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COPROPRIÉTÉ
CONJUNTO SEÑORÍO DE ALOHA

CONJUNTO SEÑORÍO DE ALOHA – Bulletin d’Automne

Cher Propriétaire,

Pour vous donner une vision d’ensemble de la copropriété sans entrer dans les détails, j’ai joint quelques aspects clés et défis de cette année.

AFFAIRES FINANCIÈRES

Comme nous sommes maintenant au quatrième trimestre de l’exercice comptable, je peux confirmer que l’objectif principal de maintenir une bonne stabilité financière est atteint. En effet, le Budget Ordinaire (provenant des cotisations de la copropriété) a dépensé 66% des fonds en 75% du temps (fin du troisième trimestre). Un quatrième trimestre occupé signifie que les dépenses seront en ligne avec le budget.

Il est important de souligner que environ 90% des propriétaires paient leurs cotisations de copropriété. Les débiteurs et ceux qui ne respectent pas les règles sont pénalisés d’un 20%, comme prévu antérieurement. Environ 25 débiteurs sont soumis à des procédures légales. Dans la plupart des cas, la dette de la copropriété a la priorité sur d’autres créanciers.

La dette totale est d’environ 410 000 €, une somme significative dont il est difficile de récupérer. Six propriétaires représentent plus de 50% de la dette.

Le Budget Extraordinaire a reçu 430 000 € de la derrama de 2022. Tout cet argent sera dépensé à la fin de cette année. Les comptes de 2023 détailleront l’utilisation de ces fonds.

ACTIVITÉS

Les réparations et améliorations des piscines ont reçu un accueil très positif des utilisateurs. Les trois piscines étaient complètement occupées pendant la période estivale.

L’équipe de maintenance de HELP a travaillé 22 heures par jour et a réalisé de nombreux travaux de peinture et de réparation dans toute la copropriété. Puisque ils travaillent la nuit, nous leur demandons de rester vigilants face à tout comportement antisocial et suspect.

Les zones de garages au sous-sol, qui ont souffert de problèmes d’humidité et de ventilation en raison de tuyaux d’eau défectueux ou de débordements de descentes, sont équipées de ventilateurs d’air et de conduits de ventilation après un système expérimental réussi à l’Alhambra. Avec un coût de 6 000 € par portail, ces systèmes seront mis en place selon les besoins, la prochaine installation étant prévue pour le Portail 5 de Mezquita.

Le contratiste de jardinage Jaydo, qui a fait un excellent travail, ne renouvellera pas son contrat en février. Ils ont été embauchés par le groupe Meliá et nos jardiniers seront réaffectés. Les bons jardiniers sont rares et nous sommes maintenant à la recherche d’un remplaçant.

La saison estivale a été très difficile pour les équipes de gestion et de maintenance en raison de l’impact négatif des locations à court terme. Nous avons reçu de nombreuses plaintes de propriétaires qui ont été dérangés par le comportement antisocial des locataires. Notre personnel et la police ont été appelés plusieurs fois pendant la nuit. Le comportement a varié de l’utilisation ouverte de stupéfiants de classe A, de marijuana, d’inhalation de ballons d’oxyde nitreux, à du bruit excessif à l’intérieur et à l’extérieur des appartements et à l’utilisation nocturne des piscines, ainsi que à l’entrée nocturne des portails. Ces incidents ont coûté à la copropriété beaucoup de temps et d’argent. Il est nécessaire d’avoir un meilleur contrôle de la part des propriétaires/agents, ainsi que des règles communautaires améliorées et des moyens d’application.

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Le cas juridique entamé en 2004/05 contre le Contratiste Général de Seigneurie, FCC, a une audience programmée pour le 22 novembre. Il était initialement prévu pour 2020 mais a été reporté en raison de la pandémie. Dans une audience précédente il y a quelques années, le juge a invité à réaliser une évaluation indépendante des coûts de réparation causés par des défauts dans la main-d’œuvre. Cela s’est dû à la grande différence dans les estimations présentées par la Copropriété et FCC. À mesure que passe plus de temps, les coûts de réparation continuent à augmenter et seront inévitables pour la copropriété. Nous dépendons donc de notre avocat de longue date, le Sr. Urquia de DUA Avocats, pour faire des représentations appropriées devant le tribunal. Adenjo, Victor Porras et moi-même serons présents au tribunal le 22 novembre.

