صفحة 1

مذكرة معلومات للمالك — الجمعية العامة الاستثنائية 5 مارس 2026
مذكرة معلومات للمالك
الجمعية العامة الاستثنائية — 5 مارس 2026
اتحاد الملاك “Señorío de Aloha”
فندق NH سان بيدرو ألكانتارا — 10:00 (الدعوة الأولى) / 10:30 (الدعوة الثانية)
أُعدت في: 3 مارس 2026
أعدت هذه المذكرة من قبل مالكين زملاء لمساعدة جميع الملاك على فهم الآثار المالية والمسائل الإجرائية الناشئة عن وثائق الجمعية العامة الاستثنائية. وتعتمد هذه المذكرة حصريًا على الوثائق الرسمية للاتحاد التي وزعت مع دعوة الانعقاد.
إجمالي النفقات المقترحة: 5,370,000 يورو (أعمال البناء) + 596,664 يورو (الضرائب/الرسوم) = 5,966,664 يورو
مع فوائد القرض المصرفي (نحو 10 سنوات عند نحو 4.8%): نحو 7,470,000 يورو إجمالاً
التكلفة المقدرة لكل شقة (نحو 250 وحدة): نحو 29,863 يورو على مدى فترة القرض
الدفع الشهري الإضافي المقدر: نحو 249 يورو/شهر لمدة 10 سنوات
Señorío de Aloha — مذكرة معلومات للمالك — صفحة 1

صفحة 2

مذكرة معلومات للمالك — الجمعية العامة الاستثنائية 5 مارس 2026

1. ملاحظات إجرائية
   تتعلق الملاحظات التالية بوثائق دعوة الانعقاد، وقد أُثيرت لضمان أن تكون أي قرارات تُتخذ في هذه الجمعية سليمة إجرائيًا وقابلة للدفاع قانونيًا.
   1.1 تناقض في نوع الجمعية
   تحمل دعوة الانعقاد عنوان “الجمعية العامة الاستثنائية”. لكن نموذج التفويض المرفق معها يحمل عنوان “الجمعية العامة العادية مارس 2026”. ووفقًا للمادة 16.2 من قانون الملكية الأفقية (LPH)، يجب أن تحدد دعوة الانعقاد نوع الجمعية بدقة. وقد لا يكون التفويض الممنوح لـ”جمعية عادية” صالحًا لـ”جمعية استثنائية”.
   • المصدر: نموذج التفويض (02_1_Proxy_Form.pdf) مقابل إشعار الجمعية العامة الاستثنائية
   1.2 تصميم نموذج التفويض
   يُطبع مسبقًا اسم الرئيس (السيد John Philip Riley) كخيار أول في نموذج التفويض، مع وجود سطر فارغ فقط كبديل. بالمقابل، كان نموذج تفويض الجمعية العامة الاستثنائية ليناير 2022 يترك كلا السطرين فارغين، مما يسمح للمالكين باختيار أي ممثل بحرية. إن طباعة الاسم مسبقًا قد يؤثر على اختيار الممثل، وينبغي أن يكون المالكون على دراية بحقهم في تعيين أي شخص يرغبون فيه.
   1.3 نسب التصويت المطلوبة
   يذكر تقرير الرئيس (البند 10) أن الموافقة تتطلب “أغلبية بسيطة فقط”. ينبغي أن يكون المالكون على علم بأن بنود جدول الأعمال المختلفة قد تتطلب نسب أغلبية مختلفة وفقًا لقانون الملكية الأفقية (LPH):
   يُشترط لقرض جماعي من البنك يخلق التزامات متعددة السنوات تتجاوز 12 شهرًا من الرسوم العادية، موافقة أغلبية ثلاثة أخماس من المالكين وثلاثة أخماس من معاملات المشاركة (المادة 17.3 LPH). يبلغ الميزانية السنوية نحو 780,000 يورو. أما الالتزام المقترح البالغ 5.37 مليون يورو فهو يفوق هذا المبلغ بسبع مرات تقريبًا.
   1.4 حجم الوثائق وفترة المراجعة
   تتجاوز حزمة الوثائق 500 صفحة، بما في ذلك تقارير فنية بطول 248 و218 صفحة (باللغة الإسبانية فقط)، وتم تسليمها قبل نحو 6 أيام تقويمية من موعد الجمعية. ينبغي أن ينظر المالكون فيما إذا كان هذا الوقت كافيًا لمراجعة وفهم الالتزام بهذا الحجم، واستشارة خبراء مستقلين.
   • العديد من المالكين غير مقيمين، وغير ناطقين بالإسبانية، أو كليهما
   • لم تُقدم ترجمة لأكثر من 491 صفحة باللغة الإسبانية فقط
   • تتطلب مراجعة تقارير الهندسة الإنشائية من قبل خبراء أكثر من 6 أيام
   بند جدول الأعمال الزعم بشأن النسبة المطلوبة حسب قانون الملكية الأفقية (LPH) الأساس القانوني
   أعمال الحفاظ على البنية التحتية/الكراج أغلبية بسيطة أغلبية بسيطة المادة 17.4
   قرض جماعي من البنك (نحو 10 سنوات، 4.8%) أغلبية بسيطة أغلبية ثلاثة أخماس المادة 17.3
   تعديل النظام الداخلي (الإيجارات السياحية) أغلبية بسيطة أغلبية ثلاثة أخماس المادة 17.12
   رسوم إضافية بنسبة 10% على العقارات المؤجرة أغلبية بسيطة ثلاثة أخماس أو إجماع المادة 17.6 / 17.12
   Señorío de Aloha — مذكرة معلومات للمالك — صفحة 2

