صفحة 1

جماعة الملاك
سنيوريو دي ألوها

محضر الاجتماع العام الاستثنائي لجماعة مالكي العقارات في مجمع
سنيوريو دي ألوها السكني

في ماربيا، في 5 مارس 2026.

في الساعة 10:30 صباحًا، وبموجب الدعوة الثانية، نظرًا لعدم توفر النصاب القانوني في الدعوة الأولى،
اجتمع مالكو جماعة مالكي مجمع سنيوريو دي ألوها السكني، والذين تم دعوتهم بشكل قانوني من قبل الرئيس،
في فندق NH إكسبرس في سان بيدرو ألكانتارا، لعقد اجتماع عام استثنائي، وذلك بجدول أعمال كالتالي:

جدول الأعمال:

1./ تفويض استخدام الشقق السياحية كمأوى سياحي (VUT)
في جماعة مالكي سنيوريو دي ألوها، وفقًا للمرسوم
28/2016 المؤرخ 2 فبراير، الذي ينظم المأوى السياحي في الأندلس،
وكذلك المادة 17.12 من قانون الملكية الأفقية الإسباني.

1.1. إدراج، إن أمكن، مادة 18-مكرر في النظام الأساسي للجماعة من أجل منح هذا التفويض.

1.2. الموافقة، إن أمكن، على زيادة في رسوم الجماعة للعقارات المستخدمة في التأجير السياحي داخل الجماعة.

1.3. طلب تفويض صريح لمزاولة نشاط التأجير السياحي من قبل المالكين التالية أسماؤهم:

MEZQUITA 3- 2° DERECHA
MEZQUITA 3- 1° IZQUIERDA
MEZQUITA 4- 2° IZQUIERDA
MEZQUITA 6- 3° DERECHA
MEZQUITA 2- 1° DERECHA

ALHAMBRA 2- 2° IZQUIERDA
ALHAMBRA 2- 5° IZQUIERDA
ALHAMBRA 4-5° IZQUIERDA
ALHAMBRA 2- 3° DERECHA

GIRALDA 5- 5° IZQUIERDA

TRIANA 3- 2° IZQUIERDA
TRIANA 1- 5° DERECHA
TRIANA 4- 3° IZQUIERDA
TRIANA 3- 2° DERECHA

1.4. اللوائح الداخلية المتعلقة بالتأجير السياحي. الموافقة على اللوائح (المرفق 5.3).

2. تقرير حول الأمراض (العيوب الهيكلية) وإعادة تأهيل المجمع. القرارات الواجب اتخاذها.

2.1. عرض موجز من قبل المهندس المعماري، السيد لوبيز شاكون، حول تقرير العيوب والموازنات
المحصودة من شركات البناء المختلفة.

2.2. اتخاذ قرار بشأن طريقة تمويل أعمال إعادة تأهيل تعمير سنيوريو دي ألوها (تمامًا عبر قرض مصرفي،
من خلال رسوم استثنائية على المالكين، أو عبر نموذج مختلط).

2.3. إنشاء لجنة مراقبة الأعمال تتألف من المهندس المعماري المشرف على المشروع وعدة مالكين.

2.4. تفويض الرئيس والإداري ولجنة الأعمال بالتفاوض وإنهاء عقود البناء مع المقاول
والقروض المصرفية.

صفحة 2

تم حذف قائمة الحضور من النسخة المنشورة على الإنترنت لأسباب تتعلق بالخصوصية.

اسم المبنى	عدد المالكين الحاضرين أو الممثلين	حصة الملكية الإجمالية
Alhambra	22	10.087%
Doñana	25	10.899%
Giralda	25	10.899%
Mezquita	25	10.899%
Triana	18	7.102%

صفحة 3

صفحة 4

صفحة 5

صفحة 6

صفحة 7

اجتمع ما مجموعه 115 مالكًا حضورًا أو تمثيلًا، ويمثلون 49.886% من حصص المشاركة،
ولا يوجد أي منهم في حالة تأخر في السداد.

