriété communautaire. De même, une taxe supplémentaire de 10 % des frais annuels de copropriété en vigueur sera facturée à tout propriétaire en cas de trois ou plus de perturbations impliquant ses locataires dans un même an. Si le propriétaire ne paie pas volontairement, le coût sera ajouté à son compte de copropriété comme un débit. Toute propriété ayant un débit en souffrance, pour cette raison ou toute autre, sera considérée comme non conforme à ces règles pour les fins de l’article 2.

Article 8 :

En raison des problèmes historiques causés par les groupes de touristes généralement appelés “parties de fiancés ou de mariées”, les propriétaires et leurs agents doivent faire de leur mieux pour restreindre les locations aux groupes familiaux.

Article 9 :

Toute propriété utilisée pour les locations à court terme doit avoir une assurance de responsabilité couvrant l’activité et les dommages potentiels aux clients et aux tiers, comme requis par la loi locale et nationale, notamment les décrets 28/2016 et 31/2024.

Article 10 :

Aucune liste commerciale ne peut décrire SdA comme un “Hôtel d’Appartement” ou des mots similaires qui impliquent que la communauté est autre chose qu’une communauté résidentielle privée.