صفحة 3

مذكرة معلومات للمالك — الجمعية العامة الاستثنائية 5 مارس 2026
1.5 مساءلة التبرع الاستثنائي السابق (500,000 يورو)
وافقت الجمعية العامة العادية في 26 مايو 2022 بالإجماع على تبرع استثنائي بقيمة 500,000 يورو (كما ورد في المحضر الرسمي، 01__ACTA_JGO_2022.pdf). ووفقًا للحسابات السنوية اللاحقة، تم إنفاق هذا المبلغ بالكامل بنهاية 2023:
• تم الإنفاق: 171 ألف يورو (2022) + 249 ألف يورو (2023) + 86 ألف يورو (2024) = 507 ألف يورو إجمالاً
• لم يُقدَّم أبدًا تفصيل فواتير مفصل للمالكين
• لم تُحفظ الأموال في حساب مصرفي منفصل
• تتقاطع بعض بنود المناقصة لعام 2026 مع نطاق التبرع لعام 2022 (مثل طلاء الكراج)
• الصندوق الاحتياطي: مُخصِّص له 64,834 يورو في 2022، لكن لم تُسدد أي مساهمات على مدى ثلاث سنوات متتالية
قد يرغب المالكون في طلب تسوية حساب كاملة لهذه الأموال قبل الالتزام بمزيد من النفقات الاستثنائية.
Señorío de Aloha — مذكرة معلومات للمالك — صفحة 3

صفحة 4

مذكرة معلومات للمالك — الجمعية العامة الاستثنائية 5 مارس 2026
2. ملخص التأثير المالي
يُلخّص الجدول التالي التعرّض المالي الكلي بناءً على الأرقام الواردة في التذييل جيم وتقرير الرئيس:
التأثير على كل مالك
هذه تقديرات مبنية على الوثائق المنشورة. تعتمد المبالغ الفعلية على عقود الترسية النهائية وشروط القرض ومعاملات المشاركة الفردية.
عنصر التكلفة المبلغ
أعمال البناء (جميع المراحل، 2026–2030) 5,370,000 يورو
ضريبة البناء (ICIO) (4%) 214,800 يورو
ضرائب البلدية 38,664 يورو
أتعاب المهندس/المحترفين 342,200 يورو
المجموع الفرعي (الأصل) 5,965,664 يورو
الفوائد المقدرة (قرض نحو 10 سنوات عند نحو 4.8%) ~1,500,000 يورو
التكلفة الإجمالية المقدرة للاتحاد ~7,470,000 يورو
المؤشر المقدّر المبلغ
الإجمالي لكل شقة (مع الفوائد، نحو 250 وحدة) ~29,863 يورو
الدفع الشهري المقدر للقرض لكل مالك ~249 يورو/شهر لمدة 10 سنوات
بالإضافة إلى رسوم الاتحاد الربع سنوية الحالية ~780 يورو/ربع (3,120 يورو/سنة)
Señorío de Aloha — مذكرة معلومات للمالك — صفحة 4