افتتح رئيس الجماعة، السيد رايلي، الاجتماع بترحيب جميع الحاضرين وشكرهم على حضورهم. ثم قدم
أعضـاء الطاولة: السيد فيكتور بوراس، المهندس من شركة Inproyect؛ والمديرون من شركة Adenjo Gestión
(السيد خوسيه مانويل أورتيز والسيد ديفيد فاسكيز)؛ ونائب الرئيس، السيد جيري بيرك؛ وأخيرًا مترجمة الاجتماع،
السيدة لورا وييتلي.

وأوضح أنه لا يرغب في الإطالة في المقدمة، حيث تم تضمين جميع المعلومات التي يعتبرها الأكثر أهمية
مسبقًا في الرسالة المرسلة مع إشعار الاجتماع وفي التوضيح المرسل في الأيام الأخيرة.

صفحة 8

ثم تابع لعرض البند الأول من جدول الأعمال:

1./ تفويض استخدام الشقق السياحية كمأوى سياحي (VUT)
في جماعة مالكي سنيوريو دي ألوها، وفقًا للمرسوم
28/2016 المؤرخ 2 فبراير، الذي ينظم المأوى السياحي في الأندلس،
وكذلك المادة 17.12 من قانون الملكية الأفقية الإسباني.

1.1. إدراج، إن أمكن، مادة 18-مكرر في النظام الأساسي للجماعة من أجل منح هذا التفويض.

دار نقاش واسع، مع طرح آراء مختلفة مؤيدة ومعارضة للتأجير السياحي وتأثيره على الحياة الجماعية. وفي النهاية:

بموافقة 113 صوتًا من المالكين الحاضرين أو الممثلين، ويمثلون 49.106% من حصص المشاركة، وصوتين معارضين من الشقتين Dofiana 4, 5° Izquierda و Dojiana 4, 4° Izquierda، واللتين تبلغ حصتهما في إجمالي المجمع 0.78%، يُقـرر، وبالأغلبية القانونية المطلوبة للتفويض الصريح المنصوص عليه في القانون، تفويض استخدام العقارات كمأوى للسياحة (VUT) داخل جماعة مالكي العقارات في سنيوريو دي ألوها، وفقًا لأحكام المادة 17.12 من قانون الملكية الأفقية.

ولهذا الغرض، وبذات 113 صوتًا مؤيدًا تمثل 49.106% من حصص المشاركة، وصوتين معارضين (Dofiana 4, 5° Izquierda و Dojiana 4, 4° Izquierda)، تمثل 0.78%، يُوافق، وبالأغلبية القانونية المطلوبة للتفويض الصريح المنصوص عليه في القانون، على إدراج المادة 18 مكرر في النظام الأساسي للجماعة، والتي تنص على ما يلي:

المادة 18 مكرر. مساكن السياحة (VUT)
“تفوّض جماعة مالكي العقارات صراحة استخدام المساكن الخاصة لأغراض التأجير السياحي، وفقًا لأحكام المرسوم 28/2016 المؤرخ 2 فبراير، الذي ينظم مساكن السياحة في الأندلس، والمادة 17.12 من قانون الملكية الأفقية.”

وأخيرًا، يُقـرر الاجتماع تفويض الرئيس، بمساعدة الأمين-الإداري، رسميًا بتوثيق هذا القرار بوثيقة علنية أمام كاتب عدل، واتخاذ جميع الخطوات اللازمة لتسجيله في السجل العقاري، لأغراض قانونية ملائمة.

كما يُصرح بأن فترة ثلاثين يومًا تُمنح، كما ينص القانون، لممارسة ما يُعرف بـ”التصويت الغيابي”.

1.2. الموافقة، إن أمكن، على زيادة في رسوم الجماعة للعقارات المستخدمة في التأجير السياحي داخل الجماعة.

تم عرض إمكانية الموافقة على زيادة تصل إلى 10% في مساهمة المصروفات المشتركة للشقق التي تحمل ترخيصًا لمزاولة نشاط التأجير السياحي، المشار إليها في البند هـ من المادة 5 من قانون تأجير العقارات الحضرية، وفقًا لأحكام المادة 17.12 من قانون الملكية الأفقية.