Un autre problème héréditaire est celui de Pinturas JJ, qui a présenté une demande dans laquelle ils réclament 138 000 € pour des travaux de peinture effectués en 2017/18. Ces travaux étaient en plus de l’accord principal de 2015/16 pour peindre la copropriété pour environ 850 000 €. Le procès est programmé pour mai 2024, et pendant ce temps, on considère différentes options de paiement. Comme discuté lors de l’AGM, payer une somme aussi significative est difficile à partir du flux d’argent des cotisations de la copropriété, surtout si on n’a pas un accord de plan de paiements échelonnés.

En ce qui concerne l’arrêt dans le procédure de Multimalaga (une demande présentée il y a plus de dix ans par une entreprise de sécurité) qui a accordé aux demandeurs presque 50 000 €, y compris les intérêts et les frais. Les efforts d’Adenjo pour poursuivre les dettes des propriétaires ainsi qu’une gestion soigneuse de nos dépenses ont permis de solder cette dette inattendue à partir du flux d’argent. C’est le même cas pour les créanciers historiques de HELP et plusieurs avocats externes qui ont été payés 33 000 €. La valeur de ce travail de recouvrement de dettes imprévues par Adenjo nous a permis de payer à nos créanciers environ 131 000 € depuis son nomination en janvier 2022.

Nous avons de bonnes nouvelles sur l’initiative d’utiliser un consultant énergétique pour examiner les configurations et les tarifs multiples de la copropriété. La comparaison interannuelle, de janvier à août, montre une réduction du coût de 50%, soit 20 000 €.

Le travail effectué dans la réseau de tuyaux d’eau de la copropriété, y compris l’arrosage et les piscines, a réduit significativement le consommation et le coût par rapport à l’année précédente.

Cependant, nous continuons à expérimenter des ruptures aléatoires de tuyaux qui transportent de l’eau depuis les salles de comptage jusqu’aux appartements individuels. Un tuyau de remplacement coûte environ 2 000 €. Avec 250 dans toute la copropriété, nous essayons de manière proactive d’optimiser les pressions d’eau pour préserver les tuyaux.

Beaucoup de propriétaires sont exacerbés par les rénovations effectuées par leurs voisins.

Les propriétaires et leurs constructeurs, pour la plupart, ont peu de respect pour les inconvénients qu’ils causent.

Un petit nombre de propriétaires a montré une disposition à informer Adenjo et Victor Porras de leurs plans à l’avance. La plupart choisissent de ne pas coopérer, et c’est juste d’assumer qu’ils effectuent des travaux qui contreviennent aux normes de construction espagnoles et aux règles de la copropriété.

Nous avons demandé l’intervention de la municipalité et de la police en temps réel, mais jusqu’à présent avec peu d’effet. Il est important de noter que lorsque la municipalité intervient, cela peut entraîner un cas juridique contre le propriétaire avec des amendes financières importantes et la démolition des travaux illégaux. Nous solliciterons également un accord lors de l’AGM pour engager des actions juridiques contre les propriétaires qui, sans recourir à l’administration, effectuent des travaux illégaux de manière délibérée.

Plusieurs propriétaires ont consulté sur la nettoyage de cheminées. Il y a récemment eu une opération de nettoyage réussie à Doñana. Il n’y a pas eu de réparations importantes, simplement il semble que les cheminées n’ont jamais été nettoyées depuis leur construction. Les propriétaires qui ont des problèmes avec leurs cheminées doivent se mettre en contact avec Adenjo pour participer à la prochaine ronde de nettoyage.

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Le NAÔ Pool Club a fonctionné tous les jours pendant tout l’été. Le club a systématiquement violé les règles de bruit pour une zone résidentielle, et le comportement antisocial de nombreux invités a été très perturbateur pour de nombreux résidents dans les environs du club. Le club a été signalé plusieurs fois pour le contrôle des stupéfiants, et on a observé de nombreuses infractions de circulation et de comportements violents. Les efforts conjoints avec nos voisins pour freiner les opérations illégales continuent.

Un cordial salut,

John Riley –
Président, Seignorio de Aloha.