صفحة 5

مذكرة معلومات للمالك — الجمعية العامة الاستثنائية 5 مارس 2026
3. نظرة عامة على عروض المقاولين (كراج Giralda)
تم تقديم ثلاث عروض لأشغال كراج Giralda، كما هو مفصل في التذييلات باء.1–باء.3:
قد يرغب المالكون في النظر في الأمور التالية المتعلقة بهذه العروض:
• Benicam (Revestimientos Benicam S.L., Mijas Costa): عرض مفصل من 35 صفحة، مع اعتماد REA (Junta de Andalucía) وشهادة Bureau Veritas. مقاول متخصص في إعادة التأهيل.
• Edigomper: عرض مفصل بأقل سعر. شركة بناء عامة.
• Equitron S.L. (C/ Edison 14, Málaga): ينبغي على المالكين ملاحظة أن عرض Equitron موجّه إلى “PARADOR MALAGA GOLF” وليس إلى Señorío de Aloha. نشاط Equitron المسجّل (CNAE 4321) هو التركيبات الكهربائية والسباكة، وليس إعادة التأهيل الإنشائي. يتكون العرض من صفحة واحدة دون شروط أو منهجية أو جدول زمني.
يحق للمالكين طلب توضيح معايير الاختيار من الإدارة، والتحقق من مؤهلات المقاولين، والتأكد من أن جميع المتنافسين لديهم القدرة والمركز الكافي لأعمال بهذا الحجم.
Benicam Edigomper Equitron ملاحظات
الكراج 554,426 يورو 518,109 يورو 579,966 يورو
المنحدر 202,277 يورو 179,191 يورو 207,141 يورو
ضريبة القيمة المضافة 10% 75,670 يورو 69,730 يورو 78,711 يورو
الإجمالي 832,373 يورو 767,029 يورو 865,818 يورو الأعلى
Señorío de Aloha — مذكرة معلومات للمالك — صفحة 5