بعد مناقشة موسعة، تمت الموافقة بالأغلبية القانونية المطلوبة على الزيادة بنسبة 10% المشار إليها أعلاه، مع معارضة من الشقق التالية: Alhambra 1-2° Izquierda، Alhambra 2-3° Derecha، وعقاراتها الممثلة: Doñana 2-1° Derecha، Mezquita 3-2° Derecha، Mezquita 4-2° Izquierda، Mezquita 5-1° Izquierda، Triana 2-1° Derecha و Triana 3-1° Derecha.

ستُطبّق هذه الزيادة من تاريخ اعتماد هذا القرار على جميع الشقق التي تحمل الترخيص السياحي المقابل.

وستُدفع الزيادة مع الرسوم العادية للجماعة، ضمن نفس فترات الدفع.

صفحة 9

كما تم التصريح بأن فترة ثلاثين يومًا تُمنح، كما ينص القانون، لتصبح فعالة ما يُعرف بـ”التصويت الغيابي”.

1.3. طلب تفويض صريح لمزاولة نشاط التأجير السياحي من قبل المالكين التالية أسماؤهم:

قبل المضي قدمًا، اتفق الاجتماع على أنه بالإضافة إلى الشقق المذكورة في الاقتراح، سيتم أيضًا طرح التفويض للشقق التالية للتصويت خلال هذا الاجتماع:

MEZQUITA 2-1° IZQUIERDA
MEZQUITA 5-1° IZQUIERDA

GIRALDA 5-5° DERECHA

TRIANA 2-1° DERECHA
TRIANA 2-2° IZQUIERDA
TRIANA 4-5° IZQUIERDA

DONANA 1-3° DERECHA
DONANA 1-5° DERECHA

وأعلن مالك الشقة MEZQUITA 2 - 1° DERECHA أنه في النهاية لا يطلب التفويض لتشغيل العقار كمسكن للسياحة.

وأخيرًا، تمت الموافقة بالإجماع، وبالأغلبية القانونية المطلوبة للتفويض الصريح المنصوص عليه في القانون، على تفويض استخدام العقارات التالية كمساكن للسياحة (VUT) داخل جماعة مالكي العقارات في سنيوريو دي ألوها، وفقًا لأحكام المادة 17.12 من قانون الملكية الأفقية.

MEZQUITA 3- 2° DERECHA
MEZQUITA 3- 1° IZQUIERDA
MEZQUITA 4- 2° IZQUIERDA
MEZQUITA 6- 3° DERECHA
MEZQUITA 2-1° IZQUIERDA
MEZQUITA 5-1°IZQUIERDA

ALHAMBRA 2- 2° IZQUIERDA
ALHAMBRA 2- 5° IZQUIERDA
ALHAMBRA 4-5° IZQUIERDA
ALHAMBRA 2- 3° DERECHA

GIRALDA 5- 5° IZQUIERDA
GIRALDA 5-5°DERECHA

TRIANA 3- 2° IZQUIERDA
TRIANA 1- 5° DERECHA
TRIANA 4- 3° IZQUIERDA
TRIANA 3- 2° DERECHA
TRIANA 2-1°DERECHA
TRIANA 2-2°IZQUIERDA
TRIANA 4-5°IZQUIERDA

DONANA 1-3°DERECHA
DONANA 1-5°DERECHA

صفحة 10

1.4. اللوائح الداخلية المتعلقة بالتأجير السياحي. الموافقة على اللوائح (المرفق 5.3).

أبلغ الرئيس والسيد بير نيبيرغ الاجتماع بأن مجموعة من المالكين عملت على إعداد لوائح داخلية تتعلق بالتأجير السياحي، بهدف تحسين التعايش داخل الجماعة وتقديم طمأنينة لكل من المالكين الذين يؤجرون عقاراتهم لهذا الغرض والذين لا يفعلون ذلك.

بعد تبادل للآراء بين الحاضرين، تمت الموافقة على اللوائح الداخلية للتأجير السياحي، المرفقة كمرفق 5.3 لهذا المحضر، مع معارضة من مالك الشقة Triana 3, 1° Derecha.

وبالنسبة للوثائق والنماذج المرتبطة بهذه اللوائح، اتفق الحاضرون والممثلون بالإجماع على تفويض إمكانية تضمين الوثائق الصادرة والموزعة في هذا الشأن لمعلومات معينة قد تخضع لأنظمة حماية البيانات الشخصية.

ويصرح المالكون صراحة بأنهم على علم بهذه الحالة ويوافقون على مشاركة هذه المعلومات بين أعضاء الجماعة واستخدامها حصريًا لإدارة وفحص وتوضيح الأمور المتعلقة بجماعة مالكي العقارات.

كما تم الاتفاق على أن استخدام هذه المعلومات سيكون محدودًا بشكل صارم للأغراض المشار إليها أعلاه وضمن نطاق الجماعة، ويلتزم المالكون بعدم استخدامها لأي غرض آخر.

2. تقرير حول الأمراض (العيوب الهيكلية) وإعادة تأهيل المجمع. القرارات الواجب اتخاذها.

2.1. عرض موجز من قبل المهندس المعماري، السيد لوبيز شاكون، حول تقرير العيوب والموازنات
المحصودة من شركات البناء المختلفة.

بالنسبة لهذا البند، تم تقديم المهندس المعماري السيد فرانسيسكو لوبيز شاكون، المسؤول عن إعداد تقرير العيوب الهيكلية للمجمع. وقد تم إرسال هذا التقرير، مع وثائق مختلفة ذات صلة، إلى المالكين مع إشعار الاجتماع.

قدم السيد لوبيز شاكون عرضًا مدعومًا بالصور والخرائط، شرح فيه العيوب الهيكلية والبناءية المختلفة التي تم تحديدها في المجمع، وترتبط بشكل رئيسي بغلاف المبنى.

كما تم الإبلاغ عن أن عروض أسعار أولية طُلبت من ثلاث شركات بناء، والتي تم توزيعها أيضًا مع إشعار الاجتماع. هذه العروض تقديرية تقريبية وستكون بمثابة أساس لتحليل أعمق من قبل الرئيس ولجنة الأعمال التي سيتم إنشاؤها.

تبلغ التكلفة المقدرة لإعادة التأهيل الشاملة للمجمع، بما في ذلك الإصلاحات والترميمات والطلاء، حوالي ستة ملايين يورو. ومن المخطط تنفيذ العمل على ثلاث مراحل ويتوقع أن يستغرق لا يقل عن ثلاث سنوات.

خلال العرض، تم التركيز بشكل خاص على الأعمال التي تعتبر الأكثر إلحاحًا، خاصة حالة المرائب في مباني Giralda و Mezquita و Alhambra، حيث تم تحديد مشكلات مماثلة، وإن كانت بدرجات متفاوتة من الشدة. وتم تسليط الضوء على مبنى Giralda باعتباره الأكثر تدهورًا.

بعد عدة اجتماعات مع الموظفين الفنيين والإدارات في بلدية المدينة، تم التأكيد على أن مباني Mezquita و Dofiana و Alhambra لا تمتلك حاليًا رخص بناء سارية.

بالنظر إلى هذا الوضع، ونظرًا للطبيعة العاجلة للأعمال المطلوبة في مبنى Giralda، الذي يمتلك رخصة البناء الأصلية المقابلة لبناءه، تم اعتماده كإجراء مناسب معالجة التدخل في هذا المبنى بشكل مستقل، من خلال التقدم بطلب للحصول على الترخيص اللازم عبر إجراء الإقرار المسؤول.

بالإضافة إلى ذلك، تم إعداد تقرير فني محدد حول الواجهة الشرقية لمبنى Dofiana، حيث العيوب المكتشفة أكثر حدة. يتضمن هذا التقرير فقط الأعمال الأساسية الهادفة إلى إزالة المخاطر المحتملة على الأشخاص أو الممتلكات الناتجة عن عناصر قد تسقط.

باختصار، وفقًا للتقييم الفني للمهندس المعماري، هناك أعمال معينة يجب اعتبارها عاجلة، بما في ذلك واجهات Dofiana و Triana، ومرآب Giralda، ومناطق محددة من غلاف المبنى.

ومن الجوانب المهمة الأخرى الحاجة إلى الحصول على التراخيص الإدارية ذات الصلة من أجل تنفيذ الأعمال. حاليًا، تم إلغاء رخص البناء لـ DONANA و ALHAMBRA و MEZQUITA بحكم قضائي نهائي، مما يتطلب تسوية الوضع التخطيطي الحضري من خلال معالجة شهادة AFO (مُعادلة لوضع خارج التخطيط).