صفحة 6

مذكرة معلومات للمالك — الجمعية العامة الاستثنائية 5 مارس 2026
4. تدخلات مقترحة لتسجيلها في المحضر
وفقًا للمادة 18.2 من قانون الملكية الأفقية (LPH)، فقط المالكون الذين صوتوا ضد القرار، أو امتنعوا مع تسجيل معارضتهم، أو غابوا، يمكنهم لاحقًا الطعن فيه أمام المحكمة. إذا حضرت الجمعية، فمن الضروري أن تُسجّل معارضتك بوضوح في المحضر الرسمي (acta).
تُقدَّم التدخلات التالية باللغة الإسبانية (للتسجيل الرسمي) وباللغة الإنجليزية (للاستئناس). يمكن لأي مالك طلب قراءتها وتسجيلها في المحضر.
4.1 مخاوف إجرائية
🇪🇸 Para el Acta:
“أطلب تسجيل اعتراضي الرسمي على صلاحية هذه الدعوة للاجتماع للأسباب التالية: أولًا، يشير نموذج تفويض التصويت إلى ‘الجمعية العامة العادية’ بينما الدعوة لـ’الجمعية العامة الاستثنائية’، مما يجعل التفويضات المستلمة باطلة وفقًا للمادة 16.2 من قانون الملكية الأفقية (LPH). ثانيًا، يحتوي نموذج التفويض على اسم الرئيس مطبوعًا مسبقًا كخيار أول، مما يشكل تأثيرًا غير مقبول على حرية اختيار الممثل. ثالثًا، تم تسليم وثائق تزيد على 500 صفحة قبل 6 أيام فقط، وهو ما يعتبر غير كافٍ بوضوح لتمكين المالكين من اتخاذ قرار مستنير بشأن التزام بقيمة 5,37 مليون يورو. لذلك، أعتبر أن أي قرار يتم اتخاذه في هذه الجمعية قابل للطعن وفقًا للمادة 18.1(أ) من قانون الملكية الأفقية (LPH).”
الإنجليزية:
“I request that my formal objection to the validity of this convocatoria be recorded in the minutes: the proxy form states ‘Ordinary General Meeting’ when this is Extraordinary (Art. 16.2 LPH); the proxy pre-prints the President’s name, creating undue influence; and 500+ pages were provided with only 6 days’ notice for a €5.37M decision. I consider any resolution adopted challengeable under Art. 18.1(a) LPH.”
4.2 نسبة التصويت
🇪🇸 Para el Acta:
“أطلب تسجيل أن تقرير الرئيس يشير خطأً إلى أن القرارات تتطلب ‘أغلبية بسيطة فقط’. إن التعاقد على قرض بنكي جماعي لمدة 10 سنوات بفائدة 4,8%، والذي يولد التزامات تتجاوز 12 دفعة شهرية من الرسوم العادية لجميع المالكين، يتطلب أغلبية ثلاثة أخماس وفقًا للمادة 17.3 من قانون الملكية الأفقية (LPH). وكذلك، يتطلب تعديل النظام الداخلي المتعلق بالإيجارات السياحية أغلبية ثلاثة أخماس وفقًا للمادة 17.12. أطلب من الهيئة الإدارية تطبيق نسب الأغلبية المطلوبة قانونيًا.”
الإنجليزية:
“I request that the minutes record that the President’s Report incorrectly claims resolutions need ‘only a simple majority.’ A 10-year bank loan at 4.8% exceeding 12 months’ ordinary fees requires 3/5 majority (Art. 17.3 LPH). The tourist rental statute amendment also requires 3/5 (Art. 17.12). I request that the Chair apply the correct majorities.”
4.3 مساءلة التبرع السابق
🇪🇸 Para el Acta:
“أطلب تسجيل مطالبتنا بتسوية حساب التبرع البالغ 500,000 يورو الذي تمت الموافقة عليه بالإجماع في الجمعية العامة العادية في 26 مايو 2022، قبل الموافقة على نفقات جديدة. لم تُقدَّم تفاصيل الفواتير للمالكين، ولم تُودع الأموال في حساب مستقل، وتشمل وثائق المناقصة لعام 2026 بنودًا تبدو متداخلة مع نطاق التبرع الأصلي. أطلب إجراء مراجعة مستقلة قبل المضي قدمًا.”
الإنجليزية:
“I request accountability for the €500,000 derrama approved unanimously on 26 May 2022 before approving new expenditure. No invoice breakdown was provided, funds were not segregated, and 2026 tenders include items overlapping the original derrama scope. I request an independent audit before proceeding.”
4.4 مؤهلات المتنافسين
🇪🇸 Para el Acta:
“أطلب تسجيل أن يتم توضيح مؤهلات جميع المتنافسين المقدمين، وبخاصة ما إذا كان نشاطهم المسجّل وقدرتهم المالية مناسبين لأعمال إعادة التأهيل الإنشائي بهذه الضخامة. كما أطلب توضيح سبب توجيه أحد العروض إلى كيان مختلف عن Señorío de Aloha.”
الإنجليزية:
“I request that the minutes record a request for clarification of all bidders’ qualifications, specifically whether their registered activity and financial capacity are adequate for structural rehabilitation of this scale. I also request clarification as to why one bid is addressed to an entity other than Señorío de Aloha.”
4.5 التكلفة الحقيقية لكل مالك
🇪🇸 Para el Acta:
“أطلب تسجيل أن التكلفة الحقيقية لهذا المقترح لم تُقدَّم بشكل شفاف. يبلغ الإجمالي نحو 7,470,000 يورو، متضمنًا أعمال البناء والضرائب والأتعاب وفوائد القرض، أي نحو 29,863 يورو لكل شقة، ما يعادل نحو 249 يورو شهريًا لمدة 10 سنوات، بالإضافة إلى الرسوم العادية السارية. أطلب عرض هذه الأرقام على جميع المالكين قبل أي تصويت.”
الإنجليزية:
“I request that the minutes record that the true cost has not been presented transparently. The total is approximately €7,470,000 including construction, taxes, fees, and loan interest — approximately €29,863 per apartment or €249/month for 10 years on top of current fees. I request these figures be presented to all owners before any vote.”
4.6 اقتراح المراجعة المستقلة
🇪🇸 Para el Acta:
“أقترح رسميًا، وفقًا للمادة 17.7 من قانون الملكية الأفقية (LPH)، أن تقوم الجماعة قبل الموافقة على أي نفقات استثنائية جديدة، بتكليف مراجعة مستقلة للحسابات عن السنوات 2022 و2023 و2024 و2025، متضمنة بشكل خاص وجهة التبرع البالغ 500,000 يورو وحالة الصندوق الاحتياطي. أطلب أن يُصوت على هذا الاقتراح قبل باقي بنود جدول الأعمال.”
الإنجليزية:
Señorío de Aloha — مذكرة معلومات للمالك — صفحة 6

صفحة 7

مذكرة معلومات للمالك — الجمعية العامة الاستثنائية 5 مارس 2026
”أقترح رسميًا، وفقًا للمادة 17.7 من قانون الملكية الأفقية (LPH)، أن تقوم الجماعة قبل الموافقة على أي نفقات استثنائية جديدة، بتكليف مراجعة مستقلة للحسابات عن السنوات 2022–2025، متضمنة بشكل خاص وجهة التبرع البالغ 500,000 يورو وحالة الصندوق الاحتياطي. أطلب أن يُصوت على هذا الاقتراح قبل باقي بنود جدول الأعمال.”
Señorío de Aloha — مذكرة معلومات للمالك — صفحة 7

صفحة 8

مذكرة معلومات للمالك — الجمعية العامة الاستثنائية 5 مارس 2026
”أقترح رسميًا، وفقًا للمادة 17.7 من قانون الملكية الأفقية (LPH)، أن تقوم الجماعة قبل الموافقة على أي نفقات استثنائية جديدة، بتكليف مراجعة مستقلة للحسابات عن السنوات 2022–2025، متضمنة بشكل خاص وجهة التبرع البالغ 500,000 يورو وحالة الصندوق الاحتياطي. أطلب أن يُصوت على هذا الاقتراح قبل باقي بنود جدول الأعمال.”
Señorío de Aloha — مذكرة معلومات للمالك — صفحة 8

صفحة 9

مذكرة معلومات للمالك — الجمعية العامة الاستثنائية 5 مارس 2026
5. حقوقك كمالك
يُلخص التالي أهم الحقوق الممنوحة لك بموجب قانون الملكية الأفقية (LPH):
• الحق في الحضور والتصويت: لكل مالك سليم الدفع حق في الحضور وال发言 والتصويت في أي جمعية عامة (المادة 15 من قانون الملكية الأفقية).
• حق الحصول على المعلومات: يحق لك طلب الاطلاع على جميع حسابات الاتحاد وفواتيره وعقوده والسجلات المالية (المادة 20 من قانون الملكية الأفقية).
• حق تعيين أي ممثل: يحق لك تفويض صوتك لأي شخص تختاره. لست ملزمًا بتفويض صوتك للرئيس.
• حق تسجيل معارضتك: إذا كنت تعارض قرارًا ما، فتأكد من تسجيل معارضتك بوضوح في المحضر. هذا يحفظ حقك في الطعن فيه لاحقًا (المادة 18.2 من قانون الملكية الأفقية).
• حق طلب مراجعة: وفقًا للمادة 17.7 من قانون الملكية الأفقية، يحق لأي مالك اقتراح مراجعة مستقلة يوافق عليها الأغلبية البسيطة.
• حق الطعن في القرارات: يمكن الطعن في القرارات المخالفة للقانون خلال سنة واحدة؛ وفي القرارات الضارة جدًا بمصالح الاتحاد خلال 3 أشهر (المادة 18.3 من قانون الملكية الأفقية).
إذا تعذر عليك حضور الجمعية، فإن غيابك نفسه يشكل وسيلة حماية: فالمالكون الغائبين يحتفظون بحق الطعن في أي قرار وفقًا للمادة 18.2 من قانون الملكية الأفقية. لكن إذا حضرت، فتأكد من تسجيل تصويتك بـ”ضد” في المحضر.
إخلاء المسؤولية
أُعدت هذه المذكرة من قبل مالكين زملاء لأغراض إعلامية فقط، ولا تُعد نصيحة قانونية. جميع المعلومات مستمدة من الوثائق الرسمية للاتحاد التي وزعت مع دعوة الانعقاد للجمعية العامة الاستثنائية. يُشجع المالكون على طلب استشارة مهنية مستقلة قبل اتخاذ قرارات بشأن المسائل المطروحة في هذا الاجتماع.
Señorío de Aloha — مذكرة معلومات للمالك — صفحة 9