لهذا الغرض، تم تكليف محامٍ للتقدم بطلب للحصول على شهادة تؤكد سقوط الدعوى الناتجة عن الأحكام القضائية. واعتمادًا على نتيجة هذه الشهادة، سيتم تحديد ما إذا كان يمكن معالجة إجراء AFO، لأنه في حالة عدم وجود هذا السقوط، لن يكون من الممكن التقدم بطلب له.

ثم تلا ذلك جولة واسعة من الأسئلة والتعليقات، حيث وجه المالكون أسئلة مختلفة للمهندس المعماري حول الأعمال المقترحة وتأثيراتها المحتملة. كما تم طرح مسألة المسؤولية في حالة عدم تنفيذ الأعمال اللازمة، وتم التوضيح أنه نظرًا لأن المالكين على علم بالوضع وهم المسؤولون عن اعتماد الأعمال، فسيتحملون في النهاية المسؤولية عن أي حادث محتمل.

2.2. اتخاذ قرار بشأن طريقة تمويل أعمال إعادة تأهيل تعمير سنيوريو دي ألوها (تمامًا عبر قرض مصرفي، من خلال رسوم استثنائية على المالكين، أو عبر نموذج مختلط).

بالنسبة لدفع هذه الأعمال، يمكن تمويلها إما من خلال رسوم استثنائية على المالكين، أو من خلال قرض مصرفي، أو من خلال نظام مختلط يجمع بين الخيارين.

من أجل تحليل إمكانيات التمويل، تم الاتصال بعدة مؤسسات مصرفية. كمرجع، أشاروا إلى فترات تمويل قصوى تبلغ حوالي 10 سنوات ونسبة فائدة تبلغ حوالي 4.8%.

كان من المخطط في البداية عقد مكالمة فيديو مع جهة مصرفية خلال الاجتماع للإجابة على أسئلة المالكين. ومع ذلك، نظرًا لطول مدة الاجتماع، تقرر عدم المضي قدمًا في المكالمة والاستمرار في الاجتماع.

أعرب عدة مالكين عن رأيهم بأنه لا يمكن اتخاذ قرارات نهائية في هذا الوقت، لأن الاجتماع تم دعوتهم إليه بإشعار محدود ولم يحصلوا بعد على الوثائق اللازمة أو المعلومات الكافية لاتخاذ قرار في هذا الشأن.

وأشار الرئيس إلى أن الاجتماع العام الاستثنائي (EGM) لا يُطلب منه اعتماد إنفاق 6 ملايين يورو أو خطة الثلاث مراحل. بدلاً من ذلك، يُطلب اعتماد التقدم إلى المرحلة التالية من تحليل تكاليف البناء والتفاوض، والانخراط بشكل أكثر شمولاً مع البنوك حول خيارات التمويل. ولإجراء هذا العمل بسرعة وشفافية، قال الرئيس إنه من الضروري تشكيل لجنة عمل.

صفحة 11

ثم دار نقاش واسع حول القرارات التي ينبغي اتخاذها خلال هذا الاجتماع، لأنه حتى إذا تقرر عدم المضي قدمًا في المشروع بأكمله أو تأجيل القرار النهائي حتى الاجتماع العام القادم، هناك أعمال معينة ضرورية ويجب تنفيذها بشكل عاجل.

وأخيرًا، تم الاتفاق بالأغلبية من المالكين الحاضرين أو الممثلين على اعتماد رسوم استثنائية قدرها مائتان وخمسون ألف يورو (250,000.00 يورو).

سيتم فرض هذه الرسوم في دفعين استثنائيين، الأول في مايو 2026 والثاني في يونيو 2026، بحيث لا يتقاطعا مع دفعات الرسوم العادية للجماعة.

وتخضع لما قد يُقرّ في الاجتماع العام السنوي القادم، سيتم استخدام هذه الرسوم لبدء تنفيذ الأعمال التي تعتبر الأكثر إلحاحًا، وكذلك، عند الاقتضاء، لمعالجة إجراء AFO.

2.3. إنشاء لجنة مراقبة الأعمال تتألف من المهندس المعماري المشرف على المشروع وعدة مالكين.

يتم دعوة المالكين للترشح لتشكيل لجنة الأعمال، والتي، بالتعاون مع الرئيس ونائب الرئيس والمستشارين الفنيين وإدارة الجماعة، ستقوم بدراستة وفحص عروض أسعار شركات البناء، وتحليل خيارات التمويل مع البنوك، والإشراف على المدفوعات اللاحقة لشهادات العمل الصادرة عن المقاول أثناء تنفيذ الأعمال.

الهدف هو أن تعمل هذه اللجنة بالتنسيق مع الرئيس ونائب الرئيس والمهندس المعماري والمستشارين الفنيين وإدارة الجماعة.

كما ذُكر سابقًا، تم طلب عروض أسعار استرشادية من ثلاث شركات بناء، والتي تم توزيعها مع إشعار الاجتماع. هذه العروض أولية بطبيعتها، والهدف هو أن يقوم الرئيس ولجنة الأعمال التي سيتم تشكيلها خلال هذا الاجتماع بمراجعة العروض المستلمة، وإذا اعتبر ذلك مناسبًا، طلب عروض أسعار إضافية.

من بين الوظائف الرئيسية لهذه اللجنة ما يلي، من بين أمور أخرى:

• تحليل عروض أسعار شركات البناء،
• طلب عرضي أسعار إضافيين إذا اُعتبر ذلك مناسبًا،
• التفاعل مع البنوك لتحليل خيارات التمويل الخارجية، وسيناريوهات الدفع الأخرى،
• الإشراف على تنفيذ الأعمال وشهادات العمل الصادرة أثناء تقدمها،
• المساعدة في تقييم الجداول الزمنية المثلى لتنفيذ هذا المشروع المتعدد السنوات.

بعد دعوة المتطوعين بين المالكين، تشكلت لجنة الأعمال أخيرًا من الأعضاء التالية أسماؤهم:

MEZQUITA 2, 1° DCHA. - MAAN NIMAN ALYAN
MEZQUITA 4, 2° IZQ. - YOUNES MOUMNI
MEZQUITA 5, 4° IZQ. - PER NYBERG BERGFORS
DONANA 4, 2°IZQ. - JAN SCHILDER
DONANA 1° IZQ. - ILAN SLUIS
TRIANA 3, 1° DCHA. - OMAR EL FIGUIGUI
GIRALDA 4, 5° IZQ. - ANGELIQUE FLAG
GIRALDA 4, 4° DCHA. - GHADA AL NAIMI
GIRALDA 4, 4° DCHA. - AHMAD KAMIL
ALHAMBRA 3, 5° DCHA. - ANDERS TIBOR RUPP

صفحة 12

2.4. تفويض الرئيس والإداري ولجنة الأعمال بالتفاوض وإنهاء عقود البناء مع المقاول
والقروض المصرفية.

خلال المناقشة، علّق عدة مالكين بأنهم لا يعتبرون من المناسب اتخاذ قرارات نهائية في هذا الاجتماع بشأن منح الأعمال أو التمويل المصرفي، لأنهم يرون ضرورة امتلاك معلومات أكثر تفصيلًا.

تم التأكيد مجددًا على أنه لم يكن القصد من الاجتماع اتخاذ قرارات نهائية، ولكن بالنظر إلى القضايا العاجلة المتعلقة بالسلامة التي تم التطرق إليها، من الضروري التحرك بسرعة إلى المستوى التالي من المفاوضات بمساعدة لجنة العمل، من أجل تقديم مقترحات أكثر شمولاً في أقرب وقت ممكن.

وبالتالي، تم الاتفاق على أن البند الوحيد للأعمال الذي ينبغي المضي قدمًا فيه لاختيار شركة بناء وإنهاء عقد مع مشاركة لجنة العمل يتعلق بذلك الذي تم اعتماده بالفعل في البند 2.2 بشأن الرسوم الاستثنائية.

ولم يكن هناك أي أمور أخرى للنقاش، فتم تأجيل الاجتماع في الساعة 4:30 مساءً في التاريخ المذكور في العنوان.

Cit. F.: H- 92232214
Avda. Manolete

السيد John Philip Riley
الرئيس

صفحة 13